ปีนี้ เป็นปีที่ Developer หลายเจ้าแตะเบรค(ชั่วคราว) รอดูสถานการณ์ก่อน เพราะมีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้อง ซี่งส่วนใหญ่ มักจะเป็นปัจจัยที่ออกไปทางไม่ดีเท่าไร หรืออาจคาดไม่ได้ อย่างเช่น การเลือกตั้ง เศรษฐกิจที่ชะลอตัว คนจีนเบี้ยวโอน และมาตรการการกู้อันใหม่ เป็นต้น  

 

 

        เป็นการส่ง "Supalai Prime Rama 9" เข้าประกวดชิงชัยในทำเลสุดเดือดอย่าง "พระราม9" เพิ่มอีกโครงการ 

 

        หลายคนน่าจะแว่วข่าวกระดิกในรูหูตั้งแต่เมื่อช่วงปลายปีที่แล้ว ผมเองก็จัดการไปเยือนมาเรียบร้อยตั้งแต่ช่วงปลายปีนั่นละครับ แต่เพิ่งได้มีโอกาสมาจิ้มให้ได้อ่านกันปีนี้

 

        เอาล่ะ ถ้าสนใจกันแล้วละก็ ลุย!!! 

 

 

        "Supalai Prime Rama 9" เป็นโครงการรุ่นน้องที่อยู่ติดกับรุ่นพี่อย่าง "Supalai Veranda Rama 9" ซึ่งเปิดตัวไปเมื่อราว 2 ปีที่แล้ว เป็นการอยู่ติดชนิดแนบแน่น ไปมาหาสู่กันสบาย

 

        Prime เป็นแบรนด์ใหม่ที่เพิ่งคลอดออกมาใช้ครั้งแรกกับโครงการนี้ เพื่อเป็นการบ่งบอกว่า เจ๋งกว่า Veranda แต่มันก็จะมาพร้อมค่าตัวที่มากกว่าด้วยนะ อิอิ 

 

        สำนักงานขาย ทำออกได้ดูดีสมชื่อ Prime เลย งานดีทั้งวัสดุ และการออกแบบ ลองไปดูสิ

 

        มาเริ่มที่ข้อมูลสัดส่วนโครงการกัน "Supalai Prime Rama 9" เป็น Low rise สูง 8 ชั้น 2 อาคาร ที่พักอาศัยชั้น 2-8 บนที่ดินขนาด 2-1-50 ไร่ มี 217 ยูนิต ตรงนี้ไม่แน่ใจว่ามียูนิตร้านค้าหรือเปล่า แต่ถึงไม่มี ก็ไม่เป็นไร เพราะสามารถเข้าไปใช้บริการร้านค้าต่างๆในโครงการรุ่นพี่ ที่มีอยู่หลายร้านได้สบาย

 

        ที่จอดรถ รวมจอดซ้อนคันแล้ว เกือบ 60% ถือว่าเยอะประมาณหนึ่งนะ แต่อยากให้เยอะกว่านี้อีกสักนิดจัง แฮร่

 

 

 

 

 

 

        ด้วยจำนวนยูนิตทั้งโครงการแค่ 200 กว่าห้อง และมี 4 ลิฟท์ (อาคารละ 2) จึงทำให้มีสัดส่วนที่ดีทีเดียว คือประมาณ 50 กว่าห้อง : 1 ลิฟท์

 

        ข้อดีก็คือช่วงเวลาเร่งด่วน ก็ไม่ต้องรอลิฟท์นานนั่นเอง

 

        ตัวโครงการมีลักษณะ เป็นตึกแบบตัว "L" กลับหัวมาประกบกัน เหมือนสี่เหลี่ยมแต่จะมีช่องให้ลมผ่าน ทำให้มีอากาศที่เย็นสบาย (อย่าไปยืนตากแดดนะ อันนั้นยังไงก็ร้อน 555)

 

        พวกส่วนกลางอยู่ชั้น 1 ระหว่าง 2 อาคาร ระยะพอๆกันนะ มีครบครันตามสมัยทั้ง สระว่ายน้ำระบบเกลือ ฟิตเนส สวน และยังมี Roof Top Garden อยู่บนทั้ง 2 อาคารอีกด้วย ทำให้มีพื้นที่สีเขียวโดยรวมถึง 950 ตร.ม.

