เมื่อนานมาแล้ว ผมเคยเขียนไว้ว่า ในช่วง 2 ปีหลังมานี้ คอนโดที่ผมเสียดายมากที่สุด (ที่ไม่ได้จอง ทั้งๆ ที่อุตส่าห์ไปต่อคิวตั้งกะตีห้า 555) ก็คือ 333 ริเวอร์ไซต์ ของ L&H
เนื่องด้วยไทม์มิ่งของเงิน และความต้องการ ไม่ตรงกัน อิอิ
คอนโด “ริมแม่น้ำ” และ “ติดรถไฟฟ้า” แบบนี้ หาได้ยากยิ่ง และมันก็ถูกพิสูจน์ด้วยการขายดาวน์กันในราคาที่ดีจริงๆครับ
มาในปีนี้ ก็ได้มีโครงการหนึ่ง ที่เข้าทำนองเดียวกับที่ผมเกริ่นไว้ข้างบน ก็คือ "ริมแม่น้ำ" แต่ที่นี่ "ไม่ติด" นะครับ แค่ "ใกล้รถไฟฟ้า" เท่านั้น
ซึ่งโครงการที่ว่า ก็คือ "The Politan Rive" ของค่าย EverLand ที่พิกัดตั้งอยู่ "ริมแม่น้ำเจ้าพระยา" และใกล้รถไฟฟ้า "สถานีสะพานพระนั่งเกล้า"
ข้อมูลเบื้องต้นของ The Politan Rive ผมได้ลง Preview ไปแล้วนะครับ (สามารถอ่านได้จาก ลิงค์นี้ The Politan Rive)
เมื่อวันเสาร์ที่ผ่านมา ผมได้มีโอกาสไปเยือนโครงการ The Politan Rive ที่กำลังจะเปิดขายสิ้นเดือนนี้ (30-31 มค. 2559) ซึ่งก็มีข้อมูลประกอบดีๆ จากทั้ง รฟม. และข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์จากบริษัทคอร์ลิเออร์ ให้ได้เก็บเกี่ยว
การเชิญรฟม.เข้ามาพูด เรื่อง ท่าเรือสะพานพระนั่งเกล้า และทางลง MRT ขาที่จะมาลงฝั่งถนนสนามบินน้ำนั้น เป็นการให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์สุดๆ กับทางโครงการเลย
เพราะคำถามแรกสำหรับโครงการนี้ของผม ก็คือ "ทางลงรถไฟฟ้าจะมาฝั่งนี้จริงหรือไม่"
ถ้าเราเอาทางลงที่แล้วเสร็จในปัจจุบัน เราจะพบว่าการเดินทางจากคอนโดเพื่อไปขึ้นรถไฟฟ้านั้น “ไม่ง่าย” ทีเดียว ต้องเดินข้ามฝั่งไปก่อน
ซึ่งโชคดีมาก ที่ทางรัฐ ได้มีโครงการที่จะสร้าง ขาเพิ่มมาลงที่ทางฝั่งถนนสนามบินน้ำพอดี จึงทำให้ใกล้กับโครงการมากขึ้น
สำหรับระยะห่างถึงรถไฟฟ้านั้น
พนักงานอาจจะบอกว่า 200 กว่าม. เท่านั้น
จริงๆ มันแค่ระยะจนถึงถนนหน้าโครงการเท่านั้นเองครับ ต้องเดินเข้าไปอีก 100 กว่าม.
