Yield และ Capital gain การวางแผนที่พลาด ของคนเล่นคอนโดสมัยนี้

Yield และ Capital gain การวางแผนที่พลาด ของคนเล่นคอนโดสมัยนี้

Home   /   สาระบนดอย

โซน : 24 Dec 2015   06:24
(ภาพโครงการ The Residences Mandarin Oriental Bangkok)

 

        เดี๋ยวนี้คนรุ่นใหม่หันมาเล่นคอนโด (เพื่อการลงทุน) กันเยอะขึ้นมากนะครับ โดยเฉพาะในช่วง 4-5 ปีหลัง เรียกได้ว่าเป็นเทรนด์เลยแหละ
 
        ก็ไม่น่าแปลกใจเท่าไร เพราะราคาคอนโดของประเทศเราในช่วง 10 ปีหลังมานี้ เพิ่มขึ้นในระดับสูงมาก และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นไปเรื่อยๆอีก (จะไปหยุดที่เท่าไรฟะเนี่ย เริ่มซื้อไม่ไหวแล้วนะ 555)
 
        เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว ผมเองได้เริ่มลงทุนในคอนโดเป็นครั้งแรก ซึ่งคำแนะนำในการลงทุนคอนโดที่ผมได้รับจากพี่ที่ผมยกให้เป็นครูและกูรูของผมถึงทุกวันนี้ ก็คือ
 

        "เมื่อเราซื้อคอนโดมาเพื่อลงทุน ผลตอบแทนจากค่าเช่าคือสิ่งสำคัญ (Yield) ถ้าเรากู้ธนาคารมา เลวร้ายที่สุดค่าเช่าต้องมากกว่าดอกเบี้ย ดังนั้นสิ่งสำคัญก็คือต้องเลือกทำเลที่ดี ที่หาคนเช่าง่าย และค่าเช่าสูง ให้ค่าเช่าทำงานในการผ่อนชำระกับธนาคารแทนเรา และท้ายที่สุดเราจะได้เป็นเจ้าของคอนโดโดยที่เราไม่ต้องลงทุนเอง ......และถ้าโชคดี เราก็จะได้กำไรจากการขายคอนโดได้ในราคาที่สูงกว่าที่เราซื้อมา (Capital gain) "

 

        จากคำแนะนำที่ผมได้รับมาข้างต้น ทำให้ผมพยายามที่จะโฟกัส(นอกจากเรื่อง location แล้ว) กับเรื่องของราคาคอนโด,ดอกเบี้ย และค่าเช่าในพื้นที่เป็นอย่างมาก

 
        เพราะการลงทุนคอนโดเป็นการลงทุนระยะยาว ถ้าพลาดแล้ว ไม่สามารถตัดขายขาดทุนได้ง่าย เหมือนขายหุ้น (คอนโดไม่ใช่ High Liquidity Asset)

 

        ผมเองเป็นคนหนึ่งที่เชื่อว่า เมื่อคอนโดใดก็ตาม ที่มีทำเลที่ดีมาเจอกับราคาที่ใช่ ไม่ว่าอย่างไร ราคาก็จะสามารถเพิ่มขึ้นไปได้เรื่อยๆ อย่างแน่นอน (มาก/น้อยว่ากันอีกที)
 
        ซึ่งถ้าเราสามารถหาคอนโดเหล่านั้นเจอได้ ยิ้มกริ่มได้เลยครับ เพราะเราจะมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างในการขายได้ (Capital gain) อย่างแน่นอนเช่นกัน
 
        แต่จริงๆแล้ว ผมคิดว่าการเล่นคอนโดโดยการวางเป้าไปที่เรื่องการทำกำไรส่วนต่างตั้งแต่แรก เป็นการวางกลยุทธ์ที่ผิด
 
        เพราะอะไรนะเหรอครับ?
 
        เพราะถ้าคุณ ไม่สามารถขายออกไปได้ ก่อนที่จะโอน(ติดดอยเรียบร้อย) และคุณก็ไม่มีศักยภาพในการโอนด้วย เมื่อนั้นคุณก็จะมีโอกาสสูญเงินที่ได้ลงทุนคอนโดตัวนี้ไปทั้งหมด ยังไงละครับ
 
        แล้วเมื่อนั้น อุบัติการลดแหลกแจกแถม ขายขาดทุนก็จะเกิดขึ้น จนพาลทำให้ราคาตลาดปั่นป่วนไปหมด และอาจจะลากคนอื่นไปติดดอยเป็นเพื่อนด้วย 555
 
        โอเค แต่ถ้าคุณมีเงินและเครดิตในการกู้มากพอ (รวยมว้าก 555) อันนั้นคงไม่มีปัญหา แต่ถ้าไม่ใช่ คุณก็เตรียมเจ็บได้เลย
 

        เทรนด์ที่มาแรงตอนนี้คือ การเก็งกำไรจากใบจองคอนโด ซึ่งเข้าข่ายการทำกำไรจากส่วนต่างราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น (Capital gain)