 

        มีการออกแบบให้เป็นอาคารประหยัดพลังงานด้วยนะ

 

        รูปแบบห้อง ดูสมัยนิยมมากขึ้น แต่ยังคงมีกลิ่นตามสไตล์ "ป้าศุ" อยู่ ห้องมีขนาดใหญ่กว่าโครงการอื่นๆในสมัยนี้

 

        รูปแบบห้องมีตามนี้เลย 1 Bedroom ขนาด 31.50-38.00 ตร.ม. ,1 Bedroom Plus ขนาด 40.5-46.0 ตร.ม. ,2 Bedrooms 1 Bathroom ขนาด 48.5-54.5 ตร.ม. และแบบ 2 Bedrooms 2 Bathrooms ขนาด 60.0-67.5 ตร.ม. ฝ้าเพดานสูง 2.5 เมตร

 

        ใหญ่ๆทั้งนั้นเลยเนอะ เหมาะกับคนชอบห้องกว้างๆ ในราคาที่ไม่แรงยิ่งนัก

 

        ผมรู้สึกเตะตาห้องแบบ Deluxe Plus Suite เป็นพิเศษแหะ อาจจะเพราะเป็นห้องหน้ากว้าง เลยแลดูกว้างกว่าที่ห้องขนาด 46 ตร.ม.ควรจะเป็น ห้องแลดูเป็นสัดส่วน มีพื้นที่ใช้สอยเยอะดี มีห้องอเนกประสงค์ที่สามารถดัดแปลงไปได้หลายอย่างตามแต่ใจเรียกร้อง เหมาะกับครอบครัวขนาด 2-3 คนมาก

 

        ที่สำคัญ ถ้าผมชำเลืองดูไม่ผิด มีแค่ 7 ห้องเท่านั้นในโครงการ !!!! เป็นห้องมุมซะด้วย เผลอๆจะเล่นสั้นได้ด้วยนะ อิอิ 

 

        ทิศต่างๆเห็นอะไรบ้าง? พื้นที่โซนนั้น ยังมีที่ว่างอีกประมาณหนึ่งเลย เพราะฉะนั้นวิวจะโล่งค่อนข้างเยอะ

 

        ทิศเหนือ : จะปะกับโครงการรุ่นพี่ "Supalai Veranda Rama 9" นั่นเอง แม้โครงการติดกัน แต่ก็ยังพอมีระยะห่างระหว่างตัวอาคารพอสมควรนะ

 

        ทิศใต้ : ติดกับถนน และใกล้กับทางด่วน สูงประมาณ 12 ม. สักชั้น 5 ก็น่าจะพ้นละ อาจจะมีข้อเสียเรื่องเสียงรถหน่อยครับทิศนี้

 

        ทิศตะวันออก : ที่ติดกันเป็นพื้นที่ดินเปล่าโล่งๆ ยังไม่มีการพัฒนา เถิบออกไปอีกหน่อย เป็นอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น ณ ตอนนี้ ทิศนี้วิวโล่งแน่นอน 

 

        ทิศตะวันตก : ยังไม่มีอาคารสูงมาบังเช่นกัน วิวโล่ง

 

        ถ้าจะเอาชัวร์ๆ ก็จิ้มห้องด้านในที่เห็น ส่วนกลางต่างๆ นี่แหละครับ กี่ปีก็ไม่เปลี่ยนแน่นอน อิอิ

 

 

        เกือบลืมเอ่ยถึงเลยแหะ!!

 

        หมดห่วงเรื่องการสะดุดขอบที่กั้นระหว่าง "พื้นที่แห้ง" กับ "พื้นที่เปียก" ในห้องน้ำ

 

        เพราะที่โครงการจะไม่ทำขอบมากั้นโซนให้ แต่จะทำเป็น "ราง" ให้น้ำรอการระบายแทน (ประโยคคุ้นๆเนอะ อิอิ)

 

        เป็นจุดหนึ่งที่ผมชอบนะ เพราะผมเดินสะดุดขอบบ่อยเลย 555 

 

        ลองสังเกตทางด้านซ้ายล่างของรูปด้านบนดูนะ เผื่อนึกไม่ออกกัน

 

 

 

 

 

 

        รถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดตอนนี้คือ รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีพระราม 9 ระยะประมาณ 2 กม.

