ผมเชื่อว่า "พระโขนง" น่าจะเป็น 1 ในทำเลที่คนไทยรู้จักชื่อมากที่สุดในประเทศ
ทำไมน่ะเหรอ?
ก็เพราะหนังตระกูล "แม่นาคพระโขนง" นี่แหละครับ 555 ที่ทุกครั้งที่ทำ มักจะมีผลตอบรับที่ดีเสมอ โดยเฉพาะเวอร์ชั่น "พี่มาก" และ "แม่นาค" ลูกครึ่งของค่าย GTH โกยรายได้ไปเพียบ
นับว่าเป็นหนังผีๆที่อยู่คู่คนไทยมาช้านานทีเดียวครับ ทำให้ชื่อ "พระโขนง" เข้าไปฝังอยู่ในสมองคนไทยโดยไม่ทันรู้ตัว
ตัวผมเองตอนเด็ก เป็นคนไม่ค่อยชอบดูหนังผีเท่าไร ก็ดูแล้วมันฟุ้งซ่านน่ะ หรือจะเรียกว่ากลัวผีก็ได้นะ 555
ก็เลยปล่อยผ่านหนัง "แม่นาคพระโขนง" ไป
มาเริ่มได้ยินเข้าหูอีกที ก็ช่วงที่เพื่อนที่ไม่ได้เรียน รด. ต้องไปจับใบดำใบแดงนี่แหละครับ
เขาว่ากันว่า ถ้าไม่อยากเป็นทหาร ก็ให้ไปบนบานที่ "ศาลแม่นาค" ได้ผลดีนักแล แต่ทำไมเพื่อนผมโดนหว่า 555
เอาล่ะ จบเรื่องหนังๆ มาที่เรื่องคอนโดกันบ้าง อิอิ
เร็วๆนี้ กำลังจะมีคอนโดใหม่แกะกล่องแห่งย่าน "พระโขนง" มาเปิดขายให้จับจองกันครับ
เป็นคอนโดของ "เจ้าพ่อกาแฟ" ขวัญใจคอกาแฟสาย 3in1 "เนสกาแฟ" นั่นเอง
ที่ตอนนี้ติดใจ เริ่มผลิตคอนโดมาอย่างต่อเนื่อง ภายใต้แบรนด์ "The Nest"
ตัวล่าสุดก็คือ "The Nest Sukhumvit 71" เดอะ เนสท์ สุขุมวิท 71 ซึ่งก็คือคอนโดที่ผมกำลังจะรีวิวให้ได้อ่านกันนี่แหละ
ม่ะ เลื่อนลงไปอ่านกันเล้ยยย
"พระโขนง" นั้น เป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวผาดผ่าน ต่อเนื่องมาจาก ทองหล่อ เอกมัย ก่อนที่จะไป อ่อนนุช
น่าแปลกใจเหมือนกันที่ "ความคึกคัก" ดูจะข้าม "พระโขนง" ไปที่อ่อนนุชเลย
ไม่ค่อยมีคอนโดมาผุดตรงนี้มากนัก หรือจะเป็นเพราะ "แม่นาค"? ไม่น่าใช่เนอะ อิอิ
แต่นั้นก็คือเรื่องในอดีตครับ "พระโขนง" ในวันนี้ เริ่มมีหลาย Developer เริ่มมาตั้งรกรากกัน ผลิตทั้งที่อยู่ ที่ทำงาน และที่กิน
เนื่องด้วย พวกสถานี "ยอดฮิต" ทั้งหลาย ราคาที่ดินกระโดดเด้งดึ๋งๆ และหาที่ดินผืนงามได้ยากมาก
เหล่าสถานีที่เคยอยู่นอกสายตา จึงเริ่มโดนจับจองมากขึ้น
ซึ่งจริงๆแล้ว ผมว่าดีกับผู้บริโภคอย่างเราๆมาก เพราะจะได้อยู่ใกล้ที่ "ยอดฮิต" ในราคาที่ "เบา" ตัวกว่ากันเยอะ
"The Nest Sukhumvit 71" ก็วางตัวเองอยู่บนทำเลอย่างที่ว่านี่แหละครับ
อย่างที่ผมจั่วหัวข้อว่า "ใกล้เอกมัย แต่ราคาถูกกว่าอ่อนนุช"
"The Nest Sukhumvit 71" อยู่ในซอยปรีดีพนมยงค์ 2 ถ.สุขุมวิท แขวงพระโขนงเหนือ ที่ใครหลายคนเรียกกันอย่างสนิทปากว่า สุขุมวิท 71
ตัวโครงการจะอยู่ห่างจาก BTS สถานีพระโขนง ราวๆ 850 ม. การเดินก็อาจจะต้องใช้เวลาอยู่บ้าง
ผมทดลองเดินดูแล้ว พบว่า ใช้เวลาไปกว่า 40 นาที!!!
