ช่วงนี้ไวรัสโควิด-19 ระบาด ใครๆ ก็กังวลจนต้องรีบเช็ค “สุขภาพ” กันทั่ว
แต่วันนี้ผมจะพาทุกคนมาเช็ค "สุขภาพธุรกิจ" ของทาง “พฤกษา” กันก่อน
เกริ่นๆ ก่อนละกันว่าตอนนี้โควิดมันทำเศรษฐกิจพังเป็นแถบๆ แล้ว ผู้ประกอบการบ้านเราก็หนีไม่พ้น
อะไรที่งัดออกมาสู้ได้ก็ต้องงัดออกมา มีไม้ตายก้นหีบอะไรเก็บไว้ วันนี้ก็ต้องจัดไปไม่มีกั๊ก
จะอัดโปรโมชั่น หรือจะหั่นกำไร นาทีนี้คือต้องรีบแล้ว เพราะถ้ากั๊กไว้ไม่รีบตัดสินใจลงมือ เห็นทีว่าจะ "ขาดทุน" เอา
และที่ดูเหมือนจะเป็นทอล์คออฟเดอะทาวน์กันที่สุดตอนนี้ ผมว่าเห็นทีจะหนีไม่พ้น "พฤกษา" แล้วล่ะ
เพราะล่าสุดตัดสินใจวางหมาก ตุนเงินสดเข้ากระเป๋าเก็บไว้ก่อน เข้าทำนองมีเงินไว้อุ่นใจกว่า ขึ้นป้าย "ขายที่ดินทิ้ง" แถมยังเป็นที่ดินที่เรียกได้ว่าอยู่ในทำเลศักยภาพทั้งนั้นอีกต่างหาก!
ถ้าตามๆ กันหน่อยจะรู้ว่าเค้ามีแพลนขึ้นโครงการเยอะทีเดียว แต่ว่าตอนนี้ตลาดบ้านเรามันไม่เอื้ออำนวย ไม่เหมาะที่จะขึ้นโครงการ
ยังไม่ต้องพูดถึงเรื่องที่ว่าบางโครงการยังขอ EIA ไม่ผ่าน เนิ่นนานมาป่านนี้แล้วเลยต้องประสานมือคารวะแบบชาวยุทธ์ เขาเขียวไม่เปลี่ยนผัน น้ำใสยังไหลริน โอกาสหน้าไว้ว่ากันใหม่ ตอนนี้ขอขายเพื่อเอา Cash flow ก่อนดีกว่านะใต้หล้า
ช่วงไตรมาสแรกของพฤกษานั้นนับว่าพอได้นะ กวาดไป 7,143 ล้านบาท ทำยอดขาย 6,069 ล้านบาท ส่วนกำไรสุทธิอยู่ที่ 922 ล้าน
ถ้าย้อนกลับไปดูตามแผนปี 2563 ที่เค้าวางไว้นั้น ปีนี้มีแพลนจะผุด 30 โครงการใหม่ แต่ในไตรมาสแรกนั้นพฤกษาเปิดโครงการใหม่ไป 5 โครงการ เป็นทาวน์เฮาส์ 3 โครงการ และคอนโดมิเนียมอีก 2 โครงการ
ตอนนี้พฤกษามีโครงการที่เปิดขายอยู่ 189 โครงการ ในเรื่องของมูลค่าที่ยังไม่ได้ขายก็มีอยู่รวม 104,700 ล้าน
พอมาเจอวิกฤตที่แรงพอๆ กับต้มยำกุ้ง สิ่งที่พอจะทำได้ก็มีอยู่ไม่กี่อย่าง
ระบาย Inventory, เร่งโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าจากยอดรอรับรู้รายได้, ลดการเปิดตัวโครงการ, หยุดการขายหรือไม่ก็ชะลอการก่อสร้างไปก่อน และสุดท้ายคือหยุดก่อสร้างแบบชั่วคราวกับโครงการที่ไม่ได้เร่งรีบจะสร้างให้เสร็จ การขายที่ดินทิ้งก็น่าจะเป็นอะไรที่คล้ายๆ กัน
อันที่จริงถ้าพูดถึงที่ดินใจกลางเมืองนี่มันก็ต้องแน่นไปด้วยซัพพลายอยู่แล้วล่ะนะ
ต่อให้กล้ำกลืนฝืนทนก่อสร้างต่อไปจะได้ไม่คุ้มเสีย เพราะช่วงนี้กำลังซื้อหดหาย ไม่สู้ขายทิ้ง 5555
สำหรับที่ดินใจกลางเมืองที่ทางพฤกษาติดป้ายขายทิ้งนั้น มีทั้งส่วนที่ได้รับการยืนยันแล้วและในส่วนที่ยังไม่แน่นอนครับ แต่คร่าวๆ แล้วก็ประมาณ 8 แปลงด้วยกัน
ที่ดินแปลงที่ทางพฤกษายืนยันมาแล้วว่า "ขายชัวร์" เนี่ย จะมีอยู่ทั้งหมด 5 แปลง
