สมัยเด็กๆนั้น ผมมักจะได้ไปเที่ยวที่ปิ่นเกล้าอยู่บ่อยๆ โดยจุดหมายมักจะเป็น "พาต้า ปิ่นเกล้า" โคตรห้างในสมัยนั้น ที่มีจุดขายอย่างสวนสัตว์ลอยฟ้า เป็นอะไรที่แปลกใหม่มากๆ
พาต้า ในสมัยนั้นนับว่านำสมัยมากๆ นอกจากสวนสัตว์แล้ว ก็ยังมีโรงหนังด้วย เมื่อก่อนห้างต่างๆยังไม่มีโรงหนังเหมือนทุกวันนี้นะ ยิ่งเวลามีหนังของเฮียโจวซิงฉือเข้านี่ เป็นไม่พลาด คุณพ่อของผมมักหนีบผมมาดูด้วยเสมอ ประมาณว่า คอหนังเดียวกัน อิอิ แล้วพาต้าก็ยังมีร้านไอศครีมแดรี่ควีนสาขาที่ใหญ่มาก มีโต๊ะนั่งเยอะเลย เป็นอะไรที่แปลกใหม่เช่นกัน
มาวันนี้แม้คนส่วนใหญ่เปลี่ยนไปเดินห้างเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า แทนกันแล้ว แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า พาต้า เป็น 1 ในปัจจัยที่ทำให้คนมาอยู่อาศัยในโซนนี้มากขึ้น
แล้วยิ่งการมาของ เซ็นทรัลปิ่นเกล้า และ เมเจอร์ปิ่นเกล้า ก็ยิ่งนำพาความเจริญเข้ามาที่ ปิ่นเกล้า เป็นอย่างมาก สมัยก่อนแถวใกล้ห้างยังมีลักษณะท้องทุ่งอยู่เลย เผลอแป๊บเดียว ตอนนี้มีแต่ตึกรามบ้านช่องเรียงเป็นแถวล่ะ
เซ็นทรัลปิ่นเกล้าเนี่ย ทำรายได้ให้เครือเซ็นทรัลในระดับต้นๆเลยนะสำหรับห้างด้วยกัน แสดงถึงกำลังซื้อของคนถิ่นปิ่นเกล้าได้เป็นอย่างดี
เดี๋ยวนี้ ปิ่นเกล้า มีคนอยู่อาศัยเยอะมากๆ มีทั้งจากที่บ้านอยู่ต่างจังหวัด แล้วต้องเข้ามาทำงานในกทม.ทางเส้นสายใต้ กับชุมชนดั้งเดิมที่อาศัยอยู่แถวนั้นอยู่แล้ว ล้วนแล้วแต่ทำให้มีความต้องการที่อยู่เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ
ตามปกติแล้วคอนโดในสมัยนี้ มักผุดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า แต่ปิ่นเกล้าที่เพิ่งกำลังจะมีรถไฟฟ้า ดันมีคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ ที่สำคัญคือล้วนแล้วแต่ขายหมดเกลี้ยง อุวะ!!! และก็ยังคงมีโครงการใหม่ๆผุดขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ขานรับการมาของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน และความต้องการที่อยู่ที่ยังมีอีกเยอะนั่นเอง
และในอีกไม่นานนี้ ก็กำลังจะมีอีก 1 โครงการใหม่แกะกล่องมาอุบัติขึ้นที่โซนนี้กันอีกแล้ว โดยคราวนี้เป็นตาของเจ้าถิ่นอย่าง "LPN" ที่มีโครงการอยู่ในโซนนี้มากที่สุด ปาเข้าไป 7 โครงการแล้ว!!! สุดยอดเลย
ถ้าผมจำไม่ผิด LPN น่าจะเป็นเจ้าแรกที่มาบุกเบิกที่อยู่อาศัยแนวสูงในโซนปิ่นเกล้าเลยนะ
โครงการใหม่ที่ว่าก็คือ... "Lumpini Park บรมราชชนนี-สิรินธร" นั่นเอง เกริ่นมาซะยืดยาวเลยเนอะ อิอิ ป่ะ ไปเข้าเรื่องกันเล้ย
