ทุกครั้งที่ผมจะกลับบ้านที่ลาดพร้าว แล้วนั่งผ่านสถานีรัชดาภิเษกก็มักจะมีคำถามในใจเสมอ ว่าทำไมสถานีรัชดานี่มันไม่บูมกับเค้าบ้างหว่า
ทั้งๆที่ตัวทำเลเอง ผมคนนึงเนี่ยแหละที่ชอบมาก
มันอยู่ตรงกลางความเจริญทั้งสองด้าน เจริญแบบสองขั้วเลยด้วย
ถ้าไปด้านพระราม 9 ก็จะเข้าสู่โซนเมือง ที่อีกไม่นานก็จะเป็น CBD แห่งใหม่
หรือถ้ามาอีกฝั่งก็เป็นโซนลาดพร้าว ออกไปถึงรัชโยธิน ที่ก็มีความคึกคักไม่แพ้กัน
แต่บริเวณนี้เองยังเงียบสงบดี ไม่วุ่นวายจอแจ แถมคอนโดก็ยังมีไม่มากด้วย
ถ้าใครที่รักความสงบ แต่ยังต้องเดินทางเข้าเมืองอยู่บ่อยๆ ทำเลนี่เป็นอีกทำเลที่น่าจะโดนใจแน่ๆ
วันนี้เลยพามาส่องโครงการใหม่ ที่กำลังจะเปิดให้จับจองเร็วๆนี้ "THE TEAK Ratchada 19" (เดอะ ทีค รัชดา 19) ที่อยู่แถวสถานีรัชดาภิเษกกัน
แม้จะเป็นโครงการใหม่ แต่บอกเลยว่าไม่ใช่โครงการแรกของ "พี่ไม้สัก" (บริษัท ทีค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด) นะ
เพราะเขามีผลิตรุ่นพี่ก่อนหน้า ในชื่อโครงการ "THE TEAK" เหมือนกันที่สาธร-ลุมพินี
รวมถึงจะมีรุ่นน้องตามมาที่แถวอารีย์ กับนางลิ้นจี่ ตามมาภายในปีนี้อีกด้วย
ว่าแล้วก็อย่าเสียเวลา ไปดูตัวโครงการ "THE TEAK Ratchada 19" ที่ผมจะมาเล่าให้ฟังกันเลยดีกว่า
ใครที่รักความสงบ เรื่องงบมีจำกัด อยากได้พิกัดทำเลดี มีใจสั่นกันแน่นอน (เผี๊ยะ... นี่ตีมือเรียกสติกันล่วงหน้าก่อนเลย 555)
"THE TEAK Ratchada 19" เป็นคอนโด Low Rise 1 อาคาร สูง 7 ชั้นมีจำนวนห้องทั้งหมดแค่ 78 ยูนิต
ขนาดเรียกได้ว่ามินิสุดๆ ไซส์กำลังดีสำหรับคนที่ชอบอยู่อาศัยแบบสงบๆเลย น้อยคนไม่มากความ
และด้วยจำนวนยูนิตแค่นี้ จึงหายห่วงเรื่องขอ EIA เพราะไม่ต้องขอนั่นเอง อิอิ สบายใจได้ สร้างแน่นอน
จำนวนยูนิตต่อชั้นเฉลี่ยออกมาแล้ว อยู่ที่ประมาณ 14 ยูนิตเท่านั้นเอง สมเป็นสังคมแบบฉบับโลว์ไรส์
สำหรับที่จอดรถ สามารถจอดได้ประมาณ 45%
อาจจะไม่ถึงกับเยอะมาก แต่สำหรับ Low rise ก็ถือว่าใช้ได้ เน้นใช้รถไฟใต้ดิน MRT ดีกว่าเนอะ อุตส่าห์อยู่ใกล้ขนาด
มาต่อที่พื้นที่ส่วนกลางกันเลย
ที่นี่จะแบ่งแยกเป็น 3 ส่วนด้วยกัน
เริ่มตั้งแต่ชั้นที่ 1 เข้ามาจะเจอกับพื้นที่ Lobby ที่ออกแบบให้เป็น Double Volume ดูโปร่ง ๆ โล่ง ๆ ไม่อึดอัด
ถัดไปอีกนิดก็จะมี Fitness ซึ่งขนาดก็กำลังดีตามจำนวนยูนิตนั่นแหละ
ทั้งสองส่วน เราสามารถมองออกไปเห็นสวนหย่อมของโครงการที่เค้าจัดเอาไว้ด้านนอกได้