เพราะฉะนั้น ถ้านับจากหน้าโครงการจริงๆ จะประมาณ 400 ม.ครับ
พนักงานไม่ได้โกหกนะครับ เพียงแต่ไม่ได้บอกหมดเท่านั้นเอง อิอิ
แต่ถ้าเราถาม เขาก็จะบอกครับ
ระยะประมาณ 400 ม. ผมถือว่า พอเดินได้ ไม่ลำบากเท่าไร
แต่ถ้าไม่อยากเดิน ทางโครงการก็จะมี Shuttle bus service ไปส่งที่สถานีรถไฟฟ้าให้ครับ
ดร.สมประสงค์ สัตยมัลลี ผู้อำนวยการกองวิชาการ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เป็นอีกคนหนึ่งที่ถูกเชิญมาพูดในงานนี้
ซึ่งนอกเหนือจากจะพูดเรื่องขารถไฟฟ้าแล้ว ยังมีโครงการที่จะสร้าง ท่าเรือสะพานพระนั่งเกล้า ให้เป็นฮับเหมือนกับตรง สถานีตากสิน ด้วย
ดร.สมประสงค์ “ยืนยัน” ครับว่า งบประมาณ 90 ล้านบาท “มาแล้ว” งบนี้ใช้สำหรับก่อสร้าง ท่าเรือ 4 ท่าตรงสะพานพระนั่งเกล้า พร้อมทั้งสาธารณูปโภคต่างๆ และขาของ MRT ที่จะมาลงฝั่งสนามบินน้ำ
โดย ดร.ยืนยันว่า มันจะเสร็จก่อน MRT สายสีม่วง เปิดบริการในเดือนสค.59 นี้แน่นอน และบอกด้วยว่ามันจะดูดีกว่า สะพานตากสินอย่างมากมายด้วย 555
ถ้าเป็นไปตามนี้จริงๆ นี่ถือว่าดีกว่าที่หวังไว้ แค่สะพานที่ลงมาตรงสนามบินน้ำอีกนะครับ เพราะการเป็นท่าเรือนี่ก็คือ “ฮับ” ดีๆ นี่เอง
ก็นึกภาพ "ท่าสะพานตากสิน" ที่ดูโมเดิร์นกว่านั่นล่ะครับ
ผมได้ตั้งคำถามกับ คุณวรรณา ชัยสุพัฒนากุล (พี่ปิ๊บ) อดีตผู้ช่วยผู้จัดการของค่ายพฤกษา ที่วันนี้มาทำบิ๊กโปรเจคต์นี้ให้กับค่ายเอเวอร์แลนด์ ว่า “กลุ่มลูกค้าของ The Politan Rive” จะเป็นใคร?
**ผมขออนุญาตเรียก คุณ วรรณา ว่า "ซือเจ๊" แล้วกันนะครับ ^^ เนื่องด้วยแกเป็นคนน่ารัก และบุคลิกให้จริงๆครับ อิอิ**
ซือเจ๊ แกตอบว่า “คอนโดริมแม่น้ำคือความฝันของ “ทุกคน” ”
ถ้าถามผมในแง่การตลาด ผมก็ว่าคำตอบของแกสุดยอดมาก แต่ผมก็ต้องบอกว่า “ผมเชื่อ” เช่นนั้น
เพราะผมเอง ก็เป็นคนหนึ่งที่ "ชอบ" ที่จะมีคอนโดริมแม่น้ำมากๆ (ลองอ่านได้จากบทความ 333 ริเวอร์ไซต์ ครับ 555)
เจอคอนโดริมน้ำทีไร เคลิ้มทุกทีสิน่า!!!
คำว่า ริมแม่น้ำ นั้น ก็มีหลายโครงการที่ริมแม่น้ำ แต่ก็จะมีความงามของทัศนียภาพที่แตกต่างกันไป
แต่ผมขอยืนยันด้วยสายตาตัวเองว่าที่ The Politan Rive สวยใช้ได้เลยครับ
โครงการฉลาดมากครับ ที่สร้างส่วนกลางบางส่วนขึ้นมา ก่อนที่จะเปิดตัว มันทำให้คนที่เข้าไปดูโครงการจริง จะเห็นภาพของโครงการในเวลาที่แล้วเสร็จแบบคร่าวๆ ว่า “น่าอยู่” ขนาดไหน
ซึ่งผมเองก็หลงใหลไปเรียบร้อย 555
เมื่อเทียบกับคอนโดริมแม่น้ำโครงการอื่น ก็ต้องถือว่าทำเลตรงนี้ “นอกเมืองกว่า” แน่นอน เอาแค่เปรียบกับ 333 ริเวอร์ไซต์ก็พอ ไม่ต้องไปไกลถึงพวกฝั่งเจริญนคร
แต่เรื่องนี้ต้องตัดสินกันที่ "ราคา" ครับ
แน่นอน คอนโดริมน้ำหรูๆ เราพูดกันถึงตัวเลข 3-4 แสนบาทต่อตารางเมตร กันหมดแล้ว ขณะที่ 333 เองก็ผ่านหนึ่งแสนมาพอสมควร แถมในแง่ของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินก็ยังไม่รู้จะเริ่มเดินเครื่องปีไหนอีกด้วย
ราคาโปรโมตของที่นี่ คือ 1.29 ล้านบาท!! สำหรับห้องขนาด 24.5 ตร.ม. หารแล้วตก 5 หมื่นกว่าบาท/ตร.ม.