 

        ระยะขนาดนี้คงต้องพึ่งรถสาธารณะทั้งหลายเอา ต้องรอรถไฟฟ้าสายสีส้มมาก่อน สถานีที่ใกล้ที่สุดคือ สถานีรฟม. ซึ่งจะห่างแค่ประมาณ 300 ม.จะพอเดินได้ละ

 

        พวกพี่วินมอเตอร์ไซค์บริเวฯหน้าโครงการ ตอนนี้ผมยังไม่เห็นนะ แต่ถ้าทั้ง 2 โครงการ คนมาอยู่กันเยอะๆเมื่อไร คาดว่าไม่นานก็ต้องมีแน่นอน

 

        ส่วนป้ายรถเมล์จะอยู่ห่างประมาณ 300-400 ม.

 

        ที่ตั้งโครงการ จะอยู่ติดถนนพระราม 9 เลย อยู่ใกล้ทางด่วนพิเศษศรีรัช อยู่ระหว่างแยกรัชดาภิเษก กับถนนเลียบทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ ห่างจากบริเวณแยกพระราม 9 ประมาณ 2 กม. สามารถขับเข้าซอยพระราม 9 ซอย 13 และ 17 ไปออก ถนนเทียมร่วมมิตร เพื่อไปถึงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และออกเส้นรัชดาได้เลย เอาไว้เป็นทางลัดหนีรถติดได้นะ

 

        เรื่องอาหารการกิน ในระยะใกล้ๆก็คงต้องฝากท้องไว้กับเหล่าร้านค้าในโครงการ "Supalai Veranda Rama 9"

 

        เห็นแว่บๆว่ามี 7-Eleven อยู่ด้วยนะ พอสบายกระเพาะไปได้ส่วนหนึ่ง

 

        นอกนั้น แนะนำว่าแวะซื้อจากห้างในละแวกพระราม9 หรือรัชดา ไปเลยก็ดี อย่างเช่น Central พระราม 9 , The Street รัชดา อยู่ไม่ไกลทั้งนั้น

 

 

        "Supalai Veranda Rama 9" เปิดค่าตัวเริ่มที่ 2.53 ล้านบาท สำหรับห้องขนาด 31.5 ตร.ม. หารแล้วตก 8 หมื่นกว่าบ./ตร.ม.

 

        ราคาแรงกว่า โครงการรุ่นพี่ ประมาณ 20%กว่าๆ เมื่อเอาปัจจัยต่างๆมาพิจารณา เวลาที่ผ่านมา 2 ปี มีความเจริญเพิ่มขึ้น ที่ดินราคาแพงขึ้น คุณภาพโครงการที่เพิ่มขึ้นทั้งจากวัสดุ และการออกแบบต่างๆ สังคมที่ดีขึ้น ไม่พลุกพล่านด้วยจำนวนยูนิตที่น้อยกว่ากันเยอะ

 

        ผมถือว่า เป็นราคาที่สมเหตุสมผลนะ เป็นการขึ้นตามกาลเวลา และคุณภาพที่ดีขึ้น

 

        สำหรับผมแล้ว โครงการนี้เหมาะอย่างยิ่ง สำหรับคนที่มีวงจรชีวิตอยู่ โซนรามคำแหง หรือ พระราม 9 แต่มีงบประมาณจำกัด จะไปสอยโครงการใหม่ๆแถว รามคำแหง หรือพระราม 9 ที่ราคาไปไกลมากๆแล้วก็ไม่ไหว หรือถ้าไหวก็ได้ห้องเล็ก ที่นี่ละครับเหมาะจริงๆ ได้ห้องใหญ่แน่นอน!!!

