ปีนี้ เป็นปีที่ Developer หลายเจ้าแตะเบรค(ชั่วคราว) รอดูสถานการณ์ก่อน เพราะมีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้อง ซี่งส่วนใหญ่ มักจะเป็นปัจจัยที่ออกไปทางไม่ดีเท่าไร หรืออาจคาดไม่ได้ อย่างเช่น การเลือกตั้ง เศรษฐกิจที่ชะลอตัว คนจีนเบี้ยวโอน และมาตรการการกู้อันใหม่ เป็นต้น
จึงทำให้เหล่า Developer ทั้งหลาย พักรบมาตั้งแต่ช่วงปลายปีที่แล้ว
แต่ก็ยังมีอีกหลายเจ้า ถือโอกาสตอนที่เจ้าอื่นกลัว ชิงเปิดเกมรุกเร็วต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปีเลยก็มี ทำให้ "สมรภูมิรบ" กำลังจะกลับอีกครั้ง!!!
มาประเดิมต้นปีกันก่อนเลย กับ Developer เจ้าเก่าที่พวกเราเรียกกันอย่างเคารพว่า "ป้าศุ" อย่าง "ศุภาลัย" อิอิ
เป็นการส่ง "Supalai Prime Rama 9" เข้าประกวดชิงชัยในทำเลสุดเดือดอย่าง "พระราม9" เพิ่มอีกโครงการ
หลายคนน่าจะแว่วข่าวกระดิกในรูหูตั้งแต่เมื่อช่วงปลายปีที่แล้ว ผมเองก็จัดการไปเยือนมาเรียบร้อยตั้งแต่ช่วงปลายปีนั่นละครับ แต่เพิ่งได้มีโอกาสมาจิ้มให้ได้อ่านกันปีนี้
เอาล่ะ ถ้าสนใจกันแล้วละก็ ลุย!!!
"Supalai Prime Rama 9" เป็นโครงการรุ่นน้องที่อยู่ติดกับรุ่นพี่อย่าง "Supalai Veranda Rama 9" ซึ่งเปิดตัวไปเมื่อราว 2 ปีที่แล้ว เป็นการอยู่ติดชนิดแนบแน่น ไปมาหาสู่กันสบาย
Prime เป็นแบรนด์ใหม่ที่เพิ่งคลอดออกมาใช้ครั้งแรกกับโครงการนี้ เพื่อเป็นการบ่งบอกว่า เจ๋งกว่า Veranda แต่มันก็จะมาพร้อมค่าตัวที่มากกว่าด้วยนะ อิอิ
สำนักงานขาย ทำออกได้ดูดีสมชื่อ Prime เลย งานดีทั้งวัสดุ และการออกแบบ ลองไปดูสิ
มาเริ่มที่ข้อมูลสัดส่วนโครงการกัน "Supalai Prime Rama 9" เป็น Low rise สูง 8 ชั้น 2 อาคาร ที่พักอาศัยชั้น 2-8 บนที่ดินขนาด 2-1-50 ไร่ มี 217 ยูนิต ตรงนี้ไม่แน่ใจว่ามียูนิตร้านค้าหรือเปล่า แต่ถึงไม่มี ก็ไม่เป็นไร เพราะสามารถเข้าไปใช้บริการร้านค้าต่างๆในโครงการรุ่นพี่ ที่มีอยู่หลายร้านได้สบาย
ที่จอดรถ รวมจอดซ้อนคันแล้ว เกือบ 60% ถือว่าเยอะประมาณหนึ่งนะ แต่อยากให้เยอะกว่านี้อีกสักนิดจัง แฮร่
ด้วยจำนวนยูนิตทั้งโครงการแค่ 200 กว่าห้อง และมี 4 ลิฟท์ (อาคารละ 2) จึงทำให้มีสัดส่วนที่ดีทีเดียว คือประมาณ 50 กว่าห้อง : 1 ลิฟท์
ข้อดีก็คือช่วงเวลาเร่งด่วน ก็ไม่ต้องรอลิฟท์นานนั่นเอง
ตัวโครงการมีลักษณะ เป็นตึกแบบตัว "L" กลับหัวมาประกบกัน เหมือนสี่เหลี่ยมแต่จะมีช่องให้ลมผ่าน ทำให้มีอากาศที่เย็นสบาย (อย่าไปยืนตากแดดนะ อันนั้นยังไงก็ร้อน 555)
พวกส่วนกลางอยู่ชั้น 1 ระหว่าง 2 อาคาร ระยะพอๆกันนะ มีครบครันตามสมัยทั้ง สระว่ายน้ำระบบเกลือ ฟิตเนส สวน และยังมี Roof Top Garden อยู่บนทั้ง 2 อาคารอีกด้วย ทำให้มีพื้นที่สีเขียวโดยรวมถึง 950 ตร.ม.
