(ภาพจาก Plus condo ศรีราชา)
บทความนี้ สืบเนื่องมาจากบทความที่แล้วนะครับ เพราะพอผมปล่อยบทความออกไป ได้มีหลายคนสอบถามผมมาเยอะว่า เราจะคิด Yield จากอะไร
ผมเลยขอแยกมาเขียนเป็นบทความต่างหากเลยแล้วกันนะครับ
เดี๋ยวนี้เราได้ยินคำว่า Yield (ยิลด์) กันบ่อยๆ นะครับ โดยเฉพาะในโลกของการปล่อยเช่าคอนโดนี่ใช้คำนี้กันแพร่หลายเลย
Yield แปลว่า ผลตอบแทน
เรามักจะได้ยินตัวเลขแบบ คอนโดตัวนี้ยิลด์ดีนะ 7-8% เลย แต่ตัวนั้นแย่ว่ะ แค่ 4-5% เอง
คนเล่นคอนโดปล่อยเช่ามักจะใช้ยิลด์ในหน่วย “เปอร์เซนต์ / ปี” นะครับ
เหตุผลก็เพราะต้นทุนของนักลงทุนส่วนใหญ่ ก็จะเป็นอัตราต่อปีเช่นกัน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร หรือแม้แต่บางคนที่ใช้เงินสด ก็จะเอาไปเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากซึ่งก็มีหน่วยเป็น “เปอร์เซนต์ / ปี” เช่นกัน
ยกตัวอย่างเช่น
ถ้าเราไปกู้ซื้อคอนโดมา โดยเสียดอกเบี้ยในอัตรา 4% ต่อปี เราก็จำเป็นจะต้องหาคนเช่า ที่ให้ผลตอบแทนกับเรา (อย่างน้อย) ในอัตราที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร หรือบางคนที่ใช้เงินสด ก็อาจจะไปเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากของพวกเขา ซึ่งถ้าได้มากกว่า ก็ถือเป็นการลงทุนที่ดีกว่าครับ
แล้วผลตอบแทนรายปีของคอนโด หรือเจ้ายิลด์เนี่ย มันคิดกันยังไงนะ?
อธิบายไป อาจจะเข้าใจยาก...
อะ ผมยกตัวอย่างให้อ่านดูเลยดีกว่าครับ น่าจะง่ายกว่าเนอะ
แล้วค่อยนำไปใช้กับคอนโดของตัวเองกัน
สมมติว่า คุณซื้อคอนโดมาในราคา 2,000,000 บาท แน่นอนว่า ยังต้องมีค่าโอนหรือค่าธรรมเนียมต่างๆ สมมติว่า 50,000 บาท แล้วยังมีค่าตกแต่งห้อง (เฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า) สมมติว่า 100,000 บาทนะครับ
รวม 3 รายการนี้ เท่ากับ 2,150,000 บาท
ดูเหมือนว่าจะหมดแล้ว แต่จริงๆ ยังมีอีกนิดหน่อยครับ นั่นก็คือ "ค่ากองทุนแรกเข้า" และ "ค่าส่วนกลาง"
ผมขอแนะนำว่าให้รวม "ค่ากองทุนแรกเข้า" เป็นต้นทุนรวมไปได้เลยครับ เพราะเราจ่ายแค่ครั้งเดียว ในกรณีนี้สมมติว่า 20,000 บาท
รวม 4 รายการนี้ เท่ากับ 2,170,000 บาท (1)
แต่ในส่วนของ "ค่าส่วนกลาง" จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกปี ผมแนะนำให้นำไปหักลบออกจาก "ค่าเช่า" ที่เราจะเก็บได้นะครับ
ในกรณีนี้ผมสมมติว่า ค่าส่วนกลาง 15,000 บาท/ปี
สมมติว่า เราได้ค่าเช่าจากห้องนี้ 12,000 บาท/เดือน คิดรวม 12 เดือนจะเป็นเงิน 144,000 บาท
แต่เราต้องหักค่าส่วนกลางออก 15,000 บาท จะคงเหลือรายรับสุทธิ 129,000 บาท (2)
ตอนนี้ล่ะครับ ที่เราสามารถนำผลจาก (1) และ (2) มาหายิลด์กันได้แล้ว
(2) / (1) x 100 นั่นก็คือ (129,000 / 2,170,000) x 100 = 5.9447%
นั่นก็คือ การลงทุนในคอนโดห้องนี้เราจะได้ผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปีนั่นเอง
แตช้าก่อน!!!
