ผมมีคอนโดปล่อยให้เช่าอยู่หลายห้องนะครับ 

อยู่ๆ ก็เกริ่นแบบนี้ .... เพราะตอนนี้กระแส “เล่นสั้น” มาแรงเหลือเกิน

ก็ขอย้ำอีกสักทีว่า การลงทุนคอนโดต้องดูให้สุดทางยาวๆ “ถ้าระยะยาวไปได้ การเล่นสั้นถึงจะเป็นไปได้”

สำหรับผมแล้ว การจะลงทุนคอนโดควรจะเริ่มวิเคราะห์ที่การ “ปล่อยเช่า” เป็นอันดับแรก

ถ้าวิเคราะห์แล้วว่าในอนาคตจะ “ปล่อยเช่า” ได้ดี คอนโดนั้นถึงจะน่าลงทุน เพราะต่อให้เล่นสั้นไม่ได้ ก็ยังถือไว้รับค่าเช่าเป็นผลตอบแทนได้

คอนโดห้องที่ผมปล่อยให้เช่าอยู่ มีอยู่ห้องหนึ่งตั้งอยู่ใน “ซอยสุขุมวิท 64”

“โอริโอ้-คุ้กกี้” สีเหลือง ของผมปล่อยเช่าได้ดีมากๆ

ผมและเพื่อนๆ มี “โอริโอ้” อยู่รวมกัน 8 ห้อง ถือมาเกือบ 4 ปี มีคนเช่าตลอดเลย

ห้องแทบไม่เคยว่าง แบบที่เรียกว่า “ไร้รอยต่อ” คือพอรู้ว่าเดือนหน้าสัญญาจะครบ ถ้าคนเช่าเดิมไม่ต่อสัญญา ผมก็ลงประกาศให้เช่าไว้ก่อนเลย ซึ่งสุดท้ายก็จะได้คนเช่าแทบจะทันทีที่คนเดิมย้ายออก คลีนห้องแทบไม่ทัน!!!

ผลตอบแทนก็แจ่ม ช่วงปีแรกๆ ได้ถึง 8% แต่ตอนนี้ก็ลดลงมาเสถียรแถวๆ 6-7% ถือว่าโอเคเลยครับ

ทำไมผมถึงชอบ “ซอยสุขุมวิท 64”

ผมเคยเขียนว่า ทำเลช่วงปลายสุขุมวิท (เลยอ่อนนุชขึ้นไป) ผมชอบ “อุดมสุข” กับ ”สุขุมวิท 64” ที่สุดละ

วันนี้ “อุดมสุข” ราคาไปไกลมาก แต่ “สุขุมวิท 64” ยังรอๆ กันอยู่

ปากซอยสุขุมวิท 64 คือ BTS ปุณณวิถี เลยครับ สภาพซอยก็ถือว่าดูดี เดินก็ได้ พี่วินก็มี จุดเด่นของซอยนี้ก็คือ ทะลุทะลวงไปทั่ว

เรื่องอาหารการกิน กลางซอยมี 7-11 สาขาใหญ่อยู่ แต่ที่ผมชอบก็คือตรงปลายซอยสามารถเดินทะลุไป “ปั๊ม ปตท.” ที่อยู่บนทางด่วนได้ ซึ่งในนั้นก็มีร้านรวงมากมาย เช่น Amazon, S&P, Chester Grill, Black Canyon, เย็นตาโฟมัลลิกา, Berger king เป็นต้น (เยอะๆๆ ยังไม่หมดนะเนี่ย)

 

อุดมสมบูรณ์สุดๆ

การเดินทางในซอย 64 ก็ถือว่าสะดวกสบาย มีพี่วินอยู่หลายจุดในซอย ที่สำคัญ หลายๆ คอนโดก็มีรถตู้รับ-ส่ง ที BTS ด้วย

ไม่แปลกใจที่ “ซอยสุขุมวิท 64” จึงกลายเป็นแหล่งชุมชนที่อยู่อาศัยของคนอยู่คอนโดเป็นจำนวนมาก

ต้องยอมรับว่าหลังๆ รถเริ่มติด เริ่มแน่นละ แต่ก็เป็นปกติของทำเลที่คนอยู่กันเยอะน่ะแหละ

และในเร็วๆ นี้ ซอยสุขุมวิท 64 ก็กำลังจะต้อนรับคอนโดน้องใหม่ อย่าง “The Nest Sukhumvit 64”

The Nest 64 เป็นรายล่าสุดที่เข้ามาชิมลางในซอยนี้ หลังจากเจ้าใหญ่ๆ ก็มากันหมดแล้ว (พี่แลนด์, พี่แสน, พี่พฤกฯ, พี่อนันดา)

ทำเลของ The Nest 64 อยู่ตรงหัวมุมตรงข้ามกับ “คอนโดเอลิโอและเอลิโอ เดลเรย์” พอดี โดยถ้าเข้าจากซอยสุขุมวิท 64 ตรง BTS ปุณณวิถี ก็จะเป็นระยะทางประมาณ 650 ม.

