ตั้งแต่มีเจ้าอสูรน้อย(ลูกสาว) ผมมักโดนอัญเชิญจากคุณภรรยาให้ไปเที่ยวทะเลบ่อยมาก
ถ้าใครมีลูก จะรู้ดีเลยว่า เป้าหมายของทะเลที่ว่า มักจะต้องเป็น "พัทยา" เพราะที่นี่ จะมีแหล่งท่องเที่ยวเชิงกิจกรรมมากกว่าที่อื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นสวนน้ำ สวนสนุกต่างๆ
ตั้งแต่เด็กแล้ว ผมชอบ "พัทยาเหนือ" มากกว่าโซนอื่นๆ จนถึงตอนนี้ ผมก็ยังชอบมาพักที่ "พัทยาเหนือ" เหมือนเดิม
เพราะถึงแม้จะมาพัทยาเพื่อทำกิจกรรม แต่ยามพักผ่อน "ความสงบ" ก็ยังเป็นสิ่งที่ดีต่อการฟื้นฟูร่าง ซึ่ง "พัทยาเหนือ" มีสิ่งนั้น
ซึ่งในช่วงหลายปีที่ผันผ่าน ผมเริ่มเจอโรงแรมประเภทที่มาจากการเป็นคอนโดมากขึ้น ยอมรับว่าแรกๆ ไม่ชอบเลย เพราะมันดูเป็นคอนโดมากๆ สิ่งอำนวยความสะดวกไม่ค่อยครบสมกับการแปลงร่างเป็นโรงแรม จึงมักหลีกเลี่ยงที่พักแบบนี้เสมอ
แต่ในระยะหลังๆ ผมเริ่มเจอว่า โครงการลักษณะนี้มันพัฒนาเป็นโรงแรมแบบโรงแรมจริงๆ งงไหม? 555 อธิบายอะไรฟระเนี่ย มันคือโรงแรมจริงๆน่ะแหละ เพียงแค่มาแบ่งขายในลักษณะคอนโด เหมือนชวนเรามาหุ้นทำโรงแรมด้วยกัน แล้วเราได้ห้องมาแทนกระดาษหุ้นนั่นเอง นับว่าเป็น 1 ในโมเด็ลการลงทุนที่น่าสนใจนะ
และในเร็วๆนี้ กำลังจะมีโครงการใหม่ลักษณะนี้ มาเปิดให้จับจอง ต่อมนักลงทุนของผมเริ่มทำงานเลย 555 เลยหาข้อมูลมาให้ได้อ่านกัน ถ้าสนใจละก็ เชิญเลื่อนลงไปอ่านได้เล้ยยย
1. เฮ้ย!!! ยังไม่ได้บอกชื่อโครงการเลย มาถึงตรงนี้ละ 555 อะ โครงการที่จะมาเล่ากันวันนี้ก็คือ "Ramada Mira North Pattaya" ผู้นี้นี่เองงง!!! พยายามตื่นเต้นตามหน่อย เดี๋ยวผมน้อยใจนะ อิอิ
เป็นโปรเจคที่ถูกพัฒนาขึ้นโดย "Habitat Group" มังกรซ่อนเล็บแห่งกทม.ที่บางคนเผลอเข้าใจผิดว่า เป็น "Developer ภูธร" 555 เพราะมังกรตัวนี้ดันมาซุ่มพัฒนาที่พัทยาหลายโครงการเลย ที่สำคัญยอดขายดีมากซะด้วย หลายโครงการก็ขายหมดโบ๋เบ๋ไปแล้ว
2. หลังจากมังกรตัวนี้ได้เริ่มลับคมเล็บที่พัทยา ฝึกปรือวิทยายุทธจนช่ำชอง ก็ได้เวลาเผยคมเขี้ยวเล็บออกสู่ยุทธภพบางกอกละ หลายคนน่าจะเคยผ่านตามาบ้าง กับเจ้า "Walden" ตามเส้นสุขุมวิท แต่ขณะเดียวกัน ก็ยังคงไม่ทิ้งสำนักที่สร้างชื่อที่พัทยา ยังคงผุดโครงการใหม่ๆอย่างต่อเนื่อง จนเป็นที่มาของการรีวิวครั้งนี้นี่เอง!!!! (ช่วยตื่นเต้นตามหน่อย)
3. มาเริ่มที่ข้อมูลโครงการกัน "Ramada Mira North Pattaya" เป็นโครงการ Low rise 2 อาคาร สูง 8 ชั้น + 2 ชั้นใต้ดิน 339 ยูนิต จอดรถได้ 70 คันบนที่ดินขนาด 2-3-99 ไร่ รูปแบบบห้องจะมีดังนี้ Deluxe room ขนาด 29-40 ตร.ม. , Junior suite ขนาด 45 ตร.ม. และ Suite ขนาด 55 ตร.ม. เพดานสูง 2.4 ม.
