Yield (ผลตอบแทน) ของคอนโด คำนวณกันยังไงดี?

Yield (ผลตอบแทน) ของคอนโด คำนวณกันยังไงดี?

Home   /   สาระบนดอย
โซน :

07 Jan 2016   06:34
(ภาพจาก Plus condo ศรีราชา) 
 
        บทความนี้ สืบเนื่องมาจากบทความที่แล้วนะครับ เพราะพอผมปล่อยบทความออกไป ได้มีหลายคนสอบถามผมมาเยอะว่า เราจะคิด Yield จากอะไร
 
        ผมเลยขอแยกมาเขียนเป็นบทความต่างหากเลยแล้วกันนะครับ 
 
        เดี๋ยวนี้เราได้ยินคำว่า Yield (ยิลด์) กันบ่อยๆ นะครับ โดยเฉพาะในโลกของการปล่อยเช่าคอนโดนี่ใช้คำนี้กันแพร่หลายเลย
 
        Yield แปลว่า ผลตอบแทน
 
        เรามักจะได้ยินตัวเลขแบบ คอนโดตัวนี้ยิลด์ดีนะ 7-8% เลย แต่ตัวนั้นแย่ว่ะ แค่ 4-5% เอง
 
        คนเล่นคอนโดปล่อยเช่ามักจะใช้ยิลด์ในหน่วย “เปอร์เซนต์ / ปี” นะครับ
 
        เหตุผลก็เพราะต้นทุนของนักลงทุนส่วนใหญ่ ก็จะเป็นอัตราต่อปีเช่นกัน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร หรือแม้แต่บางคนที่ใช้เงินสด ก็จะเอาไปเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากซึ่งก็มีหน่วยเป็น “เปอร์เซนต์ / ปี” เช่นกัน
 
        ยกตัวอย่างเช่น
 
        ถ้าเราไปกู้ซื้อคอนโดมา โดยเสียดอกเบี้ยในอัตรา 4% ต่อปี เราก็จำเป็นจะต้องหาคนเช่า ที่ให้ผลตอบแทนกับเรา (อย่างน้อย) ในอัตราที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร หรือบางคนที่ใช้เงินสด ก็อาจจะไปเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากของพวกเขา ซึ่งถ้าได้มากกว่า ก็ถือเป็นการลงทุนที่ดีกว่าครับ
 
        แล้วผลตอบแทนรายปีของคอนโด หรือเจ้ายิลด์เนี่ย มันคิดกันยังไงนะ?
 
        อธิบายไป อาจจะเข้าใจยาก...
 
        อะ ผมยกตัวอย่างให้อ่านดูเลยดีกว่าครับ น่าจะง่ายกว่าเนอะ
 
        แล้วค่อยนำไปใช้กับคอนโดของตัวเองกัน 
  
        สมมติว่า คุณซื้อคอนโดมาในราคา 2,000,000 บาท แน่นอนว่า ยังต้องมีค่าโอนหรือค่าธรรมเนียมต่างๆ สมมติว่า 50,000 บาท แล้วยังมีค่าตกแต่งห้อง (เฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า) สมมติว่า 100,000 บาทนะครับ
 
        รวม 3 รายการนี้ เท่ากับ 2,150,000 บาท
 
        ดูเหมือนว่าจะหมดแล้ว แต่จริงๆ ยังมีอีกนิดหน่อยครับ นั่นก็คือ "ค่ากองทุนแรกเข้า" และ "ค่าส่วนกลาง"
 
        ผมขอแนะนำว่าให้รวม "ค่ากองทุนแรกเข้า" เป็นต้นทุนรวมไปได้เลยครับ เพราะเราจ่ายแค่ครั้งเดียว ในกรณีนี้สมมติว่า 20,000 บาท
 
        รวม 4 รายการนี้ เท่ากับ 2,170,000 บาท (1)
 
        แต่ในส่วนของ "ค่าส่วนกลาง" จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกปี ผมแนะนำให้นำไปหักลบออกจาก "ค่าเช่า" ที่เราจะเก็บได้นะครับ
 
        ในกรณีนี้ผมสมมติว่า ค่าส่วนกลาง 15,000 บาท/ปี
 
        สมมติว่า เราได้ค่าเช่าจากห้องนี้ 12,000 บาท/เดือน คิดรวม 12 เดือนจะเป็นเงิน 144,000 บาท
 
        แต่เราต้องหักค่าส่วนกลางออก 15,000 บาท จะคงเหลือรายรับสุทธิ 129,000 บาท (2)
 
        ตอนนี้ล่ะครับ ที่เราสามารถนำผลจาก (1) และ (2) มาหายิลด์กันได้แล้ว
 
        (2) / (1) x 100 นั่นก็คือ (129,000 / 2,170,000) x 100 = 5.9447%
 
        นั่นก็คือ การลงทุนในคอนโดห้องนี้เราจะได้ผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปีนั่นเอง
 
        แตช้าก่อน!!!
 
