ใกล้ขายกันเต็มทีแล้ว "ศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก - วงเวียนใหญ่" คอนโดใหม่แกะกล่องของ Developer เจ้าเก่าเก๋าอันดับต้นๆของเมืองไทยอย่าง "ศุภาลัย" หรือที่ผมมักเรียกอย่างเคารพว่า "ป้าศุ" เสมอ อิอิ
เพราะฉะนั้นผมจะขออนุญาตเรียกสั้นๆในนี้ว่า "ป้าศุ" นะครับ ย้ำอีกทีว่าเรียกเพราะความเคารพ และมันแลดูกันเองดีครับ ถึงแม้เดี๋ยวนี้จะสาว และสวยขึ้นผิดหูผิดตาก็เถอะ 555
ตั้งแต่ช่วงปีที่แล้วจนถึงบัดนี้ ต้องบอกว่า "ป้าศุ" ค่อนข้างฟอร์มกระฉูดแตกมากๆ
เรียกได้ว่าเปิดขายโครงการอะไร คนก็เฮโลไปสอย หัวกระได Sale Gallery นี่แทบไม่แห้ง
อย่างล่าสุด "ศุภาลัย เวอรันด้า สุขุมวิท 117" ก็ได้ข่าวมาว่า กวาดยอดขายกันจนพนักงานแทบขายไม่ทัน ไม่เกรงใจเจ้าอื่นกันเล้ยยย
เมื่อปีที่แล้ว ก็มีโครงการ "ศุภาลัย พรีเมียร์ เจริญนคร" ที่มาเปิดขายในย่านฝั่งธน ซึ่งก็ One Day Sold Out ไป ภายในไม่กี่ชม.ที่เปิดขาย
เป็นอีกหนึ่งที่โครงการที่ผมได้ซดน้ำใบบัวบก พร้อมหย่อนสมหวัง(แห้ว)ลงปาก ฮืออๆๆ
แค่จะได้ใบคิวเข้าไปจองยังต้องรอเป็นชม.เลยครับ เลยถือโอกาสไปกิน "ชิบูย่า ชาบู" ที่อยู่ไม่ไกลซะเลย อิอิ พอย้อมใจได้บ้าง
มาปีนี้ "ป้าศุ" ก็กลับมาเอาใจคนฝั่งธนกันอีกครา ด้วย "ศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก - วงเวียนใหญ่"
เพื่อไม่ให้เสียเวลา มามะ เชิญอ่านต่อกันได้เลยจ้า
มาเริ่มที่ข้อมูลส่วนตัวกันก่อน
"ศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก - วงเวียนใหญ่" เป็นคอนโด High rise สูง 30 ชั้น 1 อาคาร ยูนิตพักอาศัย 363 ยูนิต และร้านค้า 2 ยูนิต ห้องมีรูปแบบ Studio - 4 ห้องนอน ขนาด 29.0 - 165 ตร.ม. บนที่ดินประมาณ 2 ไร่ มีที่จอดรถ 57% (สำหรับคอนโดก็เยอะอยู่นะ)
ตัวโครงการออกแบบเป็นสไตล์โมเดิร์นลอฟท์ แนวทันสมัย ออกแบบอาคารเป็นรูปตัว "แอล" เพื่อลดความร้อนที่จะกระทบตัวอาคาร รวมถึงการใช้กระจกเขียวตัดแสง และหลอดไฟ LED ทั้งอาคาร เพื่อลดความร้อนจากภายนอกเข้าสู่ตัวอาคารด้วย
ลิฟท์ 3 ตัวแบบล็อคชั้น จะมั่วไปชั้นอื่นไม่ได้นะเอ้อ อยู่ชั้นไหน ไปชั้นนั้น
ห้องพักอาศัย มีเพดานสูงโปร่งถึง 2.7 เมตร ถือว่าสูงพอตัวเลย สูงกว่าอีกหลายๆโครงการที่มีระดับราคาใกล้เคียงกัน โดยปกติจะอยูที่ราวๆไม่เกิน 2.5 ม.เท่านั้นเอง นับเป็นข้อดีข้อหนึ่ง อยู่แล้วห้องโปร่งสบาย ไม่อึดอัดครับ