4. "Ramada Mira North Pattaya" พิกัดอยู่โซน "พัทยาเหนือ" โซนที่ผมชอบพอดีเลย ว้าว โครงการอยู่ตรงถนนพัทยาเหนือ ในซอยพัทยาเหนือ2/2 สังเกตง่ายๆว่า ปากซอยมี Tesco Lotus พัทยาเหนืออยู่ ถนนเส้นนี้ พุ่งเข้าสู่ "วงเวียนปลาโลมา" อันขึ้นชื่อ ไม่น่ามีใครไม่รู้จักนะ ซึ่งจะทำให้เราสามารถแตกออกไปได้อีกหลายถนนเลย เช่น ถนนเลียบชายหาด , ถนนพัทยาสายสอง (เอาไว้เลี่ยงหน้าหาด แต่เดี๋ยวนี้ติดหนึบไม่ต่างกัน 555) , ถนนพัทยา-นาเกลือ (แหล่งคอนโด และโรมแรมเพียบ) หรือจะวกกลับไปถนนสุขุมวิทเพื่อไปยังมอเตอร์เวย์ ก็ยังได้
5. จากข้อ 4 ถนนที่กล่าวไปถึง มีแหล่งท่องเที่ยวฝังตัวอยู่เพียบ เช่น เมืองจำลองพัทยา , Art in paradise , Tiffany , Alcazar , ปราสาทสัจธรรม , Underwater World พัทยา และอื่นๆอีกอื้อเลย ในแง่การพุ่งไปทำกิจกรรมต่างๆ จัดว่าเป็น 1 ในตัวเลือกที่น่าสนใจเลยนะ
6. เรื่องหาของใส่กระเพาะ อยากบอกว่า โคตรสบาย เริ่มจากพวกห้างก่อนเลย แค่ปากซอย ก็มี Teso Lotus ให้ไปฝากท้องแบบง่ายๆ และจากปากซอย เดินมุ่งสู่วงเวียนปลาโลมา แค่ประมาณ 300 กว่าม. จะปะเข้ากับ 1 ในห้างยอดนิยมจากแดนบางกอกอย่าง Terminal 21 ไปเดินเล่นชิลล์ๆได้เลย ของกินหายห่วง เพียบ!!! (ช่วยตื่นเต้นตามด้วยนะ) ถ้ายังไม่จุใจ ไปตรงพัทยากลาง มีอีกหลายห้างเลย เลือกได้ตามใจชอบ
ส่วนพวกร้านสะดวกซื้อทั้งหลาย ตรงใกล้ๆโครงการไม่มีนะ แต่ไม่ต้องห่วง ตรงแถวๆวงเวียนปลาโลมา เยอะมากกกๆๆ จะ Family mart , Big C mini หรือ 7-Eleven ฝังตัวอยู่ทั้ง 2 ฝั่งของแต่ละถนน แวะกันก่อนเข้าโรงแรมได้เลย สำหรับร้านอาหารต่างๆ ต้องบอกว่า เส้นพัทยาเหนือ ตั้งแต่สมัยก่อนก็เป็นแหล่งของกินรสเลิศอยู่แล้วนะ ผมขอไม่กล่าวถึงดีกว่า เดี๋ยวเรื่องของกินจะเยอะเกินไปละ 555 ลองไปหาดูในอากู๋ครับ ไม่ยากแน่นอน เพราะฉะนั้นในแง่การหาของกิน ให้ 3 ผ่านเลย!!! (ช่วยตื่นเต้นตามหน่อย)
7. มาถึงเรื่องการลงทุนที่ใครหลายคนรอ (ใช่ไหม 555) สำหรับผมแล้ว การลงทุนสไตล์นี้ (ขายเป็นคอนโด แล้วเอามาทำโรงแรม) จะน่าสนใจ ก็ต่อเมื่อ ต้องมีเงื่อนไขเหล่านี้เป็นองค์ประกอบ เอาให้ครบทุกข้อจะดีมาก
a. ต้องเป็นการขายโครงการแบบเพื่อทำสัญญาให้เขาเอาห้องไปบริหารปล่อยเช่าแทนเราทั้งโครงการเท่านั้น ห้ามขายเพื่ออยู่อาศัยเอง ไอ้ประเภทโครงการที่ขายแบบคอนโดทั่วไป พอขายไม่หมด ก็มาจัดโปรการันตีผลตอบแทน แบบนี้ไม่เข้าข่ายนะ
