Yield (ผลตอบแทน) ของคอนโด คำนวณกันยังไงดี?

Yield (ผลตอบแทน) ของคอนโด คำนวณกันยังไงดี?

Home   /   สาระบนดอย

โซน : 07 Jan 2016   06:34
(ภาพจาก Plus condo ศรีราชา) 
 
        บทความนี้ สืบเนื่องมาจากบทความที่แล้วนะครับ เพราะพอผมปล่อยบทความออกไป ได้มีหลายคนสอบถามผมมาเยอะว่า เราจะคิด Yield จากอะไร
 
        ผมเลยขอแยกมาเขียนเป็นบทความต่างหากเลยแล้วกันนะครับ 
 
        เดี๋ยวนี้เราได้ยินคำว่า Yield (ยิลด์) กันบ่อยๆ นะครับ โดยเฉพาะในโลกของการปล่อยเช่าคอนโดนี่ใช้คำนี้กันแพร่หลายเลย
 
        Yield แปลว่า ผลตอบแทน
 
        เรามักจะได้ยินตัวเลขแบบ คอนโดตัวนี้ยิลด์ดีนะ 7-8% เลย แต่ตัวนั้นแย่ว่ะ แค่ 4-5% เอง
 
        คนเล่นคอนโดปล่อยเช่ามักจะใช้ยิลด์ในหน่วย “เปอร์เซนต์ / ปี” นะครับ
 
        เหตุผลก็เพราะต้นทุนของนักลงทุนส่วนใหญ่ ก็จะเป็นอัตราต่อปีเช่นกัน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร หรือแม้แต่บางคนที่ใช้เงินสด ก็จะเอาไปเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากซึ่งก็มีหน่วยเป็น “เปอร์เซนต์ / ปี” เช่นกัน
 
        ยกตัวอย่างเช่น
 
        ถ้าเราไปกู้ซื้อคอนโดมา โดยเสียดอกเบี้ยในอัตรา 4% ต่อปี เราก็จำเป็นจะต้องหาคนเช่า ที่ให้ผลตอบแทนกับเรา (อย่างน้อย) ในอัตราที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร หรือบางคนที่ใช้เงินสด ก็อาจจะไปเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากของพวกเขา ซึ่งถ้าได้มากกว่า ก็ถือเป็นการลงทุนที่ดีกว่าครับ
 
        แล้วผลตอบแทนรายปีของคอนโด หรือเจ้ายิลด์เนี่ย มันคิดกันยังไงนะ?
 
        อธิบายไป อาจจะเข้าใจยาก...
 
        อะ ผมยกตัวอย่างให้อ่านดูเลยดีกว่าครับ น่าจะง่ายกว่าเนอะ
 
        แล้วค่อยนำไปใช้กับคอนโดของตัวเองกัน 
  
        สมมติว่า คุณซื้อคอนโดมาในราคา 2,000,000 บาท แน่นอนว่า ยังต้องมีค่าโอนหรือค่าธรรมเนียมต่างๆ สมมติว่า 50,000 บาท แล้วยังมีค่าตกแต่งห้อง (เฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า) สมมติว่า 100,000 บาทนะครับ
 
        รวม 3 รายการนี้ เท่ากับ 2,150,000 บาท
 
        ดูเหมือนว่าจะหมดแล้ว แต่จริงๆ ยังมีอีกนิดหน่อยครับ นั่นก็คือ "ค่ากองทุนแรกเข้า" และ "ค่าส่วนกลาง"
 
        ผมขอแนะนำว่าให้รวม "ค่ากองทุนแรกเข้า" เป็นต้นทุนรวมไปได้เลยครับ เพราะเราจ่ายแค่ครั้งเดียว ในกรณีนี้สมมติว่า 20,000 บาท
 
        รวม 4 รายการนี้ เท่ากับ 2,170,000 บาท (1)
 
        แต่ในส่วนของ "ค่าส่วนกลาง" จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกปี ผมแนะนำให้นำไปหักลบออกจาก "ค่าเช่า" ที่เราจะเก็บได้นะครับ
 
        ในกรณีนี้ผมสมมติว่า ค่าส่วนกลาง 15,000 บาท/ปี
 
        สมมติว่า เราได้ค่าเช่าจากห้องนี้ 12,000 บาท/เดือน คิดรวม 12 เดือนจะเป็นเงิน 144,000 บาท
 
        แต่เราต้องหักค่าส่วนกลางออก 15,000 บาท จะคงเหลือรายรับสุทธิ 129,000 บาท (2)
 
        ตอนนี้ล่ะครับ ที่เราสามารถนำผลจาก (1) และ (2) มาหายิลด์กันได้แล้ว
 
        (2) / (1) x 100 นั่นก็คือ (129,000 / 2,170,000) x 100 = 5.9447%
 
        นั่นก็คือ การลงทุนในคอนโดห้องนี้เราจะได้ผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปีนั่นเอง
 
        แตช้าก่อน!!!
 