บางคนก็ไม่ได้หาคนเช่าเองนะครับ ก็ใช้บริการ Agent กัน ซึ่งเรตค่าคอมมิซชั่นโดยมาตรฐานก็จะอยู่ที่ 1 เดือน / สัญญา 1 ปี
ในกรณีนี้ ทาง Agent ก็จะเก็บค่าคอมฯ 12,000 บาท ซึ่งเราก็จะต้องหักออกจารายได้ของเราเช่นกัน
ซึ่งก็จะเหลืออยู่ที่ 117,000 บาทนะครับ
ซึ่งเมื่อนำมาคำนวณ (2) / (1) x 100 นั่นก็คือ (117,000 / 2,170,000) x 100 = 5.3917%
เราสามารถนำตัวเลขเหล่านี้ มาเป็นประโยชน์ในการลงทุนได้ครับ เช่น ถ้าเราใช้เงินกู้ที่ดอกเบี้ย 4% ต่อปี เราก็ยังถือว่าเอาชนะดอกเบี้ยได้ แต่อาจจะแค่ 3 ปีแรก เพราะปีที่ 4 ขึ้นไปทางธนาคารมักจะมีเรตดอกเบี้ยอีกแบบที่สูงขึ้น
ซึ่งเราก็ต้องแก้ไขกันด้วยการ “รีไฟแนนซ์” ครับ เดี๋ยวนี้ไม่จำเป็นว่าจะต้องไปธนาคารอื่น
เพราะถ้าเราผ่อนดี ทางธนาคารเดิมก็มักจะลดดอกเบี้ยให้เราอยู่แล้วครับ (แต่ต้อง “ขอ” นะ ไม่ขอก็ไม่ได้ 555)
นี่เป็นวิธีการคิด Yield ที่ผมมักจะใช้นะครับ อาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ผมตกหล่นไปบ้าง ก็ไปลองบวกเพิ่มกันดู
บางคนก็อาจจะไม่ได้ใช้วิธีคิดแบบนี้ ก็แล้วแต่ความถนัดของคนนั้นๆนะครับ
บางคนอาจจะยอมได้ "Yield" ต่ำๆ กับบางคอนโด
โดยเฉพาะพวกทำเลเทพๆ เพราะไปหวังเอา Capital Gain (กำไรส่วนต่าง) ตอนขาย ซึ่งก็เป็นอีกวิธีหนึ่งของนักลงทุน
ตรงนั้นคงต้องอาศัยความชำนาญในการมองทรัพย์สินเข้ามาประกอบกันครับ
อย่างไรก็ตาม สำหรับผมแล้ว ผมเป็นคนเกลียดความเสี่ยงครับ เลยขอดู "Yield" ให้ดีๆ ก่อน ส่วนเรื่อง "Capital Gain" ถือเป็นโบนัส
เพราะถ้าดู "Yield" ดีๆ อย่างน้อยสุดท้าย เราก็จะได้คอนโดมาเป็นของเรา โดยมีคนเช่ามาช่วยผ่อนให้
แต่เชื่อผมเถอะครับ โดยส่วนใหญ่ คอนโดที่มี "Yield" ดีๆ น่ะ "Capital Gain" ก็มักจะตามมาเอง (มากน้อยอีกเรื่อง)
ปล. จริงๆแล้ว เนื้อหาในส่วนของ "Yield" นั้น ยังไม่หมดนะครับ แต่ผมว่าบทความมันค่อนข้างจะยาวแล้ว
เอาไว้โอกาสหน้า ผมจะเขียนเพิ่มไปอีกหัวข้อละกันครับ