b. Developer ต้องมีความน่าเชื่อถือ โดยเฉพาะวิสัยทัศน์ของตัวเจ้าของเอง สำคัญมากนะ ถ้าจะให้ดี ควรมีผลงานมาแล้วหลายโครงการ
c. มีการนำเชนโรงแรมที่มีชื่อเสียง มาเป็นคนบริหารจัดการการประกอบกิจการ ทำให้เรามีความเสี่ยงน้อยลง เพราะแบรนด์โรงแรมระดับนี้ ถ้าไม่มั่นใจว่าสามารถทำเป็นธุรกิจได้จริงๆ เขาก็คงไม่เสี่ยงเอาชื่อมาทิ้งหรอก
d. มีการทำสัญญากับเชนโรงแรมหลายปี จำนวนปียิ่งเยอะ ยิ่งหมายถึงความเชื่อมั่นของทางเชนโรงแรม ที่มีต่อโครงการนี้ด้วย
e. มีการทำสัญญากับผู้ชื้อเพื่อไปบริหารต่อหลายปี ถ้าได้สัก 5 ปีขึ้นไป จะอุ่นใจขึ้นเยอะ เพราะนั่นก็หมายถึงความเชื่อมั่นของเจ้าของโครงการที่มีต่อตัวโครงการนี้เองเช่นกัน
f. สัญญาการแบ่งกำไรหลังจากปีที่การันตีรายได้ ต้องดูเป็นธรรม ดูโปร่งใส และควรมีแนวโน้มที่จะได้ผลตอบแทน ไม่น้อยกว่าที่เคยการันตีในปีแรกๆ
g. ราคาที่ทางโครงการขาย กับอัตราค่าพักโรงแรม ต้องมีความสัมพันธ์ที่สอดคล้อง และมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นจริง
h. Product อันนี้ก็สำคัญ ตัวโครงการต้องเป็นประเภทที่ว่า เรารู้สึกว่ามันคือโรงแรมจริงๆ ไม่ใช่ไปเห็นแล้วเรารู้สึกว่า มันคือคอนโดที่ดัดแปลงมาเป็นโรงแรม โดยเฉพาะการบริการ
i. บางโครงการ ที่พักดูเป็นหอพักมาก แต่มีการทำพวกส่วนกลางให้ดูดี และบางครั้ง ดูดีเกินราคาด้วยซ้ำ โดยส่วนตัว ผมกลับรู้สึกว่าโครงการประเภทนี้อันตรายแหะ อะไรที่มันดูดีๆ แต่ถูกกว่าราคามาก สัญชาตญาณผมเตือนว่า อย่าดีกว่า แต่ก็อาจคิดผิดก็ได้นะ อาจจะเจอโครงการที่ไม่อยากเอากำไรเยอะ ก็เป็นได้ 5555
8. แล้ว "Ramada Mira North Pattaya" ละ มีองค์ประกอบอย่างในข้อ 7 ไหม เรามาลองดูกัน
a. "Ramada Mira North Pattaya" เป็นโครงการที่ขายแล้วบังคับให้เราทำสัญญาให้เขาเอาไปทำโรมแรมเท่านั้น ไม่สามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองได้
b. "Habitat Group" อาจจะยังไม่ได้ดังมาก แต่ก็มีผลงานพัฒนามาแล้วหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการในลักษณะนี้ ไม่ได้ทำเป็นโครงการแรก
c. เชนโรงแรมที่นำมาใช้คือ "Ramada" ในเครือโรงแรมระดับโลก 5 ดาว "Wyndham Hotel Group" เลยนะ เพราะฉะนั้นจึงวางใจได้ในระดับหนึ่ง
d. ได้ข่าวว่า มีทำสัญญาไว้ 10 ปีนะครับ ถือว่าโอเคเลย **ลองสอบถามเซลดูอีกทีนะ**
e. ทาง "Habitat Group" ทำสัญญากับเรายาวววว 30 ปีเลย แสดงว่า มั่นใจจริงๆ โดยแบ่งเป็นสัญญา 3 ปี ต่อเนื่องกัน 10 ครั้ง