 
        ซึ่งคอนโดที่จะทำกำไรได้ในระยะสั้นแบบนี้ ก็ต้องมีทำเลที่ดี และคอนโดที่มีทำเลดีตอนนี้ราคาก็สูงมาก หลายๆ คนเห็นราคาหน้าสัญญาแล้วก็รู้ตัวแต่แรกแล้วว่า "โอนไม่ไหว" แน่นอน แต่คิดว่าจองไปก่อนเถอะ (30,000-50,000) เดี๋ยวก็ขายต่อได้เอง ความจริงมันไม่ง่ายขนาดนั้นหรอกนะครับ
 
        มีหลายคนที่มาคุยกับผมว่า ซื้อคอนโดมาเพราะเซลบอกว่าดีอย่างนั้น ดีอย่างนี้ แล้วค่อยมาถามผมว่า ดีไหม? เอิ่ม ช้าไปไหมครับ 555 แนะไปตอนนี้ก็อาจจะสายเสียแล้ว
 
        ผมจะบอกอย่างนี้นะครับ
 

        1. Sale บอกว่าขายได้แน่ๆ จองตอนนี้กำไรแน่ๆ +2-5 หมื่นสบายๆ : ถ้าเป็นแบบนั้น ลองแกล้งถามกลับไปเล่นๆนะครับ ว่าเซลได้แนะนำเพื่อน หรือญาติ ให้มาซื้อที่นี่ไหม มีหลักฐานอะเป่า 555

 

        2. "เค้า" บวกกันในตลาดหลายหมื่นเลย : อย่าไปเชื่อนะครับ ถ้าคุณไม่เคยขายเองมาก่อน ราคาที่ Post กัน หรือราคาที่บอกต่อๆ กันมักจะสูงกว่าจ่ายกันจริงๆ อยู่แล้วครับ (นึกถึงเวลาที่คุณซื้อของ คุณจะไม่ "ต่อ" เลยหรือ?) ที่ถูกต้องคือ เราต้องหาข้อมูลด้วยตัวเองด้วย หรือถามผู้รู้ที่เราเชื่อใจ อย่าปักใจเชื่อเซลแค่ฝ่ายเดียวครับ

 

        3. ไม่ใช่ว่าจะขายออกได้ทันที ถึงตลาดจะดีจริง ก็ไม่ได้แปลว่าอยากขายวันนี้ พรุ่งนี้ แล้วจะขายได้เลยนะครับ คนเดี๋ยวนี้ใจร้อน คิดว่าลงประกาศไป 2-3 วันแล้วทำไมไม่มีคนติดต่อมาเลย แหม...ของราคาหลายล้านนะครับ 5555 คนซื้อก็ต้องคิดเยอะ ใช่ไหมละ

 

        สำหรับผมแล้ว การลงทุนที่ดี ยังวางเป้าไปที่ Yield เหมือนเดิมนะครับ ดูกำลังของเรา กู้ไหวหรือเปล่า?, ดอกเบี้ย และค่าเช่าแถวนั้นละ เป็นอย่างไร?

 
        ส่วน Capital gain ผมถือเป็นโบนัส การวางเป้าแบบนี้จะไม่ทำให้คุณลำบาก โอกาสขาดทุนก็ยากกว่า เพียงแต่ผลตอบแทนมันอาจจะต้องรอนานหน่อยเท่านั้นเองครับ
 
        เปรียบเทียบก็เหมือนคนเล่นหุ้นเช่นกัน ถ้าหวังระยะสั้นก็เหนื่อยหน่อย แต่ถ้าเลือกตัวดีๆ ซื้อทิ้งไว้หลายๆ ปี เดี๋ยวราคามันก็ขึ้นเองครับ
 

        แต่เชื่อผมสิ ถ้าเราวางเป้าระยะยาวไว้ดี การขายระยะสั้น (Capital gain) มันก็จะง่ายขึ้นเอง จริงไหมละครับ?

Tag :


สาระบนดอย ก่อนหน้า
จำนองและขายฝาก
สาระบนดอย ถัดไป
กู้คอนโดยากป่ะ‬?

ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

"Supalai Kram Khao Tao" คอนโดใหม่หัวหิน ความส่วนตัวสูง มียูนิตน้อย ใกล้ชิดทะเล วิวอ่างเก็บน้ำเขาเต่า และขุนเขา

“โอ้โห ได้วิวนี้เลยเรอะ คอนโดอยู่ตรงนี้เลยจริงดิ นี่มันอยู่ท่ามกลางดง รีสอร์ท โรงแรม เลยนะ“ ผมเผลอหลุดปากออกมา เมื่อได้เห็นภาพโครงการครั้งแรก

"LIFE สาทร - นราธิวาส 22"...นี่น่าจะเป็น คอนโด LIFE ที่มีคนสนใจมากที่สุดในปี 2025

"LIFE สาทร - นราธิวาส 22"...นี่น่าจะเป็น คอนโด LIFE ที่มีคนสนใจมากที่สุดในปี 2025

8 ข้อน่ารู้ ก่อนไปสู่ขอ "KAVALON" ที่สุดของแคมปัสคอนโด สำหรับนศ. ม.กรุงเทพ!!

