ที่ดินแบบไหน... ขายได้ไว ถูกใจนักพัฒนา!!!

ที่ดินแบบไหน... ขายได้ไว ถูกใจนักพัฒนา!!!

Home   /   สาระบนดอย

โซน : 30 May 2020   17:30


        มาตามสัญญากันแล้วสำหรับบทความเกี่ยวกับที่ดินหลังจากที่เคยเกริ่นไปใน ติดดอยรวมมาให้... 24 เว็บไซต์ "เสนอขายที่ดิน" ให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (คลิก) ว่าจะมีภาคต่อตามมา
 
        วันนี้ผมจะมาคลายข้อสงสัยว่าที่ดินแบบไหนกันนะที่บรรดานักพัฒนาทั้งหลายเค้าต้องการ? เพื่อน ๆ จะได้ลองนำไปสำรวจที่ดินที่ถืออยู่ในมือกันดูว่าจะตรงตามที่เค้าอยากได้หรือเปล่า
 
        ข้อดีก็คือถ้ายิ่งที่ดินของพวกเราตรงสเปกของผู้พัฒนามากเท่าไหร่ โอกาสที่เราจะขายได้ไว และเรียกราคาได้สูงก็เยอะขึ้นตามไปด้วย
 
        แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็อาจจะแตกต่างกันไปในแต่ละที่ดินอยู่ดี เพราะศักยภาพของที่ดินแต่ละที่ในมุมมองของแต่ละคนก็อาจจะเล็งเห็นการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกันไป
 
        อย่างในวงการอสังหาที่ผมคุ้นเคยก็ยังมีโครงการหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะคอนโดไฮไรส์ คอนโดโลว์ไรส์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม หมู่บ้านจัดสรร หรือโครงการมิกซ์ยูส
 
        ซึ่งโครงการที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบก็ล้วนต้องการที่ดินที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวแตกต่างกันไป นี่ยังไม่รวมถึงสไตล์และแนวคิดของโครงการที่ล้วนมีความต้องการที่ดินแตกต่างกันไปอีกเช่นกัน
 
        เอาเป็นว่าเค้าจะนำที่ดินของเราไปพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบไหน ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของนักพัฒนาดีกว่าเนอะ ขอแค่ที่ดินของเราขายได้ไว ขายได้ราคา ไม่ถูกนายหน้าหลอกลวงว่าที่ดินเราไม่ดีแค่นั้นเป็นพอ 555

 
        อย่างแรกเลยที่จะเป็นข้อกำหนดว่าที่ดินนั้นเหมาะที่พัฒนาเป็นอะไรนั้นก็คือ "ขนาดที่ดิน" เพราะแม้ที่จะสวยแค่ไหน แต่ถ้าขนาดไม่เหมาะสมกับโครงการที่คิดไว้ก็ต้องมีหนักใจอยู่เหมือนกัน
 
        ผมขอประมาณขนาดที่ดินคร่าว ๆ ที่เหมาะสมกับโครงการแต่ละประเภทจากประสบการณ์ที่ผมได้เคยไปสำรวจมาให้เพื่อน ๆ ได้ดูประมาณนี้
 
        1. โครงการคอนโดมิเนียม
 
        ควรมีพื้นที่ตั้งแต่ 1.5 - 5 ไร่ขึ้นไป เพราะตัวโครงการคอนโดที่สร้างออกมาจะได้มีจำนวนห้องที่เหมาะสม (แต่ก็ไม่เสมอไป เพราะถ้าที่แพงแล้วมีจำนวนห้องน้อยก็ขายแพงได้)
 
        และที่ดินที่ถือเป็นทำเลของของโครงการรูปแบบนี้ก็คือบริเวณที่ใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟใต้ดิน MRT เพราะจะได้เดินทางสะดวก
 
        รวมไปถึงส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าที่มีแผนพัฒนาอยู่ด้วย ยิ่งถ้าอยู่ใกล้กับคอมมูนิตี้มอลล์ หรือห้างสรรพสินค้านี่ยิ่งเป็นที่จับตามากเป็นพิเศษเลยครับ
 
