ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 ดูเหมือนจะไม่ค่อยสดใสอย่างที่คาด เนื่องจากมีปัจจัยลบแวดล้อมหลายประการ
ไม่ว่าจะเป็น ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ในการจับจ่ายใช้สอย
ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ฯลฯ ขณะที่ผู้ประกอบการเองก็เปิดตัวโครงการใหม่ลดลง
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 11 เดือนแรก (ม.ค.-พ.ย. 58) มีทั้งหมด 425 โครงการ จำนวน 102,920 หน่วย ลดลง 5.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 277 โครงการ 43,630 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.8% และคอนโดมิเนียม 148 โครงการ 59,290 หน่วย ลดลง 10.5% และคาดว่าทั้งปีจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่อยู่ที่ 1.12 แสนหน่วย ลดลงจากปี 2557 ที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 1.18 แสนหน่วย
ซึ่งอาจทำให้ยอดขายใหม่ของผู้ประกอบการไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 จะเป็นเช่นไรนั้น
3 ผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาฯอย่าง นายกสมาคมอาคารชุดไทย นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้วิเคราะห์ถึงทิศทางและแนวโน้มตลาดให้กับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า
รายใหญ่ยังครองตลาด
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า จากภาพรวมตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกปี 2558 พบว่า 12 บริษัทที่เป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีส่วนแบ่งตลาดถึง 54% คิดเป็นมูลค่า 2.5 แสนล้านบาทจากมูลค่าตลาดรวม 3.3 แสนล้านบาท
แบ่งเป็น ทาวน์เฮาส์ 5.1 หมื่นล้านบาท อยู่ในมือบริษัทใหญ่ 7 บริษัท คิดเป็นสัดส่วน 57% บ้านเดี่ยว มูลค่าตลาดอยู่ที่ 6.04 หมื่นล้านบาท อยู่ในมือ 9 บริษัท สัดส่วน 56%
คอนโดมิเนียม มูลค่าตลาดอยู่ที่ 1.3 แสนล้านบาท อยู่ในมือของ 11 บริษัท สัดส่วน 54% ถ้าเทียบกับ 7-8 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่ 10 บริษัทแรกมีส่วนแบ่งตลาดไม่เกิน 30% แต่วันนี้ผู้ประกอบการมีส่วนแบ่งตลาดเกินกว่า 50% และคาดการณ์ว่าในปี 2559 จะเป็นเช่นนี้ต่อไป
ด้วยเหตุผล คือ ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้มูลค่าการลงทุนโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวต่อโครงการ ต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง
ทำให้ผู้ประกอบการขนาดกลาง-เล็กไม่สามารถหาซื้อที่ดิน เพื่อแข่งขันกับผู้ประกอบการขนาดใหญ่ได้ และไม่สามารถเข้าตลาดได้ ทำให้ผู้ประกอบการขนาดกลาง-เล็กต้องหันไปพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดแทน เนื่องจากราคาที่ดินในบางจังหวัดยังไม่สูงมากนัก
คาดตลาดโต 5% จับตาทาวน์เฮาส์พรีเมียม
นายประเสริฐ กล่าวเสริมต่อว่า คาดว่าตลาดในปี 2559 จะเติบโตมากกว่าปี 2558 ประมาณ 5% หรือ 3.5 แสนล้านบาท
ตลาดคอนโดฯอยู่ที่ประมาณ 1.7 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2558
เนื่องจากขนาดตลาดที่ 1.7 แสนล้านบาท จะกินส่วนแบ่งตลาดถึง 49% ของตลาดรวมปี 2559
เหตุที่คอนโดฯเติบโตไม่มาก เพราะในปี 2558 มีอัตราการเติบโตมาก และมีสินค้าที่จะต้องส่งมอบปลายปี 2558 ต่อปี 2559 ค่อนข้างมาก ประกอบกับมีสินค้าย้อนกลับจากยอดที่จะต้องส่งมอบ ซึ่งมาจากกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ และกลุ่มเก็งกำไร ซึ่งมีประมาณ 20% ของสินค้าที่ขายในปี 2556 และมาโอนในปลายปี 2558 ต่อเนื่องปี 2559
ดังนั้นการเปิดขายโครงการใหม่จึงไม่ถูกขับเคลื่อนเท่าที่ควร
ตลาดที่จะมีอัตราการเติบโตในปี 2559 คือ ทาวน์เฮาส์ที่มีมูลค่าในปี 58 ประมาณ 8 หมื่นล้านบาท จากที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 7 หมื่นล้าน เติบโต 14% ในกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท กับทาวน์เฮาส์ระดับพรีเมียมระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพราะมีช่องว่างของตลาดทาวน์เฮาส์ในเมือง