"KAVALON" พัฒนาโดย "เจ้าพ่อแคมปัสคอนโด" แห่งยุคอย่าง AssetWise ซึ่งนี่ก็เป็นโครงการที่ 6 แล้ว ในโซน ม.กรุงเทพ รังสิต


ติดดอยโร้ดทู

"COBE Ladprao - Sutthisan" (โค้บบ์ ลาดพร้าว-สุทธิสาร) คอนโดใหม่ SC ในซอยลาดพร้าว 64 ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและตลาดโชคชัย 4

วันก่อนเข้าออฟฟิศไปแถวๆ โชคชัย 4 นึกขึ้นได้ว่า เออ มันมีคอนโดโครงการหนึ่งของ SC Asset แถวๆ นี้นี่นา เรายังไม่เคยไปดูทำเลเลยแหะ!! COBE Ladprao - Sutthisan (โค้บบ์ ลาดพร้าว-สุทธิสาร) งานนี้เลยถือโอกาสลองเดินจ้ำอ้าว ไปส่องดูทำเลหน่อยซิ ว่าจะดีซักแค่ไหนกันเชียว

"Thai Obayashi Mixed-use Ratchadamri" มิกซ์ยูสใหม่บนหนึ่งในที่ดินแปลงที่ดีที่สุดของกรุงเทพมหานคร

ที่ดินศูนย์กลางเมืองไม่เคยมีวันไหนที่ไม่ร้อนฉ่า

ส่องโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย ย่านธนบุรี" บนทำเลจากรถไฟฟ้าสายสีทองกับสีส้มเพียง 800 ม.

ส่องโครงการรัฐกันบ้างครับ หลังจากที่เค้ามีการเปิดจองสิทธิ์โครงการ 'บ้านเพื่อคนไทย' ไปตั้งแต่เมื่อช่วงเดือนมกราคมที่ผ่านมา แต่ตอนนี้ปิดลงทะเบียนไปเรียบร้อยแล้ว


ติดดอยสไตล์

คริสปี้ ครีม ส่งเมนูเครื่องดื่มใหม่เอาใจคนรักนมเย็น Krispy Kreme Sweet Pink Milk

เมื่อความหวานในใจต่ำเกินไป ชวนทุกคนมาเติมความหวาน กับเครื่องดื่มใหม่จากคริสปี้ครีม Krispy Kreme Sweet Pink Milk

นี่แหละรสชาติที่คิดถึง!! กลับมาอีกครั้งกับโดนัทรสโปรด Krispy Kreme x Ovaltine คู่หูความอร่อยของโดนัทเนื้อนุ่มกับเครื่องดื่มมอลต์ยอดนิยม

มันจะมีอยู่รสชาติหนึ่งครับ ที่ไม่ว่าจะได้ลิ้มรสเมื่อไหร่ ก็จะนึกถึงวันวานตอนเป็นเด็กตลอด นั่นก็คือ 'โอวัลติน'!! กินทีไรเป็นต้องฟินเสมอ

พาชิมพิซซ่าโฮมเมดร้านดังประจำตลาดนัดจตุจักรที่แมสและสบายกระเป๋าที่สุดในตอนนี้!

พาชิมพิซซ่าโฮมเมดร้านดังประจำตลาดนัดจตุจักรที่แมสและสบายกระเป๋าที่สุดในตอนนี้!

SC สร้างความเชื่อมั่นแก่ลูกบ้านคอนโด กับงานเสวนา "อยู่สูงอย่างมั่นใจอาคาร SC ปลอดภัย 100%"

วันนี้มีโอกาสได้เข้าไปร่วมฟังเสวนาในหัวข้อ 'อยู่สูงอย่างมั่นใจอาคาร SC ปลอดภัย 100%'

"MX27" ช่วง "อโศก-พร้อมพงษ์" นี่มันดงโรงแรมชัดๆ

"MX27" ช่วง "อโศก-พร้อมพงษ์" นี่มันดงโรงแรมชัดๆ

รู้จัก "รอยเลื่อนสะกาย" ยักษ์หลับแห่งเมียนมา ที่เขย่าพสุธาจนสะเทือนถึงประเทศไทย

เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา แม้ว่าจุดศูนย์กลางจะอยู่ที่ประเทศเมียนมาร์ แต่แผ่นดินไหวครั้งนี้ กลับรู้สึกถึงแรงสั่นสะเทือนได้ถึงกรุงเทพมหานคร ที่อยู่ห่างจากจุดศูนย์กลางไกลนับพันกิโลเมตร


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com