        บางคนก็ไม่ได้หาคนเช่าเองนะครับ ก็ใช้บริการ Agent กัน ซึ่งเรตค่าคอมมิซชั่นโดยมาตรฐานก็จะอยู่ที่ 1 เดือน / สัญญา 1 ปี
 
        ในกรณีนี้ ทาง Agent ก็จะเก็บค่าคอมฯ 12,000 บาท ซึ่งเราก็จะต้องหักออกจารายได้ของเราเช่นกัน
 
        ซึ่งก็จะเหลืออยู่ที่ 117,000 บาทนะครับ
 
        ซึ่งเมื่อนำมาคำนวณ (2) / (1) x 100 นั่นก็คือ (117,000 / 2,170,000) x 100 = 5.3917%
 
        เราสามารถนำตัวเลขเหล่านี้ มาเป็นประโยชน์ในการลงทุนได้ครับ เช่น ถ้าเราใช้เงินกู้ที่ดอกเบี้ย 4% ต่อปี เราก็ยังถือว่าเอาชนะดอกเบี้ยได้ แต่อาจจะแค่ 3 ปีแรก เพราะปีที่ 4 ขึ้นไปทางธนาคารมักจะมีเรตดอกเบี้ยอีกแบบที่สูงขึ้น
 
        ซึ่งเราก็ต้องแก้ไขกันด้วยการ “รีไฟแนนซ์” ครับ เดี๋ยวนี้ไม่จำเป็นว่าจะต้องไปธนาคารอื่น
 
        เพราะถ้าเราผ่อนดี ทางธนาคารเดิมก็มักจะลดดอกเบี้ยให้เราอยู่แล้วครับ (แต่ต้อง “ขอ” นะ ไม่ขอก็ไม่ได้ 555)
 
        นี่เป็นวิธีการคิด Yield ที่ผมมักจะใช้นะครับ อาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ผมตกหล่นไปบ้าง ก็ไปลองบวกเพิ่มกันดู
 
        บางคนก็อาจจะไม่ได้ใช้วิธีคิดแบบนี้ ก็แล้วแต่ความถนัดของคนนั้นๆนะครับ
 
        บางคนอาจจะยอมได้ "Yield" ต่ำๆ กับบางคอนโด
 
        โดยเฉพาะพวกทำเลเทพๆ เพราะไปหวังเอา Capital Gain (กำไรส่วนต่าง) ตอนขาย ซึ่งก็เป็นอีกวิธีหนึ่งของนักลงทุน
 
        ตรงนั้นคงต้องอาศัยความชำนาญในการมองทรัพย์สินเข้ามาประกอบกันครับ
 
        อย่างไรก็ตาม สำหรับผมแล้ว ผมเป็นคนเกลียดความเสี่ยงครับ เลยขอดู "Yield" ให้ดีๆ ก่อน ส่วนเรื่อง "Capital Gain" ถือเป็นโบนัส
 
        เพราะถ้าดู "Yield" ดีๆ อย่างน้อยสุดท้าย เราก็จะได้คอนโดมาเป็นของเรา โดยมีคนเช่ามาช่วยผ่อนให้
 
        แต่เชื่อผมเถอะครับ โดยส่วนใหญ่ คอนโดที่มี "Yield" ดีๆ น่ะ "Capital Gain" ก็มักจะตามมาเอง (มากน้อยอีกเรื่อง)
 
ปล. จริงๆแล้ว เนื้อหาในส่วนของ "Yield" นั้น ยังไม่หมดนะครับ แต่ผมว่าบทความมันค่อนข้างจะยาวแล้ว
       เอาไว้โอกาสหน้า ผมจะเขียนเพิ่มไปอีกหัวข้อละกันครับ

สาระบนดอย ก่อนหน้า
กู้คอนโดยากป่ะ‬?
สาระบนดอย ถัดไป
กู้คอนโดยากป่ะ‬? (2)

ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

THE ORIGIN Sukhumvit 105 : คอนโดคนรุ่นใหม่ ใจกลางลาซาล

ดิ ออริจิ้น สุขุมวิท 105 จะทำให้ความคิดในวัยเด็กของผมเปลี่ยนไปแค่ไหน พร้อมแล้วก็ตามผมไปย้อนวัยกันเลย

"Niche MONO Ramkhamhaeng" 0 ม. MRT ,Sport Village ฟรีเปิด 24 ชม.

ได้กลับมาเยือน "รามคำแหง" อีกครั้ง เมื่อปีก่อนผมเคยมาสำรวจ ทำเลโครงการ "Niche MONO Ramkhamhaeng" นี่แหละครับ แต่ตอนนั้น Sales Gallery ยังไม่มีเลย

"Groove Vibes Ladprao 18" จตุจักรแค่ปลายจมูก ถูกใจดีไซน์ ราคาสบายกระเป๋า

เป็น 1 ในไม่กี่โครงการ ที่ต้องแบ่งบทความออกมาเป็น 2 ส่วน เพื่อไม่ให้แต่ละบทความยาวเกินไป ถ้าใครยังไม่ได้อ่านส่วนแรก


ติดดอยโร้ดทู

พี่หมีชวนสำรวจส่วนกลาง ที่โครงการ “เอลีท พญาไท”