พวกส่วนกลางก็จัดเต็ม ไม่น้อยหน้าใครเลยแหะ มีตามนี้เลย
Lobby , Co-working space , Co-living Space , Roof Garden , Sky Lounge , Sky Terrace , Sunken Area , Infinity Edge Swimming Pool , Fitness Sauna และยังมีที่ไม่ได้กล่าวถึงอีก
คอนโดใกล้ๆน่าจะมีเคืองได้เลยนะเนี่ย
มาดูที่ทำเลกันบ้าง
"ศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก - วงเวียนใหญ่" วางตัวเองอยู่ที่ ถนนประชาธิปก แขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน กทม. จะบอกรหัสไปรษณีย์ด้วยก็เกรงใจ อิอิ เอาจริงๆ ผมก็ไม่รู้เหมือนกันครับ 555
ตัวโครงการอยู่บนถ.ประชาธิปก ฝั่งวิ่งไปวงเวียนใหญ่ สะดวกเวลาเข้าไปทำงานในเมือง
จากโครงการขับรถวิ่งตรงไปทางวงเวียนใหญ่ ตรงไปอีกเล็กน้อยก็เจอ รถไฟฟ้า BTS สถานีวงเวียนใหญ่ เลี้ยวซ้ายไปทางถ.กรุงธนบุรี ข้ามสะพานตากสินก็เข้าสู่สาทรแล้ว ถ้าไม่ใช่ช่วงเวลาไพร์มไทม์ ใช้เวลาขับรถไม่กี่ 10 นาทีก็ถึงล่ะ
ส่วนอีกฝั่งของโครงการจะวิ่งไปสะพานพุทธเพื่อไปปากคลองตลาด , บ้านหม้อ , สนามหลวง และยังสามารถขึ้นสะพานพระปกเกล้า เพื่อไปเยาวราช แหล่งเอ็นจอยกระเพาะยอดนิยมของคนกทม.ได้อีกด้วย
โรงเรียนที่ใกล้ๆก็มี โรงเรียนราชินี , โรงเรียนสวนกุหลาบ , โรงเรียนซางตาครู้ส , โรงเรียนศึกษานารี , วิทยาลัยเพาะช่าง
แถวนี้นั้นเป็นถิ่นเมืองเก่า สมัยที่ผมยังเด็กมาก ก็เคยมาแอ๋วแถวนี้เช่นกัน นับว่าเป็นย่านที่เจริญมากๆ มีห้างมากระจุกกันหลายเจ้าอย่าง โรบินสัน เมอรี่คิง คาเธ่ย์
แม้ปัจจุบันจะไม่คึกคักเท่าเก่าแล้ว แต่ก็ยังเป็นแหล่งที่มีชุมชนเก่า คนอาศัยอยู่อีกเยอะ
แล้วยิ่งตอนนี้มีรถไฟฟ้าสายสีเขียวเริ่มพาดผ่านตรงเลยวงเวียนใหญ่ไปนิด
โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการมาของโคตรห้างหรูอย่าง Icon Siam ที่มาพร้อมรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่กะจะเปิดให้บริการในเวลาใกล้เคียงกัน
เท่านั้นยังไม่พอ จะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ มาอีกด้วย
เชื่อว่าการของรถไฟฟ้าทั้ง 3 สาย ย่อมสร้างความเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีเป็นแน่