        บางคนก็ไม่ได้หาคนเช่าเองนะครับ ก็ใช้บริการ Agent กัน ซึ่งเรตค่าคอมมิซชั่นโดยมาตรฐานก็จะอยู่ที่ 1 เดือน / สัญญา 1 ปี
 
        ในกรณีนี้ ทาง Agent ก็จะเก็บค่าคอมฯ 12,000 บาท ซึ่งเราก็จะต้องหักออกจารายได้ของเราเช่นกัน
 
        ซึ่งก็จะเหลืออยู่ที่ 117,000 บาทนะครับ
 
        ซึ่งเมื่อนำมาคำนวณ (2) / (1) x 100 นั่นก็คือ (117,000 / 2,170,000) x 100 = 5.3917%
 
        เราสามารถนำตัวเลขเหล่านี้ มาเป็นประโยชน์ในการลงทุนได้ครับ เช่น ถ้าเราใช้เงินกู้ที่ดอกเบี้ย 4% ต่อปี เราก็ยังถือว่าเอาชนะดอกเบี้ยได้ แต่อาจจะแค่ 3 ปีแรก เพราะปีที่ 4 ขึ้นไปทางธนาคารมักจะมีเรตดอกเบี้ยอีกแบบที่สูงขึ้น
 
        ซึ่งเราก็ต้องแก้ไขกันด้วยการ “รีไฟแนนซ์” ครับ เดี๋ยวนี้ไม่จำเป็นว่าจะต้องไปธนาคารอื่น
 
        เพราะถ้าเราผ่อนดี ทางธนาคารเดิมก็มักจะลดดอกเบี้ยให้เราอยู่แล้วครับ (แต่ต้อง “ขอ” นะ ไม่ขอก็ไม่ได้ 555)
 
        นี่เป็นวิธีการคิด Yield ที่ผมมักจะใช้นะครับ อาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ผมตกหล่นไปบ้าง ก็ไปลองบวกเพิ่มกันดู
 
        บางคนก็อาจจะไม่ได้ใช้วิธีคิดแบบนี้ ก็แล้วแต่ความถนัดของคนนั้นๆนะครับ
 
        บางคนอาจจะยอมได้ "Yield" ต่ำๆ กับบางคอนโด
 
        โดยเฉพาะพวกทำเลเทพๆ เพราะไปหวังเอา Capital Gain (กำไรส่วนต่าง) ตอนขาย ซึ่งก็เป็นอีกวิธีหนึ่งของนักลงทุน
 
        ตรงนั้นคงต้องอาศัยความชำนาญในการมองทรัพย์สินเข้ามาประกอบกันครับ
 
        อย่างไรก็ตาม สำหรับผมแล้ว ผมเป็นคนเกลียดความเสี่ยงครับ เลยขอดู "Yield" ให้ดีๆ ก่อน ส่วนเรื่อง "Capital Gain" ถือเป็นโบนัส
 
        เพราะถ้าดู "Yield" ดีๆ อย่างน้อยสุดท้าย เราก็จะได้คอนโดมาเป็นของเรา โดยมีคนเช่ามาช่วยผ่อนให้
 
        แต่เชื่อผมเถอะครับ โดยส่วนใหญ่ คอนโดที่มี "Yield" ดีๆ น่ะ "Capital Gain" ก็มักจะตามมาเอง (มากน้อยอีกเรื่อง)
 
ปล. จริงๆแล้ว เนื้อหาในส่วนของ "Yield" นั้น ยังไม่หมดนะครับ แต่ผมว่าบทความมันค่อนข้างจะยาวแล้ว
       เอาไว้โอกาสหน้า ผมจะเขียนเพิ่มไปอีกหัวข้อละกันครับ

Tag :


สาระบนดอย ก่อนหน้า
กู้คอนโดยากป่ะ‬?
สาระบนดอย ถัดไป
กู้คอนโดยากป่ะ‬? (2)

ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

พาไปยลโฉม "MAZARINE Ratchayothin" คอนโดใหม่ติดรถไฟฟ้า สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว

ยังจำความรู้สึกเมื่อปีที่แล้วได้ดี ช่วงที่สถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวเปิดส่วนต่อขยายไปถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ตอนนั้นเดินสำรวจเล่นทางตามแนวรถไฟฟ้าเลยนะ ว่าแต่ละสถานีที่เปิดใหม่มีโครงการไหนจ่อมาครองพื้นที่บ้าง หนึ่งในนั้นที่เจอก็ "แมสซารีน รัชโยธิน" จากแกรนด์ ยูนิตี้ นี่แหละ โครงการนี้จำได้แม่นพอควร เพราะอยู่ตรงข้ามเมเจอร์ รัชโยธินเลย

"SUPALAI LOFT สาทร-ราชพฤกษ์" สวย ดิบ เท่ เข้าสาทรไม่นาน เริ่มที่ 1.69ล. เอง

น่าจะนับได้ว่า "SUPALAI LOFT สาทร-ราชพฤกษ์" เป็นหมากตาแรกของ "ยี่ห้อใหญ่" ที่ส่งลงมาเขย่าตลาดในช่วงหลังโรค covid-19 เลยนะ ในขณะที่ ยี่ห้อเล็ก ยี่ห้อใหญ่ เจ้าอื่น กำลังลดถล่มทลาย ล้างคลังกันอย่างสนุกสนาน

