นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปี 60 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจะขยายตัวได้ 5% โดยมีมูลค่าอยู่ที่ 3.7 แสนล้านบาท ส่วนข้อห่วงใยเรื่องการเกิดฟองสบู่นั้น คงจะไม่ซ้ำรอยเหมือนปี 2540 เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ สามารถเข้าถึงข้อมูล ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็มีข้อมูลทั้งในส่วนของสินค้าคงเหลือ และความต้องการของตลาดที่วิจัยด้วยตนเองทุกบริษัท ทำให้มีการปรับตัวอย่างรวดเร็ว และส่วนแบ่งตลาดกว่า 61% อยู่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความระมัดระวังในการเติมสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการมีความมั่นใจในสภาพตลาดมากขึ้น คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นกว่าครึ่งปีแรก

“ในช่วงปี 2559 ต่อเนื่องถึงปัจจุบัน เกิดพายุใหญ่ของการเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก แม้จะเฝ้ามอนิเตอร์ก็ยังแทบไม่ทัน ในตลาดเกิดการปรับโครงสร้างธุรกิจอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างของผู้เล่น และผู้ประกอบการจากธุรกิจอื่นเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ต่อเนื่อง โครงสร้างความต้องการที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อ, รูปแบบของที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย จุดขายและรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลง รวมทั้งสถานการณ์การขายและการโอน ที่สำคัญ กลุ่มทุนขนาดใหญ่ ที่เข้ามาเป็นผู้เล่นเพิ่มเติมในตลาด ทำให้การแข่งขันสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบริษัท สิงห์ เอสเตท (ธุรกิจในเครือบุญรอด) บริษัทเคพีเอ็น บริษัทซีพี ขณะที่มีบริษัทขนาดใหญ่ได้พยายามสร้างการเติบโต โดยมีการร่วมทุนกับพันธมิตรจากต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่น ต้องเกิดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เกิดความคึกคัก เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับพันธมิตร และให้กับสถาบันการเงิน แต่วันนี้เราพบเห็นดีมานด์เทียมในบางโครงการ ผู้ประกอบการต้องระวัง เหมือนคล้าย ๆ ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัด ที่เคยเข้าคิวตั้งแต่ตี 5 แล้วขายหมดจนทำให้ราคาขายสูงขึ้น แต่หลังจากนั้นมา ลูกค้าไม่มาโอน จุดธูปก็ไม่มา วันนี้สต๊อกยังมีเหลือ ยังขายไม่หมด แต่สิ่งที่ระวัง เห็นสัญญาณบางอย่าง หากเราไปดูหน้าคนเข้าคิว หน้าแบบนี้ไม่ใช่คนจะซื้อคอนโดฯ ราคา 2-3 แสนบาทต่อ ตร.ม. แน่นอน ซึ่งในส่วนของพฤกษา ขายตลาดบน ขาย 5 เดือนทำได้ 5 พันล้านบาท ตร.ม. 2 แสนกว่าบาท ต้องมีเซอร์วิสที่ดี ลูกค้าถึงจะเลือก และตัดสินใจซื้อ”

สำหรับมาตรการป้องกันโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนนั้น จะมีการระบุตัวบุคคลที่ได้รับส่วนลด ห้ามเปลี่ยนมือก่อนวันโอน แต่หากโอนก่อนกำหนดจะถูกตัดสิทธิในเรื่องส่วนลด ซึ่งเป็นวิธีป้องกันดีมานด์เทียม และการขายลูกค้าระดับบน ทางพฤกษา จะขายเจาะจงลูกค้าที่ต้องการอยู่ และโอนจริง และการเข้าคิวจับฉลาก หากนำมาใช้กับโครงการระดับบนเมื่อไหร่ รับรองโครงการนั้น จะเจอลูกค้าเก็งกำไรแน่นอน

นายประเสริฐ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดทาวน์เฮาส์มีการเติบโต ซึ่งเป็นการเข้ามารองรับกับตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องจากลูกค้าบางรายไม่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยข้อมูลพบว่า หน่วยคอนโดฯ เปิดใหม่เติบโต 8% มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 16% โดยระดับราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาท มีการเติบโตถึง 56% อย่างไรก็ตาม จะเห็นว่า ครึ่งปีแรกตลาดทาวน์เฮาส์มีการเปิดเพิ่มขึ้น 62% ยอดขายโตขึ้น 11% และบ้านแฝดยอดขายโตขึ้น 40%

นายประเสริฐ กล่าวถึงโฉมหน้าอสังหาฯ ใน 2 ปีข้างหน้าว่า จะมีการเปลี่ยนโฉม เนื่องจากวันนี้เห็นโครงการขนาดใหญ่แบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ที่มีทั้งโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และคอนโด อย่างน้อย 8 โครงการอยู่ระหว่างการพัฒนาบนที่ดินให้เช่ารวมกว่า 360 ไร่ เช่น ที่ดินโรงเรียนเตรียมทหาร (บนถนนพระราม 4) ที่ดินตลาดสามย่าน

นอกจากนี้ ยังมีที่ดินของภาครัฐที่จะทยอยเปิดประมูลให้เช่า เช่น ที่ดินโรงงานยาสูบ ประมาณ 400 ไร่ แปลงที่ดิน กม. 11 เนื้อที่ 359 ไร่ แปลงที่ดินสถานีแม่น้ำ 277 ไร่ แปลงท่าเรือคลองเตย ประมาณ 2,000 ไร่ ที่ดินมักกะสัน เนื้อที่ 497 ไร่ และที่ดินราชพัสดุแปลงวังค้างคาว ทั้งนี้ จะส่งผลให้อสังหาฯ มีแนวโน้มรูปแบบการปล่อยเช่ามากขึ้น ซึ่งรัฐบาลควรพิจารณาขยายระยะเวลาเช่าให้มากกว่า 50 ปี เพื่อให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตสามารถกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด รูปแบบลีสโฮลด์ เนื่องจากราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก จนโครงการเปิดใหม่มีราคาที่สูงจนเกินความสามารถของผู้ซื้อ

“ในส่วนที่รัฐบาลกำลังแก้ไขรายละเอียดใน พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ์ หมายถึงสัญญาเช่าฉบับใหม่ที่จะช่วยให้เศรษฐกิจมีสภาพคล่อง เพิ่มมูลค่าทางอสังหาฯ ให้เปิดกว้างและชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิในการเช่าทรัพย์สินมากยิ่งขึ้น และจะช่วยให้สถาบันการเงินมีความมั่นใจในการนำสิทธิ์การเช่ามาขอสินเชื่อได้ ซึ่งระยะเวลาสัญญาเช่าที่ 50 ปี น่าจะเป็นสัญญาการเช่าที่ดี จะเพิ่มโอกาส และมูลค่าต่อสิทธิ์การเช่าที่สูงขึ้น”

สำหรับเรื่องโครงสร้างภาษีนั้น เป็นอะไรที่น่าคิด และเป็นเรื่องยุ่งยาก เพราะรัฐบาลกำลังผลักดันเรื่องกฎหมายลาภลอย และหากภาษีที่ดิน หากมีการปรับขึ้นไปถึง 5% ก็จะมีต่อราคาบ้านประมาณ 1.5-2% เป็นภาระกับผู้บริโภค 

 

ที่มา : Manager