Yield (ผลตอบแทน) ของคอนโด คำนวณกันยังไงดี?

Yield (ผลตอบแทน) ของคอนโด คำนวณกันยังไงดี?

Home   /   สาระบนดอย

โซน : 07 Jan 2016   06:34
(ภาพจาก Plus condo ศรีราชา) 
 
        บทความนี้ สืบเนื่องมาจากบทความที่แล้วนะครับ เพราะพอผมปล่อยบทความออกไป ได้มีหลายคนสอบถามผมมาเยอะว่า เราจะคิด Yield จากอะไร
 
        ผมเลยขอแยกมาเขียนเป็นบทความต่างหากเลยแล้วกันนะครับ 
 
        เดี๋ยวนี้เราได้ยินคำว่า Yield (ยิลด์) กันบ่อยๆ นะครับ โดยเฉพาะในโลกของการปล่อยเช่าคอนโดนี่ใช้คำนี้กันแพร่หลายเลย
 
        Yield แปลว่า ผลตอบแทน
 
        เรามักจะได้ยินตัวเลขแบบ คอนโดตัวนี้ยิลด์ดีนะ 7-8% เลย แต่ตัวนั้นแย่ว่ะ แค่ 4-5% เอง
 
        คนเล่นคอนโดปล่อยเช่ามักจะใช้ยิลด์ในหน่วย “เปอร์เซนต์ / ปี” นะครับ
 
        เหตุผลก็เพราะต้นทุนของนักลงทุนส่วนใหญ่ ก็จะเป็นอัตราต่อปีเช่นกัน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร หรือแม้แต่บางคนที่ใช้เงินสด ก็จะเอาไปเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากซึ่งก็มีหน่วยเป็น “เปอร์เซนต์ / ปี” เช่นกัน
 
        ยกตัวอย่างเช่น
 
        ถ้าเราไปกู้ซื้อคอนโดมา โดยเสียดอกเบี้ยในอัตรา 4% ต่อปี เราก็จำเป็นจะต้องหาคนเช่า ที่ให้ผลตอบแทนกับเรา (อย่างน้อย) ในอัตราที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร หรือบางคนที่ใช้เงินสด ก็อาจจะไปเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากของพวกเขา ซึ่งถ้าได้มากกว่า ก็ถือเป็นการลงทุนที่ดีกว่าครับ
 
        แล้วผลตอบแทนรายปีของคอนโด หรือเจ้ายิลด์เนี่ย มันคิดกันยังไงนะ?
 
        อธิบายไป อาจจะเข้าใจยาก...
 
        อะ ผมยกตัวอย่างให้อ่านดูเลยดีกว่าครับ น่าจะง่ายกว่าเนอะ
 
        แล้วค่อยนำไปใช้กับคอนโดของตัวเองกัน 
  
        สมมติว่า คุณซื้อคอนโดมาในราคา 2,000,000 บาท แน่นอนว่า ยังต้องมีค่าโอนหรือค่าธรรมเนียมต่างๆ สมมติว่า 50,000 บาท แล้วยังมีค่าตกแต่งห้อง (เฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า) สมมติว่า 100,000 บาทนะครับ
 
        รวม 3 รายการนี้ เท่ากับ 2,150,000 บาท
 
        ดูเหมือนว่าจะหมดแล้ว แต่จริงๆ ยังมีอีกนิดหน่อยครับ นั่นก็คือ "ค่ากองทุนแรกเข้า" และ "ค่าส่วนกลาง"
 
        ผมขอแนะนำว่าให้รวม "ค่ากองทุนแรกเข้า" เป็นต้นทุนรวมไปได้เลยครับ เพราะเราจ่ายแค่ครั้งเดียว ในกรณีนี้สมมติว่า 20,000 บาท
 
        รวม 4 รายการนี้ เท่ากับ 2,170,000 บาท (1)
 
