วันนี้ผมจะมาคลายข้อสงสัยว่าที่ดินแบบไหนกันนะที่บรรดานักพัฒนาทั้งหลายเค้าต้องการ? เพื่อน ๆ จะได้ลองนำไปสำรวจที่ดินที่ถืออยู่ในมือกันดูว่าจะตรงตามที่เค้าอยากได้หรือเปล่า
ข้อดีก็คือถ้ายิ่งที่ดินของพวกเราตรงสเปกของผู้พัฒนามากเท่าไหร่ โอกาสที่เราจะขายได้ไว และเรียกราคาได้สูงก็เยอะขึ้นตามไปด้วย
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็อาจจะแตกต่างกันไปในแต่ละที่ดินอยู่ดี เพราะศักยภาพของที่ดินแต่ละที่ในมุมมองของแต่ละคนก็อาจจะเล็งเห็นการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกันไป
อย่างในวงการอสังหาที่ผมคุ้นเคยก็ยังมีโครงการหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะคอนโดไฮไรส์ คอนโดโลว์ไรส์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม หมู่บ้านจัดสรร หรือโครงการมิกซ์ยูส
ซึ่งโครงการที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบก็ล้วนต้องการที่ดินที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวแตกต่างกันไป นี่ยังไม่รวมถึงสไตล์และแนวคิดของโครงการที่ล้วนมีความต้องการที่ดินแตกต่างกันไปอีกเช่นกัน
เอาเป็นว่าเค้าจะนำที่ดินของเราไปพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบไหน ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของนักพัฒนาดีกว่าเนอะ ขอแค่ที่ดินของเราขายได้ไว ขายได้ราคา ไม่ถูกนายหน้าหลอกลวงว่าที่ดินเราไม่ดีแค่นั้นเป็นพอ 555
อย่างแรกเลยที่จะเป็นข้อกำหนดว่าที่ดินนั้นเหมาะที่พัฒนาเป็นอะไรนั้นก็คือ "ขนาดที่ดิน" เพราะแม้ที่จะสวยแค่ไหน แต่ถ้าขนาดไม่เหมาะสมกับโครงการที่คิดไว้ก็ต้องมีหนักใจอยู่เหมือนกัน
ผมขอประมาณขนาดที่ดินคร่าว ๆ ที่เหมาะสมกับโครงการแต่ละประเภทจากประสบการณ์ที่ผมได้เคยไปสำรวจมาให้เพื่อน ๆ ได้ดูประมาณนี้
1. โครงการคอนโดมิเนียม
ควรมีพื้นที่ตั้งแต่ 1.5 - 5 ไร่ขึ้นไป เพราะตัวโครงการคอนโดที่สร้างออกมาจะได้มีจำนวนห้องที่เหมาะสม (แต่ก็ไม่เสมอไป เพราะถ้าที่แพงแล้วมีจำนวนห้องน้อยก็ขายแพงได้)
และที่ดินที่ถือเป็นทำเลของของโครงการรูปแบบนี้ก็คือบริเวณที่ใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟใต้ดิน MRT เพราะจะได้เดินทางสะดวก
รวมไปถึงส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าที่มีแผนพัฒนาอยู่ด้วย ยิ่งถ้าอยู่ใกล้กับคอมมูนิตี้มอลล์ หรือห้างสรรพสินค้านี่ยิ่งเป็นที่จับตามากเป็นพิเศษเลยครับ
จุดขายที่จะทำให้เราสามารถเรียกความสนใจจากผู้ซื้อก็คือ "การสัญจรเข้าสู่ที่ดิน" เพราะจะช่วยให้สร้างสุดขายเรื่องการเดินทางของโครงการที่พัฒนาได้
อย่างโครงการคอนโดมิเนียมโลวไรส์ (สูงไม่เกิน 23 เมตรหรือประมาณ 8 ชั้น) ที่ดินควรจะติดกับทางสาธารณะ เขตทางกว้าง 6-8 เมตร