มีการออกแบบให้เป็นอาคารประหยัดพลังงานด้วยนะ
รูปแบบห้อง ดูสมัยนิยมมากขึ้น แต่ยังคงมีกลิ่นตามสไตล์ "ป้าศุ" อยู่ ห้องมีขนาดใหญ่กว่าโครงการอื่นๆในสมัยนี้
รูปแบบห้องมีตามนี้เลย 1 Bedroom ขนาด 31.50-38.00 ตร.ม. ,1 Bedroom Plus ขนาด 40.5-46.0 ตร.ม. ,2 Bedrooms 1 Bathroom ขนาด 48.5-54.5 ตร.ม. และแบบ 2 Bedrooms 2 Bathrooms ขนาด 60.0-67.5 ตร.ม. ฝ้าเพดานสูง 2.5 เมตร
ใหญ่ๆทั้งนั้นเลยเนอะ เหมาะกับคนชอบห้องกว้างๆ ในราคาที่ไม่แรงยิ่งนัก
ผมรู้สึกเตะตาห้องแบบ Deluxe Plus Suite เป็นพิเศษแหะ อาจจะเพราะเป็นห้องหน้ากว้าง เลยแลดูกว้างกว่าที่ห้องขนาด 46 ตร.ม.ควรจะเป็น ห้องแลดูเป็นสัดส่วน มีพื้นที่ใช้สอยเยอะดี มีห้องอเนกประสงค์ที่สามารถดัดแปลงไปได้หลายอย่างตามแต่ใจเรียกร้อง เหมาะกับครอบครัวขนาด 2-3 คนมาก
ที่สำคัญ ถ้าผมชำเลืองดูไม่ผิด มีแค่ 7 ห้องเท่านั้นในโครงการ !!!! เป็นห้องมุมซะด้วย เผลอๆจะเล่นสั้นได้ด้วยนะ อิอิ
ทิศต่างๆเห็นอะไรบ้าง? พื้นที่โซนนั้น ยังมีที่ว่างอีกประมาณหนึ่งเลย เพราะฉะนั้นวิวจะโล่งค่อนข้างเยอะ
ทิศเหนือ : จะปะกับโครงการรุ่นพี่ "Supalai Veranda Rama 9" นั่นเอง แม้โครงการติดกัน แต่ก็ยังพอมีระยะห่างระหว่างตัวอาคารพอสมควรนะ
ทิศใต้ : ติดกับถนน และใกล้กับทางด่วน สูงประมาณ 12 ม. สักชั้น 5 ก็น่าจะพ้นละ อาจจะมีข้อเสียเรื่องเสียงรถหน่อยครับทิศนี้
ทิศตะวันออก : ที่ติดกันเป็นพื้นที่ดินเปล่าโล่งๆ ยังไม่มีการพัฒนา เถิบออกไปอีกหน่อย เป็นอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น ณ ตอนนี้ ทิศนี้วิวโล่งแน่นอน
ทิศตะวันตก : ยังไม่มีอาคารสูงมาบังเช่นกัน วิวโล่ง
ถ้าจะเอาชัวร์ๆ ก็จิ้มห้องด้านในที่เห็น ส่วนกลางต่างๆ นี่แหละครับ กี่ปีก็ไม่เปลี่ยนแน่นอน อิอิ
เกือบลืมเอ่ยถึงเลยแหะ!!
หมดห่วงเรื่องการสะดุดขอบที่กั้นระหว่าง "พื้นที่แห้ง" กับ "พื้นที่เปียก" ในห้องน้ำ
เพราะที่โครงการจะไม่ทำขอบมากั้นโซนให้ แต่จะทำเป็น "ราง" ให้น้ำรอการระบายแทน (ประโยคคุ้นๆเนอะ อิอิ)
เป็นจุดหนึ่งที่ผมชอบนะ เพราะผมเดินสะดุดขอบบ่อยเลย 555
ลองสังเกตทางด้านซ้ายล่างของรูปด้านบนดูนะ เผื่อนึกไม่ออกกัน
รถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดตอนนี้คือ รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีพระราม 9 ระยะประมาณ 2 กม.