มีการปรับแบบให้ทันสมัย ส่วนกลางต่างๆดูน่าใช้งานมากขึ้น ตัวอาคารดูมีมิติมากขึ้น ไม่แปลกใจเลยที่ยอดขายก็เลยสอดคล้องไปในทิศทางเดียวกัน ขายดิบขายดีอย่างกับแจกฟรีกันเลยทีเดียว
ผมเองก็มีไปเข้าคิวจะจองกับเขาด้วยเหมือนกัน แต่ชวดไปแล้วเรียบร้อย 555 ไม่ไหวครับ คนเยอะจริงๆ
จะไม่เหมือนกับตรงถ.รุ่งประชา ที่เราสามารถเลือกได้เลยว่าจะไปถนนไหน
ตรงนี้ยังใกล้ทางด่วนด้วย "ทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอก" ด่านขึ้นอยู่ตรงถ.สิรินธร ห่างไม่ถึง 2 กม.ก็ถึงล่ะ นับว่าสะดวกในการขับรถเข้าเมือง
รถไฟฟ้าที่ใกล้กับโครงการมีด้วยกัน 2 สายคือ สายสีแดงอ่อน สถานีบางบำหรุ (ประมาณ 1 กม.) และสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (ประมาณ 2 กม.) สถานีสิรินธร และบางยี่ขัน
สามารถเลือกเอาตามใจชอบได้เลย แต่สายสีแดงอ่อน ก็อาจต้องรออีกหน่อยนะ อิอิ เสร็จเมื่อไรก็จะสะดวกมากเลยล่ะ
ตัวโครงการจะลึกเข้าไปจากถ.บรมราชชนนีประมาณ 300 ม. เป็นระยะที่พอเดินได้ สภาพทางเท้าก็ดีเลย มีระยะให้ได้เดินสบายๆ ตลอดทางมีต้นไม้ให้ร่มเงา
มาดูที่ข้อมูลส่วนตัวของโครงการกัน
โครงการนี้จะออกลูกผสมหน่อยๆ คือมีทั้ง คอนโด อาคารพาณิชย์ และวิลล่าอาคารชุดพักอาศัย
ภายในโครงการมีอาคารพักอาศัย 3 อาคาร A (23 ชั้น), B (22 ชั้น) และ C (24 ชั้น) มีอาคารจอดรถสูง 9 ชั้น แยกอีก 1 อาคาร , อาคารพาณิชย์สูง 2 ชั้น 1 อาคาร และวิลล่าอาคารชุดพักอาศัยสูง 3 ชั้น 5 ยูนิต บนพื้นที่ประมาณ 5 ไร่เศษ
ยูนิตพักอาศัย มีทั้งหมด 680 ยูนิต (เฉพาะของคอนโด)
ห้องมีขนาด 22.50-51.50 ตร.ม.
สามารถจอดรถได้ประมาณ 37%
ตรงส่วนของอาคารพาณิชย์ และวิลล่า ตั้งอยู่บริเวณทางเข้าโครงการ (ติดถนน) ยังไม่ได้ขายนะครับ ขายแค่ในส่วนของคอนโดก่อน ฉะนั้นผมก็จะขอเขียนถึงแค่ในส่วนของคอนโดก่อนนะ
ในส่วนของคอนโดอยู่ลึกเข้าไป ต้องข้ามคลองก่อน พวกส่วนกลางหลักๆอย่างสระว่ายน้ำ ฟิตเนส จะอยู่ที่อาคาร B
ห้องขนาดเล็กสุดคือขนาด 22.50 ตร.ม. ออกแบบมาเป็นแบบหน้ากว้าง
ดีครับ ทำให้ห้องดูกว้างขึ้น มีการออกแบบให้เฟอร์นิเจอร์ดูมีความต่อเนื่องกันดี
โครงการนี้ขายพร้อมเฟอร์ด้วยนะครับ ไม่ต้องลำบากไปแต่งให้ยุ่งยากล่ะ แพ็คกระเป๋าแล้วเข้ามาอยู่ได้เลย คาดว่าจะสร้างเสร็จช่วงต้นปี 2563
ส่วนที่ว่าจะได้เฟอร์นิเจอร์อะไรบ้าง ไปถามพนักงานที่ Sales Gallery ได้เลยจ้า
อยู่โครงการนี้แล้วหาของหย่อนใส่ท้องยากอะเป่า?
