หลังจากนโนบายอสังหาออกมาให้ใจเต้นกันอยู่เป็นระยะๆ ผู้เชี่ยวชาญจากทางหลายๆส่วนได้ออกมาประเมินสถานการณ์อสังหา และะความน่าจะเป็นกันอยู่ตลอด อย่างเรื่องภาษีที่ดิน ราคาประเมินที่ดิน และผังเมือง ที่ทางพี่หมีเองเคยเอาข่าวมาเขียนอยู่บ่อยๆ หลายๆส่วนคาดว่าอาจจะส่งผลต่อตลาดอสังหาไม่น้อย

        ในงานเสวนา หัวข้อ "กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯ รุกรับให้ทัน" จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ยอมรับว่า ค่อนข้างกังวลกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการ บังคับใช้พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผังเมืองใหม่ ราคาประเมินที่ดินใหม่ รวมไปถึงมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อ ที่อยู่อาศัย (LTV) ที่เกิดขึ้นมาในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กลายเป็นภาระให้กับ ผู้ประกอบการ รวมถึงผู้ซื้ออสังหาฯ ที่จะได้รับผลกระทบจากต้นทุนราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้น ฉะนั้นผู้ประกอบการจะต้องทำงานหนักขึ้นในการปรับตัว

        โดยในแง่ของผังเมืองควรเน้นประโยชน์ใช้สอยในแต่ละพื้นที่ให้มากที่สุด และผังเมืองที่ดีควรจะแก้ปัญหาให้กับคนในพื้นที่ อาทิ คนกรุงเทพฯ ต้องเผชิญรถติด มลภาวะเป็นพิษ การใช้พลังงานจากการใช้รถยนต์ ซึ่งในต่างประเทศจะปรับผังเมืองให้ผู้อยู่อาศัยในเมืองสามารถเดิน หรือ ขี่จักรยานไปทำงาน ไปโรงเรียนได้แทนที่จะใช้รถยนต์

 

        แนะรุกสู่ธุรกิจอื่น-ลดภาระภาษี กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับตัวด้วยการปรับไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง อาทิ การทำสำนักงานให้เช่า รีเทล หรือแม้กระทั่ง เจ้าของที่ดินเริ่มนำที่ดินออกมาปล่อยเช่ามากขึ้น ทั้งในรูปแบบการทำคอนโดมิเนียมแบบลิสโฮลด์ (เช่าที่ดิน) 30 ปี และการปล่อยเช่าให้กับธุรกิจรีเทลในระยะสิ้น 5-10 ปี เนื่องจากได้รับผลกระทบจาก พ.ร.บ.ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ไม่ต้องเสีย และมีความยุ่งยากจากกฎเกณฑ์ ที่ออกมา เช่น การซื้อคอนโดปล่อยเช่าต้องเสียภาษีโรงเรือน เพราะเป็นเรื่องของการประเมินทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น

        นอกจากนี้ ยังเห็นว่า ผู้ประกอบการที่ทำโครงการอสังหาฯ 3 ปัจจัยที่สำคัญที่จะทำให้ยอดขายไปต่อได้ คือ 1.ต้องเลือกทำเลที่มีซัพพลายน้อย 2.ราคาต่ำกว่าราคาตลาดผู้ซื้อถึงจะสนใจ และ3.มีจุดขายที่ดีในการนำเสนอกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

 

        ทางด้าน ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากสถานการณ์ดีมานด์หดตัวปัจจัยลบจากเศรษฐกิจชะลอตัว มาตรการ กฏระเบียบเปลี่ยนส่งผล ให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น แนวทางการปรับตัว ของบริษัทจะเน้นกลุ่มลูกค้าเจนซี อายุ 25 ปี เริ่มทำงานที่เป็นกลุ่มนิวดีมานด์ที่เป็น กลุ่มคนที่มีสัดส่วนมากในกรุงเทพฯ และเป็นกลุ่มที่มีการเติบโตมากที่สุด ที่เข้ามาอยู่ในกรุงเทพฯ ปีละ5หมื่นคน หลังจากที่เรียนจบปริญญาตรี มีสัดส่วน 70% ที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังไม่มี หนี้สินและอยากมองหาที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่แพง ซึ่งจะเป็นกลุ่มที่เข้ามาทดแทนกับกลุ่มลูกค้านักลงทุนและกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการแอลทีวี

 

         สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เป็นการพัฒนาภายใต้แนวคิด การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อส่งเสริม ให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน และมีความหนาแน่นสูงในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ด้วยการกำหนดเงื่อนไขขนาดกิจการที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 , 600 และ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เพิ่มมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา เพื่อสร้างความเป็นธรรมในการปฏิบัติตามผังเมืองรวมในกรณีถูกกำหนดเป็นอาคารประวัติศาสตร์ อาคารอันควรค่าแก่การอนุรักษ์ หรือพื้นที่เกษตรกรรม เป็นต้น

 

        คาดอสังหาฯปีหน้าไม่แย่กว่าปีนี้ นายวสันต์ มองว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 ว่า ส่วนตัวมองว่าจะไม่แย่ไปกว่าปี 2562 ที่เผชิญปัจจัยลบรอบด้านกระทบต่อ กำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นว่า หากรัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะออกมาตรการด้าน อสังหาฯ ควรศึกษาผลกระทบที่เกิดขึ้นและระยะเวลาที่เหมาะสมในการออกมาตรการเพื่อไม่เกิดผลกระทบวงกว้าง