ถ้าถามผมว่าถูกไหม?
ก็ต้องบอกตามตรง ถือว่า "ไม่แพง" ครับ
แต่ผมไม่คาดหวังหรอกครับ ว่าราคานี้จะวิวแม่น้ำตรงๆ หรือแม้กระทั่งเป็นตึกที่ใกล้แม่น้ำกว่าด้วยซ้ำ
ซึ่งมันก็เป็นแบบนั้นแหละ แต่พอดูห้องจริงๆ แล้ว ผมบอกเลยว่ามันไม่น่าเกลียด
ห้อง 24.5 ตร.ม. จะมีตั้งแต่เบอร์ 27-30 และ 36-43 ซึ่งผมดูแล้ว จะมีแค่ 40-43 ที่จะไม่เห็นวิวแม่น้ำแน่ๆ แต่เบอร์ที่เหลือผมว่ามีโอกาสเห็นไกลๆ ครับ
เพราะตรงจุดที่ตั้งคอนโด The Politan Rive ที่ดินจะเป็นแบบโค้งเข้าหาตัวคอนโด (แบบรูปกราฟพาราโบลา) ทั้ง 2 ฝั่ง จึงทำให้ทิศเหนือ และใต้ ก็เห็นแม่น้ำเช่นกัน
ส่วนห้องไฮไลท์ของที่นี่ ก็คือห้องขนาด 60 ตร.ม.ที่รับวิวแม่น้ำเต็มๆ จะขายแบบเกือบ Fully Furnished (คือได้เกือบหมดแล้ว พวกเฟอร์บิวท์ทั้งหลายที่เห็นในห้องตัวอย่างจะได้หมด ขาดแค่บางอย่าง แต่พอต่อรองได้ครับ ลองต่อรองกันเองนะครับ อิอิ)
จะมีระเบียงยาวๆนอกห้อง ให้เดินเล่นด้วย
ต้องบอกว่า ผมเฉยๆกับระเบียงนะ ผมว่ามันแคบไป
ผมรู้สึกว่า ระเบียงที่เราสามารถเอา โต๊ะ เก้าอี้ ไปนั่งชิลๆตากลม กับคนในครอบครัวยามเย็น พร้อมของว่างเล็กน้อย
"ฟิลลิ่ง" มันจะดีกว่ากันเยอะเลย เห็นด้วยกับผมไหมครับ
แน่นอนว่า ราคาคงไม่ใช่เรตใกล้เคียงกับ 5 หมื่นแน่ๆ (ผมลองถามดูคร่าวๆ ก็น่าจะประมาณ 7 ล้านบาทนะครับ 1xxxxxบาท/ตร.ม. อันนี้ไม่ยืนยัน)
ส่วนห้อง 24.5 ตร.ม. จะเป็นแบบ Fully Fitted นะครับ ได้ห้องเปล่าๆ เหมือนทั่วๆไป ได้เพิ่มวอลล์เปเปอร์ อีกหน่อย
บางคนเคยถามผมว่า อ้าว ได้ห้องเปล่า?!! แล้วห้องน้ำละ ไม่มีเหรอ
เอิ่ม... คิดว่าพี่คงเล่นมุขใช่ไหมครับ 555
ก็คือมีนั่นแหละครับ ครบถ้วนสำหรับพื้นฐานการอยู่อาศัย
ห้องน้ำ จะได้ตามที่เห็นที่ Sale Gallery เลยนะครับ ซึ่งก็ถือว่าดูดีทีเดียว สำหรับเรทราคาคอนโดแบบนี้
โดยเฉลี่ยทั้งโครงการ ราคาจะอยู่ประมาณ 7-8 หมื่นกว่าบาทต่อตารางเมตร นะครับ
จุดได้เปรียบอีกอย่างของ The Politan Rive ก็คือ รถไฟฟ้าสายสีม่วงกำลังจะเดินแล้วนี่แหละครับ ถึงแม้ว่าตัวคอนโดกว่าจะเสร็จก็ปี 2562 ก็ตาม แต่มันก็ยิ่งทำให้แน่ใจได้เลยว่า ตอนคอนโดเสร็จมันจะมีรถไฟฟ้าแน่ๆ