เมื่อถึงตรงนี้ ก็คงจะรู้แล้วนะครับว่า "ศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก - วงเวียนใหญ่" มีรถไฟฟ้าอยู่ใกล้ๆถึง 3 สาย
สายสีม่วงใต้ สถานีสะพานพุทธ เป็นสถานีที่ใกล้ที่สุด ห่างไปราวๆ 250 ม. ยังอีกสักพักกว่าจะสร้างเสร็จ ถ้าสร้างเสร็จเราก็สามารถไป เตาปูน บางซื่อ สถานีกลางในอนาคตที่จะขึ้นเหนือล่องใต้ได้สบายๆ
สายสีทอง สถานีประชาธิปก อันนี้ด้วยอำนาจแห่ง Icon Siam คาดว่าอีกไม่นานก็ได้ใช้ล่ะ ซึ่งจะทำทางเดินเชื่อมกับ สายสีม่วงใต้ สถานีสะพานพุทธ ด้วย
ต่อมาก็คือ สายสีเขียว ซึ่งเป็นสายที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน ซึ่งก็คงจะเป็นสายหลักที่ใช้บ่อยในการเข้าเมือง โอเค เรื่องระยะเนี่ย เดินไปน่าจะมีเหงื่อออก แต่ไม่ต้องห่วง ตรงหน้าโครงการจะมีพี่วินมอเตอร์ไซค์ให้พึ่งพาอยู่ สนนราคาก็เพียง เหรียญ 10 บ. 3 เหรียญเท่านั้น ไม่ถึง 10 นาทีก็ถึงสถานีละ หรือจะนั่งรถเมล์ก็ได้นะ ป้ายรถเมล์อยู่ตรงหน้าโครงการเลย
ส่วนในเรื่องอาหารการกิน
ในระยะเดินได้ใกล้ๆ จะไม่ค่อยมีเท่าไร ยังดีที่มี 7-Eleven อยู่ใกล้ๆ เดินไปทาง "อาบังสแควร์"(สี่แยกบ้านแขก) ไม่ถึง 100 ม. เบื้องต้นจึงไม่ลำบากแน่นอน ตรง 7-Eleven มีร้านเน็ทเปิด 24 ชม.อยู่ด้วย กลางคืนนอนไม่หลับ หรือต้องการทำงานก็มาใช้บริการกันได้
สำหรับคนชอบช้อปชิมชิลล์ตอนกลางคืน ที่นี่เลยครับ "ตลาดสะพานพุทธ" มีทั้งของกินของช้อปให้เลือกมากมาย
หลายร้านนั้นย้ายมาจาก สะพานพุทธ ฝั่งปากคลองตลาด ที่เมื่อก่อนเป็นแหล่งช้อปปิ้งชั้นดีของคนนอนดึก ระยะห่างจากโครงการแค่ 500 - 600 ม.เอง โบกสามล้อ แท็กซี่ ไม่กี่อึดใจก็ถึง
มีอีกร้านที่ไม่แนะนำคงไม่ได้ เป็นอีกร้านที่เอาใจคนดึกแล้วไม่ยอมนอน "Midnight a Cocoa" อยู่ตรงสี่แยกบ้านแขกเลย กว่าจะเปิดร้านก็ 4 ทุ่ม เปิดจนถึง ตี 2 ไปลองเลยครับ ไม่ผิดหวังแน่นอน รสชาดโกโก้เข้มข้นมาก สนนราคาก็ 50 บ.เท่านั้น
ห้างในระยะใกล้ๆจะมี "Platform วงเวียนใหญ่" (อดีตโรบินสัน ลาดหญ้า) ภายในจะมี Tops Supermarket , Starbucks Coffee , Bar B Q Plaza และร้านค้าอื่นๆอีกหลายร้าน ระยะจากโครงการแค่ 300 กว่าม.เอง เดินได้ชิลล์ๆ
หรือจะเลือกไปเดิน "Big C อิสรภาพ" ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ระยะไม่ต่างกันเท่าไรครับ ราว 400 ม.
