Yield และ Capital gain การวางแผนที่พลาด ของคนเล่นคอนโดสมัยนี้

Yield และ Capital gain การวางแผนที่พลาด ของคนเล่นคอนโดสมัยนี้

Home   /   สาระบนดอย

โซน : 24 Dec 2015   06:24
(ภาพโครงการ The Residences Mandarin Oriental Bangkok)

 

        เดี๋ยวนี้คนรุ่นใหม่หันมาเล่นคอนโด (เพื่อการลงทุน) กันเยอะขึ้นมากนะครับ โดยเฉพาะในช่วง 4-5 ปีหลัง เรียกได้ว่าเป็นเทรนด์เลยแหละ
 
        ก็ไม่น่าแปลกใจเท่าไร เพราะราคาคอนโดของประเทศเราในช่วง 10 ปีหลังมานี้ เพิ่มขึ้นในระดับสูงมาก และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นไปเรื่อยๆอีก (จะไปหยุดที่เท่าไรฟะเนี่ย เริ่มซื้อไม่ไหวแล้วนะ 555)
 
        เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว ผมเองได้เริ่มลงทุนในคอนโดเป็นครั้งแรก ซึ่งคำแนะนำในการลงทุนคอนโดที่ผมได้รับจากพี่ที่ผมยกให้เป็นครูและกูรูของผมถึงทุกวันนี้ ก็คือ
 

        "เมื่อเราซื้อคอนโดมาเพื่อลงทุน ผลตอบแทนจากค่าเช่าคือสิ่งสำคัญ (Yield) ถ้าเรากู้ธนาคารมา เลวร้ายที่สุดค่าเช่าต้องมากกว่าดอกเบี้ย ดังนั้นสิ่งสำคัญก็คือต้องเลือกทำเลที่ดี ที่หาคนเช่าง่าย และค่าเช่าสูง ให้ค่าเช่าทำงานในการผ่อนชำระกับธนาคารแทนเรา และท้ายที่สุดเราจะได้เป็นเจ้าของคอนโดโดยที่เราไม่ต้องลงทุนเอง ......และถ้าโชคดี เราก็จะได้กำไรจากการขายคอนโดได้ในราคาที่สูงกว่าที่เราซื้อมา (Capital gain) "

 

        จากคำแนะนำที่ผมได้รับมาข้างต้น ทำให้ผมพยายามที่จะโฟกัส(นอกจากเรื่อง location แล้ว) กับเรื่องของราคาคอนโด,ดอกเบี้ย และค่าเช่าในพื้นที่เป็นอย่างมาก

 
        เพราะการลงทุนคอนโดเป็นการลงทุนระยะยาว ถ้าพลาดแล้ว ไม่สามารถตัดขายขาดทุนได้ง่าย เหมือนขายหุ้น (คอนโดไม่ใช่ High Liquidity Asset)

 

        ผมเองเป็นคนหนึ่งที่เชื่อว่า เมื่อคอนโดใดก็ตาม ที่มีทำเลที่ดีมาเจอกับราคาที่ใช่ ไม่ว่าอย่างไร ราคาก็จะสามารถเพิ่มขึ้นไปได้เรื่อยๆ อย่างแน่นอน (มาก/น้อยว่ากันอีกที)
 
        ซึ่งถ้าเราสามารถหาคอนโดเหล่านั้นเจอได้ ยิ้มกริ่มได้เลยครับ เพราะเราจะมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างในการขายได้ (Capital gain) อย่างแน่นอนเช่นกัน
 
        แต่จริงๆแล้ว ผมคิดว่าการเล่นคอนโดโดยการวางเป้าไปที่เรื่องการทำกำไรส่วนต่างตั้งแต่แรก เป็นการวางกลยุทธ์ที่ผิด
 
        เพราะอะไรนะเหรอครับ?
 
        เพราะถ้าคุณ ไม่สามารถขายออกไปได้ ก่อนที่จะโอน(ติดดอยเรียบร้อย) และคุณก็ไม่มีศักยภาพในการโอนด้วย เมื่อนั้นคุณก็จะมีโอกาสสูญเงินที่ได้ลงทุนคอนโดตัวนี้ไปทั้งหมด ยังไงละครับ
 
        แล้วเมื่อนั้น อุบัติการลดแหลกแจกแถม ขายขาดทุนก็จะเกิดขึ้น จนพาลทำให้ราคาตลาดปั่นป่วนไปหมด และอาจจะลากคนอื่นไปติดดอยเป็นเพื่อนด้วย 555
 
        โอเค แต่ถ้าคุณมีเงินและเครดิตในการกู้มากพอ (รวยมว้าก 555) อันนั้นคงไม่มีปัญหา แต่ถ้าไม่ใช่ คุณก็เตรียมเจ็บได้เลย
 

        เทรนด์ที่มาแรงตอนนี้คือ การเก็งกำไรจากใบจองคอนโด ซึ่งเข้าข่ายการทำกำไรจากส่วนต่างราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น (Capital gain)

