ตัวผมเองโดยปกติ มักมีโอกาสได้ใช้เส้นพรานนก จรัญ ปิ่นเกล้าอยู่บ่อยครั้ง จึงมีความรู้สึกคุ้นเคยอยู่พอควร
เคยคิดอยู่เหมือนกันว่า ถ้ามีคอนโดขึ้นแถวนี้ จะเป็นอย่างไรบ้างนะ?
ซึ่งเมื่อไม่นานนัก ผมก็ได้เห็นมีการล้อมรั้วที่ดิน ขึ้นป้ายว่า "ทับทิมสยาม"
ตอนแรกก็สงสัย นึกว่าจะเป็นมิวเซียม หรือที่ท่องเที่ยวหรือเปล่าหว่า
แต่ตอนนี้ก็ได้รู้แล้วครับว่ามันคือ โครงการคอนโดใหม่เอี่ยมอ่องของทาง "พฤกษา" นั่นเอง
ซึ่งทาง "พฤกษา" ได้ตัดสินใจส่งแบรนด์ "The Tree" ที่กำลังติดลมบน เข้าประกวด
เออ น่าสนใจแหะ หลังๆการออกแบบของ "พฤกษา" ผมว่าน่าสนใจอยู่ไม่น้อย
ว่าแล้ว ก็รีบเข้าไปดู Sale Gallery ทันที
ภาพอาจจะดูไม่สวยหน่อยนะครับ เพราะตอนผมไปยังสร้างไม่เสร็จดีเลย
อ๋อ ต้องบอกก่อนเลยว่าที่นี่ "EIA Approved" แล้วนะ
ไม่ต้องไปกังวลว่าจะสร้างไม่เสร็จ หรือต้องรอกันนานนน วางใจได้เลยครับ
มาเริ่มที่ทำเลที่ตั้งกันก่อน
The Tree จรัญสนิทวงศ์ 30 วางตัวเองอยู่บนถนนจรัญสนิทวงศ์ อยู่ติดถนนใหญ่เลย และติดซอยจรัญสนิทวงศ์ 30
สังเกตง่ายๆคือ อยู่ตรงข้ามกับ "ตลาดบางขุนศรี" เลยครับ
ในระยะใกล้ๆโครงการ นอกจาก "ตลาดบางขุนศรี" แล้ว ก็ยังมี Foodland (ห่างประมาณ 50 ม.), Makro (ห่างประมาณ 150 ม.) อยู่ด้วย
เถิบออกไปหน่อย มีร.พ.ศิริราช และท่าน้ำวังหลัง ห่างสัก 2 กม.ได้ (เดี๋ยวจะขอเชียนเสริมด้านล่างอีกหน่อยนะ)
หรือจะไปพวกห้างชั้นนำหน่อย ก็นี่เลย Central Pinklao (เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า) , Lotus Pinklao (โลตัส ปิ่นเกล้า) ก็ไม่ไกลนะ 2 กม. กว่าๆเอง
ส่วนรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดจะเป็น รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสถานี "แยกไฟฉาย" ระยะประมาณ 300 - 400 ม. และยังใกล้กับสถานี "บางขุนนนท์" ที่จะเป็นสถานีอินเตอร์เชนจ์ของรถไฟฟ้า 3 สาย (น้ำเงิน-ส้ม-แดง) ที่ระยะประมาณ 500 ม. อีกด้วย
แต่กว่าจะเสร็จทุกสายที่ว่า ผมว่าคงจะอีกหลายปีนะ
เพราะฉะนั้นเราอย่าเพิ่งเอามาเป็นปัจจัยหลักดีกว่าเนอะ เอาแค่สายสีน้ำเงินอย่างเดียวก่อน ซึ่งมีกำหนดวิ่งที่ปี 2563 นี้แล้ว
หวังว่าคงไม่เลื่อนน้าาา รออยู่ๆ 555
สำหรับการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว
การเข้าออกเมืองค่อนข้างหลากหลาย เราสามารถใช้สะพานพระปิ่นเกล้า , สะพานพระราม 8 , สะพานกรุงธน , สะพานพุทธ ข้ามฝั่งมาได้ หรือใช้สะพานสมเด็จพระเจ้าตากสินเข้าสาทร สีลม เลยก็ยังได้นะ
แต่ถ้าใครไม่มีรถยนต์ส่วนตัว การเดินทางโดยพาหนะสาธารณะก็มีอยู่หลากหลาย
ถ้าเรายังไม่นับรถไฟฟ้าที่ปัจจุบันยังไม่เปิดให้บริการ ก็จะมีรถสองแถว รถกระป๋อ วินมอไซค์ รถเมล์อยู่ใกล้กับโครงการทั้งนั้น
ที่พิเศษกว่าที่อื่นคือ โครงการไม่ไกลจากท่าเรือวังหลัง ประมาณ 2 กม.
