ย้อนไปสองเดือนก่อน ตอนที่ผมจิ้ม “ทางเลือก – เกษตร” ว่าเป็นคอนโดที่น่าสนใจ ยอมรับว่ามีกระแส “เห็นต่าง” เข้ามาเยอะเหมือนกัน

ผมเข้าใจและเคารพความเห็นของทุกคนนะครับ

แต่ผมก็ยืนยันในความเห็นของผมเช่นกัน

ส่วนหนึ่งก็อาจจะเป็นเพราะว่าผมเป็น “ลูกนนทรี” นั่นเอง ผมเลย “อิน” กับทำเล “เกษตร”

แต่ความ “อิน” ของผม มันตั้งอยู่บน “เหตุผล” ด้วยนะ อย่างที่ผมเคยเขียนไปในคราวนั้น

ตอนที่มีความเห็นต่างเข้ามามากมายนั้น ผมเองก็แกว่งๆ ไปนิดหน่อย “เอ๊ะ นี่เรา “อคติ” เพราะเป็นเด็กเกษตรหรือเปล่านะ?”

แต่พอมาทบทวนเหตุผลเข้าจริงๆ ผมก็ยังหนักแน่นกับความเห็นเดิมอยู่นะ

บางคนคิดว่าผมได้ผลประโยชน์อะไรซ่อนเร้นจากดีเวลลอปเปอร์ เลยเขียนเชียร์ “ทางเลือก – เกษตร” จังเลย

บอกแบบ “แมนแมน” เลยนะครับว่า ..... ได้สิครับ

ก็โพสต์ให้ดูกันไปแล้วว่าผมได้กำไรจากการ “เล่นสั้น” มาเล็กน้อย ฮ่าฮ่า

แต่ที่เจ็บใจนิดหน่อยก็คือ ผมได้กำไรน้อยมากเมื่อเทียบกับคนที่ได้ตำแหน่งเดียวกัน (แถมชั้นผมดีกว่าด้วยนะเออ ฮ่าฮ่า)

อันนี้ล้อเล่น ผมเป็นคนที่ “ไม่งก” กับการทำกำไรอยู่แล้ว บางทีของแบบนี้ก็ต้อง “แบ่งกันกินแบ่งกันใช้” คนที่ซื้อต่อจากผมไปเค้าก็ “ดีใจ” เพราะเหมือนซื้อต่อได้ “ถูกกว่า” ห้องอื่นๆ

ซึ่งเรื่องที่เกิดขึ้นก็เหมือนเป็นการยืนยันในความคิดของผมว่า “ทำเลเกษตร” เป็นทำเลที่น่าสนใจจริงๆ

ที่เกริ่นมาทั้งหมดนี้ก็เพื่อจะโยงเข้า “ทำเลเกษตร” นั่นแหละ บอกกันตรงๆ ไม่อ้อมค้อม

“พี่ณเดชน์” เค้ามา “เกษตร” แล้วนะ

Origin เค้ากำลังจะขาย Knightsbridge Kaset Society (ไนท์บริดจ์ เกษตร โซไซตี้) ครับ

ทำเลของ “อัศวินณเดชน์” ตัวนี้อยู่ตรงใกล้สี่แยกเกษตร โดยถ้าเรามาจากถนนงามวงศ์วานฝั่งเดียวกับ ม.เกษตร ไม่ต้องลงอุโมงค์ แต่เลี้ยวขวาตรงสี่แยก (แต่ตอนนี้เลี้ยวขวาไม่ได้ ต้องเลี้ยวซ้ายแล้วไปกลับรถมา) โครงการจะอยู่ทางขวามือ

ตรงร้าน “ข้าวผัดปูเมืองทอง” ที่อยู่ติดกับ ธ.กรุงเทพ (อ่านเรื่องทำเลเพิ่มเติมได้ที่ ติดดอยโร้ดทู)

 

ที่สำคัญห่าง BTS เสนาฯ เพียง 40 เมตร!!!!