ตอนผมไปจอง 333 เนี่ย เรายังบอกกันอยู่เลยว่า สายสีน้ำเงินเดินปี 2560 ซึ่งคอนโดก็จะเสร็จพร้อมๆ กัน แต่ตอนนี้รถไฟฟ้าเลื่อนไป 2562 แล้ว ขณะที่ 333 ไม่เลื่อนแน่นอน 555
ที่สำคัญอีกเรื่องของคอนโดริมแม่น้ำ ก็คือ EIA ซึ่ง "ซือเจ๊" แกบอกว่า “เพิ่งผ่าน EIA เมื่อวานเลยค่ะ (15 มค.59)”
ผมมีครูที่สนิทกันท่านนึง มีคอนโดตรงแถวๆนี้ ใกล้ๆกับ ภัตตาคารแวร์ซาย (ก็ใกล้ๆ The Politan Rive นั่นล่ะครับ)
แกซื้อคอนโดนี้มา 10 กว่าปีแล้ว
เป็นคอนโดเก่าๆ ขนาด 30 ตร.ม. ไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มีฟิตเนส แกให้เช่าอยู่เดือนละ 6,000 บาท มีคนเช่ามาตลอด 10 กว่าปีนี้เลย
ผมลองเอา 1.29 ล้านบาท มาเป็นตัวตั้ง บวกนู่นบวกนี่ ผมต้องการ 7,000 บาท/เดือน เพื่อขอยิลด์ประมาณ 6%
เมื่อดูจากข้อมูลข้างบนแล้ว ผมว่ามีโอกาสนะครับ
แน่นอนว่า เรื่องจำนวนก็เป็นประเด็น
2,300 กว่ายูนิต เป็นงานยากแน่นอน
ในแง่ปล่อยเช่า ก็คงจะต้องแข่งขันกันมากหน่อย อยู่ที่ฝีมือในการเลือกห้อง และการแต่งห้องแล้วละครับ
แต่เอาจริงๆ นะ ผมว่า คนซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองน่าจะเยอะครับ
ราคา 1.29 ล้านบาท เป็นราคาเริ่ม ยังมีพื้นที่หลังจากนั้นจนถึง 1.5-1.6 ล้านบาทอีกหลายร้อยห้อง
ซึ่งผมเชื่อว่ามันเป็นราคาที่คนแถบนั้นพอรับได้แล้ว
ถามเรื่องคู่แข่งแถวนั้น
ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท ราคาเริ่มที่ 48,000 บาท/ตร.ม. ผมมองว่าไม่ใช่คู่แข่งซะทีเดียวนัก เพราะคำว่า “ริมน้ำ” กับ "วิวแม่น้ำ" อาจจะห่างกันแค่ข้ามถนน แต่ในความเป็นจริงแล้ว แตกต่างกันพอควรนะครับ
อีกโครงการที่ริมแม่น้ำที่อยู่แถวนั้นก็คือ Manor ของ Major ที่มี 1,848 ยูนิต (เยอะมากเช่นกัน 555) อันนี้ก็สู้ไม่ได้ในแง่ระยะห่างถึงรถไฟฟ้าครับ
ในพื้นที่เดียวกัน ผมจึงคิดว่า The Politan Rive ได้เปรียบกว่าที่อื่น
สำหรับในเรื่องการจัดการคอนโด ในช่วงปีแรกหลังโอน ทางโครงการได้จ้าง โจนส์ แลง เข้ามาเป็นนิติบุคคล ก็เรียกว่าใช้มืออาชีพเข้ามาบริหาร
ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะผมคิดว่า ทาง EverLand ยังไม่น่าจะมีพนักงานที่เพียงพอ ในการมาช่วยดูแลในช่วงที่คอนโดเสร็จแล้ว เท่าไรนัก
การจ้างมืออาชีพเข้ามาช่วยดูแล จะทำให้เราได้รับประโยชน์มากกว่า
ส่วนเรื่องที่ว่า "โจนส์ แลง" ดีไม่ดี ผมขอไม่กล่าวถึงละกันนะครับ ลองไปหาข้อมูลเพิ่มเติมเอาเองนะ ไม่ยากหรอก
ในวันงาน "ซือเจ๊" ได้ขึ้นมาพูดหลายประเด็น
มีประเด็นหนึ่งที่คนถาม ก็คือเรื่อง “นักลงทุน” ว่าแกมีทัศนคติอย่างไรกับคนกลุ่มนี้
แกตอบว่ามันคือเรื่องปกติ แกผ่านการทำคอนโดให้ค่ายพฤกษามาหลายโครงการ ที่เจ๋งๆ ก็เช่น เออร์บาโน่, Ivy ทั้ง ทองหล่อ และ รัชดาฯ
ทุกโครงการมีนักลงทุนทั้งนั้น
สิ่งที่แกทำก็คือ การทำโครงการให้ดีที่สุด ตามที่ได้คอมมิตต์กับลูกค้าไว้ และในส่วนราคา แกก็บอกว่าให้เช็คกับโครงการเก่าๆ ได้เลยว่า แกไม่เคยมาขายดัมพ์ราคาช่วงโอนเลย สักโครงการ
ดูเหมือนจะตอบไม่ตรงประเด็นเท่าไร แต่เป็นการบอกนัยว่าๆ "เราไม่เคยทำให้ใครเจ็บนะฮ้าบบ"
ประเด็นเรื่อง "นักลงทุน" เป็นเรื่องละเอียดอ่อนนะครับ
นักลงทุนที่ดี ก็มี นักลงทุนที่ไม่ดี ก็มีเช่นกัน จะให้บอกตรงๆว่า "ยินดีต้อนรับ" หรือ "โน้น ประตูทางออก" ก็คงไม่ได้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ EverLand ยังไม่ได้เป็นขาใหญ่ มีลูกค้าเจ้าประจำมากพอ ที่จะสะบัดบ๊อบไล่ใครได้ง่ายๆ โดยไม่ต้องสนใจ
อันนี้เป็นความเก๋าในการตอบของ "ซือเจ๊" แกละครับ 555
ผมยอมรับว่าโครงการก่อนๆ ที่แกทำนี่เจ๋งๆ ทั้งนั้น
ประวัติของ "ซือเจ๊" แกนี่ก็ ไม่ธรรมดาเลยครับ เคยอยู่แผ่นดินทองมาก่อน ก่อนที่คุณประเสริฐจะดึงตัวมาพฤกษา (ปัจจุบันแผ่นดินทอง โดนเสี่ยเจริญจับเทคเข้าพอร์ทเรียบร้อย ดันมีที่ดินดีๆเยอะ สอยซะเลย)
เขียนถึงการหาของกินแถวนั้นซะหน่อย เรื่องนี้สำคัญสำหรับผมมากนะครับ อิอิ
เอาตรงๆ ต้องบอกว่าค่อนข้างแห้งแล้งครับ ไม่ค่อยมีร้านอาหารในระยะเดินได้เท่าไร
7-Eleven ที่ใกล้ที่สุดก็ยังต้องเดินเลยรถไฟฟ้าไปอีกพอควรเลย
ก็คงต้องซื้อของกินจากที่อื่น ก่อนกลับเข้าคอนโดละครับ
ตอนนี้ก็ลุ้น ว่ายูนิตร้านค้าที่มีอยู่ 8 ยูนิต จะมีพวก Max value หรืออะไรทำนองนี้หรือเปล่า