ผมว่าไม่ยากนะ
แม้ว่าพวกร้านอาหาร ของกิน ในถ.รุ่งประชาฝั่งนี้ยังไม่ค่อยเห็นเท่าไร แต่ดีที่ว่า จากตรงถ.บรมราชชนนี เดินไปทางตะวันตกราวๆ 50 ม.ได้ มีปั๊มน้ำมัน SUSCO อยู่ ซึ่งภายในปั๊มมีร้านค้าอยู่หลายร้าน อย่างร้านกาแฟ ร้านยา รวมถึงร้านสะดวกซื้อ Family mart แหล่งพึ่งพาชั้นดีด้วย หรือถ้าใครเป็นสาวก 7-Eleven เดินข้ามสะพานไปแล้วเดินเข้าถ.รุ่งประชาของอีกฝั่งแค่ไม่กี่ก้าวก็ถึงละ
ถ้าออกไปทางฝั่งถ.สิรินธร ก็มีร้านมินิมาร์ทเช่นกัน ทั้ง 7-Eleven และ Tesco Lotus Express แต่ต้องข้ามสะพานลอยก่อน เลยไปอีกหน่อยมีที่กินที่เที่ยวอาร์ตๆอย่าง "ช่างชุ่ย" ด้วยนะ
แต่ถ้าให้เลือกแล้ว ผมก็คงเลือกเดินมาทางถ.บรมราชชนนีมากกว่า เนื่องเพราะไม่ชอบขึ้นสะพานลอย 555 เอาจริงๆ มันก็ดูคึกคักกว่าด้วยครับ
และอีกเหตุผลสำคัญคือ มันมีทางเลือกของอร่อยมากกว่า ถ้าเราเดินไปทางตะวันออกจากปากซอยประมาณ 200 ม.หรือจากโครงการ 500 ม. ก็มี Foodland Supermarket ที่พร้อมดูแลพุงน้อยๆให้เรา 24 ชม.กันไปเลย..!!
แล้วถ้าเราขยันอีกหน่อย เดินต่อไปอีก 400 ม. (ประมาณ 900 ม.จากโครงการ) หันไปทางอีกฝั่ง ก็จะเจอะกับ The Sense ปิ่นเกล้า Community mall ที่มีร้านอาหารน่าโซ้ยอยู่หลายร้านเลย อย่าง Kouen Sushi , KingKong เป็นต้น อ๋อ มีร้านปังเว้ยเฮ้ยอยู่ข้างๆด้วย
ที่สำคัญมีร้านเอาใจคนดึกแล้วไม่ยอมนอนอย่าง ร้านกาแฟ Tom N Toms Coffee , Max Value ที่เปิดบริการ 24 ชม.อีกแล้ว เมื่อก่อนมีร้านข้าวต้มรอบดึกด้วย แต่หายไปละ ว้า เสียดายจัง
ถ้าเดินมาถึงขนาดนี้แล้ว จะเดินต่อไป เซ็นทรัลปิ่นเกล้า , Tesco Lotus หรือ Major ปิ่นเกล้า ก็ไม่ใช่เรื่องยากละ อยู่ติดๆกันเลย เลือกเอาตามแรงปรารถนา
แต่ถ้าเบื่อห้าง อารมณ์อยากเดินพวกตลาด ตรงข้างๆ Major ปิ่นเกล้า มีตลาดปิ่นเงิน และตลาดปิ่นทอง อยู่ด้วย ไปเดินเล่นสลายเงินกันได้ มีของให้ช้อปอยู่หลากหลาย
อ๋อ แล้วจากตรงปากซอยฝั่งถ.บรมราชชนนี เดินข้ามสะพานลอยมา จะมีร้านอาหาร ป.กุ้งเผา ซึ่งจะมีตลาดขนาดใหญ่ประมาณหนึ่งเลยนะอยู่ด้วย ของกินมีให้เลือกกินจนจุก คนเดินกันเยอะมากๆ ลองไปเดินดูสิ
แม้ว่าตรงบริเวณโครงการ อาจไม่ค่อยมีของกินเท่าไร แต่เดินออกมานิดหน่อย ก็จัดว่าอุดมสมบูรณ์เลยล่ะ และในอนาคตพวกยูนิตอาคารที่อยู่หน้าโครงการก็อาจจะมีพวกมินิมาร์ท และร้านค้าได้อีก เพราะฉะนั้นและฉะนี้ ในแง่อาหาร ของกินของใช้ ถือว่าผ่านสบายๆจ้า
หลังจากกินของอร่อยมากๆเข้า ทีนี้เรามาดูเรื่องปัญหาสุขภาพกัน 555