ผมไม่ได้เดินช้านะ แต่เป็นเพราะตลอดระยะทางไปจนถึงโครงการ มีของกินขายอยู่เยอะพอตัวเลยล่ะ
เอาจริงๆใช้เวลาแค่ราว 20 นาทีเท่านั้น ที่เหลือ แวะซื้อของครับ 555
ของกินเยอะมากครับ แค่พวกร้านสะดวกซื้ออย่างเดียว ก็มีไป 3-4 ร้านแล้ว ทั้ง FamilyMart และ 7-Eleven
ที่สำคัญ ใกล้กับ "Habito Mall" มาก แค่ประมาณ 300-400 ม. ก็ถึงแล้ว
สามารถพาตัวเอง หรือครอบครัวไปผลาญเวลาด้วยกันได้เป็นอย่างดี
"Habito Mall" Community Mall ที่เดี๋ยวนี้กลายเป็น "Landmark" ของโซนนี้ไปละ จัด Event บ่อยเชียวครับ
ตรง BTS มี Community Mall เปิดใหม่อย่าง "Summer Hill" ด้วย (อีกฝั่งนะ) ตอนขากลับสามารถแวะ "Tops Supermarket" หรือ จั่วกาแฟ "นางเงือก" มาด้วยก็ได้
ระหว่าง BTS จนถึงโครงการ ก็ยังมี "W District" ที่มีร้านค้า ร้านอาหารอีกหลายร้านเลย
เรียกได้ว่า กระเพาะแฮปปี้ มากๆ อิอิ ตัวเลือกเพียบ
สำหรับ คนที่ขี้เกียจเดิน มีพี่วินมอไซค์ อยู่เป็นระยะเลยครับ เรียกใช้บริการได้ตามสะดวก
ส่วนการเดินทางโดยใช้รถยนต์ ถือว่าสะดวกใช้ได้เลย ไม่ไกลจากทางด่วน รามอินทรา – อาจณรงค์ และด่วน เฉลิมมหานคร
สามารถตัดไป ถนน เพชรบุรี , ถนน พัฒนาการ หรือ ถนน รามคำแหงได้ ถ้าข้ามไปสุขุมวิทอีกฝั่ง ก็จะไปพระราม 4 ได้
ขับไป อโศก ทองหล่อ ก็ใช้เวลาไม่นาน ถ้ารถไม่ติดนะ อิอิ
เออ ลืมบอกข้อมูลส่วนตัวของโครงการเลยแหะ ปกติผมจะบอกแต่แรกนะเนี่ย มัวแต่ "แม่นาค" 555
"The Nest Sukhumvit 71" เป็นคอนโด Low rise สูง 8 ชั้น 5 อาคาร และ คลับเฮาส์ สูง 2 ชั้น 1 อาคาร มียูนิตพักอาศัย 515 ยูนิต ที่จอดรถประมาณ 50% (รวมจอดซ้อนคัน) บนที่ดิน 5-0-54 ไร่
รูปแบบห้อง มีตามนี้เลย
แบบ 1 Bedroom ขนาด 24.69-33.35 ตร.ม.