ที่ผมชอบก็คือ แม้จะเป็นโครงการขนาดเล็กที่มีพื้นที่จำกัด แต่เค้าแบ่งฝั่งพื้นที่ส่วนกลาง กับโซนจอดรถ ให้อยู่คนละฝั่งกันไปเลย
ทำให้เวลาเราอยู่ภายในอาคาร ก็จะไม่เห็นรถยนต์ที่สัญจรภายในโครงการเท่าไหร่
ได้ฟิลลิ่งดีชะมัด
อีก 2 ส่วน ก็จะขึ้นไปอยู่ที่ชั้น 2 และชั้นดาดฟ้า
โดยที่ในส่วนของชั้น 2 นั้นจะเป็นพื้นที่ Co-working Space ที่เชื่อมต่อกับพื้นที่ Lobby ด้านล่างผ่าน Double Volume และบันไดวน
นอกนั้นก็เริ่มเป็นห้องพักอาศัยแล้ว ซึ่งจะมีจำนวนยูนิต 11 ยูนิต น้อยกว่าชั้นอื่นๆ ที่จะมี 14 ยูนิต
"ดาดฟ้า" ถือว่าเป็นไคลแม็กซ์ของพื้นที่ส่วนกลาง เพราะเค้าจัดพื้นที่สีเขียวให้แบบจัดเต็มจริงๆ มีทั้งสระว่ายน้ำและ Sky Garden ไว้คอยให้ใช้บริการ
ชั้น 3-6 Floor Plan ของโครงการ เป็นห้องพักอาศัยเต็มพื้นที่ มีจำนวนยูนิต 14 ยูนิต/ชั้น
ส่วนชั้น 7 ลดลงเหลือแค่ 11 ยูนิตเท่านั้น เพราะลดพื้นที่ไปเป็นส่วนด้านล่างของสระว่ายน้ำชั้นดาดฟ้า
รูปแบบ และขนาดห้องของที่นี่ จะเริ่มตั้งแต่ 1 Bedroom ขนาด 30.4 – 35.89 ตร.ม. จนถึง 1 Bedroom Plus ขนาด 38.82 ตร.ม.
ทุกชั้นออกแบบยูนิตพักอาศัยให้เป็นห้องแบบ 1 Bedroom เกือบทั้งหมด จะมีห้อง 1 Bedroom Plus เพียง 1 ห้อง/ชั้นเท่านั้น
รวมทั้งโครงการก็มีแค่ 5 ห้อง!!! (แรร์โคตร)
โว้ว.. ใครที่อยากได้ห้องใหญ่ๆ ต้องรีบตัดสินใจกันหน่อยแล้ว
จะเห็นได้ว่าไม่มีห้องแบบ Studio เลย ทางโครงการแอบเล่าว่า เพื่ออยากควบคุมยูนิตไม้ให้มีจำนวนที่มาก จนแออัดนั่นเอง
ทำเล และการเดินทาง
อย่างที่ผมบอกไปตอนต้นบทความ ทำเลโซนนี้ ถือว่าสะดวกใช่ย่อยเลย จะไปลาดพร้าว รัชโยธิน พระรามเก้า วิภาวดีรังสิต ก็ล้วนใช้เวลาไม่นาน
ตัวโครงการตั้งอยู่ในซอยรัชดาภิเษก 19 ห่างจากปากซอยสัก 40-50ม.ได้ เดินยังไม่ถึง 1 นาทีเลยมั้ง
รถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดคือ MRT สถานีรัชดาภิเษก ประมาณเกือบ 100 ม .
ตอนผมไปเดินสำรวจ รู้สึกเหมือนตัวเองเป็นนางวันทองสองใจมาก 555 เพราะสามารถเลือกได้เลยว่า พอมาถึงสถานีรัชดาภิเษกแล้ว จะออกทางออกไหนระหว่างทางออก 1 กับทางออก 2
ทั้งนี้ก็เพราะตัวซอยรัชดา 19 นี่อยู่ระหว่างกลางเลย บวกลบกันนิดหน่อย
แต่สุดท้ายผมแล้วผมชอบทางออก 1 มากกว่านะ มันอยู่ฝั่งเดียวกับโครงการ ให้ความรู้สึกใกล้กว่าหน่อยนึง 555
มาถึงเรื่องปากท้องกันบ้าง
ถึงแม้ภายในซอยรัชดา 19 จะมีร้านอาหารไม่มากพอเวียนได้ครบเดือน แต่ก็ใกล้ 7-Eleven ให้พอแก้ขัดอยู่ 555
ตัวโครงการอยู่เยื้องกับ "7-Eleven" ขนาดใหญ่เลย ย้ำว่าใหญ่มาก!