        จุดขายที่จะทำให้เราสามารถเรียกความสนใจจากผู้ซื้อก็คือ "การสัญจรเข้าสู่ที่ดิน" เพราะจะช่วยให้สร้างสุดขายเรื่องการเดินทางของโครงการที่พัฒนาได้
 
        อย่างโครงการคอนโดมิเนียมโลวไรส์ (สูงไม่เกิน 23 เมตรหรือประมาณ 8 ชั้น) ที่ดินควรจะติดกับทางสาธารณะ เขตทางกว้าง 6-8 เมตร
 
        ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมไฮไรส์ (ตึกสูง) ที่ดินควรจะมีความกว้างหน้าที่ดิน 12 เมตรขึ้นไป และติดกับทางสาธารณะเช่นกัน แต่เขตทางไม่ต่ำกว่า 10 เมตร
 
        จุดแข็งอีกอย่างคือยิ่งใกล้รถไฟฟ้าเท่าไหร่ยิ่งดี ถ้าไม่เกิน 500 เมตรจะยิ่งเรียกราคาได้มาก เพราะเหมาะสมกับการขึ้นตึกสูงเป็นที่สุด

 
        2. โครงการมิกซ์ยูส
 
        ควรมีพื้นที่ตั้งแต่ 5 - 15 ไร่ และควรอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟใต้ดิน MRT รวมไปถึงส่วนต่อขยายในอนาคตเช่นกัน
 
        ส่วนปัจจัยภายนอกอย่างคอมมูนิตี้มอลล์ หรือห้างสรรพสินค้านี่ก็ยังเป็นสิ่งที่น่าจับตา เพราะเป็นพื้นที่ที่มีการใช้งานเยอะย่อมก่อให้เกิดคนมาใช้พื้นที่โครงการมิกซ์ยูสเยอะขึ้นไปด้วย
 
        ข้อแม้ที่แตกต่างจากโครงการคอนโดมิเนียมก็คือที่ดินที่จะมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสจะต้องตั้งอยู่ใกล้กับถนนสาธารณะ
 
        และควรจะมีความกว้างหน้าที่ดินอย่างน้อย 30 เมตรหากอยู่ภายในวงแหวนรอบนอก หรืออย่างน้อย 100 เมตรจากจุดศูนย์กลาง
 
        เพราะอย่าลืมกันว่าโครงการที่ขนาดใหญ่นั้นก็ยิ่งต้องมีการสัญจรภายในโครงการเยอะขึ้นไปด้วย นี่ยังไม่รวมถึงกฎหมายอาคารที่จะเป็นการควบคุมขนาดของอาคารอีกด้วยนะ
 
        ฉะนั้นแล้วถ้าที่ดินไหนมีขนาดเหมาะสมและสัมพันธ์กับหลักของกฎหมายอาคาร ก็จะยิ่งเป็นที่ต้องการของนักพัฒนามากขึ้นเท่านั้น

 
        3. โครงการหมู่บ้านจัดสรร
 
        ควรมีพื้นที่ตั้งแต่ 10 - 30 ไร่ และควรอยู่ใกล้กับถนนสายหลักที่สามารถเดินทางเข้าสู่ที่ดินได้โดยง่าย เพราะช่วยสร้างจุดขายให้กับตัวโครงการเช่นกัน
 
        คงไม่มีใครอยากกลับบ้านแล้วต้องร้องเพลง... กลับดึก อยู่ก็ลึกในซอยเปลี่ยว โดดเดี่ยว ดึกอย่างนี้ไม่มีผู้คน เดินเข้าไป หัวใจจะหล่น ถ้าคอยกังวลอยู่อย่างนี้ ทุกทีคงแย่~~~ ใช่มั้ยล่ะ 555
 
        จุดเด่นของที่ดินโครงการบ้านจัดสรรก็คือไม่จำเป็นต้องติดกับการคมนาคมสาธารณะ แต่ถ้ามีก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่านะ
 
        ซึ่งข้อแม้ที่บรรดานักพัฒนารายใหญ่ต้องการก็คือทำเลที่เป็นเมืองหลวงหรือเมืองเศรษฐกิจเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพและปริมณฑล
 
