ย้อนเวลากลับไปเมื่อปีครึ่งที่แล้ว
ในราคาที่ต้องบอกว่า “แพง” กับ ”แพงมาก”
แต่โดยรวมๆ แล้ว ในขณะนั้นก็ถือเป็นของที่ราคาสูงทั้งคู่
ซึ่งสุดท้ายแล้วก็ “Sold Out” ทั้ง 2 โครงการ
เหตุผลก็คือ ทุกคนเชื่อในทำเล “อโศก”
ผ่านมาเกือบ 2 ปี มันได้พิสูจน์แล้วว่า ทุกคนคิดถูก
เดี๋ยวนี้เวลาไปพูดกับใครว่า
คอนโดใจกลางเมือง โดยเฉพาะที่ใกล้กับรถไฟฟ้า (สถานีใจกลางเมือง) ราคาสัก 150,000 บาท/ตร.ม.
หลายคนมักจะบอกว่า “ไม่แพงนะ”
ซึ่งนอกจากไม่แพงแล้ว อาจจะค่อนไปคำว่า “ถูก” ด้วยซ้ำ
ย้ำอีกที ว่าต้องใจกลางเมืองนะครับ 555
ทั้งที่เพิ่งผ่านไปแค่ไม่กี่ปีแท้ๆ
แถวชานเมืองใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เดี๋ยวนี้ยังเริ่มที่หลัก แสนบาท+/ตร.ม.กันไปแล้วเลย
ไม่น่าเชื่อนะครับ
ราคาเดียวกัน ของแบบเดียวกัน แค่เวลาผ่านไป
ก็ทำให้ความรู้สึกเราเปลี่ยนไปได้...
Noble Recole ในวันนี้ ผมถือว่าราคาไม่แพง
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ถ้าบอกว่าตัวโครงการจะเสร็จในอีก 2 ปีข้างหน้าด้วย
หนึ่งในจุดเด่นโดยบังเอิญของ Noble คือสร้างช้าครับ 555
จากแพงก็จะกลายเป็นถูกซะละ
Noble BE19 ที่กำลังจะเปิดตัวออกมานั้น
ราคาเฉลี่ยที่เราพอจะคาดกันน่าจะอยู่แถวๆ 2 แสนต้น ต่อตารางเมตร (โดยเริ่มต้นแถวๆ 180,000 กว่าๆ)
ถ้าถามผมว่า คอนโดใจกลางเมือง ราคาแบบนี้ ในปีนี้ ถือว่าแพงหรือไม่
ก็ต้องบอกว่า “ไม่แพงครับ” แต่ผมก็ไม่ได้บอกว่า “มันถูกนะ” 555
แต่ถ้าถามว่าน่าลงทุนหรือเปล่า อันนี้ต้องมาวิเคาะห์กันทีละข้อ
ว่ากันเรื่องทำเล
ก็คงต้องบอกว่า BE19 สามารถอิงกับ Noble Recole ได้เลย
ซอยสุขุมวิท 19 เป็นซอยที่ “น่าอยู่” ใช้ได้เลยนะครับ
อันที่จริงผมว่า ซอยนี้น่าอยู่มากกว่าซอยถนนอโศก (สุขุมวิท 21) ซะอีก
เพราะตัวถนนอโศกจริงๆ มันเหมือนเป็นย่านออฟฟิศมากกว่า
ระยะทาง 500 เมตร จากปากซอย 19 ซึ่งก็มีตีนสะพาน BTS อโศก อยู่ตรงนั้นเลย
ก็ต้องบอกว่ารับได้ ไม่ไกลเกินไปนัก
แต่ก็อาจจะเหนื่อยหน่อยในวันที่ฟ้าฝนไม่เป็นใจ
Noble BE19 จะเหมือนเป็นเฟส 2 ของ Noble Recole
ซึ่งผมมองว่า ทำเลแทบไม่ได้ต่างจาก Recole เลย
ถึงแม้ BE19 จะอ้างอิงว่า ติดกับซอยสุขุมวิท 15 ด้วยก็ตาม
เพราะเราก็ยังสามารถลัดเลาะเส้นทางอื่นได้ ในระยะทางที่ไม่ได้เพิ่มมากนัก
แต่เอาล่ะ อย่างไรเสีย ก็ต้องถือว่า
ทางออกที่มีอยู่ 2 ทางของ BE19 ก็ย่อมสะดวกกว่า Recole อะเนอะ
ผมว่าใครชอบทำเล Recole ก็คงน่าจะชอบ BE19 ด้วย
ในเรื่องของราคา
BE19 ก็ต้องขายแพงกว่า Recole อยู่แล้ว (ตามระยะเวลาที่ผ่านไป)
แน่นอนล่ะครับ ถ้าจะเพิ่มราคา แต่จะให้ทุกอย่างเหมือนเดิม ก็คงจะไมได้สินะ ฮ่าฮ่าฮ่า
ก็ไม่แปลกครับ เฟส 2 ของทุกเจ้าจะแพงขึ้น แต่คำถามอยู่ที่ว่า
แพงขึ้นแค่ไหน?