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมไฮไรส์ (ตึกสูง) ที่ดินควรจะมีความกว้างหน้าที่ดิน 12 เมตรขึ้นไป และติดกับทางสาธารณะเช่นกัน แต่เขตทางไม่ต่ำกว่า 10 เมตร
จุดแข็งอีกอย่างคือยิ่งใกล้รถไฟฟ้าเท่าไหร่ยิ่งดี ถ้าไม่เกิน 500 เมตรจะยิ่งเรียกราคาได้มาก เพราะเหมาะสมกับการขึ้นตึกสูงเป็นที่สุด
2. โครงการมิกซ์ยูส
ควรมีพื้นที่ตั้งแต่ 5 - 15 ไร่ และควรอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟใต้ดิน MRT รวมไปถึงส่วนต่อขยายในอนาคตเช่นกัน
ส่วนปัจจัยภายนอกอย่างคอมมูนิตี้มอลล์ หรือห้างสรรพสินค้านี่ก็ยังเป็นสิ่งที่น่าจับตา เพราะเป็นพื้นที่ที่มีการใช้งานเยอะย่อมก่อให้เกิดคนมาใช้พื้นที่โครงการมิกซ์ยูสเยอะขึ้นไปด้วย
ข้อแม้ที่แตกต่างจากโครงการคอนโดมิเนียมก็คือที่ดินที่จะมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสจะต้องตั้งอยู่ใกล้กับถนนสาธารณะ
และควรจะมีความกว้างหน้าที่ดินอย่างน้อย 30 เมตรหากอยู่ภายในวงแหวนรอบนอก หรืออย่างน้อย 100 เมตรจากจุดศูนย์กลาง
เพราะอย่าลืมกันว่าโครงการที่ขนาดใหญ่นั้นก็ยิ่งต้องมีการสัญจรภายในโครงการเยอะขึ้นไปด้วย นี่ยังไม่รวมถึงกฎหมายอาคารที่จะเป็นการควบคุมขนาดของอาคารอีกด้วยนะ
ฉะนั้นแล้วถ้าที่ดินไหนมีขนาดเหมาะสมและสัมพันธ์กับหลักของกฎหมายอาคาร ก็จะยิ่งเป็นที่ต้องการของนักพัฒนามากขึ้นเท่านั้น
3. โครงการหมู่บ้านจัดสรร
ควรมีพื้นที่ตั้งแต่ 10 - 30 ไร่ และควรอยู่ใกล้กับถนนสายหลักที่สามารถเดินทางเข้าสู่ที่ดินได้โดยง่าย เพราะช่วยสร้างจุดขายให้กับตัวโครงการเช่นกัน
คงไม่มีใครอยากกลับบ้านแล้วต้องร้องเพลง... กลับดึก อยู่ก็ลึกในซอยเปลี่ยว โดดเดี่ยว ดึกอย่างนี้ไม่มีผู้คน เดินเข้าไป หัวใจจะหล่น ถ้าคอยกังวลอยู่อย่างนี้ ทุกทีคงแย่~~~ ใช่มั้ยล่ะ 555
จุดเด่นของที่ดินโครงการบ้านจัดสรรก็คือไม่จำเป็นต้องติดกับการคมนาคมสาธารณะ แต่ถ้ามีก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่านะ
ซึ่งข้อแม้ที่บรรดานักพัฒนารายใหญ่ต้องการก็คือทำเลที่เป็นเมืองหลวงหรือเมืองเศรษฐกิจเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพและปริมณฑล
และที่สำคัญต้องติดกับถนนสาธาณะที่มีหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร สำหรับทำเลทั่วไป และอย่างน้อย 10 เมตร ภายในถนนวงแหวนรอบนอกนี่กำลังเหมาะ
จุดขายที่จะทำให้ที่ดินของเราเป็นที่จับตาของนักพัฒนาอีกอย่างก็คือ
ควรจะอยู่ในพื้นที่ชุมชน หรือใกล้แหล่งชุมชนในระยะที่สามารถเดินทางได้สะดวก 
และนอกเหนือจากเรื่องของขนาดที่ดินแล้ว "ทำเล" ก็ยังเป็นอีกหนึ่งไฮไลท์สำคัญที่จะช่วยเรียกความสนใจการนักพัฒนาได้เป็นอย่างดี