อันนี้สำคัญ เพราะนอกจากจะอิง “ม.เกษตร” แล้ว ยังอิง “BTS” ด้วย ตอบโจทย์ได้กว้างขึ้นไปอีก

BTS เสนาฯ ก็คือส่วนต่อขยายมาจาก BTS หมอชิต ห่างมา 4 สถานีเอง และถ้าอยากไป “Central ลาดพร้าว” ก็ 3 สถานี อยากไปดูหนัง “Major” ก็ 2 สถานี

แล้วส่วนต่อขยายนี้จะเปิดใช้ปี 2563 ซึ่งเป็นปีที่ Knightsbridge Kaset Society สร้างเสร็จพอดี

นอกจากนี้ ในระยะยาวก็จะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลที่วิ่งจากนนทบุรีมาตัดที่แยก ม.เกษตร เพื่อวิ่งไป ถ.นวมินทร์ และถ้าอยากจะไปรังสิตก็สามารถนั่งไปตัดสายสีแดงเข้มได้ที่สถานีบางเขนได้ด้วย

แต่เอาจริงๆ นะ ผมว่าแค่เส้นเสีเขียวที่จะเปิดปี 2563 ก็โอเคมากอยู่แล้ว

เรื่องความน่าอยู่อาศัยแถวนี้ไม่ต้องห่วง อยู่ตรงข้ามตลาดเลย เด็กเกษตรเดินหาของกินกันยุ่บยั่บ ร้านอาหารเพียบ ร้านค้าจะเอาแนวไหนล่ะ เยอะแยะเต็มไปหมด สากกะเบือยันเรือรบ

ผมชอบ “ร้านขวัญจิตร” มาก ไส้กรอกอร่อยสุดๆ ทำเองทั้งตัวไส้กรอกและซอส มีเอกลักษณ์ไม่เหมือนใคร ซึ่งก็อยู่ใกล้ๆ Knightsbridge Kaset Society นี่แหละ

สาเหตุที่แถวนี้มีความคึกคักแบบนี้นอกจากจะเพราะใกล้มหาวิทยาลัยแล้ว แถวนี้ยังมี ซอยเสนานิคม หรือคนชอบเรียกสั้นๆ ว่า “เสนาฯ” อีกด้วย ซึ่งเป็นซอยที่มีคนอยู่อาศัยเยอะมาก

ชื่อสถานีรถไฟฟ้า BTS ก็ยังใช้ชื่อว่า “สถานีเสนาฯ” เลย

แล้วย่านเสนานี่ ก็ไม่รอดสายตาของ “นักเทคโอเวอร์เบอร์หนึ่ง” ของเมืองไทยนะครับ “เสี่ยเจริญ” แกมีที่ดิน 300 ไร่ อยู่ตรงข้ามโครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว ด้านหน้าติดถนนประเสริฐมนูกิจ และด้านข้างชนกับถนนเสนานิคม มีแผนจะทำโครงการแบบมิกซ์ยูส มีแผนจะพัฒนาเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ลงทุนรวม 7-8 พันล้านบาทเลย

สรุปเรื่องทำเลจึงออกมาว่า “พีคมาก” สำหรับเด็กเกษตรอย่างผม คืออิงทั้งกับม.เกษตรและคนใช้รถไฟฟ้า

ลองมาดูตัว Product ของพี่แบรี่เค้าบ้าง

Knightsbridge Kaset Society เป็นคอนโด 3 อาคารเชื่อมต่อกัน โดย inspired มาจากตึก “Marina Bay Sands” ของสิงค์โปร์

อาคาร A มี 16 ชั้น (ติดเรื่องระยะร่น เลยเตี้ยกว่าอาคารอื่น) และอาคาร B และ C มีอาคารละ 20 ชั้น โดยจเชื่อมต่อกันที่ชั้น 16 ซึ่งเป็นชั้นของส่วนกลางลากยาว 3 ตึกเลย

แต่อย่าเพิ่งตกใจว่ามีตั้ง 3 ตึก แล้วจำนวนยูนิตจะมหาศาลหรือเปล่า?

