ผมเคยตั้งคำถามกับตัวเองตอนผ่านไปโซน ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค บางบอน บางขุนเทียน นะว่ามองไปทางไหน ทำไมถึงมีแต่โครงการบ้าน 100 ตร.วาขึ้นไปเท่านั้น! 

        พอกลับมาศึกษาดูดี ๆ พบว่าเป็นเพราะ "ข้อบังคับ" นั่นเอง

        โดยเป็นข้อบังคับในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี พ.ศ. 2556 แต่ผังเมืองใหม่จะกลายเป็นจุดเปลี่ยนทำให้สามารถพัฒนาโครงการบ้านแฝด-ทาวน์โฮมได้แล้วนะ

        เพราะจากแต่ก่อนที่ผังเมืองได้มีการกำหนดการก่อสร้างให้อยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าต้องมีขนาดที่ดินต่ำสุดในโครงการจัดสรรต้องไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา และห้ามสร้างบ้านที่มีความสูงเกิน 12 เมตร

        แต่ภายในปี 2568 มีความเป็นไปได้ที่เราจะเห็นไซส์อื่นมากขึ้น!

        จากการเปิดเผยของข้อมูลล่าสุดของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในบางพื้นที่ที่อยู่ในพื้นที่ที่มีข้อกำหนดดังกล่าวสามารถพัฒนาบ้านได้ทุกประเภท!!!

        พูดง่าย ๆ ก็คือสร้างบ้านได้โดยที่ไม่มีเงื่อนในเรื่องของขนาดของที่ดิน หรือเรื่องของอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม OSR แบบในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี พ.ศ.2556 ที่ผ่านมา

        อย่างเช่นพื้นที่เขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา และบางแค ถ้าพื้นที่ไหนก่อนหน้านี้เคยเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2) ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

        ล่าสุดข้อกำหนดมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของพื้นที่ที่อยู่ภายใต้ข้อจำกัดนี้ให้เป็น 'พื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย' หรือพื้นที่สีเหลืองในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

        ข้อดีสำหรับผู้ประกอบการก็คือ เป็นการเปิดทางให้สามารถพัฒนาบ้านได้ทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ 

        ส่วนข้อดีสำหรับพวกเราก็คือ เมื่อพัฒนาบ้านได้ทุกประเภท ขนาดของที่ดินเล็กลง 'ราคาขาย' ก็จะมีราคาต่ำลดลงด้วยเช่นกัน เย้~~

        นอกจากนี้ยังสามารถพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยรวมทั้งแบบที่มีพื้นที่อาคารรวมมากกว่า 10,000 ตารางเมตร และต่ำกว่า 10,000 ตารางเมตร แล้วแต่ว่าถนนผ่านหน้าของที่ดินมีความกว้างมากกว่าหรือน้อยกว่า 30 เมตร 

        แต่พื้นที่เขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา และบางแค ที่เคยเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4) ยังคงข้อจำกัดในการพัฒนาได้แค่บ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาดไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวาเช่นเดิมนะ 

        ส่วนพื้นที่เขตบางขุนเทียนนั้นจะแตกต่างออกไป เพราะแต่ก่อนมีการจัดพื้นที่เป็นประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4) และ (ก.5) ตามข้อกำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 

        ซึ่งแน่นอนว่าสามารถสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 100 ตารางวาได้เท่านั้นไม่สามารถพัฒนาบ้านประเภทอื่นๆ ได้หรือไม่สามารถพัฒนาอาคารักอาศัยรวมได้เช่นเดียวกับเขตก่อนหน้า

        แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดให้สามารถพัฒนาบ้านได้ทุกประเภท และสามารถพัฒนาอาคารพักอาศัยรวมที่มีพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร เพราะมีการเปลี่ยนประเภทของที่ดินเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3)

        ปิดท้ายที่พื้นที่ในเขตคลองสามวา มีนบุรี และลาดกระบัง ซึ่งในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 มีส่วนที่เป็นพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) 

        แน่นอนว่าสาเหตุมาจากภูมิประเทศ ซึ่งพื้นที่โซนนี้เป็นพื้นที่น้ำหลากฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานครอยู่ค่อนข้างใหญ่ ทำให้การก่อสร้างมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ค่อนข้างมาก 