เพราะปฎิเสธไม่ได้จริง ๆ ว่าที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ผู้อยู่อาศัยมักจะเลือกพื้นที่ที่ตัวเองมีปฏิสัมพันธ์อยู่ด้วย ไม่ว่าจะเป็นสถานที่ทำงาน ภูมิลำเนาเดิม หรืออื่น ๆ อีกมากมาย
รวมไปถึงคนที่เน้นการลงทุนอสังหาเพื่อปล่อยเช่าก็เช่นกัน การเลือกพื้นที่ที่จะลงทุนก็มักจะเน้นไปย่านที่ตนเองพอรู้จักสภาพแวดล้อมนั้นอยู่บ้าง
ดังนั้นที่ดินที่มักจะถูกใจกลุ่มนักพัฒนาเป็นอย่างมากก็คือ บริเวณที่มีการเจริญเติบโตของเมืองอย่างหนาแน่น มีจำนวนประชากรอาศัยอยู่เยอะ
ทั้งนี้ก็เพราะเวลาเค้าสร้างโครงการต่าง ๆ ออกมาเสร็จก็จะมีคนแย่งกันมาซื้อ แย่งกันมาอยู่มากยิ่งขึ้นนั่นเอง ทำให้ปิดโครงการได้ไวไม่ต้องจัดโปรเรียกลูกค้ามาก
และถ้าจะให้ผมลองจับทำเลทองที่เป็นที่ต้องการของตลาดอสังหากรุงเทพ ในมุมมองของผมแล้วผมว่าที่ดินโซนรอบนอกของเมืองถือเป็นกลุ่มที่น่าจับตา
ไม่ว่าจะเป็นโซน พัฒนาการ, ศรีนครินทร์, ลาดพร้าว, บางกะปิ, รามคำแหง, พระราม 4, มีนบุรี และ รามอินทรา เพราะถือเป็นย่านที่กำลังเติบโตใหม่
และที่สำคัญโครงการรถไฟฟ้ายังสร้างไม่แล้วเสร็จ ซึ่งนักพัฒนาต่างต้องรีบจับจองที่ดินกันไว้ก่อนล่วงหน้า เพื่อป้องกันการขึ้นราคาของเราผู้ขายนั่นเอง
อีกอย่างถ้าตัวโครงการมีการสร้างทันทีหลังซื้อ ตามกำหนดส่วนใหญ่ก็จะใกล้เคียงกับการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าพอดี
ซึ่งถ้านักพัฒนาเจ้าไหนบุกเบิกตลาดได้ก่อน ก็จะเป็นที่จับตาเวลาขึ้นโครงการต่อ ๆ ไปในย่านนั้นมากขึ้น
และอีกหนึ่งย่านที่น่าจับตาไม่แพ้กันก็ต้องยกให้กับ เจริญกรุง-เจริญนคร เพราะส่วนตัวแล้วผมว่าย่านนี้มีการพัฒนาแบบก้าวกระโดดมาก
ยิ่งถ้าที่ดินที่ติดหรือเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยายิ่งเป็นที่หมายปองของนักพัฒนาอย่างที่สุด เพราะนับวันวิวสวย ๆ ก็จะน้องลงไปตามโครงการใหม่ ๆ ที่ขึ้นมาบดบังนั่นเอง
นี่ไม่รวมถึงที่ดินในโซนใจกลางเมืองหรือย่านเศรษฐกิจนะ เพราะที่ดินแถวนั้นถือเป็นทำเลทองที่เรียกราคาได้มหาโหดกันอยู่แล้ว 55555
และนี่ก็คือที่ดินในมุมมองของผมที่คาดว่าน่าจะเป็นที่ต้องการของนักพัฒนาเค้านะ เพราะอย่างที่เรารู้กันดีว่าที่ดินบนโลกนี้มันมีอยู่อย่างจำกัด
นับวันที่ดินทำเลทอง ที่ดินแปลงสวย ๆ ก็น้อยลงไปทุกที เพราะงั้นถ้ายิ่งเก็บไว้นานเท่าไหร่มันก็จะยิ่งสร้างมูลค่าในตัวมันมากขึ้นไปตามกาลเวลา
เว้นเสียแต่ว่าน้ำจะท่วมโลก หรือโลกแตกซะก่อนนะ ฮ่า ๆๆๆ
เอาเป็นว่าถ้าใครที่คิดว่าไม่อยากจะถือที่ดินไว้เป็นสินทรัพย์ติดตัว ถือคติที่ว่า "CASH IS KING" มีเงินสดไว้อุ่นใจกว่า ก็ลองไปเจรจาเสนอขายที่ดินกันดูครับ
ถ้าขายได้แล้วเป็นเศรษฐีใหญ่ก็อย่าลืม
เพจคอนโดติดดอย ที่น่ารักเพจนี้ด้วยล่ะ ส่วนครั้งหน้าผมจะมีสาระอะไรเกี่ยวกับที่ดินมาเล่าให้ฟังอีกก็รอติดตามกันได้เล๊ยยยยยย