        และที่สำคัญต้องติดกับถนนสาธาณะที่มีหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร สำหรับทำเลทั่วไป และอย่างน้อย 10 เมตร ภายในถนนวงแหวนรอบนอกนี่กำลังเหมาะ
 
        จุดขายที่จะทำให้ที่ดินของเราเป็นที่จับตาของนักพัฒนาอีกอย่างก็คือควรจะอยู่ในพื้นที่ชุมชน หรือใกล้แหล่งชุมชนในระยะที่สามารถเดินทางได้สะดวก

 
        และนอกเหนือจากเรื่องของขนาดที่ดินแล้ว "ทำเล" ก็ยังเป็นอีกหนึ่งไฮไลท์สำคัญที่จะช่วยเรียกความสนใจการนักพัฒนาได้เป็นอย่างดี
 
        เพราะปฎิเสธไม่ได้จริง ๆ ว่าที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ผู้อยู่อาศัยมักจะเลือกพื้นที่ที่ตัวเองมีปฏิสัมพันธ์อยู่ด้วย ไม่ว่าจะเป็นสถานที่ทำงาน ภูมิลำเนาเดิม หรืออื่น ๆ อีกมากมาย
 
        รวมไปถึงคนที่เน้นการลงทุนอสังหาเพื่อปล่อยเช่าก็เช่นกัน การเลือกพื้นที่ที่จะลงทุนก็มักจะเน้นไปย่านที่ตนเองพอรู้จักสภาพแวดล้อมนั้นอยู่บ้าง
 
        ดังนั้นที่ดินที่มักจะถูกใจกลุ่มนักพัฒนาเป็นอย่างมากก็คือ บริเวณที่มีการเจริญเติบโตของเมืองอย่างหนาแน่น มีจำนวนประชากรอาศัยอยู่เยอะ
 
        ทั้งนี้ก็เพราะเวลาเค้าสร้างโครงการต่าง ๆ ออกมาเสร็จก็จะมีคนแย่งกันมาซื้อ แย่งกันมาอยู่มากยิ่งขึ้นนั่นเอง ทำให้ปิดโครงการได้ไวไม่ต้องจัดโปรเรียกลูกค้ามาก
 
        และถ้าจะให้ผมลองจับทำเลทองที่เป็นที่ต้องการของตลาดอสังหากรุงเทพ ในมุมมองของผมแล้วผมว่าที่ดินโซนรอบนอกของเมืองถือเป็นกลุ่มที่น่าจับตา
 
        ไม่ว่าจะเป็นโซน พัฒนาการ, ศรีนครินทร์, ลาดพร้าว, บางกะปิ, รามคำแหง, พระราม 4, มีนบุรี และ รามอินทรา เพราะถือเป็นย่านที่กำลังเติบโตใหม่
 
        และที่สำคัญโครงการรถไฟฟ้ายังสร้างไม่แล้วเสร็จ ซึ่งนักพัฒนาต่างต้องรีบจับจองที่ดินกันไว้ก่อนล่วงหน้า เพื่อป้องกันการขึ้นราคาของเราผู้ขายนั่นเอง
 
        อีกอย่างถ้าตัวโครงการมีการสร้างทันทีหลังซื้อ ตามกำหนดส่วนใหญ่ก็จะใกล้เคียงกับการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าพอดี
 
        ซึ่งถ้านักพัฒนาเจ้าไหนบุกเบิกตลาดได้ก่อน ก็จะเป็นที่จับตาเวลาขึ้นโครงการต่อ ๆ ไปในย่านนั้นมากขึ้น

 
        และอีกหนึ่งย่านที่น่าจับตาไม่แพ้กันก็ต้องยกให้กับ เจริญกรุง-เจริญนคร เพราะส่วนตัวแล้วผมว่าย่านนี้มีการพัฒนาแบบก้าวกระโดดมาก
 
        ยิ่งถ้าที่ดินที่ติดหรือเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยายิ่งเป็นที่หมายปองของนักพัฒนาอย่างที่สุด เพราะนับวันวิวสวย ๆ ก็จะน้องลงไปตามโครงการใหม่ ๆ ที่ขึ้นมาบดบังนั่นเอง
 