ซึ่งผมว่า มันเป็นสิ่งจำเป็น ที่ต้องมีนะครับ
หวังว่า "ซือเจ๊" หรือผู้ที่เกี่ยวข้อง จะไม่มองข้ามผ่านจุดนี้ไป
สำหรับตัวผมเองแล้ว ผมคงจัดห้องแบบ 1.29 ล้านบาท คนเบี้ยน้อยหอยน้อยก็งี้แหละครับ 555
แต่ไม่รู้จะได้หรือเปล่า เพราะวันเปิดจองเห็นว่า ก็ต้องมาต่อคิวกันแต่เช้า (อย่าคิดว่าผมจะได้อภิสิทธิ์แน่ๆ นะครับ ซือเจ๊แกก็ไม่ได้ “รับปาก” อะไรผมไว้เลย ขนาดไปตอดๆ ทำตาปริบๆ ไว้แล้วก็ตาม 555)
ส่วนห้องใหญ่ๆ ก็อยากได้นะ แต่อย่างที่เคยบอกครับ ไทม์มิ่งเรื่องเงินกับคอนโดติดน้ำของผม ไม่ค่อยจะตรงกันเลยจริงๆ
ตอนนี้ ไม่ไหวจริงๆครับ เต็มพอร์ทแว้ว ไว้ใกล้ๆเสร็จ ถ้ามีกำลัง ก็อาจจะมาซื้อดาวน์ต่อจากคนอื่น (ใครถือไว้ ช่วงนั้นก็ฝากเนื้อฝากตัวไว้ก่อนนะครับ 555)
ที่ผมเขียนมาทั้งหมด ก็อย่าเพิ่งเชื่อครับ (ใช้คำพูด "ซือเจ๊" เลย 555) มาดูโครงการกันเองก่อน หาข้อมูลกันให้ดี พิจารณาว่า "ที่นี่" เหมาะกับเราไหม แล้วค่อยตัดสินใจ
แต่จริงๆ ก็ไม่อยากให้รู้เยอะนะครับ เดี๋ยวมาแย่งห้องผมไป 5555
ผมขอสรุปอีกที ตามสไตล์ของผมนะครับ
สำหรับการอยู่เอง เมื่อเทียบโลเคชั่นและราคา ถือว่าน่าสนใจ ติดเรื่องการหาของกินหน่อย ต้องแวะซื้อที่อื่น และรอลุ้นยูนิตร้านค้าของโครงการ
สำหรับการเล่นระยะสั้น การซื้อขายใบจอง กับคอนโดเยอะยูนิตแบบนี้ มีความเสี่ยงจะ "ติดดอย" สูงครับ ผมไม่ค่อยแนะนำเท่าไร แต่ถ้าอยากเล่นจริงๆ จะมีพวกห้อง 1.29 ล้านบางห้อง กับพวก 2 ห้องนอน ที่พอเข้าทำกำไรได้ครับ
สำหรับการลงทุนปล่อยเช่า เชื่อว่าทำได้ครับ แต่ต้องเลือกตำแหน่งห้อง และแต่งห้องให้ดี ที่สำคัญคือต้นทุนที่เราซื้อห้องมาครับ ถ้าไม่ได้ราคา 1.29 ล้าน ก็ต้องให้ได้ใกล้เคียงที่สุด สำหรับห้องขนาดอื่น จะไม่แนะให้ซื้อเพื่อ "ปล่อยเช่า" นะครับ
สำหรับการเก็บระยะยาว ผมคิดว่า "มีอนาคตที่ดี" ครับ เพราะนับวัน เราคงหาคอนโดราคาแบบนี้ได้ยาก โดยเฉพาะ ยิ่งเทียบกับโลเคชั่นที่นี่แล้ว ผมว่าควรมีเก็บไว้นะ เชื่อว่า จะสามารถทำกำไรหลักแสน ได้ไม่ยากครับ
ก่อนจะจบรีวิว ผมขอทิ้งท้ายด้วยรูปนี้ละกันนะครับ ^^