จำนวนยูนิต 3 อาคาร รวมกัน 333 ยูนิต ตัวเลขสวยเชียว

อ่านไม่ผิดจริงๆ นั่นเท่ากับว่าในแต่ละชั้นของแต่ละอาคารจะมีจำนวนยูนิตน้อยมาก แค่ชั้นละ 6, 8 ยูนิต มีความ Private สุดๆ

สาเหตุที่ต้องเป็นแบบนี้ก็เพราะ “ผังเมือง” ของย่านนี้ห้ามสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมกันเกิน 5,000 ตร.ม. ดังนั้นเราจึงเห็นหลายคอนโดจึงทำเป็นแบบ “Low Rise” แต่ Origin เลือกที่จะ “ฉีก” โดยยอมทำ “Hi Rise” แต่บีบตึกให้ผอมลง

ผลดีที่เกิดขึ้นก็คือ วิวโล่งเชียว

ก็ตึกสูงรอบข้าง (แบบระยะใกล้ๆ) ไม่มี ตัวโครงการสูงอยู่ตึกเดียวเลย

ที่จอดรถของ Knightsbridge Kaset Society มีประมาณ 60% ซึ่งผมถือว่าเยอะนะกับทำเลแถวนี้ โดยทำเป็นอาคารจอดรถแยกออกมาจากตัวอาคารที่พักอาศัยเลย และเป็นระบบ Auto Parking ด้วยนะเออ

ที่สำคัญมีที่ชาร์ตไฟสำหรับรถที่ใช้ไฟฟ้าด้วยนะ ไฮโซป่ะล่ะ

ลองขยับเข้าไปดูในตัวห้องกันบ้าง

สิ่งที่ Origin ทำได้ดีมาตลอดก็คือ layout ห้อง สามารถทำห้องเล็กๆ แบบ 20 กว่าๆ ให้ดูกว้างกว่า 20 กว่าๆ ของโครงการอื่นๆ ได้

ลองไปดูห้องตัวอย่างกันดูนะครับ ผมแนะนำไปหลายคนแล้ว ทุกคนเห็นด้วยกันหมด

ที่สำคัญรอบนี้ Knightsbridge ทั้ง 4 ตัวที่ Origin ปล่อยออกมาเป็นแบบ “เพดานสูง 3 เมตร” ทุกตัวเลย

ผมขอพูดเรื่องเพดานสูงสักหน่อย ถามว่ามีประโยขน์ไหม?

คนส่วนใหญ่ตอบว่า “มี” นะครับ การอยู่ห้องที่เล็กมากๆ แล้ว มีเพดานที่สูงขึ้นก็ทำให้เรารู้สึกว่าห้องใหญ่ขึ้นจริงๆ “ฟีลลิ่ง” ต่างกันมากนะ

และการทำเพดานสูงเนี่ย มันเป็น “ต้นทุน” ของการก่อสร้างด้วยนะครับ ทั้งค่าเสาเข็มและวัสดุต่างๆ ไม่งั้นดีเวลลอปเปอร์ไม่พยายามบีบความสูงให้เหลือ 2.4-2.5 เมตรกันหรอกครับ

จริงๆ ผมอยากเสนอนะ ว่าให้คิดราคาคอนโดจาก “ต่อตารางเมตร” ไปเป็น “ต่อลูกบากศ์เมตร” ซะเลย ฮ่าฮ่าฮ่า

พูดเป็นเล่น ผมว่ามันมีผลจริงๆ เอาแค่เทียบว่าห้อง 30 ตร.ม.เท่ากัน ถ้าห้องหนึ่งเพดานสูง 2.5 เมตร แต่อีกห้องเพดานสูง 3 เมตร แล้วราคาและปัจจัยอื่นๆ เท่ากัน คุณจะเลือกอะไร? ก็ต้องเลือกเพดาน 3 เมตรใช่ไหม?

ดังนั้น ใช้ “ลูกบากศ์เมตร” ไปเลยครับ อิอิอิ

กลับมาที่ Knightsbridge Kaset Society ที่เพดานสูง 3 เมตร จึงเป็น “Value” อย่างหนึ่ง

 

อ่านมาถึงตรงนี้ ทำเลผ่าน Product ผ่าน เหลือเรื่องเดียวสินะ “ราคา”

ราคาของ Knightsbridge Kaset Society เฉลี่ยอยู่ที่ 140,000 บาท/ตร.ม. (เริ่มประมาณ 120,000 และสูงสุดที่ 160,000 กว่าๆ)