ซึ่งเราสามารถเดินทางโดยเรือไปลงตรงท่าตากสิน เพื่อต่อรถไฟฟ้า BTS ได้
ถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการเข้าเมืองเนอะ
เพราะฉะนั้นในแง่การเดินทาง ถือว่าครบเครื่องทีเดียว จะขาดก็แค่การเดินทางทางอากาศเท่านั้นล่ะ 555 ค่อนข้างสะดวกดีนะ
ช่วงนี้อาจจะรถติดจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าหน่อย
แต่เชื่อว่า รถไฟฟ้าสร้างเสร็จเมื่อไร จะยิ่งสะดวกมากเลยล่ะครับ
การคมนาคมผ่านไป ต่อด้วยเรื่องปากท้อง เรื่องสำคัญต่อ
พูดถึงเรื่องการกิน
ผมมักพูดเล่นกับเพื่อนสนิทเสมอว่า "เรื่องกิน ไม่ใช่เรื่องใหญ่นะ แต่เป็นเรื่องเดียวที่สำคัญต่างหากละ" 555
เพราะฉะนั้นทุกรีวิวของผม ต้องมีเรื่องการหาของใส่ท้องตลอด
เมื่อไม่นานนัก ผมเคยเขียนถึงโครงการหนึ่งที่รายล้อมไปด้วยร้านสะดวกซื้อ ซึ่งเป็นอะไรที่ผมชอบมากๆ
แต่เมื่อมาเจอโครงการนี้.... โอ้โห ชนะขาด
ตรงข้ามโครงการ มี "ตลาดบางขุนศรี" เป็นตลาดที่สะอาดน่าเดินมาก ภายในมีร้านอาหารเพียบ พร้อมโต๊ะและเก้าอี้ให้นั่งทานอาหารกันสบายๆ อย่างกับมี "Food Court" ประจำคอนโดเลยทีเดียว มีของหย่อนใส่ท้อง ตั้งแต่เช้ามืดยันค่ำ
ถ้ายังไม่พอ เชิญข้างๆเลยครับ เดินไปแค่ 50 ม. คุณจะเจอกับ FoodLand ที่เปิดบริการให้ความบันเทิงทางรูปากของคุณได้ตลอด 24 ช.ม.!!!
หรือถ้าคุณอยากซื้อของมาตุนมากๆ เดินไปข้างๆตลาดบางขุนศรีไปอีกเล็กน้อยครับ คุณจะเจอกับห้างค้าส่งระดับบิ๊กเบิ้มอย่าง "Makro" ที่จะเปิดให้บริการจนถึงดึกดื่นอีกเช่นกัน
อ๋อ เกือบลืม ก่อนถึง "Makro" เล็กน้อย มี "7-Eleven" ด้วยนะเออ และในซอยแถวนั้น ยังมีร้านอาหารอร่อยๆ แทรกตัวอีกเพียบ
และไม่ไกลนัก ก็ยังมี "ตลาดบางขุนนนท์" อีกด้วย
ถ้ายังไม่พอใจก็ไป Central Pinklao (เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า) , Lotus Pinklao (โลตัส ปิ่นเกล้า) , The Sense Pinklao (เดอะ เซ้นส์ ปิ่นเกล้า) พวกนี้อยู่ห่างไปแค่ไม่กี่กม.ทั้งนั้น
หรือจะไปท่าเรือวังหลัง แหล่งของกินชั้นดี หรือต่อเรือไป เอเชียทีค , ท่ามหาราช ก็ไม่ว่ากัน
ให้ตายเถอะ กินกี่วันจะครบทุกร้านเนี่ย?!!!