ให้อะไรมากขึ้นบ้าง?
ผมจะยก Case Study บางโครงการมาให้ดูกัน
Elio Delray ของค่ายอนันดา ให้สระน้ำ ไม่ใช่สิ “สวนน้ำ” เพื่อชดเชยกับราคาที่สูงขึ้นจาก Elio ธรรมดา
ซึ่งตอนนี้ Elio Delray ก็เกือบจะปิดโครงการแล้ว กับจำนวน 1,600 ยูนิต
(ช่วยปรับปรุงเรื่องไฟฟ้าด้วยนะครับ ^^”)
แต่ Ideo Q สยาม-ราชเทวี ที่มี “Private Lift”
ยังไปไม่ถึงไหน กับการฉีกราคาหนี Ideo Q ราชเทวีไปถึงประมาณ 30,000 บาท/ตร.ม.
(Ideo Q ราชเทวี เองจะโอนได้หมดเมื่อไรก็ยังไม่รู้เลย อิอิ)
ต้องวัดกันครับ ว่าราคาที่เพิ่มขึ้นกับของที่ให้มา “มันสมเหตุสมผลหรือไม่?”
จากข้อมูลที่ได้มาต้องถือว่า BE19 จัดส่วนกลางมาให้ อลังการกว่า Recole มากมายนัก
เดี๋ยวนี้ความสูงของชั้น ก็สามารถทำให้โครงการดูดีขึ้นได้มากทีเดียว
หรืออีกหน่อย เราต้องเปรียบเทียบคอนโดกันที่ “ปริมาตร” ไม่ใช่ “พื้นที่” แล้วสินะ ฮ่าฮ่าฮ่า
ในความเห็นส่วนตัว ผมว่าส่วนกลางที่ให้มาถือว่าอยู่ในระดับดี (และแน่นอนว่าดีกว่า Recole มาก)
แต่มันก็ไม่ถึงกับ “ว้าว” ครับ
ผมไม่รู้ว่าเกี่ยวข้องกับคอนเซปต์ของ Noble เองหรือไม่ ที่มักจะไม่ทำอะไรหวือหวา
คือเอาแบบที่เหมาะแก่การอยู่อาศัยแบบเรียบง่าย
เรื่อง “โปรดักส์” ผมก็ทดไว้ในใจเท่านี้ก่อน
เรามาดูในส่วนของการลงทุนกันครับ
ห้องขนาดเล็กที่สุดของ BE19 ก็คือแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 33-35 ตร.ม.โดยราคาเริ่มต้นแถว 6 ล้านนิดๆ
แต่ผมไม่แน่ใจว่า ราคานี้ จะมีกี่ห้อง
ผมเลยขอไปคิดที่แถวๆ 6 ล้านกลางๆแล้วกัน
เราต้องการค่าเช่าประมาณ 30000-34000 บาท/เดือน ขึ้นไป เพื่อให้ได้ยิลด์ประมาณ 5%
ถ้าในตอนนี้ พูดได้เลยว่า “ยาก”
แต่ถ้าในอีก 3-4 ปีข้างหน้า อาจจะพอเป็นไปได้นะครับ
ตอนนี้ราคาค่าเช่าคอนโดปรับขึ้นไปเยอะมาก
อย่าง Rhythm 50 ห้องขนาด 35 ตร.ม.ให้เช่า 25,000 บาท/เดือน มาตั้งเป็นปีแล้ว
ล่าสุด Aspire 48 ที่อยู่ 700 เมตรจาก BTS พระโขนง ห้องขนาด 38 ตร.ม.ก็ให้เช่าประมาณ 25,000 บาท/เดือนกันแล้ว
ดังนั้น ผมว่า ห้องขนาดใกล้เคียงกัน แต่อยู่ย่านอโศกจะให้เช่า 30,000 อัพต่อเดือน
มันก็พอมีโอกาสเป็นไปได้นะครับ
แต่ประเด็นของผมก็คือ คู่แข่งของ BE19 ก็คงจะเป็น Recole เองนั่นแหละ
ด้วยราคาที่ต่ำกว่าเกือบล้าน (ในขนาดเดียวกัน) Recole สามารถคิดค่าเช่าได้ในเรต 25,000 บาท/เดือน
เพื่อจะได้ผลตอบแทนในอัตราที่เท่ากัน
สมมติเราเอาตัวเลข 30,000 กับ 25,000 มาเป็นตัวเปรียบเทียบ เราก็ต้องตั้งคำถามว่าเราจะยอมเพิ่มเงิน 5,000 บาท/เดือน สำหรับ “โปรดักส์” ที่ดีขึ้นหรือไม่?