พญาไทและราชเทวี ถือว่าเป็นกรุงเทพตอนกลาง ซึ่งในปัจจุบันบริเวณนี้จัดได้ว่าเป็นอีกทำเลที่น่าอยู่ที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพ จนทำให้มีดีเวลลอปเปอร์หลายรายเข้ามาลงทุนกับทำเลนี้เยอะมากกกก พญาไทและราชเทวี ถือว่าเป็นทำเลกรุงเทพตอนกลาง ซึ่งในปัจจุบันบริเวณนี้จัดได้ว่าเป็นอีกทำเลที่น่าอยู่ที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพ จนทำให้มีดีเวลลอปเปอร์หลายรายเข้ามาลงทุน

เปิดแล้ว! เส้นทางเรือ “บางหว้า-ท่าช้าง” นั่งฟรีไปเลย 6 เดือน!

ทุกวันนี้เดินทางไปไหนมาไหนในกรุงเทพฯ แต่ละครั้งหมีมัวแดด มัวคน ลมจะจับ เพราะรถก็ติด คนบน BTS ก็เยอะ แต่ประเทศเรามีทางโดยสารให้เฉพาะบนบกที่ไหน ทางน้ำก็มีนะ

พาไปชมความ Best ที่ "THE BASE สะพานใหม่"

ต้องยอมรับจริงๆ ว่าคอนโดทำเลติดบีทีเอสนี่โอกาสรุ่งสูงกว่าพวกมากๆ โดยเฉพาะกับกลุ่มคนที่รักความสะดวกสบายในการเดินทาง


ติดดอยสไตล์

หมีชอบของแบรนด์เนมค่ะ!!! แต่หมีเบี้ยน้อยถอย mirror แทนผิดมั้ย?

เฮลลลโล่ววววว... ชาวติดดอยทั้งหลายวันนี้พี่หมีมีเรื่องเด็ดประเด็นร้อนมาเมาท์มอยฝอยตะเข็บกันอีกแล้วจ้าาา

พี่หมีพากินใกล้กรุง กับร้าน The Glass house พัทยา

ท็อปปิกพากินแบบนี้ พี่หมีล่ะช๊อบชอบบ อิอิ แหมมม ก็ไม่อยากจะเสียเที่ยว เดี๋ยวนี้นะ ถ่ายรูปอาหารลงโซเชี่ยลมากกว่ารูปหน้าตัวเองอี๊กก ก็เลยปิ๊งไอเดียว่า เอ้ยย ไหนๆก็ถ่ายซะขนาดนี้แล้ว ลองเอามาบอกเล่าเก้าสิบให้เพื่อนๆชาวคอนโดติดดอยกันบ้างดีกว่า (แหนะ แอบรู้นะว่าลูกเพจของพี่หมีนี่ก็สายกินแหลกไม่น้อยเหมือนกัน)

สรุปดราม่าประท้วงฮ่องกง ง่ายๆ แบบไม่ง่วง จบได้ภายใน 9 ข้อ

ตอนนี้ข่าวดังข่าวใหญ่ ข่าวที่ยึดครองพื้นที่สื่อต่างประเทศไปได้บ่อยๆ ตอนนี้เห็นจะเป็นเรื่องของเหตุการณ์การประท้วงครั้งใหญ่ในฮ่องกง ซึ่งตอนนี้ยืดเยื้อเข้าสัปดาห์ที่ 10 แล้ว

ลิโด้ นี่มันโก้จริงๆ : พาส่องลิโด้โฉมใหม่ในวันที่ใช้ “ไม้โท”

หลังจากเปิด Lido Connect grand opening อย่างเป็นทางการไปเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม ไปหมาดๆ ซึ่งถึงแม้เราจะพลาดสำหรับงานเปิดตัวของเค้าไปอย่างน่าเสียดาย แต่ก็ช่างปะไร ประเด็นหลักของมันไม่ได้อยู่ตรงนั้น

ชวนดูหนังคุณภาพของ "บงจุนโฮ" ผู้กำกับรางวัลดังที่ไม่ได้มีดีแค่ "ชนชั้นปรสิต"

หมีกลับมาวันนี้เพราะเห็นว่าตอนนี้กระแสหนังเกาหลีเรื่องหนึ่งกำลังดังมากๆ ที่ไทย และถ้าให้พูดกันตามความจริงแล้วหนังเรื่องนี้มันไม่ได้ดังเฉพาะในไทย แต่กลับดังไปทั่วโลกแล้ว อ้อ...ใช่แล้วๆ หมีกำลังพูดถึง "Parasite ชนชั้นปรสิต" นั่นเอง

ไปนั่งมาแล้ว! MRT สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย นั่งฟรีถึงกันยานะรู้ยัง

หลังจากรอกันมานาน ในที่สุดชาวฝั่งธนก็ได้เฮกันเสียที เพราะล่าสุดเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคมที่ผ่านมา รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย วิ่งจากสถานีวัดมังกร–ท่าพระ ก็ได้ฤกษ์เปิดให้ประชาชนทดลองใช้กันแล้ว งานนี้นั่งฟรียาวๆ ถึงกันยาฯ เลยจ้า


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com