แถมระยะก็ใกล้จนแทบจะเรียกได้ว่า เป็นส่วนหนึ่งของโครงการเลย ถ้าจะใกล้กว่านี้ ก็ต้องไปลากมาให้อยู่อนโดแล้วละครับ 555
ต้องการของกินของใช้อะไรก็สบายใจหายห่วง 7-Eleven เค้ามีทุกอย่างครบอยู่ละ
แต่ใครที่เห็นว่ายังไม่พอก็แนะนำที่โปรดของผมเลย "Gourmet Market" ในสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลาดพร้าว
ถ้าเดินไปก็ประมาณ 1 กิโล แต่อย่าลืมว่าคอนโดเราใกล้สถานีรัชดาไม่กี่ 10 ก้าว เพราะงั้นใครขี้เกียจเดิน ก็อาศัยเจ้าหนอนด่วนมุดใต้ดินชิลๆไปก็ได้
เจ้าหนอนด่วน สามารถพาเราไปได้อีกหลายห้างในระยะใกล้ๆเลย เช่น Esplanade รัชดา , The Street แหล่งบันเทิงกระเพาะ 24 ชม. , Central ลาดพร้าว เป็นต้น
นี่ยังไม่รวมรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่จะมาอินเตอร์เชนจ์ที่ สถานีลาดพร้าว(เหนือสถานีรัชดา 1 สถานี) ซึ่งเป็นการเพิ่มโครงข่ายการเดินทางเข้าไปอีก ไปไหนได้อีกเพียบเลยทีนี้
ด้านค่าตัวที่เค้าปล่อยมาก็ต้องว๊าวนิด ๆ เพราะเริ่มมาที่ 3.99 ล้านบาท สูงสุด 6 ล้าน เฉลี่ยต่อตร.ม.จะประมาณ 140,000 บ./ตร.ม.
มากกว่านั้นพี่ไม้สักยังแถมความสะดวกสบายให้อีก เพราะทุกห้องเค้าขายเป็นแบบ Fully Furnished แต่งให้ครบแบบจุกๆไปเลย
และถ้าผมเข้าใจไม่ผิด ทุกห้องมีอ่างอาบน้ำมาให้แล้ว ถือว่าแจ๋วเลยสำหรับคอนโดระดับเซกเมนต์นี้
จากที่เล่ามา ก็เห็นได้เลยว่ามันเหมาะจะใช้ชีวิตอยู่จริงๆ ใครที่มองหาสำหรับอยู่เองนี่โอเคเลย
ใกล้แหล่งงาน อุดมสมบูรณ์ประมาณหนึ่งเลย การเดินทางก็สะดวก
ใกล้กับทางออกสถานีถึง 2 ทางออกในระยะไม่กี่เมตร ถ้าระยะนี้บางโครงการอาจจะเคลมว่า 0 เมตรไปแล้วด้วยซ้ำ 5555
แถมในซอยย่านนี่ส่วนมากก็ยังสามารถทะลุไปออกวิภาได้อีก ในอนาคตจึงเป็นเป็นพิกัดที่น่าจับตาอยู่เหมือนกัน
จะเห็นได้จากฝั่งวิภาที่ใกล้กับ 5 แยกลาดพร้าวเค้าก็เริ่มมีโครงการขนาดใหญ่มาลงทุนกันคึกคักทีเดียว
ใครที่มีวงจรชีวิตแถวพระรามเก้า-ลาดพร้าว และบริเวณใกล้เคียง "THE TEAK Ratchada 19" จัดว่าเป็น 1 ในตัวเลือกที่น่าสนใจเลยสำหรับการอยู่อาศัยเอง
สำหรับการลงทุน
เอาที่ "เล่นสั้น" ก่อน ต้องยอมรับว่าตลาดเริ่มซบเซามาได้สัก 1-2 ปีละ
โดยรวมๆ ผมจึงไม่ค่อยแนะนำเท่าไร จะมีก็ยูนิตแบบ 1 Bedroom plus นี่ละ ที่ยังพอเข้าทำกำไรแบบเร็วได้
นอกนั้น อย่าดีกว่าครับ
ส่วนการ "ปล่อยเช่า"
กลุ่มที่น่าสนใจสำหรับย่านรัชดาก็อย่าลืมพี่จีนกันไป เพราะอย่างที่รู้กันว่าเส้นนี้ทั้งเส้นเรียกได้ว่าเป็นแหล่งของพี่แกเลย