อันนี้นานาจิตตังนะครับ ฮ่าฮ่าฮ่า
ผมสรุปเรื่องค่าเช่าไว้ที่ว่า “พอจะเป็นไปได้” ในการได้เรทค่าเช่าที่คุ้มค่า แต่อาจจะมีคู่แข่งที่เป็นเครือเดียวกันเอง
มาพูดถึงในเรื่องราคากันบ้าง อย่างที่เกริ่นไว้ในย่อหน้าแรกๆ
ผมว่าคอนโดราคา 2 แสนนิดๆ ในย่านใจกลางเมือง เดี๋ยวนี้ถือว่า “ไม่แพง” นะครับ
โดยเฉพาะ BE19 ที่กำหนดเสร็จในปี 2563 หรืออีก 4 ปีข้างหน้า ถ้าไม่มีวิกฤตแบบหนักๆ ผมว่าราคาไม่แพง
แต่ถามว่าถ้าจะ “เล่นสั้น” ได้หรือไม่ ผมว่า”ยาก” และเหตุผลก็คือเจ้า Recole นั่นแหละครับ
Recole ราคาเฉลี่ยถูกกว่า BE19 ประมาณ 30,000 บาท/ตร.ม. หรือตกห้องละล้าน
ทุกวันนี้สามารถขายดาวน์ได้กำไรหลักแสน
เอาที่ผมรู้มาก็ +300,000 กับห้องขนาด 35 ตร.ม. (ขายคนต่างชาติ) มันก็ยังมีระยะห่างจากส่วนต่างของ 1 ล้านบาทอยู่เยอะ
โอเคครับว่า “โปรดักส์” อาจจะต่างกัน แต่ทำเลมันไม่ต่างกันเท่าไร เรื่องอสังหาฯ “ทำเลเหนือราคา” นะครับ
ในส่วนของการเป็นทรัพย์สินระยะยาว ผมยังมองว่าดีนะครับ
ใครๆ ก็รู้ว่า Noble ทำกำไรให้นักลงทุนมานักต่อนัก ก็ด้วย “ระยะเวลา” ในการก่อสร้างนั่นแหละครับ
เก็บไว้นานๆ ราคามันไม่ตกอยู่แล้ว ด้วยทำเลแบบนี้
อันที่จริงถ้าจะวัดระดับราคาของ BE19 มันสามารถไปเปรียบเทียบกับ Loft Asoke ได้เหมือนกันนะ
ซึ่งจะว่าไป Loft Asoke ตั้งอยู่ในถนนอโศกเลยด้วยซ้ำ แถมห่าง MRT เพชรบุรี แค่ 200 เมตรเอง
แต่สำหรับผมแล้ว ซอย 19 มีความน่าอยู่มากกว่านะ
หรือแม้แต่ทำเลของ The Esse ที่อยู่กลางถนนอโศกเลย ถ้าไม่ได้พูดเรื่องโปรดักส์ ผมก็ชอบทำเลของ Recole กับ BE19 มากกว่า
กล่าวโดยสรุปในแง่ราคา ผมก็ยังคิดว่ายังไงก็ไม่น่าขาดทุนครับ
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่อาศัยเอง เรื่องอาหารการกิน สามารถพึ่ง Terminal 21 ได้สบายๆ มีความยืดหยุ่นในการเดินทางอยู่พอสมควร การเดินทางโดยรถสามารถทะลุออกไปได้หลายเส้นทาง แม้ระยะ BTS MRT จะแอบไกลไปหน่อย แต่ถ้าคุณชอบการใช้ชีวิตอยู่แถวนี้ ผมว่าเป็นตัวเลือกหนึ่งที่ไม่เลวนะ
ส่วนการเล่นสั้น มีโอกาสขายได้เหมือนกัน แต่เนื่องด้วยมี Noble Recole นี่แหละมาเป็นคู่แข่งสำคัญ ถ้าคุณไม่ได้มีความพร้อมที่จะโอน ผมก็ว่ามันอาจจะเสี่ยงเกินไปที่จะเล่นสั้นครับ
สำหรับการปล่อยเช่า ถ้าในปัจจุบัน คงยากที่จะได้เรทผลตอบแทนที่น่าพอใจ แต่ถ้าคุณรับได้กับการรอโอกาสในอนาคตที่ยังไม่แน่นอน ก็ถือว่าพอเล่นได้ครับ
สำหรับการเก็บระยะยาว ผมว่าโซนนี้ ราคายังไปได้อีกนะครับ ถ้าเก็บนานหน่อยก็พอได้ผลตอบแทนที่น่าพอใจอยู่
BE19 สำหรับผม ก็ถือเป็นโครงการที่ราคากลางๆ โปรดักส์พอใช้ได้ (แต่ไม่ถึงกับ “ว้าว”) เก็บไว้เป็นทรัพย์สินที่ดีในอนาคตได้ ไม่เหมาะกับการ “เล่นสั้น” นัก ในขณะที่การลงทุนปล่อยเช่า ในช่วงสร้างเสร็จมีโอกาสได้ผลตอบแทน 5-6% อยู่บ้าง แต่อาจจะต้องพยายามมากหน่อย เหมาะสำหรับคนมีสายป่านยาว เงินเย็นเยอะๆ ครับ
อย่างไรก็ตาม ผมว่านะ ถึงวันจอง Noble FC ก็คงจะไปต่อคิวกันเช่นเคย ฮ่าฮ่าฮ่า
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
