6 ปัญหาต้องเตรียมใจ (อาจจะ) ต้องเจอเมื่อซื้อคอนโด!!
คุณพบกับปัญหาอะไรเมื่ออยู่คอนโด ? เมื่อชาวคอนโดโดนคำถามนี้ไป ผมเชื่อว่าหลายคนอาจจะตอบแค่ว่า “ก็มีบ้าง”
แต่บางคน อาจจะถอนหายใจยาว ๆ ก่อนจะตอบเบา ๆ ว่า “สารพัด” จนบางคนย้ายหนีมาแล้วก็มี...
"ซึ่งถามว่าปัญหาที่เจอมันเกิดจากอะไร" เกิดจาก Developer เกิดจากมนุษย์คอนโดเอง หรือ อยู่ที่ดวง ฮ่า ๆ ๆ
อันนี้ผมก็ไม่สามารถตอบได้เหมือนกัน แต่ที่แน่ ๆ วันนี้ผมจะชวนแฟนเพจมาจับเข่าคุยกันกับเรื่อง “ปัญหาที่คุณ(อาจ)ต้องเจอเมื่อคิดจะซื้อคอนโดมีว่ามีอะไรกันบ้างดีกว่า....
1. ที่จอดรถ
ปัญหาแรกที่เราจะพูดถึงนี้เป็นเรื่องสำคัญเลยที่ใครหลายๆ คนต้องเจอเมื่ออยู่คอนโด เพราะตามสถิติแล้ว ข้อนี้น่าจะเป็นปัญหาอันดับหนึ่งของชาวคอนโดเลยก็ว่าได้ นั่นคือ “ที่จอดรถไม่เพียงพอ”
ถาม : ทำไมถึงไม่พอ ?
ตอบ(แบบไม่ต้องคิด) : ก็ที่จอดรถน้อยไง เอิ่ม...
ถามต่อ : แล้วทำไม Developer ไม่ทำเยอะกว่านั้นละฮะ
ตอบ (ชัด ๆ) : ถ้าที่จอดรถเยอะ ก็ได้จำนวนห้อง(ที่จะขาย)น้อย พอจำนวนห้องน้อย ก็ต้องขายแพง พอขายแพงก็ขายไม่ออก จบครับ!!
ซึ่งถ้าเรามาดูในเรื่องของกฎหมายแล้ว จะมีอยู่ 2 กรณีในการคำนวณที่จอดรถคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด
1. คำนวณตามพื้นที่การใช้สอย ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ห้องที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตร.ม. ขึ้นไป จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน/ห้อง ส่วนนอกเขตพื้นที่ กรุงเทพฯ ห้องที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตร.ม.ขึ้นไป จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน/2 ห้อง
2. คำนวณที่จอดรถตามขนาดของอาคาร ทุก ๆ พื้นที่ก่อสร้าง 120 ตร.ม. จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน สำหรับในเขต กทม. ส่วนนอกเขต กทม. นั้นจะต้องมีที่จอดรถ 1 คันต่อพื้นที่ก่อสร้าง 240 ตร.ม. ซึ่งถ้านำมาคำนวณดูแล้ว "คอนโดหนึ่งจะมีที่จอดรถประมาณ 30 - 40%"
ซึ่งแน่นอนแทบไม่ต้องคิดเลยว่าจะพอต่อจำนวนห้องหรือไม่... (เพราะไม่พออยู่แล้ว!!) โดยเฉพาะคอนโดเซกเมนต์ไม่ได้สูงมาก ที่จอดรถก็ตามนั้นแหละครับ “กฎหมายขั้นต่ำตั้งไว้เท่าไหร่ ก็ให้เท่านั้น” ฮ่า ๆ ๆ
วิธีการแก้ปัญหาง่าย ๆ หาคอนโดที่มีที่จอดรถเยอะ ๆ แต่กระเป๋าต้องหนักหน่อยนะ เพราะที่จอดรถเยอะ ๆ ราคาก็มักจะอยู่ในคอนโดที่มีเซกเมนต์ที่ราคาสูง ๆ ...