ระยะขนาดนี้คงต้องพึ่งรถสาธารณะทั้งหลายเอา ต้องรอรถไฟฟ้าสายสีส้มมาก่อน สถานีที่ใกล้ที่สุดคือ สถานีรฟม. ซึ่งจะห่างแค่ประมาณ 300 ม.จะพอเดินได้ละ
พวกพี่วินมอเตอร์ไซค์บริเวฯหน้าโครงการ ตอนนี้ผมยังไม่เห็นนะ แต่ถ้าทั้ง 2 โครงการ คนมาอยู่กันเยอะๆเมื่อไร คาดว่าไม่นานก็ต้องมีแน่นอน
ส่วนป้ายรถเมล์จะอยู่ห่างประมาณ 300-400 ม.
ที่ตั้งโครงการ จะอยู่ติดถนนพระราม 9 เลย อยู่ใกล้ทางด่วนพิเศษศรีรัช อยู่ระหว่างแยกรัชดาภิเษก กับถนนเลียบทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ ห่างจากบริเวณแยกพระราม 9 ประมาณ 2 กม. สามารถขับเข้าซอยพระราม 9 ซอย 13 และ 17 ไปออก ถนนเทียมร่วมมิตร เพื่อไปถึงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และออกเส้นรัชดาได้เลย เอาไว้เป็นทางลัดหนีรถติดได้นะ
เรื่องอาหารการกิน ในระยะใกล้ๆก็คงต้องฝากท้องไว้กับเหล่าร้านค้าในโครงการ "Supalai Veranda Rama 9"
เห็นแว่บๆว่ามี 7-Eleven อยู่ด้วยนะ พอสบายกระเพาะไปได้ส่วนหนึ่ง
นอกนั้น แนะนำว่าแวะซื้อจากห้างในละแวกพระราม9 หรือรัชดา ไปเลยก็ดี อย่างเช่น Central พระราม 9 , The Street รัชดา อยู่ไม่ไกลทั้งนั้น
"Supalai Veranda Rama 9" เปิดค่าตัวเริ่มที่ 2.53 ล้านบาท สำหรับห้องขนาด 31.5 ตร.ม. หารแล้วตก 8 หมื่นกว่าบ./ตร.ม.
ราคาแรงกว่า โครงการรุ่นพี่ ประมาณ 20%กว่าๆ เมื่อเอาปัจจัยต่างๆมาพิจารณา เวลาที่ผ่านมา 2 ปี มีความเจริญเพิ่มขึ้น ที่ดินราคาแพงขึ้น คุณภาพโครงการที่เพิ่มขึ้นทั้งจากวัสดุ และการออกแบบต่างๆ สังคมที่ดีขึ้น ไม่พลุกพล่านด้วยจำนวนยูนิตที่น้อยกว่ากันเยอะ
ผมถือว่า เป็นราคาที่สมเหตุสมผลนะ เป็นการขึ้นตามกาลเวลา และคุณภาพที่ดีขึ้น
สำหรับผมแล้ว โครงการนี้เหมาะอย่างยิ่ง สำหรับคนที่มีวงจรชีวิตอยู่ โซนรามคำแหง หรือ พระราม 9 แต่มีงบประมาณจำกัด จะไปสอยโครงการใหม่ๆแถว รามคำแหง หรือพระราม 9 ที่ราคาไปไกลมากๆแล้วก็ไม่ไหว หรือถ้าไหวก็ได้ห้องเล็ก ที่นี่ละครับเหมาะจริงๆ ได้ห้องใหญ่แน่นอน!!!