        ทั้งเรื่องของการสร้างบ้านเดี่ยวได้อย่างเดียว และต้องเป็นบ้านเดี่ยวที่สร้างบนที่ดินที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 1,000 ตารางวา และห้ามสร้างสูงเกิน 12 เมตรด้วย

        แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับให้ขนาดของพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ลดลง 

        จากการปรับเปลี่ยนผังเมืองที่ผมเล่ามานี้จะเห็นได้ว่าอนาคตของการซื้อบ้าน ซื้อคอนโดน่าจะสดใสขึ้นนะ เพราะเราจะมีทำเลใหม่ ๆ ให้เลือกมากขึ้น

        ที่สำคัญคือบ้านเดี่ยวที่สร้างบนที่ดินขนาดใหญ่กว่า 100 ตารางวาจะมีการเปิดขายใหม่ลดลงหรือไม่มีการเปิดขายใหม่เลยก็เป็นไปได้

        เพราะอย่างที่บอกว่าพอผังเมืองเปลี่ยน นักพัฒนาก็ไม่จำเป็นต้องทำตามข้อกำหนดและเงื่อนไขเหล่านั้นแล้ว ที่ดินก็น่าจะขายได้ดีกันมากขึ้นด้วย

        เพราะนักพัฒนาก็น่าจะเริ่มวางแผนและมองหาที่ดินสวย ๆ สำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ที่ตอบโจทย์คนในพื้นที่ไว้รองรับดีมานด์ที่จะตามมา

        ส่วนโครงการเก่าที่ยังขายไม่หมดก็น่าจะเป็นข่าวดีของพวกเราเหมือนกัน เพราะอีกพักน่าจะเริ่มเห็นโปรดี ๆ ราคาโดน ๆ มาเร่งระบายโครงการที่เคยสร้างตามข้อกำหนดออก

        เพราะยังไงแล้วถ้าเทียบกับปริมาณความต้องการ แน่นอนว่าบ้านที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านย่อมเป็นที่ต้องการของตลาดมากกว่าแน่นอน อิอิ

        ทีนี้เรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่าทำไมที่ดินโซนนั้นหรือบางโซนจึงมีข้อกำหนดแบบนั้น สาเหตุจริง ๆ มาก็มาเพื่อพวกเราในอนาคต

        เพราะแน่นอนว่าการสร้างบ้าน สร้างอาคาร เป็นสิทธิของเจ้าของที่ดินที่พึงจะสร้างเมื่อไหร่ และจะทำลายเมื่อไหร่ก็ได้

        ทำให้ทางราชการต้องกำหนดวางผังเมืองขึ้นมาเพื่อเป็นแนวทางในการทำให้เมืองเป็นเมืองน่าอยู่ สะดวก สบาย ไม่แออัด และเหมาะกับภูมิประเทศด้วย

        อันนี้แหละสำคัญ... เพราะจากอดีตที่ผ่านมาเราจะเห็นได้ว่ากรุงเทพเองมีประวัติน้ำท่วมมาโดยตลอด การจะจัดสรรพื้นที่จึงต้องวางผังแบบองค์รวม

        ต้องมีทำเลบางแห่งถูกข้อจำกัด เพื่อให้เมืองยังสามารถเจริญและอยู่อย่างปลอดภัยได้!!!

        อย่างเช่นที่ดินในโซนที่ผมไได้กล่าวไปตอนต้นนั้น แต่ก่อนจะเห็นได้ว่ามีการระบุเป็น "พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว" ซึ่งจัดเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มีรหัสกำกับคือ ก.2 

        ซึ่งตามวัตถุประสงค์ของผังเมือง คือ ต้องการให้พื้นที่นี้เป็นพื้นที่รับน้ำ เนื่องจากมีความสูงจากระดับน้ำทะเลค่อนข้างน้อย หรือเป็นพื้นที่ต่ำของกรุงเทพมหานคร 

        และพื้นที่ที่มีรหัสกำกับคือ ก.4 ซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวหรือจัดเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม จึงเป็นที่มาของข้อกำหนดเรื่องของการพัฒนาบ้านต้องเริ่มที่ขนาด 100 ตารางวานั่นเอง

        โดยพื้นที่หรือทำเลเหล่านั้น เช่น บางพื้นที่ในเขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค บางบอน บางขุนเทียนหนองจอก คลองสามวา มีนบุรี และลาดกระบัง จะไม่สามารถพัฒนาบ้านประเภทอื่น ๆ ได้เลย

        เพราะความยากของการก่อสร้างแบบมีข้อกำหนดมันไม่จบแค่นั้น!!!