สรุปว่า เรื่องปากท้อง ซื้อของกินของใช้ ผมให้ผ่านอย่างสบายๆครับ
จุดเด่นอีกจุดที่ผมว่าน่าสนใจมากสำหรับในแง่ทำเลของโครงการนี้ก็คือ การอยู่ใกล้กับร.พ.ศิริราชนี่ละครับ
เชื่อว่า คงไม่มีใครที่ไม่รู้จัก 1 ในร.พ.ที่ดีที่สุดในไทย อย่างร.พ.ศิริราชเนอะ
นอกจากมีคุณภาพที่ดีแล้ว ค่ารักษาก็ยังถูกมากด้วย จะเสียหน่อยก็ตรงรอคิวเยอะนี่ละ
ตัวผมเองมีญาติผู้ใหญ่ท่านหนึ่งที่อยู่ต่างจังหวัด ซึ่งจะมารักษาที่ร.พ.ศิริราชเป็นประจำ
มักมีปัญหาในเรื่องต้องตื่นแต่เช้ามืดเพื่อเดินทางมา หรืออาจะะต้องเข้ามาก่อนล่วงหน้า แล้วหาที่พักสัก1คืน
จนบ่นอยู่หลายครั้งว่า ถ้ามีที่พักเป็นของตัวเองอยู่แถวนี้ ก็คงจะดี
ตอนที่ผมไปเยือนโครงการ ผมก็นึกถึงญาติผมทันที ว่าที่นี่เหมาะกับท่านไม่น้อย
จากโครงการถึงร.พ.ศิริราช แค่ 2 กม.กว่าๆเท่านั้นเองครับ
นั่งรถไป ถึง10นาทีหรือเปล่าก็ยังไม่รู้
เวลามีอะไรฉุกเฉิน ก็สามารถส่งได้ทัน
ผมจึงรู้สึกว่า นอกจากจะเหมาะกับ บุคลากรของร.พ.ศิริราชอย่างหมอ หรือพยาบาลแล้ว
อีกกลุ่มคนที่เหมาะ ก็คือคนไข้ หรือคนที่ต้องการอยู่ใกล้ร.พ.เพื่อให้ได้รับการดูแลได้สะดวกนี่ละครับ
The Tree จรัญสนิทวงศ์ 30 มีด้วยกัน 2 อาคาร อาคาร A 22 ชั้น และอาคาร B 8 ชั้น มีใต้ดินอีก 2 ชั้นด้วย มียูนิตพักอาศัย 305 ยูนิต และยูนิตร้านค้า 2 ยูนิต บนเนื้อที่ 1-3-79 ไร่
แบบ 1 ห้องนอนมีขนาด 23.6 , 26.45 และ 31 ตร.ม.
แบบ 2 ห้องนอนมีขนาด 43.95 ตร.ม.
เพดานห้องสูงสุดตรงห้องนั่งเล่นที่ 2.65 ม. นะ ตรงส่วนอื่นสูง 2.5 ม. นับว่าสูงโปร่งใช้ได้เลย
ส่วนกลางก็จัดมาครบทีเดียว ประมาณนี้เลย
- The prime lobby
- Elegant lift hall
- Precious mailbox
- Hideaway garden
- Garden view gym
- Exclusive working space
- Private meeting room
- Finest sky lounge
- Sky view courtyard
- Crystalline Sky pool
- Leisure sky scene
- Sky Streaming room
- Private Prime Corner
เอาล่ะ มาถึงจุดสำคัญของบทความล่ะนะ คอนโดนี้เหมาะกับการลงทุนหรือเปล่า?
เรามาลองดูกัน
ค่าตัวของที่นี่ เท่าที่ผมทราบมา ราคาโปรจะเริ่มที่ 1.99 ล้านบาท สำหรับห้องขนาด 23.6 ตร.ม.
หารแล้วก็ตกเฉลี่ย 84xxx บ./ตร.ม.
และค่าเฉลี่ยทั้งโครงการจะอยู่ที่ราวๆ 1แสน บ./ตร.ม.
สำหรับค่าตัวเริ่มต้นของคอนโดในพ.ศ.นี้ ก็ถือว่าตามสมัย
Ideo ที่เปิดขายในโซนเดียวกัน และเพิ่งสร้างเสร็จได้ไม่นาน ก็เริ่มที่ 9xxxx บ./ตร.ม. เมื่อตอนพรีเซล
ในตอนนั้นถือว่าแพงขนหน้าแข้งสั่นเลยทีเดียว ตอนนี้ราคาก็ไปหลักแสนบาท/ตร.ม.แล้ว
การที่ The Tree จรัญสนิทวงศ์ 30 จะตั้งราคาเริ่มที่ 8 หมื่นกว่าบ./ตร.ม.