2. เพื่อนบ้าน
ปัญหานี้ก็เป็นอีกปัญหาที่เรามักจะพูดถึงกันบ่อย ๆ นั้นคือเรื่องของ “ปัญหาเพื่อนบ้าน” การที่เราไปอยู่เคหะสถานที่ ที่เรียกว่า “คอนโดมิเนียม” แน่นอน ไม่ใช่แค่ หนึ่ง สอง หรือสาม ที่จะมาใช้ชีวิตในสังคมนี้ แต่มีหลักร้อย ถึงหลักพัน
ซึ่งร้อยพ่อพันแม่ แต่ละคนย่อมมีการใช้ชีวิตที่แตกต่างกัน ฉะนั้น ปัญหาย่อมเกิดขึ้นแน่นอน ไม่ว่าจะเป็นปัญหาที่มาในลักษณะทั้งรูป รส กลิ่น เสียง ต่าง ๆ นาๆ ที่มาจากเพื่อนบ้าน
เช่นปัญหาควันบุหรี่(ที่ใครหลายๆ Anti) วันดีคืนนี้กำลังนอนดูทีวีอย่างสบายใจ ควันลอยโขมงโฉงเฉงเข้าห้องเรา หรือไม่ วันดีคืนดีอาจจะมีคอนเสิร์ต วงดนตรี ฉิ่ง ฉาบ ทัวร์ เกิดขึ้นในโครงการก็เป็นไปได้ ไม่มีอะไรแน่นอน!!
ซึ่งบางคนก็บอกว่าไปอยู่คอนโดแพง ๆ ซิ จะได้หมดปัญหา ผมพูดเลย ไม่เสมอไป คอนโดแพงก็มีปัญหาได้ (ถ้าปัญหามันจะเกิด ระฆังวัดกับหลวงพ่อก็ไม่เหลือ 555+)
ฉะนั้นถ้าจะอยู่คอนโด เรื่องนี้ทำได้อย่างเดียวคือทำใจ แล้วสวดมนต์ภาวนา ก่อนจองห้องให้ได้เพื่อนบ้านดี ๆ ก็แล้วกันนะ ฮ่า ๆ ๆ
3. ความอิสระ
ถามว่าข้อนี้คือปัญหาไหม? ก็ไม่เชิงครับ แต่คุณต้องเจอมันแน่ ๆ และต้องทำใจ ...แม้ว่าคุณจะรักอิสระแค่ไหน คุณก็ไม่สามารถถามหาความอิสระจากสังคมคอนโดได้
สมมุติคุณทำงานกลับดึก เกิดอยากออกกำลังกายตอนเที่ยงคืน แต่กฎส่วนกลางตั้งไว้ คือเปิดแค่ 4 ทุ่ม คุณก็ไม่สามารถทำอะไรได้ และไม่สามารถอ้าง 4 อ้าง 8 ว่า "ฉันก็จ่ายส่วนกลางทุกเดือนทำไมจะใช้ไม่ได้"
ท่องให้ขึ้นใจนะว่า”ที่นี่ไม่ใช่บ้านที่คุณลงมือสร้างในที่ดินของตัวเอง แต่ ที่นี่คือคอนโดมิเนียม”ที่มี “ระเบียบ กฎกติกา มารยาท” ในการอยู่ร่วมกัน โดยมีนิติบุคคลเป็นผู้บริหาร และมีลูกบ้านเป็นกรรมการร่วมกัน
ซึ่งทุกคนก็ต้องให้ความเคารพและปฎิบัติตามส่วนรวมด้วยความเต็มใจ (ถึงแม้บางอย่างจะไม่เต็มใจ)
4. ขายฝัน
“ขายฝัน” จริง ๆ แล้วคำนี้ถ้าพูดถึงในแง่คอนโดอาจจะมีหลายความหมาย แต่ในแง่ที่ผมจะพูดถึงคือ “ภาพความงดงามของคอนโด” ก่อนจะตอกเสาเข็ม!!
แน่นอน!! เรายังไม่เห็นหน้าตาคอนโดหลังก่อสร้างจริง ๆ ว่าจะออกมาเป็นยังไง
ได้แต่มองภาพเปอร์สเปคทีฟที่สวยสดงดงาม หรูหราอลังการ เราเลยใช้จินตนาการแล้วคิดว่ามันต้องออกมา สวยแน่ๆ เลย!! บวกกับข้อมูลที่พนักงานเป่าลมใส่หูจนเราเคลิ้ม ตัดสินใจจองคอนโด ป๊าบเข้าให้!!
พอสร้างเสร็จเท่านั้นแหละ ภาพทุกอย่างอาจจะพังในพริบตา “เพราะไม่ตรงสเปค” ทุกอย่างอาจโดนย่อขนาด ของจริงอาจจะไม่ได้สวยงามเหมือนภาพในจินตนาการ จากโซฟาตัว 2 แสน อาจจะกลายเป็น 2 พัน ง่อย ๆ ก็ได้....