แบบ 1 Bedroom Plus ขนาด 41.52 ตร.ม.
และแบบ 2 Bedroom ขนาด 44.51-5-47.22 ตร.ม.
ส่วนกลางที่นี่ ใหญ่ใช้ได้ ขนาดกว่า 1 ไร่ ตั้งอยู่กลางโครงการเลย สระว่ายน้ำ 25 ม. ว่ายจริงจังได้สบายๆ
โครงการนี้มีการออกแบบห้องที่น่าสนใจดีครับ
ห้องครัวจะทำออกมาเป็นแบบ "ครัวปิด" ทั้งหมด หมดกังวลเรื่องการทำครัวหนักได้
มีการทำตู้เสื้อผ้าแบบ Walk-in closet เอาไว้ให้แล้ว
มีการออกแบบให้ในส่วนของห้องนอน มีพื้นที่เพิ่มมากขึ้น และมีการบิดหน้าต่างให้เอียง เพื่อเพิ่มความเป็นส่วนตัวมากยิ่งขึ้น
ถ้าใครนึกภาพไม่ออก ก็ย้อนขึ้นไปดูรูปด้านบนได้
ในบรรดาห้องทั้งหมด มีรูปแบบหนึ่งที่เตะตาผมมากที่สุด นั่นคือห้องขนาด 33 ตร.ม. เพราะจะมีการวาง day-bed ติดกับหน้าต่างห้องนอน ไว้นอนเล่นชิลล์ๆได้
ผมเป็นคนชอบอ่านหนังสือ และชอบดูวิวข้างนอก จึงเป็นอะไรที่ลงตัวมาก
ลองนึกภาพตามว่า กลับจากการทำงาน แวะซื้อกาแฟ "นางเงือก" สักแก้ว และของอร่อยข้างทาง กลับมาที่ห้อง แล้วมาแหมะริมหน้าต่าง อ่านหนังสือ พลางจิบกาแฟ ง่วงๆก็โดดขึ้นเตียงได้เลย
โอ้ย ชอบ 555 เออ ถ้าในโครงการมี ร้าน "เนสกาแฟ คาเฟ่" ยิ่งดีเลย หวังว่าจะมีนะ อิอิ
ว่าด้วยเรื่องของ "ราคา"
โครงการนี้ จั่วว่าเริ่มที่ราคา 2.5 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นที่หลัก 9x,xxx บ./ตร.ม.
ราคาพอๆกับ "ชีวิต 4 โหล (48)" ของ "พี่แอ็พ" ที่เปิดขายไปตั้งแต่ 2 ปีที่แล้วเลย
แต่ตอนนี้ "พี่แอ็พ" ราคาไปไกลแล้วครับ โดยส่วนใหญ่ จะไปอยู่แถวประมาณ 3.5+ ล้านบ. หรือเฉลี่ย 110-120K บ./ตร.ม.กันไปแล้ว
ถ้าเปิดขายปีเดียวกัน แน่นอนว่า ของ "พี่แอฟ" ย่อมดูน่ามองกว่า เพราะใกล้รถไฟฟ้ากว่า
แต่ต้องบอกว่า คอนโดยุคนี้ ที่ราคาแบบนี้ ส่วนใหญ่จะไปอยู่แถว สุขุมวิทตอนปลาย หรือพวกรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายกันละ
การที่ "The Nest Sukhumvit 71" ที่ขายแบบ Fully-furnished ราคาประมาณนี้ ในทำเลสุขุมวิทตอนกลาง แม้ระยะห่างรถไฟฟ้าจะมากหน่อย แต่ก็เป็นราคาที่ยอมรับได้ ไม่แพงเกินไป
อีกอย่าง ผมชอบฝั่งสุขุมวิท 71 มากกว่า เพราะมีที่กินเยอะกว่าครับ อิอิ
เพราะฉะนั้น ในแง่การอยู่อาศัยเอง การใช้ชีวิต การเดินทาง ความอุดมสมบูรณ์ ความสมดุลของราคา ถือว่าผ่าน