ยิ่งปะหน้าว่า "ป้าศุ" รับรองว่าของคุณภาพสมราคา
การเล่นระยะสั้น
ปีนี้เพราะหลายคนระมัดระวังการใช้จ่ายเงินมากขึ้น เหล่านักลงทุนระยะสั้น ก็ต้องพึงระวังตามไปด้วยเช่นกัน
ผมยังรู้สึกว่าพอเล่นได้นะ ด้วยราคาที่ยังไม่แรง เลือกตำแหน่งดีๆหน่อย อย่างเช่นตำแหน่งที่ผมเกริ่นๆไว้ด้านบน เน้นกำไรน้อย ปล่อยไวครับ
สำหรับการลงทุนปล่อยเช่า
เท่าที่ผมลองหาข้อมูลค่าเข่าจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแถวๆโซนแยกพระราม9 ราคาจะไปแถวๆ 16,000-19,000 บ./เดือน ขึ้นอยู่กับระดับคุณภาพคอนโด ความเก่าใหม่ และระยห่างรถไฟฟ้า
ส่วนบริเวณใกล้เคียง ห้องแบบเล็ก ขนาดประมาณ 30 ตร.ม. จะปล่อยกันอยู่ที่ประมาณ 12,000 บ./เดือน ซึ่งผมประเมินว่า ค่าเช่าที่นี่ก็น่าจะได้ที่ประมาณนี้เช่นกัน คือ 12,000 บ./เดือน อาจมีขยับไปแถว 13,000 บ./เดือน ได้ถ้ารถไฟฟ้าสายสีส้มเริ่มวิ่ง
ผลตอบแทนสำหรับการปล่อยเช่า ถ้าคิดอย่างหยาบๆก่อนหักค่าใช้จ่าย จะอยู่ที่ประมาณ 5 % แต่ถ้าค่าใช้จ้ายต่างๆมาหัก เช่น ค่าเอเยนท์ ค่าส่วนกลาง ผลตอบแทนจะอยูที่ราวๆ 4% ถือว่ากลางๆนะ ไม่หวือหวา
ในระระยาว ด้วยความที่ดินยังมีการพัฒนาเพิ่มขึ้นได้อีก ทั้งจากที่ดินที่ยังมีเหลืออีกพอประมาณ และการมาของรถไฟฟ้าสายสีส้ม
จึงทำให้มีแนวโน้มที่ดีครับ
ราคาอาจไม่ขึ้นกระฉูดแบบพวกเส้นในเมืองตาม BTS แต่ราคายังไปต่อได้แน่นอน
ยังคงมีเรียลดีมานด์ที่มีงบไม่มาก ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยโซนใกล้พระราม 9 อีกเยอะ โครงการรุ่นพี่อย่าง "Supalai Veranda Rama 9" ก็ขายหมดเกลี้ยงโรงเรียน "ป้าศุ" ไปละ
สำหรับคนที่สนใจ ใคร่อยากมาไว้ในอ้อมใจ ตั้งเตือนไว้เลย เปิดจอง Pre Sale ที่ Sales Gallery วันที่ 26-27 ม.ค.ที่จะถึงนี้แล้วววนะ อย่าเผลอลืมเชียว
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง เหมาะอย่างยิ่ง สำหรับคนที่ต้องการมีวงจรชีวิตอยู่ โซนรามคำแหง หรือ พระราม 9 มีงบไม่มาก ก็มีห้องใหญ่ได้
สำหรับการเล่นระยะสั้น เล่นด้วยความระมัดระวัง เน้นปล่อยหมัดเร็ว กำไรไม่มาก
สำหรับการปล่อยเช่า คาดว่าปล่อยเช่าได้ไม่ลำบาก ผลตอบแทนกลางๆ ไม่หวือหวา เหมาะกับคนพื้นที่ หรือละแวกใกล้เคียงซื้อไว้ปล่อยเช่า
สำหรับการเล่นระยะยาว ทำเลยังมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ราคาสามารถไปต่อได้อีกครับ
"SUPALAI PRIME พระราม 9" เป็นโครงการที่เหมาะกับคนที่ชอบมีวงจรชีวิตอยู่ที่รามคำแหง หรือ พระราม 9 ในงบที่ไม่แรง เล่นสั้นเน้นกำไรไม่มาก รีบปล่อย ปล่อยเช่าเป็นตัวเลือกที่ดีกับคนในพื้นที่ ระยะยาวไปต่อได้อีกครับ
ก่อนจากขอเล่าแถมอีกหน่อย
ผมเคยได้ยินมาว่า โครงการนี้สามารถทำห้องมากกว่านี้ หรือสูงกว่านี้ก็ได้ แต่ "คุณเต" (ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม) อยากให้ทั้ง 2 โครงการ ไม่บังกัน หรือบังน้อยที่สุด คำนึงถึงคนที่ซื้อโครงการแรกไปก่อน และเพื่อคุณภาพชีวิตของคนอยู่อาศัยที่ดีกว่า จึงตัดสินใจทำเป็น Low rise เท่านั้น ตอนที่ผมได้ยิน ถึงกับเผลอปากออกมาว่า "โหย เท่วะ"
อันนี้เรื่องจริงหรือเปล่าไม่รู้ แต่หลังจากนั้นไม่รู้เป็นอะไร เห็นรูป "คุณเต" เบลอๆเป็น "ณเดชน์" หรือ "เจมส์จิ" ตลอดเลย 5555
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