วีธีแก้ง่าย ๆ ก็ซื้อโครงการพร้อมอยู่ แพงกว่าหน่อย แต่เห็นของจริง++
5. ติดดอย
สำหรับนักลงทุน(ประสบการณ์น้อย) อยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะคิดว่าเป็นเป็นช่องทางที่หาเงินได้เป็นกอบเป็นกำ สุดท้ายตามกระแสที่คนพูดว่ามาแรงแซงจรวด
หัวหิน เอ้ย!! ประจวบกับเจอพนักงานปากหวาน ขายเก่ง “ย่านนี้คนเยอะ อุดมสมบูรณ์ เราทำการสำรวจมาแล้ว เหมาะแก่การลงทุน demandดีมากบอกเลย Supplyก็น้อยเหลือเกิน ลงทุนไปมีแต่ได้ คอนเฟิร์มครับ”
.... สุดท้าย "คอนโดติดดอย" กลืนไม่เข้าคายไม่ออก บอกใครก็ไม่ได้ จุก ๆ กันไป แล้วก็วนลูปมาประโยคที่ว่า “ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง” 555++
6. วินัยทางการเงิน
การผ่อนคอนโด หรือผ่อนบ้านสักหลัง แน่นอนครับ ระยะเวลาในการผ่อนมันนานแสนนาน เรียกง่าย ๆ ว่าเกือบครึ่งชีวิตคุณเลย ฉะนั้นเรื่องวินัยทางการผ่อนของคุณต้องเป๊ะมากๆด้วย
นอกจากที่คุณต้องมีภาระรายเดือนที่ไม่สามารถปฏิเสธได้ บวกกับภาระค่าใช้จ่ายส่วนตัวที่มีอยู่แล้ว คุณต้องคำนวณแล้วว่าต้องไม่เดือดร้อน และเหลือเงินออมไว้ในอนาคตหรือเหลือเงินออมไว้ใช้สำรองยามฉุกเฉิน อย่างน้อย 20% - 30% ของรายได้ทั้งหมด
สมมุติคิดแบบง่าย ๆ เงินเดือนของคุณอยู่ที่ 40,000 บาท หักก่อนเลยเงินออม 30 % เท่ากับ 12,000 บาท เพราะฉะนั้นจะเหลือเงิน 28,000 บาท
ซึ่งเงินจำนวนนี้คุณต้องใช้เป็นค่าใช้จ่ายส่วนตัวทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่ากินจนครบเดือน, ค่าน้ำมัน, ค่าผ่อนรถ, ค่าบัตเครดิต, ค่าภาษีสังคม และต่าง ๆ นา ๆ รวมถึง "ค่าผ่อนบ้าน" ด้วย ซึ่งถ้าหากคุณคำนวณแล้วว่า เงินจำนวนนี้ไม่พอต่อการใช้จ่ายในแต่ละเดือนนั้น ....คุณจะทำยังไงต่อ!! นั้นคือโจทย์ของคุณ จะหยุด หรือจะประหยัด ตัดค่าใช้จ่ายบางส่วนที่ไม่จำเป็นออก !!
"คำตอบของคุณชี้เป็นชี้ตาย"
เพราะถ้าคุณ Manage พลาดขึ้นมาเมื่อไหร่ หรือมีเรื่องฉุกเฉินที่คุณไม่สามารถรู้ได้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับเราในอนาคต คุณก็ยังสามารถหยิบเงินฉุกเฉินมาใช้ได้ โดยที่ไม่ต้องไปหยิบเงินในส่วนของค่าผ่อนบ้านมาใช้ก่อน!!
“วินัยทางการเงินเป็นเรื่องสำคัญ”
ไม่งั้นคุณจะพบกับหลาย ๆ ปัญหาที่จะตามมา เช่น เบาหน่อยก็แค่โดนค่าทางถาม ไม่ก็อาจจะโดนดอกเบี้ยแบบหฤโหด หรืออาจจะถึงขั้นโดนยึดคอนโดไปก็ได้...
"ฉะนั้นถ้ายังไม่มีวินัยหรือปัจจัยไม่พร้อมก็รอไปอีกสักหน่อยเนอะ จะได้ไม่เสี่ยงครับ.."