สำหรับการลงทุนปล่อยเช่า
เท่าที่ผมหาข้อมูลดู ค่าเช่าแถวนั้นสำหรับห้องเล็ก จะอยู่ที่ราวๆ 13,000+บ./เดือน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดที่มีมานานละ
ของ "ชีวิต 4 โหล" ค่าเช่าค่อนข้างแปลกใจสำหรับผมเลย มีไปแตะที่ 20,000 บ./เดือน ด้วย แต่โดยเฉลี่ยจะประมาณ 17,000-18,000 บ./เดือน
สำหรับที่ "The Nest Sukhumvit 71" ผมประเมินว่า น่าจะได้ค่าเช่าที่ราวๆ 13,000-14,000 บ./เดือน
เมื่อเอามาคำนวนแบบหยาบๆ ยังไม่หักค่าใช้จ่าย จะได้ผลตอบแทน 6% หน่อยๆ หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 5%กว่าๆ
ซึ่งถือว่าใช้ได้ ผมเชื่อว่าสามารถหาคนมาเช่าได้ไม่ยากครับ
ในระยะยาว คอนโดในโซนนี้มีมูลค่าขึ้นประมาณ 5% ต่อปี
เป็นทำเลที่ยังมีศักยภาพแฝงอยู่ จากการที่เริ่มมี Developer หลายเจ้าเข้ามาพัฒนา ทั้ง Mall , Office และ ที่อยู่อาศัย
จึงทำให้เชื่อว่า ราคา ยังสามารถไปต่อได้อีกครับ
ผมคาดว่า น่าจะอยู่ที่ราวๆ 110-120k บ./ตร.ม. หลังผ่านไปสัก 2-3 ปี
สำหรับการเล่นสั้น ผมว่าพอเล่นได้แหะ Supply ในพื้นที่ยังไม่ล้น ทำเลอุดมสมบูรณ์
ด้วยความที่คอนโดไม่ได้อยู่ในกระแสมาก มีโอกาสได้ห้องดีๆมาขายต่ออยู่
แต่กำไรก็จะไม่เยอะมากนะครับ เน้นปล่อยเร็ว
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง เหมาะสำหรับคนที่ต้องการอยู่ตามแนวสุขุมวิท (ตอนกลาง) มีงบประมาณ 3 ล้านบาท ชอบความอุดมสมบูรณ์
สำหรับการเล่นระยะสั้น พอเล่นได้ครับ แต่อย่าไปหวังบวกกำไรมาก เน้นกำไรน้อย ปล่อยไว
สำหรับการปล่อยเช่า แม้จะสู้คอนโดริมถนนสุขมวิทไม่ได้ แต่ก็มีผลตอบแทนดีประมาณหนึ่ง และเชื่อว่าหาคนเช่าได้สบายๆครับ
สำหรับการเล่นระยะยาว พื้นที่ยังมีการพัฒนาอยู่ ต้องมีโครงการมาดันราคาอีกแน่นอน จึงเชื่อว่า ราคายังไปต่อได้อีกประมาณหนึ่งเลย
"The Nest Sukhumvit 71" เดอะ เนสท์ สุขุมวิท 71 เป็นโครงการที่เหมาะกับคนต้องการอยู่ทำเลในเมืองในงบประมาณจำกัด มีความสะดวกในการเดินทาง อาหารการกินอุดมสมบูรณ์ ปล่อยเช่าไม่ยาก เก็บไว้ยาวๆ ราคายังไปได้อีก และพอเล่นสั้นได้ครับ
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