ตรงโซนปิ่นเกล้า มีสุดยอดรพ.อยู่ถึงถึง 3 รพ.เลยเชียวนะ
1. รพ.ศิริราช จากแยกอรุณอัมรินทร์ไปนิดเดียวก็ถึงแล้ว อันนี้ไม่ต้องบรรยายอะไรมาก เป็นรพ.ในใจปวงประชาอยู่แล้ว ขวัญใจทุกหมู่เหล่า ไปหาหมอที ให้กะไว้เลยว่า ทั้งวันแน่นอน
2. รพ.เจ้าพระยา อันนี้อยู่เยื้องๆทางฝั่งปากซอยถ.บรมราชชนนีนิดเดียว เป็นรพ.เฉพาะทางที่เปิดกัน 24 ชม.ไปเลย!!! ที่นี่ผมเคยมาหาหมอด้วยเรื่องภาวะมีบุตรยาก ทำกิฟท์(IVF)ไป ทีเดียวติดเลย สุดยอดมากครับ คุณหมอแต่ละท่านระดับอาจารย์หมอทั้งนั้น ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะประจำที่รพ. ศิริราชกัน
3. รพ.ตาหูคอจมูก อีกหนึ่งรพ.เฉพาะทาง ชื่อก็บอกอยู่แล้วเนอะ เมื่อนานมาแล้ว ผมเคยไปหารพ.เอกชนที่ราคากระชากวิญญาณกระเป๋าตังต์เพื่อรักษาหูมาก่อน แต่คุณหมอได้แนะนำให้มาที่รพ.ตาหูคอจมูกแทน เพราะมีเครื่องมือที่เฉพาะทางมากกว่า ซึ่งก็สามารถรักษาหายได้โดยใช้เวลาไม่นาน ที่สำคัญราคาไม่แพงด้วยนะ
แหม นับว่ามีปัจจัยสมบูรณ์ในการอยู่อาศัยจริงๆ ไม่แปลกใจเลยที่มีคนอยู่อาศัยเยอะขนาด
มาดูในส่วนของการลงทุนกัน
ราคาโปรโมชั่น เริ่มที่ 1.69 ล้านบาท สำหรับห้องขนาด 22.50 ตร.ม. หารแล้วเฉลี่ย 7.5 หมื่นบ./ตร.ม.
ผมจะขอสมมติ ตัวเลขที่ 1.8 ล้านบาท เอามาเป็นตัวแทนในการคำนวณละกัน เนื่องด้วยราคา 1.69 ล้านบ.คงมีไม่กี่คนที่สามารถคว้ามาได้
โครงการในระยะโซนเดียวกัน แต่จะอยู่แถวๆรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ปีในการขายไม่ต่างกันมาก ราคาจะอยู่ราวๆ 1 แสนบาท/ตร.ม. เท่ากับต่างกันราว 2 หมื่นกว่า/ตร.ม. หรือประมาณ 5 แสนบาท ผมว่าเป็นความห่างของราคาที่สมเหตุสมผลนะ เป็นธรรมดาที่ใกล้รถไฟฟ้าจะต้องแพงกว่า
สำหรับคนที่งบจำกัด และไม่ได้ใช้รถไฟฟ้ามาก ก็ถือว่าที่นี่เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า
ส่วนโครงการที่ห่างรถไฟฟ้าพอๆกัน และอยู่ใกล้ๆกัน ก็จะเป็นโครงการของทาง LPN เองนั่นละครับ
"Lumpini Place บรมราชชนนี-ปิ่นเกล้า" ตอนเปิดขายเมื่อ 4 ปีที่แล้วราคาประมาณ 5 หมื่นกว่า/ตร.ม. ตอนนี้รีเซลเปลี่ยนมือกันที่ประมาณ 6 หมื่นกว่า/ตร.ม. เท่ากับ 4 ปี มูลค่าเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ตกปีละ 5% ก็โอเคนะผมว่า
เพราะฉะนั้นในแง่ราคา ที่นี่ก็เหมือนมาต่อยอดราคาของโครงการเก่าๆ ไม่ได้ห่างกันมากเวอร์ จึงทำให้มีแนวโน้มที่เราสามารถเก็บไว้ขายในระยะยาวได้เช่นกัน