        แต่ในส่วนของ "ค่าส่วนกลาง" จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกปี ผมแนะนำให้นำไปหักลบออกจาก "ค่าเช่า" ที่เราจะเก็บได้นะครับ
 
        ในกรณีนี้ผมสมมติว่า ค่าส่วนกลาง 15,000 บาท/ปี
 
        สมมติว่า เราได้ค่าเช่าจากห้องนี้ 12,000 บาท/เดือน คิดรวม 12 เดือนจะเป็นเงิน 144,000 บาท
 
        แต่เราต้องหักค่าส่วนกลางออก 15,000 บาท จะคงเหลือรายรับสุทธิ 129,000 บาท (2)
 
        ตอนนี้ล่ะครับ ที่เราสามารถนำผลจาก (1) และ (2) มาหายิลด์กันได้แล้ว
 
        (2) / (1) x 100 นั่นก็คือ (129,000 / 2,170,000) x 100 = 5.9447%
 
        นั่นก็คือ การลงทุนในคอนโดห้องนี้เราจะได้ผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปีนั่นเอง
 
        แตช้าก่อน!!!
 
        บางคนก็ไม่ได้หาคนเช่าเองนะครับ ก็ใช้บริการ Agent กัน ซึ่งเรตค่าคอมมิซชั่นโดยมาตรฐานก็จะอยู่ที่ 1 เดือน / สัญญา 1 ปี
 
        ในกรณีนี้ ทาง Agent ก็จะเก็บค่าคอมฯ 12,000 บาท ซึ่งเราก็จะต้องหักออกจารายได้ของเราเช่นกัน
 
        ซึ่งก็จะเหลืออยู่ที่ 117,000 บาทนะครับ
 
        ซึ่งเมื่อนำมาคำนวณ (2) / (1) x 100 นั่นก็คือ (117,000 / 2,170,000) x 100 = 5.3917%
 
        เราสามารถนำตัวเลขเหล่านี้ มาเป็นประโยชน์ในการลงทุนได้ครับ เช่น ถ้าเราใช้เงินกู้ที่ดอกเบี้ย 4% ต่อปี เราก็ยังถือว่าเอาชนะดอกเบี้ยได้ แต่อาจจะแค่ 3 ปีแรก เพราะปีที่ 4 ขึ้นไปทางธนาคารมักจะมีเรตดอกเบี้ยอีกแบบที่สูงขึ้น
 
        ซึ่งเราก็ต้องแก้ไขกันด้วยการ “รีไฟแนนซ์” ครับ เดี๋ยวนี้ไม่จำเป็นว่าจะต้องไปธนาคารอื่น
 
        เพราะถ้าเราผ่อนดี ทางธนาคารเดิมก็มักจะลดดอกเบี้ยให้เราอยู่แล้วครับ (แต่ต้อง “ขอ” นะ ไม่ขอก็ไม่ได้ 555)
 
        นี่เป็นวิธีการคิด Yield ที่ผมมักจะใช้นะครับ อาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ผมตกหล่นไปบ้าง ก็ไปลองบวกเพิ่มกันดู
 
        บางคนก็อาจจะไม่ได้ใช้วิธีคิดแบบนี้ ก็แล้วแต่ความถนัดของคนนั้นๆนะครับ
 
        บางคนอาจจะยอมได้ "Yield" ต่ำๆ กับบางคอนโด
 
        โดยเฉพาะพวกทำเลเทพๆ เพราะไปหวังเอา Capital Gain (กำไรส่วนต่าง) ตอนขาย ซึ่งก็เป็นอีกวิธีหนึ่งของนักลงทุน
 
        ตรงนั้นคงต้องอาศัยความชำนาญในการมองทรัพย์สินเข้ามาประกอบกันครับ
 
        อย่างไรก็ตาม สำหรับผมแล้ว ผมเป็นคนเกลียดความเสี่ยงครับ เลยขอดู "Yield" ให้ดีๆ ก่อน ส่วนเรื่อง "Capital Gain" ถือเป็นโบนัส
 