        นี่ไม่รวมถึงที่ดินในโซนใจกลางเมืองหรือย่านเศรษฐกิจนะ เพราะที่ดินแถวนั้นถือเป็นทำเลทองที่เรียกราคาได้มหาโหดกันอยู่แล้ว 55555
 
        และนี่ก็คือที่ดินในมุมมองของผมที่คาดว่าน่าจะเป็นที่ต้องการของนักพัฒนาเค้านะ เพราะอย่างที่เรารู้กันดีว่าที่ดินบนโลกนี้มันมีอยู่อย่างจำกัด
 
        นับวันที่ดินทำเลทอง ที่ดินแปลงสวย ๆ ก็น้อยลงไปทุกที เพราะงั้นถ้ายิ่งเก็บไว้นานเท่าไหร่มันก็จะยิ่งสร้างมูลค่าในตัวมันมากขึ้นไปตามกาลเวลา
 
        เว้นเสียแต่ว่าน้ำจะท่วมโลก หรือโลกแตกซะก่อนนะ ฮ่า ๆๆๆ
 
        เอาเป็นว่าถ้าใครที่คิดว่าไม่อยากจะถือที่ดินไว้เป็นสินทรัพย์ติดตัว ถือคติที่ว่า "CASH IS KING" มีเงินสดไว้อุ่นใจกว่า ก็ลองไปเจรจาเสนอขายที่ดินกันดูครับ
 
        และถ้าไม่รู้จะไปขายที่ไหนดี นี่เลย... ติดดอยรวมมาให้... 24 เว็บไซต์ "เสนอขายที่ดิน" ให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (คลิก) ตามไปหว่านขายกันให้จุใจได้เลย
 
        ถ้าขายได้แล้วเป็นเศรษฐีใหญ่ก็อย่าลืม เพจคอนโดติดดอย ที่น่ารักเพจนี้ด้วยล่ะ ส่วนครั้งหน้าผมจะมีสาระอะไรเกี่ยวกับที่ดินมาเล่าให้ฟังอีกก็รอติดตามกันได้เล๊ยยยยยย

 
 
 
 
 

Tag :



ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

จะมีสักกี่คอนโดที่ยอมปรับรูปแบบโครงการตามใจลูกค้า กับห้อง 2 BR ใหม่ ราคาสมเหตุผลบนทำเล Freehold ติดถ.พระรามสี่

จะมีสักกี่คอนโดที่ยอมปรับรูปแบบโครงการตามใจลูกค้า กับคอนโด Freehold บน ถ.พระรามสี่-สาทร พร้อมฟังก์ชั่นใหม่ 2 BR ราคาสมเหตุผลบนทำเลติดถนนใหญ่

"Flexi สาทร-เจริญนคร" คอนโดแต่งครบ 1 สถานีถึงสาทร ตื่นสายให้โลกอิจฉา ในราคาสบายกระเป๋า

"สาทร" เป็นชื่อทำเลที่ทุกคนต้องรู้จักอย่างแน่นอน เพราะนี่คือ CBD ของกรุงเทพอย่างแท้จริง อุดมไปด้วยแหล่งทำงานมากมาย ตึกสูง ออฟฟิศต่างๆ แทบจะเต็มพื้นที่ไปทุกอณู ทุกตารางนิ้วมีค่าดั่งทอง

"The Crest Park Residences" คอนโดวิวสวน 700 ไร่ ใกล้ Interchange Station รถไฟฟ้า 2 สาย หรูที่สุดแห่งใจกลางห้าแยกลาดพร้าว

"The Crest Park Residences" คอนโดในฝันของใครหลายคนที่ชื่นชอบ ทำเลลาดพร้าว+ความลักซ์ชัวรี่ ที่เปิดขายพรีเซลเมื่อราว 2 ปีก่อน ตอนนี้สร้างเสร็จ พร้อมเข้าอยู่ได้แล้วนะ


ติดดอยโร้ดทู

เจาะทำเล "Sena Kith MRT Bangkae เฟส 2" คอนโดราคาเบา 2 นาที* ถึง MRT บางแค จากหญิงเส

วันนี้ผมขอพาทุกคนไปสำรวจโครงการจากแบรนด์ "เสนา คิทท์" สักหนึ่งโครงการอย่าง "Sena Kith MRT Bangkae" (เสนา คิทท์ เอ็มอาร์ทีบางแค เฟส 2) ขอบอกเลยว่าทำเลและราคาน่าทึ่งมากๆ ใครมองหาคอนโดราคาเบา แต่ทำเลโดนวันนี้อย่าพลาดฮะ!!