ได้ยินครั้งแรกก็รู้สึกนะครับว่าสูงเหมือนกันแฮะ

แต่ลองพิจารณาอย่างละเอียด ก็จะพบว่ามันก็รับได้ เพราะปัจจัย 3 ข้อนี้

ข้อที่ 1 โครงการจะแล้วเสร็จในปี 2563 เพราะเริ่มสร้างตอนกลางปีหน้า (2561) เนื่องจากต้องรอให้ “ร้านข้าวผัดปู” หมดสัญญาซะก่อน และใช้เวลาสร้างอีก 2 ปี ซึ่งตอนนั้น BTS ก็เปิดใช้บริการแล้ว ดังนั้นราคาในวันนั้นมันจึงต้องแตกต่างจากวันนี้แน่นอน

ข้อที่ 2 ห้องเป็นแบบ Fully Furnished ที่ คนซื้อใช้เงินแต่งเพิ่มอีกเพียงเล็กน้อยเท่านั้นเอง ดังนั้นราคานี้จึงเป็นราคาแบบรวมค่าแต่งห้องไปเกือบหมดแล้ว

ข้อที่ 3 อย่างที่บอก หลายคนไม่ได้มอง “ความสูง” เป็น “ราคา” แต่ที่จริงมันมีผลมาก

ยกตัวอย่างนะครับ สมมติ ห้อง 25 ตร.ม. ราคา 2.5 ล้าน เฉลี่ย 100,000 บาท/ตร.ม.

แต่ถ้าห้องหนึ่งสูง 2.5 เมตร อีกห้องสูง 3 เมตร มันย่อมมีความแตกต่าง

ผมขอใช้วิธีคิดแบบ ลูกบากศ์เมตร

ห้องแรก 25 ตร.ม. x สูง 2.5 เมตร จะเท่ากับ 62.5 ลูกบากศ์เมตร

ห้องที่สอง 25 ตร.ม. x สูง 3 เมตร จะเท่ากับ 75 ลูกบากศ์เมตร

ด้วยราคา 2.5 ล้าน

ห้องแรกเฉลี่ย 32,000 บาท/ลูกบากศ์เมตร

ห้องที่สองเฉลี่ย 26,667 บาท/ ลูกบากศ์เมตร

ต่างกันแล้วนะครับ ฮ่าฮ่า

ผมคิดแบบนี้เพราะเชื่อว่า “ความสูง” เป็น Value อย่างหนึ่ง

ด้วยเหตุผลทั้งหมดนี้ ผมจึงคิดว่าราคาของ Knightsbridge Kaset Society จึงเป็นราคาที่รับได้

และอันที่จริงแล้วผมคิดว่า มันจะถือว่าไม่แพงเลยในอีก 3 ปีข้างหน้า

Knightsbridge Kaset Society มีห้อง 2 แบบหลักๆ คือ 1-bedroom ขนาด 23-27 ตร.ม. และแบบ 1-bedroom plus 30-34 ตร.ม. ซึ่งด้วยขนาดทีค่อนข้างเล็ก ราคาห้องจึงเริ่มต้นที่ 2.69 ล้านบาท

 

แต่เรื่องการหาคนเช่า ผมสามารถบอกได้เลยว่า “ง่าย”

ดังนั้นสำหรับคนจะถือไว้ปล่อยเช่า ผมรับรองได้แค่ว่ามีคนเช่าแน่ๆ และคงเน้นที่นิสิตของ ม.เกษตร นี่แหละ แต่ผลตอบแทนผมว่า 4-5% น่าจะเป็นไปได้

แต่สิ่งที่ผมมั่นใจกว่าก็คือ ราคาของทรัพย์สิน การทำกำไรจาก Capital Gain เป็นสิ่งที่น่าสนใจมากกว่า

Chapter one Campas คอนโด Low Rise ที่อยู่ตรงข้ามกับ Knightsbridge Kaset Society ตอนนี้รีเซลเกินแสนไปนิดหน่อยแล้ว ทั้งๆ ที่ตอนขายก็ 7-8 หมื่น

Primio Vetro ที่อยู่ตรงข้าม ม.เกษตร บนถนนงามวงศ์วาน ก็แพงกว่า Chapter one เล็กน้อย ตอนเริ่มขายก็ 7-8 หมื่นเช่นกัน

ที่สำคัญก็คือ ไม่ค่อยมีคนขายครับ!!!