f. เท่าที่ผมเห็นในสัญญาเบื้องต้น มีการบอกรายละเอียดชัดเจน เรื่องผลตอบแทน รายรับ และค่าใช้จ่ายต่างๆ ทางโครงการ มีการทำตัวอย่างเป็น Case study เอาไว้แล้ว ลองขอเซลดูเอานะครับ ละเอียดพอตัวเลย แต่ยังไง ผมบอกคร่าวๆก่อน คือในช่วง 3 ปีแรก (นับจากโรงแรมเปิดทำการ) มีการันตีรายได้ให้เรา 6% ของมูลค่าที่เราซื้อ จะจ่ายให้เราเป็นรายเดือน และพวกค่าส่วนกลาง ค่าประกันอาคาร 3 ปีแรกทางเจ้าของโครงการเป็นคนออกให้ หลังจาก 3 ปี จะมีการแบ่งกำไรหลังหักค่าใช้จ่าย(มีระบุในสัญญา) โดยเราจะได้ 70% แบ่งจ่ายเป็นไตรมาส
g. ผมลองหาข้อมูลค่าที่พักของโรงแรมระดับ 5 ดาว ในบริเวณใกล้เคียงที่ไม่ติดทะเล ค่าที่พักจะอยู่ที่ราวๆ 2,000-4,000บ./คืน สมมติเอา 3,000 มาเป็นตัวแทนละกัน เปอร์เซ็นต์เข้าพักที่พัทยาประมาณ 70-80% ผมเลยขอเราตัวเลขที่ 75% ละกันนะ เท่ากับใน 1 เดือน ห้องจะมีคนพัก 22 วัน (ปัดลงจาก 22.5) ค่าที่พักที่เราได้คือ 66,000 บ./เดือน หรือ 792,000 บ./ปี ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการตีว่า 40% หักออกไป จะเหลือ 475,200 บ. เราได้ส่วนแบ่ง 70 % ซึ่งก็คือ 332,640 สมมติว่าเราซื้อห้องมาที่ราคา 4 ล้านบาทถ้วน ผลตอบแทนก็จะอยู่ที่ประมาณ 8% ผมลองถามน้องเซลที่น่ารัก ถึงโครงการก่อนๆ ว่ามีผลตอบแทนประมาณเท่าไร คำตอบคือ 8-9 %/ปี ที่เราจะได้ก่อนหักภาษี ก็นับว่าตัวเลขไปในทิศทางใกล้เคียงกันนะ มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นจริง
h. เรื่อง Product ยอมรับว่า "Habitat Group" ทำการบ้านมาดี อย่างที่ผมบอกไปตอนต้นบทความ ครอบครัวที่มีลูกมักจะมาที่พัทยา การที่โครงการมีห้องเด็กเล่นขนาดใหญ่ ถือเป็นเรื่องที่ดึงดูด เหล่าอสูรน้อยได้ดีนักแล
i. โครงการทำห้องออกมาได้ดูดี ดูสมราคา แต่ส่วนตัวแล้วรู้สึกว่า สระว่ายน้ำยังดูเล็กไปหน่อยแหะ อาจจะต้องรอดูของจริง ที่ชอบคือ มี Pool Bay ด้วย เหมาะสำหรับคนเน้นแช่พลางจิบไวน์ เอ้ย จิบโค้กซีโร่ อย่างผมยิ่งนัก... แหม ไฮโซมะ 555
9. จากในข้อที่ 8 นั่นคือสาเหตุที่ผมบอกว่า "Ramada Mira North Pattaya" น่าสนใจ เพราะผ่านแทบทุกข้อที่ผมตั้งธงเอาไว้เลย บอกตามตรงว่า ผมเองยังอยากได้เลย ติดแค่เรื่องเดียว องค์เทพที่นับถือยังไม่อนุมัติเงินจากฟากฟ้ามาให้ซะที 555 ได้แต่ยืนฮัมเพลง รอต่อปายยย
10. เหมาะกับใคร?