 

และที่ค่าเช่าไม่สูงมากก็เพราะว่าราคาคอนโดไม่สูงมาก

และที่ราคาคอนโดไม่สูงมากก็เพราะ ที่ดินบริเวณปากซอย 64 ที่ใกล้กับ BTS ยังไม่มีใครนำมาพัฒนาเป็นคอนโดเลย (ด้วยสาเหตุอะไรก็แล้วแต่) คอนโดส่วนใหญ่จึงเริ่มมีที่ลึกประมาณ 2-3 ร้อยเมตรจากปากซอยขึ้นไป

อย่างล่าสุด “ต้นไม้” ก็เพิ่งเปิดไปช่วงต้นปี ระยะห่าง BTS ก็ประมาณ 2-3 ร้อยเมตร ราคาเกินแสนไปแล้วครับ

พี่แสน “ส่าหรี” ที่เปิดมาได้ 5-6 ปีแล้ว ก็ขายระดับ 90,000 ตั้งแต่เมื่อ 6-7 ปีก่อน ระยะห่างจาก BTS ก็ 300 เมตร

มิต้องพูดถึงตัวอื่นๆ ที่ลึกเข้าไปอีก ราคาของคอนโดจึงต้องถูกลงไปตามระยะห่างที่เพิ่มขึ้น

แต่มันกลับเป็นข้อดีแฮะ เพราะด้วยทำเลซอยที่ดีและราคาไม่แพง เลยทำให้คนเข้ามาเลือกอยู่ซอยนี้กันเยอะแยะเลย

“โอริโอ้” ของผมก็เลยมีคนเช่าอย่างต่อเนื่องด้วยประการฉะนี้

The Nest 64 ก็เช่นกันครับ เป็นโครงการใหม่ที่ราคาไม่สูง อยู่ท่ามกลางความอุดมสมบูรณ์อย่างที่ผมบอก จากตัวคอนโดสามารถเดินไป “ปั๊ม ปตท.” หลังทางด่วนได้เลย แถมยังไปแจม Max Vale ที่ คอนโดฝั่งตรงข้ามได้อีกด้วย พี่วินเองก็กางเต้นท์รออยู่ตรงข้ามคอนโดอีกต่างหาก

เรื่องทำเลถือว่าผ่านสบายๆ

มาว่ากันเรื่องโปรดักส์

The Nest 64 เป็นคอนโดโลว์ไรซ์ 8 ชั้น จำนวน 3 อาคาร A, B และ C จำนวนรวม 439 ยูนิต โดยอาคาร A (184 ยูนิต) และ B (132 ยูนิต) จะเชื่อมติดกัน ขณะที่อาคาร C (123 ยูนิต) จะแยกออกไป โดยมีซอยสุขุมวิท 64/1 คั่นกลาง (แต่อาคาร C ก็จะมี Facility เป็นของตัวเอง ไม่ต้องห่วง)

ส่วนกลางที่ให้มาก็ตามสมัยนิยมครับ Fitness, Lounge, Working space, Pantry, Movie room, Game room, และ สระว่ายน้ำ พร้อมสระเด็ก

ที่จอดรถ 50% รวมซ้อนคัน (ซึ่งถือว่าไม่น้อยสำหรับคอนโดย่านนี้นะ เพราะโอริโอ้ผมมีแค่ 20-30% เอง)

 

 

โปรยกันที่ ห้อง 1-bed 25 ตร.ม. ราคา 2.19 ล้านบาท เฉลี่ย 88,000 บาท/ตร.ม.

ถ้าคิดราคาสำหรับซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ราคา 2 ล้านต้นๆ ก็ถือว่าไม่แพง กู้ได้สบายๆ สำหรับคนเพิ่งเริ่มทำงาน

ถ้าคิดเพื่อปล่อยเช่า เราต้องการค่าเช่า 11,000 บาท/เดือน เพื่อแตะยิลด์ 6%

ข้อมูลเปรียบเทียบ ลองดูที่ เอลิโอ เดลเรย์ ฝั่งตรงข้าม ที่มีห้องขนาดใกล้เคียงกันคือ 24 ตร.ม. ค่าเช่าอยู่ประมาณ 10,000 บาท/เดือน (ขึ้นกับว่าอยู่อาคารไหน ถ้าอาคารใกล้ๆ ก็แพงขึ้นหน่อย อาคารลึกๆ ก็ถูกลงหน่อย)

ถ้าเราคิดแบบเซฟๆ ค่าเช่า 10,000 บาท (กับคอนโดที่ใหม่กว่า และจะเสร็จในอีก 2 ปีข้างหน้า – ซึ่งน่าจะได้มากกว่านี้) เราจะได้ผลตอบแทน 5% กว่าๆ แต่ผมคิดว่าการหาคนเช่า “เป็นเรื่องง่าย” แน่นอน

ผมว่าโอเคเลยนะ

จริงๆ ผมแอบสนใจห้อง Studio ขนาด 22-23 ตร.ม.นะ ถ้าคิดตามเรตนี้ ราคาอาจจะอยู่ที่ล้านปลายๆ ซึ่งการปล่อยเช่าก็สามารถลดราคาลงมาได้อีกหน่อย (ก็ค่าเช่าต่ำกว่าหมื่นมันเป็นจิตวิทยาจริงๆ ให้เช่าง่ายกว่า)

เรื่องปล่อยเช่าดีแน่นอน แต่เรื่องการขายต่อในอนาคต ทำเลซอยนี้ราคาอาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นแบบหวือหวา (เพื่อนผมขายไปพร้อมคนเช่า ได้กำไรราคาห้องเล็กน้อย ทุกวันนี้ยังเสียดายการปล่อยเช่าอยู่เลย) แต่เราจะไปรับผลตอบแทนจากการให้เช่าแทน ดีไม่ดี ปล่อยเช่าไปเพลินๆ สุดท้ายคอนโดก็กลายเป็นของเรา (โดยมีคนเช่ามาผ่อนให้แทน)

สำหรับผมแล้ว The Nest 64 ถือเป็นคอนโดที่น่าสนใจ ทั้งในแง่การอยู่เองและคนที่สนใจจะลงทุนปล่อยเช่า การเริ่มต้นลงทุนคอนโดแบบปล่อยเช่า ด้วยราคาประมาณนี้ ทำเลในซอยนี้ ก็ถือว่าเป็นการฝึกฝนตัวเองที่ดีเหมือนกันนะครับ

สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย

สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับคนที่ทำงานกลางเมือง โดยเฉพาะสายสุขุมวิท มีงบประมาณที่จำกัด ทำเลอาจจะไม่ได้ใกล้ BTS มากนัก แต่ก็เดินทางไปได้สะดวก อาหารการกินอุดมสมบูรณ์ ลัดเลาะไปได้หลากหลาย ถ้าขับรถก็ขึ้นทางด่วนได้สบายๆ 

สำหรับการเล่นสั้น ในยุคนี้ที่การทำกำไรระยะสั้นอาจจะอันตรายไปซะหมดทุกโครงการ ผมไม่แนะนำนะครับ 

สำหรับการปล่อยเช่า คนเช่าหาง่ายแน่นอน “ไร้รอยต่อ” ฮ่าฮ่า ค่าเช่ามีสิทธิ์ทะลุ 6% ขึ้นไปได้ ถ้าหาเอง ไม่ใช้เอเจนซี่ (ไม่ยาก บอกเลย) 

สำหรับการเล่นระยะยาว ไม่ขาดทุนแน่นอน กำไรมากน้อย ขึ้นกับตำแหน่งที่เลือก กับระยะเวลาในการถือครองครับ

สรุปก็คือ The Nest Sukhumvit 64 เป็นคอนโดราคาย่อมเยา ที่เหมาะสำหรับคนอยู่เองที่มีงบจำกัด ทำเลใจกลางเมือง มีความอุดมสมบูรณ์ และสำหรับนักลงทุนคอนโดมือใหม่ สามารถใช้เป็นแบบฝึกหัดสำหรับการพัฒนา Skill การปล่อยเช่าได้เป็นอย่างดีครับ