ส่วนในแง่การปล่อยเช่า ผมลองดูเรตค่าเช่าของหลายๆโครงการตลอดแนวปิ่นเกล้า โดยส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 8,500-9,500 บ./เดือน จะหนักมาทาง 9,500 บ.เยอะเหมือนกัน ถ้าโครงการเก่าหน่อย ห้องก็จะใหญ่กว่า เป็นสิ่งที่ทดแทนกัน
เราก็อาจตั้งสันนิษฐานได้ว่า "Lumpini Park บรมราชชนนี-สิรินธร" ค่าเช่าที่นี่ก็ไม่น่าจะต่างกันมาก ผมคาดว่าจะได้ที่ 9,000 บ./เดือน
เมื่อเอามาคำนวณกับยอด 1.8 ล้านบาท ก็จะได้ค่าตอบแทนอย่างหยาบก่อนหักค่าใช้จ่ายที่ 6%/ปี
แต่ถ้าเอามาหักลบค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็จะได้ราวๆ 5%/ปี
สำหรับคอนโดในยุคนี้ ก็ถือว่าเป็นเรตที่ดีกว่าอีกหลายโครงการใหม่ๆนะ 555 เดี๋ยวนี้ส่วนใหญ่จะค่อนมาทาง 4%แล้ว
เพราะฉะนั้นสำหรับการปล่อยเช่า ผมว่าทำได้นะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับคนที่อยู่ในโซนนี้อยู่แล้ว
ที่สำคัญ โครงการนี้มีเฟอร์นิเจอร์มาให้เรียบร้อยแล้ว ไม่ต้องไปลงทุนเพิ่มอีก
ส่วนการเล่นสั้น หรือการเล่นใบจอง คาดว่าพวกมืออาชีพน่าจะไม่ได้เหลียวเมียงมองมามากนัก ทำให้กลุ่มมือใหม่ หรือที่มีทุนไม่มาก พอมีโอกาสเข้าทำกำไรได้บ้าง
LPN นั้นขึ้นชื่อได้ว่า มีแฟนคลับเหนียวแน่นเยอะอยู่แล้ว เชื่อว่าจะพอขายทำกำไรได้ แต่อาจได้กำไรไม่เยอะมากนะครับ ตามระดับของตลาดคอนโดนั่นเอง
แต่อย่างไรก็ตาม ก็ควรเผื่อแผนสำรอง กรณีติดไม้ติดมือไว้ด้วยนะ
**ภาพจำลอง และภาพถ่ายโครงการ ในบทความนี้ทั้งหมด อาจมีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดบางประการเพื่อความเหมาะสม
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง สำหรับคนที่ทำงานอยู่ไม่ไกลจากปิ่นเกล้าอยู่แล้ว หรือมีครอบครัวดั้งเดิมอยู่แถวนี้อยู่แล้ว ต้องการขยายแยกครอบครัวออกมา มีงบประมาณที่จำกัด ถือว่าเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจครับ
สำหรับการเล่นสั้น มีโอกาสทำกำไรได้เหมือนกัน แต่อาจได้กำไรไม่เยอะมาก แต่ถ้าเทียบกับจำนวนเงินที่ลงไป ผลตอบแทนก็โออยู่นะ ควรมีแผนสำรองไว้ด้วย เพื่อความไม่ประมาท
สำหรับการปล่อยเช่า ผลตอบแทนตามสมัย ปล่อยเช่าได้สำหรับเจ้าของที่อยู่ไม่ไกลจากแถวนั้นอยู่แล้ว จะได้ไม่เปลืองค่าเดินทางในการดูแล
สำหรับการเล่นระยะยาว ราคาเริ่มที่ไม่ต่างจากราคาคอนโดในปัจจุบันจนเกินไป เป็นทำเลที่มีศักยภาพ เชื่อว่าราคายังไปต่อได้อีกครับ
"Lumpini Park บรมราชชนนี-สิรินธร" เป็นโครงการที่เหมาะกับการอยู่เอง เล่นสั้นกำไรไม่มาก ระยะยาวไปได้อีก ปล่อยเช่าเหมาะกับคนอยู่ไม่ไกลพื้นที่
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