1. ที่ดิน 1 ไร่ ย่านพญาไท แปลงนี้สวยเชียว ห่างบีทีเอสพญาไทแค่ 200 เมตร
ตอนแรกทางพฤกษาวางแผนไว้ว่าจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแบรนด์ The Reserve Phayathai ในปี 2561 เป็นอาคารสูง 27 ชั้น 1 อาคาร 88 ยูนิต ราคาขายตั้งไว้ราวๆ 250,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งตัวโครงการเองเนี่ย เดิมก็มีมูลค่าโครงการอยู่ที่ 1,151 ล้านบาทแล้ว
2. ที่ดิน 4 ไร่ (1,651 ตารางวา) เยื้องเดอะมอลล์ท่าพระ แปลงนี้อยู่ติดถนนรัชดาภิเษก-ท่าพระ ด้านหลังติดถนนเทิดไท 33 ห่างจาก BTS ตลาดพลู 300 เมตรเท่านั้น ก่อนหน้านี้มีกระแสด้วยว่าจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแบรนด์ The Tree ด้วยแหละ
3. ที่ดิน 3 ไร่ (1,417 ตารางวา) ย่านถนนประดิพัทธ์ ห่างจาก BTS สะพานควายประมาณ 700 เมตร ที่ดินแปลงนี้เองก็เคยมีข่าวว่าจะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ The Tree เหมือนกันครับ
4. ที่ดิน 4 ไร่ (1,709.2 ตารางวา) สุขุมวิท 18 ที่ดินแปลงนี้อยู่ห่างจาก BTS อโศก 600 เมตรครับ
แผนเดิมคือซื้อไว้จะเอาไปทำแบรนด์ IVY ให้กลับมาตีตลาดอีกหน แล้วก็จะเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บนด้วย
มูลค่าโครงการอยู่ที่ประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท ในตอนแรกมีกำหนดเปิดการขายช่วงเดือนตุลาคมปีที่ผ่านมา แถมยังเป็นโครงการระดับ Star Project บิ๊กๆ เบิ้มๆ เป็นอาคารยักษ์ที่อยู่ในทำเลเกรดเอ แถมอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าอีก
สำหรับที่ดินแปลงโครงการนี้นั้นมีราคาต่อตารางวาอยู่ที่ 1 ล้านกลางๆ ประมาณ 1.5 ล้าน/ตารางวา
และแว่วมาว่าแรกเริ่มเดิมที พฤกษาจะขายในราคาหน่วยละ 7-10 ล้านบาท แต่ว่ากำลังซื้อหายไป ลูกค้าต่างชาติก็เองเงียบเหงา
อย่างว่าแหละ กำลังซื้อส่วนนี้หายไปพร้อมๆ กับลูกค้าต่างชาติ ก็เลยต้องพับเก็บไปตามเรื่องครับ
5. ที่ดิน 3 ไร่ติดถนนสีลม (1,212.2ตารางวา) ตรงข้ามโรงพยาบาลเลิดสิน แปลงนี้เห็นว่าซื้อไว้เมื่อ 2 ปีที่แล้วจากเศรษฐีดังเจ้าหนึ่ง ราคาที่ซื้อมาราวๆ 1,800-2,000 ล้านบาท
ที่ดินแปลงนี้แรกๆ เลยก็เข้าหมวดพฤกษาพรีเมียมเลยนะ ก่อนหน้านี้ล้อมรั้วเตรียมเสกเป็นมิกซ์ยูส แบรนด์ CHAPTER SILOM bypruksa premium แล้วด้วย
สำหรับรูปแบบอาคารนั้นจะเป็นอาคารสูง 44 ชั้น 615 ยูนิต แบ่งเป็นโรงแรม 317 ห้อง แล้วก็ห้องชุดอีก 294 ห้อง มูลค่าโครงการสูงปรี๊ด 5,000 ล้านบาท แต่สุดท้ายก็เป็นหมันเสีย โบกมือบ้ายบายไปพร้อมๆ กับอดีตประธานเจ้าหน้าที่บริหารอย่างคุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต เมื่อวันที่ 1 เมษาที่ผ่านมานี้เอง