        เพราะถ้าดู "Yield" ดีๆ อย่างน้อยสุดท้าย เราก็จะได้คอนโดมาเป็นของเรา โดยมีคนเช่ามาช่วยผ่อนให้
 
        แต่เชื่อผมเถอะครับ โดยส่วนใหญ่ คอนโดที่มี "Yield" ดีๆ น่ะ "Capital Gain" ก็มักจะตามมาเอง (มากน้อยอีกเรื่อง)
 
ปล. จริงๆแล้ว เนื้อหาในส่วนของ "Yield" นั้น ยังไม่หมดนะครับ แต่ผมว่าบทความมันค่อนข้างจะยาวแล้ว
       เอาไว้โอกาสหน้า ผมจะเขียนเพิ่มไปอีกหัวข้อละกันครับ

Tag :


สาระบนดอย ก่อนหน้า
กู้คอนโดยากป่ะ‬?
สาระบนดอย ถัดไป
กู้คอนโดยากป่ะ‬? (2)

ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

"Ideo Sukhumvit-Rama 4" คอนโดที่มีน้ำตกสูง 18 ม.+สวนป่า เป็นส่วนกลาง!! แถมได้อยู่ใกล้ทองหล่อ ในราคาที่อาจถูกกว่าอ่อนนุช!

เพิ่งเคยเจอ คอนโดที่มีน้ำตกสูง 18 ม. เป็นส่วนกลาง!! จัดเป็น “Ideo” ที่ไม่ทำให้รุ่นพี่เสียหน้าจริงๆ ”ส่วนกลาง“ สวยงามตามแบบฉบับ ”Ananda“

เปิดห้องตัวอย่าง ‘KingsQuare Residence’ คอนโด Super Luxury ของ ’สหพัฒน์‘ ที่คิดทุกเม็ด จัดเต็ม แบบ Over-spec

เปิดห้องตัวอย่าง ‘KingsQuare Residence’ คอนโด Super Luxury ของ ’สหพัฒน์‘ ที่คิดทุกเม็ด แบบสมราคา

Duplex คอนโดอะไรกันเนี้ย บอกว่าเป็นวิลล่าหรูยังเชื่อเลย!

"The Standard Residences Phuket Bang Tao" เป็น 1 ในโครงการที่ผมรอยลโฉมมากที่สุดในปีนี้ เพราะนี่คือ โครงการที่เกิดจากการเขย่ามือร่วมกันของ 2 เจ้ายุทธจักรระดับโลก


ติดดอยโร้ดทู

NUE Epic Asoke-Rama 9 (นิว อีปิค อโศก-พระราม 9) อีกหนึ่งคอนโดสูงที่จะมาประดับย่านพระราม 9 ใกล้ MRT ราม 9 เพียง 500 ม.!!

ผุดอีกหนึ่งโครงการของย่านพระราม 9 NUE Epic Asoke-Rama 9 (นิว อีปิค อโศก-พระราม 9) นี่คือคอนโดที่จะมายืนเคียงคู่ถนนดินแดง ที่ผมบอกเลยว่า น่าจะเป็นที่ดินผืนสุดท้ายแล้วของย่านนี่แล้วนะ!!

เจริญนคร ทำเลลูกรักโครงการอสังหา "แสนสิริ" ส่งคอนโดใหม่ พร้อมบุกย่านเจริญนครให้ฉ่ำกว่าที่เคย!!