พาชม “Chewathai residence asoke” ก่อนปิดตึก ส่วนกลางก็งาม วิวก็น่าโดน

ยอมรับเลยว่าเชย ตั้งแต่โครงการเสร็จ ผมยังไม่เคยมาเลยแหะ เพิ่งจะได้มาเอาก็ตอนใกล้จะปิดตึกแล้วนี่แหละ แฮร่ เลยขอทำการมินิรีวิวตัว Product เล็กๆหน่อยเนอะ


ติดดอยโร้ดทู

ส่องคอนโดเสร็จใหม่แกะกล่องจากพี่อัศวินที่ "The Origin Phahol-Saphanmai"

เผลอแป๊บเดียว รถไฟฟ้าสายสุขุมวิทก็เปิดมาถึงสถานีวัดพระศรีมหาธาตุแล้ว ประกอบกับเมื่อช่วงสัปดาห์ก่อน ผมมีโอกาสได้ไปร่วมงานเปิดตัวสองคอนโดใหม่ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ของพี่อัศวินเค้ามา พิกัดทำเลก็อยู่ในช่วงสถานีเปิดใหม่ซะด้วย

"KnightsBridge Prime Ratchayothin" ถิ่นนี้พี่อัศวินขอปักธง

วันนี้ฤกษ์งามยามดี ผมตัดสินใจเคลื่อนทัพเข้าไปชมโครงการใหม่หมาดๆ ของพี่ "อัศวิน" อย่าง "KnightsBridge Prime Ratchayothin" ทันที

ติดดอยส่องทำเล : สถานีกรุงธนฯ และ สายสีทอง

หลังจากห่างหายจากการเดินชิลเที่ยวห้างไปนานเพราะโควิด เหมือนกับอัดอั้นตันใจมานานครับ ช่วงนี้เลยออกจากบ้านมากระตุ้นเศรษฐกิจซะถี่เชียว อิอิ


ติดดอยสไตล์

ซ้อมใช้ชีวิตบนดาวอังคาร ด้วย "เมืองในโดม" คอนเซ็ปต์การอยู่อาศัยแบบใหม่ใน UAE

ถ้ามนุษย์ไปสร้างบ้านสร้างเมืองที่ดาวอังคาร หน้าตาของมันจะเป็นแบบไหนกันนะ

พารู้จัก "Google Nest Mini" ลำโพงอัจฉริยะที่ช่วยเปลี่ยนบ้านเหงา ๆ ให้เป็นผู้ช่วยส่วนตัว

ผมเชื่อว่าตอนที่เพื่อน ๆ ทุกคนดู Iron Man หลายคนต้องแอบคิดอยากจะมีเลขาคู่ใจอย่าง Jarvis มาไว้ที่บ้านเหมือนผมกันใช่มั้ยล่ะ

“โกปี๊ฮับ” ร้านติ่มซำไม่ลับใกล้มอบูฯ และ บางแสน

ในช่วงสุดสัปดาห์นี้ กับ สัปดาห์หน้า น่าจะเป็นช่วงที่หลายคน หลายครอบครัว มีทริปไปเที่ยวกัน ผมเลยอยากเสนอหน้ามาแนะนำร้านอาหารเสียหน่อย อิอิ สำหรับคนที่มีแพลนไป บางแสน พัทยา ชลุบรี ระยอง

ขั้นกว่าของวงการเดลิเวอรี่: "Supper" แอปพลิเคชันส่งอาหารแบบพรีเมี่ยมของคนมีเงินในลอนดอน

ทำความรู้จัก "Supper" แอปพลิเคชันส่งอาหารแบบพรีเมี่ยมของคนมีเงินในลอนดอน

ติดดอยสรุปให้ "ภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้าง 2563" ลดหนัก 90% ต้องเสียเท่าไหร่ มาดูกัน!!!

"ภาษี" หนึ่งคำสั้น ๆ ที่มีดาเมจรุนแรงกับชีวิตของพวกเรา แต่ดูเหมือนปีนี้จะเป็นเรื่องดีที่ทางรัฐมีมาตรการต่าง ๆ ออกมาช่วยลดหย่อยและแบ่งเบาภาษีที่เราต้องจ่ายหลากหลายทาง

อยากลงทุน แต่ทุนจำกัด ไม่มีเพื่อนช่วยแชร์เรอะ? อ่านเลย "New Normal" แห่งการลงทุน "Fractional Ownership" กับ "Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket"

เมื่อสักราว 2 ปีก่อน ผมเคยแนะนำการลงทุนรูปแบบหนึ่งที่น่าสนใจของโครงการ "Wyndham Nai Harn Beach Phuket" (ชื่อเมื่อตอนนั้น) ผมจะเล่าอีกรอบให้คร่าวๆก่อน


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com