แต่ก่อนผมเองก็ไม่คิดว่าพี่จีนจะมาถึงโซนสถานีนี้เหมือนกัน
เพราะบูมสุดก็คงอยู่แถวๆห้วยขวางนู่น ไม่ค่อยกระจายตัวมาถึงแถบนี้เท่าไหร่
แต่พอเปิดสวนลุมไนท์บาซาร์มา กลายเป็นว่าเพิ่มแลนด์มาร์คให้พี่แกอีกจุดซะงั้น ลูกค้าโรงแรมส่วนใหญ่ก็เป็นพี่จีนเค้าเนี่ยแหละ
ผมลองหาข้อมูลการปล่อยเช่าจากคอนโดในละแวกใกล้เคียง พบว่ามีผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 500 บ./ตร.ม./เดือน หรือประมาณ 15,000 บ./เดือน สำหรับห้องขนาด 30-34 ตร.ม.
ทำให้การ "ปล่อยเช่า" ผมคาดว่าไม่น่าหาคนเช่ายาก มีดีมานด์จากทั้งคนไทย และต่างชาติอยู่แล้ว แต่ค่าตัวอาจจะไม่ได้มากนัก ผลตอบแทนจะประมาณ 4%
การลงทุนปล่อยเช่า จึงเหมาะกับคนในพื้นที่มากกว่า เพราะยังสามารถลดค่าใช้จ่ายในการดูแลได้
และสุดท้ายสำหรับสายเงินถึงอยากจะเล่นยาวๆ ก็ต้องบอกว่า "มีลุ้น"
เดิมทีพวกคอนโด ตามเส้นไลน์รัชดา ผมจะไม่ค่อยแนะสำหรับการซื้อถือระยะยาวเท่าไร
เนื่องเพราะราคาขึ้นช้ากว่าหลายๆโซนด้วยกัน และเมื่อก่อนก็มีหลายคอนโด แย่งกันมาผุดมากด้วย ราคาก็ยิ่งขึ้นช้าเข้าไปใหญ่
แต่ทว่า ในช่วง 2-3 ปีนี้ มีคอนโดใหม่ๆมาเปิดน้อยลงนะ เพราะส่วนใหญ่กำลังไปคึกกับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายซะมากกว่า
และในอีกไม่กี่ปี ก็จะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่วิ่งบนถนนลาดพร้าวตามมาด้วย
ในอนาคตผมเลยคาดว่า แยกรัชดา-ลาดพร้าวนี่น่าจะมีอะไรสนุกๆ ให้พวกเราได้ตื่นเต้นอีกแน่นอน...
จึงทำให้ผมรู้สึกว่าที่นี่ "มีลุ้น" ไปต่อได้อีกครับ ส่วนจะมากแค่ไหน คงต้องรอดูกัน
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง ทำเลก็ดี บรรยากาศก็ได้ การเดินทางก็สะดวก แฮบปี้แน่นอน
สำหรับการเล่นระยะสั้น คิดหนักหน่อย แต่.. อย่าดีกว่าน่า
สำหรับการปล่อยเช่า พี่จีนเยอะ คนทำงานก็เพียบหาผู้เช่าได้ไม่ยาก แต่ผลตอบแทนคงไม่มากนัก
สำหรับการเล่นระยะยาว มีลุ้นอยู่ ฝั่งลาดพร้าวกำลังรุ่ง มีความเจริญมาเสริมทัพในอนาคต ด้านวิภาก็คึกคัก
"THE TEAK Ratchada 19" เป็นอีกโครงการที่เหมาะสำหรับใครที่หาคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง ทั้งสงบ ทั้งอบอุ่น ไม่เหมาะเล่นสั้นเท่าไร ปล่อยเช่าเหมาะกับคนในพื้นที่ และ "มีลุ้น" ในระยะยาว
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