โดยราคาคอนโดมิเนียมในเมืองย่านซีบีดีที่สูงประมาณ 2-3 แสนบาทต่อตร.ม. จะเป็นช่องว่างทำให้ตลาดทาวน์เฮาส์เกิดขึ้นในซอยที่คอนโดมิเนียมไม่สามารถขึ้นได้ ทำให้ราคาต่อตร.ม.ถูกว่าคอนโดมิเนียมในเมือง ส่งผลให้ตลาดทาวน์เฮาส์พรีเมียมเติบโต
ครึ่งปีแรกไม่น่าห่วง จับตาครึ่งปีหลัง
ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกปี 2559 จะยังคงได้รับอานิสงส์ของมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐ
โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และการลดค่าจดจำนองจาก 1% มาอยู่ที่ 0.01% ซึ่งจะหมดเขตวันที่ 30 เมษายน 2559
ซึ่งเมื่อสิ้นสุดกรอบระยะเวลา ก็ต้องมาลุ้นกับการลงทุนโครงการของภาครัฐทั้งรถไฟฟ้า และรถไฟรางคู่ว่าจะมีความเป็นรูปธรรมเพียงใด
หากโครงการภาครัฐมีความคืบหน้าชัดเจนก็จะช่วยกระตุ้นตลาดในช่วงครึ่งหลังปี 2559 ได้
เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจในปี 2559 ยังคงไม่มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นมากนัก จึงต้องอาศัยการลงทุนของภาครัฐเป็นเครื่องมือในการช่วยกระตุ้นตลาด ซึ่งคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
นอกจากนี้ หากเรื่องของเขตเศรษฐกิจพิเศษมีความเป็นรูปธรรม ก็จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่จะช่วยกระตุ้นตลาดต่างจังหวัด
โดยเป็นการสร้างแรงจูงใจในการลงทุนของภาคเอกชน เมื่อมีแหล่งงานก็จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยตามมา ในส่วนของการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) นั้น ต้องดูว่าจะช่วยการลงทุนภายในประเทศได้มากน้อยเพียงใด ซึ่งจะเห็นผลได้ชัดเจนในช่วงครึ่งแรกปี 2559
สำหรับอัตราการเติบโตของตลาดในปี 2559 คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตที่ประมาณ ?10% โดยกรุงเทพฯและปริมณฑลจะเติบโตทั้งในกลุ่มของแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะทำเลติดรถไฟฟ้า เนื่องจากไม่มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดตลาดแนวราบยังพอไปได้ เพราะมาตรการรัฐช่วย
ตลาดบนยังดี การควบรวมยังมีต่อเนื่อง
ส่วนมุมมองของ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า
ปี 2559 สินค้าในตลาดจะมีระดับราคาสูงกว่าในปี 2558 เหตุเพราะที่ดินราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ประกอบกับหลายคนมองเรื่องของการลงทุนมากกว่าการซื้ออยู่อาศัยจริง
เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยมีแต่จะลดลง และเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาก็ไม่มีการรับประกันเงินฝาก
ประกอบกับผู้ประกอบการหลายรายหันไปทำธุรกิจพลังงาน โซลาร์ฟาร์ม เพื่อหารายได้ประจำให้บริษัทมีกำไรต่อเนื่อง ทำให้หุ้นดูดี
เพราะอสังหาฯจะดีตอนขาย พอสร้างก็จะนิ่งและกลับมาดีอีกครั้งตอนโอนกรรมสิทธิ์
ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ต้องหารายรับประจำแบบอื่น หรือไม่ก็ต้องเทกโอเวอร์ เห็นบริษัทที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่กำไรดีก็ไปซื้อ เวลาคำนวณเป็นรายได้สุทธิของบริษัทก็จะทวีคูณมากขึ้น
ดังนั้นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯก็จะพยายามซื้อบริษัทรายกลาง-เล็กที่ทำกำไรได้ดี
คาดว่าอัตราการเติบโตปีหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 10% ปัจจัยบวกคือการเปิดเออีซี
เงินฝากที่ไม่มีการค้ำประกันจะทำให้คนเอาเงินออกมาลงทุนในภาคอสังหาฯ มากขึ้น กฎหมายภาษีที่ดินยังไม่ออกก็ไล่ซื้อที่ดินดักตามสถานีรถไฟฟ้า พอกฎหมายออกค่อยขาย
สำหรับปัจจัยลบ เราผ่านช่วงเวลาที่เลวร้ายของภาคอสังหาฯมาแล้ว แต่ก็เป็นห่วงเรื่องสงครามเพราะจะทำเศรษฐกิจไม่แน่นอน เหวี่ยงตามแรงกระเพื่อมของสงคราม ที่อาจส่งผลต่อการท่องเที่ยวของประเทศ