- เหมาะสำหรับนักลงทุนที่เบื่อ หรือไม่ค่อยมีเวลา ในการเก็บค่าเช่าคอนโด และการบริหารจัดการต่างๆที่ต้องดูแลด้วยตนเอง ลองมองดูการลงทุนแบบนี้ ก็เป็นอีกตัวเลือกที่ดีนะ
- มีเงินอย่างเดียว ไม่มีความรู้ แต่ต้องการลงทุน ไม่อยากเสี่ยงมาก
- คนที่ไม่พอใจกับดอกเบี้ยเงินฝาก ที่นับวัน ยิ่งต่ำเตี้ยเรี่ยดิน รวมไปถึงไม่พอใจผลตอบแทนจากการลงทุนทางการเงินด้านอื่นๆด้วย
11. อย่างไรก็ตาม การลงทุกทุกประเภท มีความเสี่ยง การลงทุนแบบนี้ ก็เช่นกัน ถ้าไม่ใช่ "เงินเย็น" อาจจะต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนหน่อยนะครับ อย่ามองแค่ในแง่บวกเพียงอย่างเดียว
12. อ๋อ เกือบลืมบอกเลย เราสามารถไปพักได้ 14 วันนะ อาจจะไม่ใช่ห้องที่เราซื้อ แต่ก็จะเป็นห้องแบบเดียวกัน และถ้าอยากพักห้องที่ใหญ่ขึ้น ก็สามารถทำได้ แต่ต้องจ่ายส่วนต่างนะ
13. ไว้หาเวลาไปเที่ยวพัทยาบ้างดีกว่า
14. ทางโครงการจะเปิด Sales Gallery มายั่วยวนในช่วงกลางเดือนกค.ที่จะถึงนี้แล้ว และจะเปิดรอบ VVIP ในวันที่ 20-21 ก.ค.ใครอยากได้ อดใจรออีกนิด แต่ถ้าอดใจไม่ไหว แนะนำให้ไปลงทะเบียนก่อน
คลิกที่นี่ แล้วให้แวะไปดูห้องตัวอย่างที่สนง.ของทาง Habitat Group ในกรุงเทพก่อนได้เลย เขามีทำห้องให้ยลไว้บางแบบแล้วนะ ราคาโปรเริ่มต้นที่ 3.99 ล้านบาท ลองสอบถามเซลดู อาจมีส่วนลดพิเศษเพิ่มเติมอีก
ติดต่อที่กทม. กดเบอร์นี้โลด 061-840-0006 ส่วนที่พัทยา เบอร์นี้ครับ 081-450-0002
15. ไว้ถ้ามีโอกาสได้ไปตอน Sale Gallery ที่พัทยาสร้างเสร็จ จะชักภาพมาอวดกันจ้า เผลอๆอาจมีมินิรีวิวก็ได้นะ 555 รอชมๆกันครับ