มีพวกร้านอาหารเลื่องชื่อระบือนามอย่าง สมศักดิ์ปูอบ , เจริญไทยสุกี้ , เฝอหม้อไฟสไตล์เวียดนาม อยู่ไม่ไกลด้วย ร้านพวกนี้คนเข้าคิวซื้ออย่างเยอะ รับประกันความพึงพอใจของลิ้นแน่นอน อิอิ
โดยรวมๆ ถึงแม้ใกล้ๆโครงการไม่ค่อยมีของกินท้องถิ่น แต่ถ้าแค่ขยับไปอีกสักหน่อย จัดว่าอุดมสมบูรณ์มากๆ มีของกินอร่อยขึ้นชื่อเยอะทีเดียว
จัดว่าเป็นอีกที่หนึ่งที่อยู่อาศัยได้อย่างสะดวกสบายครับ
มีอีก 1 สถานที่ใกล้เคียงที่ผมเต็มใจนำเสนออย่างมาก "อุทยานเฉลิมพระเกียรติสมเด็จประศรีนครินทราบรมราชชนนี"
อยู่ตรงหลังวัดอนงคารามวรวิหาร ตีนสะพานพระปกเกล้า ฝั่งเรานี่ละครับ อย่าเผลอข้ามสะพานไปเชียว
สร้างขึ้นสนองกระแสพระราชดำริของรัชกาลที่ 9 ตั้งแต่ พ.ศ. 2536 ที่จะให้อนุรักษ์อาคารเก่าในย่านนิวาสสถานเดิมครั้งทรงพระเยาว์ของสมเด็จพระศรีนครินทราบรมราชชนนี ให้เป็นพิพิธภัณฑ์เฉลิมพระเกียรติ
ภายในจะมี จัดแสดงเกี่ยวกับพระราชประวัติของสมเด็จพระศรีนครินทราบรมราชชนนี ประมวลเหตุการณ์ ในการพระราชพิธีพระบรมศพ พระตำหนัก วัง ตลอดจนที่ประทับครั้งทรงพระเยาว์ และประวัติชุมชนย่านวัดอนงคาราม และจัดแสดงเกี่ยวกับพระราชกรณียกิจพระราชจริยวัตร และงานฝีพระหัตถ์ของสมเด็จพระศรีนครินทราบรมราชชนนี
มีการจำลอง "บ้านเดิม" ของสมเด็จพระศรีนครินทราบรมราชชนนี ครั้งเคยประทับที่ชุมชนแห่งนี้ ซึ่งอยู่ห่างไปทางวัดอนงคาราม ไม่เกิน 200 เมตร ตกแต่งภายในตามหนังสือ "แม่เล่าให้ฟัง" พระนิพนธ์ในสมเด็จพระเจ้าพี่นางเธอ เจ้าฟ้ากัลยาณิวัฒนา กรมหลวงนราธิวาสราชนครินทร์
ยังมีอีกหลายอย่างที่น่าสนใจทั้งนั้น ผมแนะนำให้มาเยือนที่นี่กันนะ แล้วจะได้รับความอิ่มอุ่นชุ่มชื่นหัวใจกลับไปอย่างผมแน่นอน
**ขอบคุณข้อมูล และรูปภาพ จาก "อุทยานเฉลิมพระเกียรติสมเด็จประศรีนครินทราบรมราชชนนี" ด้วยครับ**
เอาล่ะครับ มาถึงในส่วนของการลงทุนกัน
ราคาโปรโมชั่นโครงการนี้เริ่มที่ 2.29 ล้านบาท สำหรับห้องขนาด 29 ตร.ม. หรือ 7 หมื่นปลายๆ/ตร.ม. ทราบมาว่าเฉลี่ยทั้งโครงการจะอยู่ที่หลัก 8 หมื่นกว่าบาท/ตร.ม. แสดงว่าแต่ละชั้น ราคาไม่ห่างกันมาก
สำหรับการเล่นสั้น หรือการเล่นใบจอง ผมว่าที่นี่พอเล่นได้นะครับ
ด้วยความที่ Supply ใหม่ๆไม่ค่อยมี และราคาเปิดที่ค่อนข้างมิตรภาพ ทำให้น่าจะมีการดูดซับจากคนท้องถิ่น และบริเวณใกล้เคียงอยู่พอควร เช่น นักเรียนจากโรงเรียนสวนกุหลาบ
ประกอบด้วยชื่อชั้นของ "ป้าศุ" ที่มีแฟนคลับจัดว่าเหนียวแน่นเจ้าหนึ่งเลย ผมจึงเชื่อว่าสามารถทำกำไรระยะสั้นได้ครับ แต่ก็อย่าไปขายแพงขูดเลือดมากจนเกินไปล่ะ จะติดมือเอาไม่รู้ตัวนะ อิอิ