 
        ซึ่งคอนโดที่จะทำกำไรได้ในระยะสั้นแบบนี้ ก็ต้องมีทำเลที่ดี และคอนโดที่มีทำเลดีตอนนี้ราคาก็สูงมาก หลายๆ คนเห็นราคาหน้าสัญญาแล้วก็รู้ตัวแต่แรกแล้วว่า "โอนไม่ไหว" แน่นอน แต่คิดว่าจองไปก่อนเถอะ (30,000-50,000) เดี๋ยวก็ขายต่อได้เอง ความจริงมันไม่ง่ายขนาดนั้นหรอกนะครับ
 
        มีหลายคนที่มาคุยกับผมว่า ซื้อคอนโดมาเพราะเซลบอกว่าดีอย่างนั้น ดีอย่างนี้ แล้วค่อยมาถามผมว่า ดีไหม? เอิ่ม ช้าไปไหมครับ 555 แนะไปตอนนี้ก็อาจจะสายเสียแล้ว
 
        ผมจะบอกอย่างนี้นะครับ
 

        1. Sale บอกว่าขายได้แน่ๆ จองตอนนี้กำไรแน่ๆ +2-5 หมื่นสบายๆ : ถ้าเป็นแบบนั้น ลองแกล้งถามกลับไปเล่นๆนะครับ ว่าเซลได้แนะนำเพื่อน หรือญาติ ให้มาซื้อที่นี่ไหม มีหลักฐานอะเป่า 555

 

        2. "เค้า" บวกกันในตลาดหลายหมื่นเลย : อย่าไปเชื่อนะครับ ถ้าคุณไม่เคยขายเองมาก่อน ราคาที่ Post กัน หรือราคาที่บอกต่อๆ กันมักจะสูงกว่าจ่ายกันจริงๆ อยู่แล้วครับ (นึกถึงเวลาที่คุณซื้อของ คุณจะไม่ "ต่อ" เลยหรือ?) ที่ถูกต้องคือ เราต้องหาข้อมูลด้วยตัวเองด้วย หรือถามผู้รู้ที่เราเชื่อใจ อย่าปักใจเชื่อเซลแค่ฝ่ายเดียวครับ

 

        3. ไม่ใช่ว่าจะขายออกได้ทันที ถึงตลาดจะดีจริง ก็ไม่ได้แปลว่าอยากขายวันนี้ พรุ่งนี้ แล้วจะขายได้เลยนะครับ คนเดี๋ยวนี้ใจร้อน คิดว่าลงประกาศไป 2-3 วันแล้วทำไมไม่มีคนติดต่อมาเลย แหม...ของราคาหลายล้านนะครับ 5555 คนซื้อก็ต้องคิดเยอะ ใช่ไหมละ

 

        สำหรับผมแล้ว การลงทุนที่ดี ยังวางเป้าไปที่ Yield เหมือนเดิมนะครับ ดูกำลังของเรา กู้ไหวหรือเปล่า?, ดอกเบี้ย และค่าเช่าแถวนั้นละ เป็นอย่างไร?

 
        ส่วน Capital gain ผมถือเป็นโบนัส การวางเป้าแบบนี้จะไม่ทำให้คุณลำบาก โอกาสขาดทุนก็ยากกว่า เพียงแต่ผลตอบแทนมันอาจจะต้องรอนานหน่อยเท่านั้นเองครับ
 
        เปรียบเทียบก็เหมือนคนเล่นหุ้นเช่นกัน ถ้าหวังระยะสั้นก็เหนื่อยหน่อย แต่ถ้าเลือกตัวดีๆ ซื้อทิ้งไว้หลายๆ ปี เดี๋ยวราคามันก็ขึ้นเองครับ
 

        แต่เชื่อผมสิ ถ้าเราวางเป้าระยะยาวไว้ดี การขายระยะสั้น (Capital gain) มันก็จะง่ายขึ้นเอง จริงไหมละครับ?

Tag :


สาระบนดอย ก่อนหน้า
จำนองและขายฝาก
สาระบนดอย ถัดไป
กู้คอนโดยากป่ะ‬?

ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

"The Origin Sukhumvit - Praksa" คอนโดที่คุ้มค่า ราคาดีที่สุด ย่านแพรกษา!

คอนโดพร้อมเฟอร์ฯราคาแค่ 1.25 ล้านบาท แต่ได้เรตค่าเช่าแถว 7,000 บ./เดือน คิดเป็นยิลด์ผลตอบแทนเบื้องต้นถึง 7%!!

“dcondo sand Hatyai” คอนโดใหม่ ใจกลางหาดใหญ่ ใกล้เซ็นทรัล เริ่ม 1.79 ล้านพร้อมเฟอร์!!