นี่แหละ มันจึงเป็นเหตุผลที่ราคาคอนโดแถวนี้มันจึงไม่ตก แถมขึ้นเรื่อยๆ ด้วย

ผู้ปกครองหลายคน ลูกสอบติด ม.เกษตร พอมาเรียนที่กรุงเทพฯ ถ้าพอมีกำลังทรัพย์ก็จะซื้อคอนโดให้ลูกอยู่เลย แล้วพอลูกเรียนจบก็สามารถใช้อยู่อาศัยตอนทำงานต่อได้ หรือถ้าไม่ได้อยู่ ก็สามารถปล่อยเช่าได้อยู่แล้ว

ตอนผมขายดาวน์ “ทางเลือก เกษตร” ไป คนซื้อก็เป็นผู้ปกครองของนักเรียนที่ รร.สาธิต เกษตร นั่นแหละครับ และไม่ได้ซื้อคนเดียว ชวนพ่อแม่ของเพื่อนๆ ลูกมาซื้อด้วย เค้าบอกว่า “ลูกต้องเรียนอีกเป็นสิบปี ซื้อทิ้งไว้เลย เวลาเลิกเรียนก็มาพักอยู่ได้ เดี๋ยวนี้รถติดมาก”

นี่เป็นส่วนหนึ่งของเหตุผลเฉพาะถิ่นของ “ทำเลเกษตร” ที่หลายคนที่ไม่เคยอยู่หรือเรียนแถวนี้ “ไม่อิน” ครับ (ซึ่งผมเข้าใจนะ)

สำหรับผมแล้ว Knightsbridge Kaset Society เป็นคอนโดที่น่าสนใจครับ มันมี “กิมมิค” หลายอย่างที่แตกต่าง ราคาอาจจะดูสูง แต่จริงๆ ผมว่ามันมี Value ซ่อนอยู่ และพอโครงการสร้างเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้า ผมคิดว่ามันไม่แพงเลย และเป็นทรัพย์สินที่ดีแห่งหนึ่งครับ

สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย

สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับนิสิตและบุคคลากรของ ม.เกษตรฯ และคนทั่วไปที่ใช้รถไฟฟ้าเข้าเมืองสายสีเขียวสุขุมวิท โครงการน่าอยู่มาก โดยเฉพาะเรื่องเพดานสูงและ layout ห้องที่ออกแบบมาได้ลงตัว ส่วนกลางจัดมาครบตามสมัยนิยม ทำเลรอบๆ ก็มีอาหารการกินอุดมสมบูรณ์มากถึงมากที่สุด

สำหรับการเล่นสั้น ในยุคนี้ที่การทำกำไรระยะสั้นอาจจะอันตรายไปซะหมดทุกโครงการ ก็ขอปรามๆ กันไว้ก่อน ถึงแม้จะคิดว่าก็มีโอกาสอยู่บ้าง แต่ก็ต้องเชี่ยวชาญจริงๆ นะครับ

สำหรับการปล่อยเช่า คนเช่าหาง่ายแน่นอน กลุ่มเป้าหมายชัดเจน เด็กม.เกษตรฯ และอาจจะขยายไปยังคนทำงานที่ใช้รถไฟฟ้าได้อีกด้วย ค่าเช่าต้องดูตอนตึกเสร็จ ขอประเมินต่ำไว้ก่อน 4-5%

สำหรับการเล่นระยะยาว ไม่ขาดทุนแน่นอน คอนโดทำเลเกษตรมีดีมานด์ตลอด กำไรจะมากน้อยขึ้นกับตำแหน่งที่เลือกกับระยะเวลาในการถือครองครับ

สรุปก็คือ Knightsbridge Kaset Society เป็นคอนโดที่เหมาะกับบุคคลากรของ ม.เกษตร และคนทำงานที่ใช้รถไฟฟ้า รูปแบบโครงการมีความโดดเด่นเป็นอย่างมากในทำเลนี้ สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคือชัดเจน หาคนเช่าง้ายง่าย ผลตอบแทน 4-5% เก็บไว้ยาวๆ ก็เป็นทรัพย์สินที่มีกำไรแน่นอน