สำหรับการปล่อยเช่า ผมลองหาข้อมูลที่อยู่บริเวณใกล้เคียง ซึ่งมีไม่มากนัก
พบว่าขนาดห้องใกล้เคียงกัน ถ้าใหญ่หน่อย ก็จะเก่ากว่า สร้างเสร็จมา 6-7 ปีแล้ว ค่าเช่าจะพอๆกันครับ
ค่าเช่ามีช่วงอยู่ที่ 9,500-12,000 บ./เดือน โดยเฉลี่ยจะอยู่แถวๆ 11,000 บ./เดือน
สำหรับ "ศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก - วงเวียนใหญ่" ที่มีชื่อชั้นที่ดีกว่า ใหม่กว่า สวยกว่า ครบกว่า ทำเลดีกว่า การจะได้ค่าเช่า 12,000 บ./เดือน ผมว่าไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้
สมมติเอาตัวเลข 2.4 ล้านบาทมาเป็นตัวแทนการคำนวณ ค่าเช่า 12,000 บ./เดือน หักค่าเอเยนท์ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตีซะเหลือ 10 เดือน เท่ากับเราจะได้ 120,000 บ./ปี เท่ากับเราจะได้ยิลด์ที่ 5% พอดี
สำหรับยุคนี้ก็เป็นตัวเลขผลตอบแทนที่ไม่เลวนะครับ โครงการมีแค่ 300 กว่ายูนิต ส่วนใหญ่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ยิ่งทำให้คู่แข่งในการปล่อยเช่าน้อยเข้าไปอีก ถ้าสนใจก็จัดไป
การเก็บในระยะยาว โครงการอื่นๆในบริเวณใกล้เคียง เปิดขายกันที่หลัก 5-6 หมื่นกว่าบ./ตร.ม. ส่วนการรีเซลตอนนี้จะอยู่ที่ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. ผมลองเฉลี่ยดู พบว่ามีมูลค่าเพิ่มที่เฉลี่ยประมาณ 7%/ปี ใช้ได้เลยนะ
อาจเป็นเพราะด้วยแถวนี้ไม่ค่อยมี Supply ใหม่ๆ ที่ดินก็หายาก แถมราคาก็พุ่งขึ้นขานรับการมาของรถไฟฟ้าสายต่างๆ
แถม "ป้าศุ" ก็ตั้งราคาเปิดมาที่ไม่แพงนะ ถูกกว่ารีเซลคอนโดเก่าบางห้องด้วยซ้ำ
ด้วยเหตุนี้ ในระยะยาวผมเชื่อว่า ราคายังไปได้อีกครับ ยังมีช่องว่างให้เก็บเกี่ยวได้อีกพอควรเลย
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง เป็นตัวเลือกสำหรับคนท้องถิ่น และคนที่มีวงจรชีวิตในบริเวณใกล้เคียง ได้ดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ใกล้แหล่งอาหาร ของกินของใช้
สำหรับการเล่นสั้น เล่นได้ แต่อย่าประมาท เอากำไรแค่พอประมาณ
สำหรับการปล่อยเช่า สามารถปล่อยเช่านร. นศ.แถวนั้นได้ คู่แข่งไม่มาก ผลตอบแทนพอประมาณ
สำหรับการเล่นระยะยาว ราคาเริ่มที่ไม่แพง ถูกกว่าคอนโดรีเซลแถวนั้นด้วยซ้ำ และด้วย Supply ใหม่ๆที่เกิดขึ้นได้ยาก และความเจริญที่กำลังจะเพิ่มขึ้นจากการมาของรถไฟฟ้า ทำให้ราคายังไปได้อีกพอควรเลยครับ
"ศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก - วงเวียนใหญ่" เป็นโครงการที่อยู่เองดี เล่นสั้นกำไรไม่มากแต่เล่นได้ ปล่อยเช่าพอได้ คู่แข่งไม่มาก ระยะยาวทำกำไรได้ดี
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