 

        ยิ่งปะหน้าว่า "ป้าศุ" รับรองว่าของคุณภาพสมราคา

 

        การเล่นระยะสั้น

 

        ปีนี้เพราะหลายคนระมัดระวังการใช้จ่ายเงินมากขึ้น เหล่านักลงทุนระยะสั้น ก็ต้องพึงระวังตามไปด้วยเช่นกัน

 

        ผมยังรู้สึกว่าพอเล่นได้นะ ด้วยราคาที่ยังไม่แรง เลือกตำแหน่งดีๆหน่อย อย่างเช่นตำแหน่งที่ผมเกริ่นๆไว้ด้านบน เน้นกำไรน้อย ปล่อยไวครับ 

 

        สำหรับการลงทุนปล่อยเช่า 

 

        เท่าที่ผมลองหาข้อมูลค่าเข่าจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแถวๆโซนแยกพระราม9 ราคาจะไปแถวๆ 16,000-19,000 บ./เดือน ขึ้นอยู่กับระดับคุณภาพคอนโด ความเก่าใหม่ และระยห่างรถไฟฟ้า 

 

        ส่วนบริเวณใกล้เคียง ห้องแบบเล็ก ขนาดประมาณ 30 ตร.ม. จะปล่อยกันอยู่ที่ประมาณ 12,000 บ./เดือน ซึ่งผมประเมินว่า ค่าเช่าที่นี่ก็น่าจะได้ที่ประมาณนี้เช่นกัน คือ 12,000 บ./เดือน อาจมีขยับไปแถว 13,000 บ./เดือน ได้ถ้ารถไฟฟ้าสายสีส้มเริ่มวิ่ง

 

        ผลตอบแทนสำหรับการปล่อยเช่า ถ้าคิดอย่างหยาบๆก่อนหักค่าใช้จ่าย จะอยู่ที่ประมาณ 5 % แต่ถ้าค่าใช้จ้ายต่างๆมาหัก เช่น ค่าเอเยนท์ ค่าส่วนกลาง ผลตอบแทนจะอยูที่ราวๆ 4% ถือว่ากลางๆนะ ไม่หวือหวา

 

        ในระระยาว ด้วยความที่ดินยังมีการพัฒนาเพิ่มขึ้นได้อีก ทั้งจากที่ดินที่ยังมีเหลืออีกพอประมาณ และการมาของรถไฟฟ้าสายสีส้ม

 

        จึงทำให้มีแนวโน้มที่ดีครับ

 

        ราคาอาจไม่ขึ้นกระฉูดแบบพวกเส้นในเมืองตาม BTS แต่ราคายังไปต่อได้แน่นอน

 

        ยังคงมีเรียลดีมานด์ที่มีงบไม่มาก ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยโซนใกล้พระราม 9 อีกเยอะ โครงการรุ่นพี่อย่าง "Supalai Veranda Rama 9" ก็ขายหมดเกลี้ยงโรงเรียน "ป้าศุ" ไปละ

 

        สำหรับคนที่สนใจ ใคร่อยากมาไว้ในอ้อมใจ ตั้งเตือนไว้เลย เปิดจอง Pre Sale ที่ Sales Gallery วันที่ 26-27 ม.ค.ที่จะถึงนี้แล้วววนะ อย่าเผลอลืมเชียว

 

 

 

        ก่อนจากขอเล่าแถมอีกหน่อย

 

        ผมเคยได้ยินมาว่า โครงการนี้สามารถทำห้องมากกว่านี้ หรือสูงกว่านี้ก็ได้ แต่ "คุณเต" (ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม) อยากให้ทั้ง 2 โครงการ ไม่บังกัน หรือบังน้อยที่สุด คำนึงถึงคนที่ซื้อโครงการแรกไปก่อน และเพื่อคุณภาพชีวิตของคนอยู่อาศัยที่ดีกว่า จึงตัดสินใจทำเป็น Low rise เท่านั้น ตอนที่ผมได้ยิน ถึงกับเผลอปากออกมาว่า "โหย เท่วะ"

 

        อันนี้เรื่องจริงหรือเปล่าไม่รู้ แต่หลังจากนั้นไม่รู้เป็นอะไร เห็นรูป "คุณเต" เบลอๆเป็น "ณเดชน์" หรือ "เจมส์จิ" ตลอดเลย 5555