จึงเป็นราคาที่รับได้สำหรับคนที่มีวงจรชีวิตแถวนั้น และต้องการอยู่คอนโด
แถมผมยังรู้สึกว่า ทำเลของ The Tree จะดูดีกว่าในแง่ความอุดมสมบูรณ์ ความคึกคักของชุมชนอีกด้วย
แต่ทีนี้จะมีข้อเสียอยู่หน่อย
นอกจาก The Tree มีคู่แข่งเป็นบรรดาหอพัก อพาร์ทเมนท์แล้ว ก็ยังมีพวกตึกแถวที่สนนค่าตัวอยู่แถวๆ 3-4 ล้านบาทขึ้นไปอีกด้วย
แต่แน่นอนว่า ทำเลก็คงสู้ The Tree ที่อยู่ติดถนนใหญ่ไม่ได้หรอก รวมถึงความต่าง จากส่วนกลางต่างๆด้วยที่ตึกแถวไม่มี
ทีนี้คงจะอยู่ที่ความชอบส่วนตัวมากกว่า ว่าชอบอยู่แบบไหน
ซึ่งจากสถิติ มีแนวโน้มว่าคนรุ่นใหม่ๆ จะชอบความสะดวกสบายจากคอนโดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
เพราะฉะนั้นในแง่ระยะยาวๆ ผมยังรู้สึกว่า ราคายังพอไปได้อีกครับ
โดยเฉพาะถ้าคุณถือห้องที่ราคาเฉลี่ยต่อตร.ม. ไม่เกิน 1 แสนบาท
สำหรับในแง่ลงทุนปล่อยเช่า
ผมลองหาข้อมูลจากบรรดาหอพัก อพาร์ทเมนท์ ที่ดูดีแถวนั้น ค่าห้องจะอยู่ที่ราวๆ 5,000 - 6,000 บ./เดือน
ผมลองถามเพื่อนที่เคยอยู่แถวนั้นมาหลายปีว่า ค่าเช่าเท่าไรที่เหมาะสมของคนแถวนั้นละ
เพื่อนผมบอกว่าถ้าสัก 7,500 บ./เดือน เชื่อว่าหัวบันไดไม่แห้งแน่ๆ
แต่ถ้าเราเก็บ 7,500 บ.จริงๆ ผมว่าผลตอบแทน คงไม่น่าสนใจแน่ๆ
ทีนี้ลองไปดู Ideo กันบ้างว่าการปล่อยเช่าเป็นเยี่ยงไร
เมื่อเอาทั้ง 2 อย่างมาเป็นปัจจัยในการพิจารณา
ผลตอบแทนก็จะอยู่ที่ราวๆ 5%/ปี แบบหยาบๆ สำหรับห้องที่ราคาเฉลี่ยต่อตร.ม. ไม่เกิน 1 แสนบาท หรือเกินเล็กน้อย
ก็ถือว่าโอเคนะ อาจจะไม่มากนัก แต่สำหรับคนท้องถิ่นที่ไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไปดูแล ก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ
สำหรับการเล่นสั้น ด้วยความที่มีแค่ 300 กว่ายูนิตเอง และราคาเริ่มที่ไม่แพงมาก
จะทำให้พอเล่นได้ในบางตำแหน่ง
แต่แน่นอนว่า ถ้าคุณไม่เชี่ยวชาญในเรื่องการขายต่อละก็ ผมไม่แนะนำดีกว่า เพราะที่นี่เป็นทำเลเฉพาะถิ่นด้วย
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง สำหรับคนท้องถิ่นและละแวกใกล้เคียงที่อยากใช้ชีวิตคอนโด ผมว่าเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจนะ อย่างหมอ พยาบาลที่ศิริราชนี่เหมาะเลย และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง เหมาะกับคนที่ต้องการมาอยู่ใกล้กับร.พ.ศิริราช เพื่อให้ได้รับการดูแลรักษาอย่างให้ทันท่วงที
สำหรับการเล่นสั้น ผมคงไม่แนะนำดีกว่า ถ้าคุณไม่เชี่ยวชาญ หรือไม่มีประสบการณ์ ในการขายต่อจริงๆ ถึงจำนวนยูนิตจะมีไม่เยอะก็เถอะ
สำหรับการปล่อยเช่า ถ้าคุณเป็นคนในโซนนั้นอยู่แล้ว และรับได้กับผลตอบแทนประมาณ 4-5% ก็จัดได้เลย
สำหรับการเล่นระยะยาว ด้วยการที่มีชุมชนดั้งเดิมอยู่แล้ว บวกกับความเจริญที่จะมาเพิ่มจากการของรถไฟฟ้าต่างๆ และราคาเริ่มที่ยังไม่แพงมากนัก เชื่อว่าราคายังไปได้อีกครับ
The Tree จรัญสนิทวงศ์ 30 เป็นโครงการที่เหมาะแก่การอยู่อาศัยเอง สำหรับคนที่มีวงจรชีวิตอยู่ในพื้นที่อยู่แล้ว และละแวกใกล้เคียง เล่นสั้นต้องอาศัยประสบการณ์ และความชำนาญหน่อย ระยะยาวทำกำไรได้ดีจากการขยายตัวของเมืองตามรถไฟฟ้า ปล่อยเช่าเหมาะสำหรับห้องที่ราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 1 แสน บ./ตร.ม.
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