ยังมีในส่วนของที่ดินแปลงที่ "ชะลอไว้ก่อน" คือที่ดินประมาณ 11 ไร่ ที่ตอนนี้เป็นตลาดสดแฮปปี้แลนด์ด้วย
แปลงนี้เดิมทีจะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ “พลัม” สูง 26-30 ชั้น จำนวน 6 อาคาร 2,000 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นอยู่ที่ 2.0-2.5 ล้านบาท แบ่งพัฒนาออกเป็น 2 เฟส
ตอนแรกเค้าจะเริ่มเปิดตัวในช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 ที่ผ่านมานี่แหละ แล้วก็มีกำหนดสร้างแล้วเสร็จในปีนี้ด้วยนะ
แต่ว่าล่าสุดที่ดินจำนวน 11 ไร่ที่ว่าไม่มีความคืบหน้าอะไรทั้งสิ้น เงียบกริบสนิทใจ
ได้ยินมาเหมือนกันว่าที่ดินแปลงนี้ติด EIA แต่ล่าสุดเห็นออกมาบอกแล้วว่าบริษัทจะไม่ขายนะ เพราะงั้นน่าจะรอชะลอไปก่อนแล้วก็จัดการปัญหาเรื่องที่ดินให้เรียบร้อยล่ะมั้ง
ส่วนแปลงที่ "ยังไม่แน่นอน" ว่าจะเอายังไงนั้น จะมีด้วยกันอยู่ 2 แปลง
แปลงแรกเป็นโซนจรัญสนิทวงศ์ ช่วงสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางพลัด 1 ไร่กว่าๆ
เป็นโครงการ The Privacy จรัญ - ราชวิถี สเตชั่น 1 อาคาร 24 ชั้น 279 ยูนิต กับร้านค้าอีก 2 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2.59 ล้าน
ตอนแรกตัวนี้เหมือนมีเค้าเสร็จสิ้นกระบวนความแล้วหรือเปล่านะ เพราะข้อมูลโครงการก็แน่นเชียว แต่ดันเห็นข่าวล่ามาเร็วบอกว่าหยุดพัฒนาโครงการนี้ไปแล้วซะงั้น? ผมก็ไม่รู้ว่ายังไงต่อ
อีกแปลงเป็นที่ดินเนื้อที่ 6 ไร่ ติดถนนนลาดพร้าว ใกล้โรงพยาบาลลาดพร้าว
แปลงนี้พฤกษาจะเปิดขายภายใต้แบรนด์ The Privacy Park Ladprao ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 2.19 ล้านบาท
แต่ว่าแปลงนี้ก็ติดปัญหาเรื่อง EIA อีกเหมือนกันครับ เพราะงั้นผลลัพธ์เลยออกมาที่เดินหน้าพัฒนาโครงการต่อไม่ได้ ยังค้างเติ่งอยู่อย่างนั้น
ผมดูๆ แล้ว รู้สึกว่ากลยุทธ์ครั้งนี้ของพฤกษาก็เป็นหมัดสวนที่แรงไม่เบานะ
ชัดๆ เลยก็คือกำลังซื้อไม่มี แถมเศรษฐกิจก็แย่ แม้ทางพฤกษาจะยังมีสภาพคล่องดี แต่โครงการปล่อยได้ก็ปล่อยไปก่อน
แต่แน่ละว่าถ้าหากขายที่ดินไม่ได้เค้าก็ต้องเก็บที่ดินไว้นั่นแหละ เหมือนเป็นการชะลอการขึ้นโครงการออกไปด้วยในทางหนึ่ง
เลื่อนไปเท่าไรนั้นก็น่าจะราวๆ 3 ปี ต้องรอจนกว่ากำลังซื้อจะกลับมาอีกหน
มันก็ทำให้เราเห็นนะ ว่าการตัดสินใจขายที่ดินในช่วงวิกฤตแบบนี้ก็เพราะเค้าคิดว่า Cash Flow นั้นมันสำคัญแค่ไหน
นับเป็นการปรับเพื่อให้อยู่รอด โยนเผือกร้อนในมือทิ้งเพื่อสร้างสภาพคล่อง ตามคติ "มีเงินสดไว้อุ่นใจกว่า" จริงๆ