        การสร้างบ้านบนที่ดินขนาด 100 ตารางวานั้น ไม่ใช่ว่าเราซื้อที่ดินมาแล้วจะทำการก่อสร้างได้เต็มพื้นที่แบบคุ้ม ๆ แบบที่ดินทั่วไปนะ

        เพราะข้อกำหนดก่อสร้างเค้าก็มีกำหนดไว้อีกว่า ต้องมีอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR อยู่ในช่วงระหว่างร้อยละ 40 ของพื้นที่อาคารรวม ซึ่งถือว่าต้องมีพื้นที่ว่างอยู่เยอะมาก!

        ถามว่าเยอะแค่ไหน... ผมขอเทียบกับพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น้อย และหนาแน่นปานกลาง เพราะเรามักจะเห็นนักพัฒนาเข้าไปพัฒนากันเยอะ ๆ ในทุกวันนี้

        พื้นที่เหล่านั้นจะมีอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR อยู่ในช่วงระหว่างร้อยละ 6 - 40 ของพื้นที่อาคารรวมแล้วแต่พื้นที่ 

        แต่ส่วนใหญ่ที่ผมมักจะเจอคือต่ำกว่าร้อยละ 20 ของพื้นที่อาคารรวม ต่างกันยเอะมั้ยล่ะ 55555

        ผลที่ตามมาของการก่อสร้างบทพื้นที่โซนที่มีข้อกำหนดนี้ก็อย่างที่เห็น ๆ กันครับว่า 'ราคาค่อนข้างสูง' แต่ก็ได้ที่ดินเยอะตามไปด้วยนะ

        จากที่สำรวจมาถ้าจะหาที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านนี่ยากอยู่นะ ส่วนใหญ่เริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 10 ล้านกันทั้งนั้น โดยที่เห็นเยอะสุดจะมีราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งกินส่วนแบ่งกว่า 30% เลย

        แต่ก็ไม่ได้มีจำนวนแตกต่างจากกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาทมากนั้น ซึ่งกลุ่มนี้จะมีประมาณ 28% และน่าจะขายดีด้วยเพราะจับต้องได้ง่ายกว่า

        คำถามที่น่าสนใจคือบ้านราคาระดับนี้ใครจะเป็นคนซื้อ?

        จุดเด่นที่สัมพันธ์กับราคาที่เพิ่มขึ้นนั้นก็คือพื้นที่ครับ บ้านในโซนนี้แม้จะมีราคารสูงแต่เราก็จะได้พื้นที่ดินเยอะกว่าเมื่อเทียบกับโซนอื่น ๆ 

        ยิ่งใครที่ต้องการพื้นที่สีเขียวขนาดมหญ่ หรือต้องการต่อเติมบ้านในอนาคตหลังข้อกำหนดปรับเปลี่ยน บ้านในโซนนี้ก็น่าสนใจขึ้นมาเลยทีเดียว

        เพราะทำเลก็อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพชั้นใน หรืออยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ทำให้สามารถเดินทางได้อย่างสะดวกสบายเลยครับ

        เอาเป็นว่าใครที่ชอบบ้านหลังใหญ่ก็อดใจรอกันหน่อยครับ ผมเชื่อว่าพอข้อกำหนดเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงเป็นรูปเป็นร่าง บ้านไซส์ใหญ่เหล่านี้น่าจะเร่งระบายสต็อกกันเพียบ

        อาจจะไม่ได้ลดราคาลงมาฮวบฮาบ เพราะแต่เดิมที่ดินก็มีมูลค่าอยู่แล้ว แต่อย่างน้อยก็น่าจะมีโปรดี ๆ มาช่วยเป็นกระตุ้นการตัดสินใจได้มากกว่าช่วงหลายอีที่ผ่านมาแน่นอนครับ