สมัยวัยละอ่อน เคยคิดว่า "หาดใหญ่" เป็นจังหวัด น่าอายจัง ฮิฮิ เคยมีใครเป็นเหมือนผมไหม? คือมันรู้สึกมีความเจริญไง มีที่ท่องเที่ยว มีห้างใหญ่ๆ มีมหาวิทยาลัย

"CHAPTER ONE ALL RAMINTRA" ชื่อ Chapter One ไม่เคยทำให้ผิดหวัง!

หลังจากที่ทาง "พฤกษา" หรือ "พี่ต้นไม้" ของพวกเรา เว้นวรรคการเปิดโครงการใหม่มาได้ระยะหนึ่ง มีการปรับพอร์ต เคลียร์สต๊อกระดับแสนล้านไปได้เยอะทีเดียว ขายดีจนเหลือไม่เยอะล่ะ


ติดดอยโร้ดทู

"NICHE MONO Bangpo" คอนโดวิวแม่น้ำตัวใหญ่ ยักษ์ใหญ่แห่งบางโพ

เห็นลือกันว่าเตรียมเปิดขายปีหน้า ผมเลยแวะมาดูภาพรวมทำเลเค้าเสียหน่อย

"Supalai Parc เอกมัย - พัฒนาการ" หากันจนเจอ ที่แปลงลับที่กลับมาบุกตลาดอีกครั้ง

เมื่อช่วงปีก่อนมีข่าวว่า "Supalai Parc เอกมัย - พัฒนาการ" ตอนนั้นผมเองก็ยังไม่รู้เลยว่าพิกัดโครงการนั้นอยู่ตรงไหน?

พระโขนงจะร้อนแรงไปอีกขั้น กับ "SOHO BANGKOK SUKHUMVIT" คอนโดสุดปังบนทำเลสุดปั๊วะ!! จากพี่อัศวิน

ตัวบิดากลับมาอีกครั้ง!! SOHO BANGKOK Come back again!! กลับมาอีกครั้งกับแบรนด์ 'Soho' ของทางฝั่งค่ายส้ม อิอิ หลังจากเห็นที่ดินแปรงสวยปากซอยสุขุมวิท 48 ว่างมานาน ในที่สุดก็ทราบแล้วว่า 'ออริจิ้น' เข้าจับจองเป็นเจ้าของเป็นที่เรียบร้อย ปักหมุดผุดโครงการคอนโดใหม่อย่าง "SOHO BANGKOK SUKHUMVIT" (โซโห แบงค็อก สุขุมวิท)


ติดดอยสไตล์

ชวนรู้จัก "Mycelium" จะเป็นอย่างไร เมื่อวันหนึ่งเราต้องอาศัยอยู่ในบ้านที่ทำขึ้นจาก "เห็ดรา"??

ต้องยอมรับจริงๆ ว่ามนุษย์เรานี่แหละที่เป็นวายร้าย ทำลายทรัพยากรธรรมชาติไปเยอะมาก และสิ่งที่ตามมาก็คือ การขาดแคลนทรัพยากร รวมถึงปัญหา Climate change อีกด้วย วันนี้เราเลยจะพาทุกคนไปรู้จักกับ 'สิ่งก่อสร้าง' ที่ทำขึ้นมาจาก 'เห็ดรา' กัน!!

ไปชิมกาแฟไข่เวียดนาม ที่ “Café Lâm” หอมเข้มละมุนใจในแก้วเดียว

ไปเวียดนามทั้งที ก็อยากจะทำอะไรที่มันดูเป็นวิถีโลคอลหน่อย

"Howler Bar and Grill" ร้านอาหารริมน้ำ บรรยากาศดี วิวไอคอนสยามมม

ได้ยินคนบอกมาหลายเสียงว่าร้านนี้วิวเค้าดีจริง ก็เล่นอยู่ตรงข้าม Icon Siam วิวที่ได้ก็เลยเห็นตัวห้างแบบเต็ม ๆ เวลาฝั่งนั้นจัดงานอะไร ฝั่งนี้ก็เห็นบรรยากาศไปด้วย

Nirvana เปิดแผงลุยต่อเนื่อง ด้วย 2 โครงการใหม่ ABSOLUTE , DEFINE บนทำเล "กรุงเทพกรีฑา" สุดฮิตติดลมบน แหล่งรวมบ้านหรูยุคนี้!

ในช่วงขวบปีที่ผ่านมา ผมมีโอกาสได้ไปยลโฉมโครงการ Nirvana หลายโครงการ ซึ่งต้องบอกว่า ชอบทุกครั้งที่ไปนะ

Maple tree house BKK ร้านปิ้งย่างหนึ่งเดียวในพารากอนที่ประทับใจจนจุกอก!

หมูเกาหลีที่มาจาก itaewon แท้ๆ มาเปิดใน พารากอน เป็นสาขาแรก อร่อยมาก! ที่สำคัญราคาไม่แพงอย่างภาพลักษณ์ของร้านเลย

SC Asset ปี 66 เปิด 3 คอนโดใหม่ และเพิ่งรู้ว่า รร.YANH ราชวัตร ที่กำลัง pop ก็ของ SC

ปี 2566 มีแผนเปิด 25 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com