จริงๆ เพจเราเคยลงข้อมูลคร่าวๆ กับเค้าเอาไว้ด้วย แต่ยังไม่ได้เจาะลึกอะไรมาก เพราะยังไม่ได้มีข้อมูลอะไรมากมายเลย จวบจนวันนี้ ก็ยังไม่ได้ข้อมูลเพิ่มนะ5555 แค่ชื่อโครงการนี่ผมยังไม่แน่ใจเลยนะว่า 'พี่สิบหมื่น' เค้าจะเคาะแบรนด์ไหนมาลง ตอนนี้เรารู้ๆ กันในนามของ 'แสนสิริ เจริญนคร 29/2' กันก่อนอ่ะแหละ แต่กว่าจะได้ข้อมูลเพิ่มเติม นี่เห็นข่าวว่ามีการเคลียร์พื้นที่เตรียมสร้างละ ผมเลยหยิบมาเจาะเรื่องทำเลก่อนดีกว่า เอาไว้อ่านเล่นๆ ระหว่างรอพี่สิบหมื่นปล่อยดีเทลมา

"Moxy Bangkok Silom" อีกหนึ่งความไอคอนิกที่จะมาเติมเต็มถนนปั้นให้กระหึ่มอีกครั้ง

ถนนปั้น สาทร เตรียมพร้อมรับอีกหนึ่งความไอคอนิกที่จะมาเติมเต็มซอยสีลม 19 ให้กระหึ่มอีกครั้งแล้วครับ


ติดดอยสไตล์

#ติดดอยรวมมาให้ "ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน" กันยายน 2567

ไหนใครกำลังจะรีไฟแนนซ์กันบ้าง ใครกำลังผ่อนบ้านอยู่เพลิน ๆ นี่ห้ามลืมเด็ดเลยนะ เพราะหนี้บ้านพอพ้น 3 ปีแรก ดอกเบี้ยจะพุ่งขึ้นแบบก้าวกระโดดเลย

อนันดาฯ ชูจุดแข็ง "Ananda Sure" ระบบปฏิบัติการดีที่สุดในวงการอสังหาฯ ให้ทุกการบริการเข้าถึงง่ายแค่ปลายนิ้ว

เคยมีคนบอกว่า เวลาจะเลือกซื้อบ้านหรือคอนโด สิ่งที่สำคัญที่สุดที่ต้องพิจารณาคือเรื่อง 'การบริการหลังการขาย'

เปลี่ยนห้องพัสดุรอนำจ่ายให้เป็น "POST café" คาเฟ่ไปรษณีย์ไทย กลยุทธ์ใหม่ของการผลักดันแบรนด์ไม่ให้เก่า

ผมคิดว่าแบรนด์อายุเยอะๆ ในไทยที่ปรับตัวให้เข้ากับยุคสมัยได้เก่งมีอยู่ไม่กี่แบรนด์ครับ และหนึ่งในแบรนด์ที่เข้ามาในหัวเวลาคิดถึงเรื่องนี้ ถ้าไม่ใช่ขายหัวเราะ-มหาสนุก ก็ต้องเป็น "ไปรษณีย์ไทย" นี่แหละ

#ติดดอยรวมมาให้ "ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกันยายน" 2567

เดือนสุดท้ายของไตรมาสแล้วนะครับ ซึ่งหลายเดือนที่ผ่านมามีสัญญาณว่าดอกเบี้ยแบบคงที่เริ่มกลับมาแล้วนะ

เสนาจัดให้ “LivNex - เช่าออมบ้าน” เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินออม ให้เรามีบ้านได้ง่ายขึ้น!!!

การมีบ้านเดี๋ยวนี้มันยาก... หรือใครจะเถียงว่าไม่จริง 55555

คริสปี้ครีม ฉลอง 65 ปี บาร์บี้!! ด้วย “Krispy Kreme x Barbie” สาวกบาร์บี้ไม่ควรพลาด พร้อม 2 เมนูเครื่องดื่มสุดเฟรชกับ KRISPY KREME SIP YOUR SUNSHINE PERFECT TOGETHER

life in plastic it's fantastic!! คริสปี้ครีม ฉลอง 65 ปี บาร์บี้!! ด้วย “Krispy Kreme x Barbie” สาวกบาร์บี้ไม่ควรพลาด!!


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com