"Nirvana รัตนาธิเบศร์" เติมเต็มความ "เดือด" ให้ตลาดคอนโดสายสีม่วงได้ร้อนระอุ

เคยบอกไปละว่าปีนี้คอนโดสายสีม่วง โซน Central รัตนาธิเบศร์ นั้น "เดือด" มาก

"VI ARI" แนวราบกลางซอยอารีย์ 3 ที่ยอมสยบให้ตั้งแต่เห็นชื่อทำเล

ขึ้นแท่นเป็นเจ้าใหญ่ในหัวหินอยู่นาน ตอนนี้ PROUD เบนเข็มมาลุยโครงการในกรุงเทพฯ แล้วนะ


ติดดอยสไตล์

“พี่สิบหมื่น” วางหมากแรกของปีเป็น “dcondo sand Hatyai” dcondo ฉบับปรับปรุงใหม่ ที่อร่อยกว่าเดิม นั่นเอง

เลือกปักธงที่ “หาดใหญ่” นะครับ ถิ่นคุ้นเคยของ dcondo ที่ Sold out ขายหมดเกลี้ยงทั้ง 2 โครงการเรียบร้อย!!

ศุภาลัย ลุยปี 2566 เปิด 37 โครงการใหม่ มูลค่า 41,000 ล.!! สูงที่สุดที่เคยเปิดมา

ปี 66 เปิดใหม่ 37 โครงการ 41,000 ล. เป็นคอนโด 3 โครงการ มูลค่า 8,300 ล. รอดูว่ามีที่ไหนบ้างนะ?

ใกล้ได้ยลโฉมกันแล้วกับ “Town Center” แก่นสำคัญของ “The Forestias by MQDC”

ใกล้ได้ยลโฉมกันแล้วกับ “Town Center” แก่นสำคัญของ “The Forestias by MQDC” อภิมหาโปรเจคอสังหาฯของเอกชนที่ใหญ่ที่สุดในไทย มูลค่า 1.25 แสนล้านบาท!!

จับตามองที่ดินติด "BTS ชิดลม" จะแปรงร่างเป็นอะไรในอนาคตนะ??

สมัยทำงานประจำ ผมเดินผ่านตรงนี้ทุกวัน หลังจากรู้ว่าจะโดนรื้อ ก็รอคอยว่าจะเปลี่ยนโฉมไปเป็นโครงการอะไร ที่ดินศักยภาพแบบนี้ต้อง Mixed use เท่านั้น ส่วนหนึ่งเพราะเป็นที่ทรัพย์สินฯ ด้วย ขายขาดไม่ได้อยู่แล้ว

ผมเคยเรียกคอนโดแห่งนี้อย่างน่ารักน่าชังว่า ‘พี่ชัยชนะ’ กลายเป็นชื่อที่ติดหูพอสมควร

ที่ ‘คอนโดพี่ชัยชนะ’ หรือ “Ideo Q Victory” ถ้าคุณนั่งอยู่ที่ Lobby ข้างล่าง ไม่เกิน 1 ชั่วโมง คุณจะต้องเจอ ‘นักศึกษาแพทย์’ เดินผ่านสักคนเป็นอย่างน้อย

"Fatboy Izakaya" ร้านกำลังดัง แต่ราคาอาหารแร้งส์!!

ร้านนี้กำลังดังหรือเปล่านะ? พนักงานพูดภาษาไทยไม่ได้เลย แต่คนเยอะมาก คนที่มาก็แต่งตัวดี สวย หล่อ กันทั้งนั้น


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com