ปีนี้ พฤกษา เลยขนแบรนด์ “Plum” ออกมาอีกเพียบเลย
ต้องยอมรับว่า Plum เป็นแบรนด์ที่ พฤกษา ใช้กับโครงการที่ “ไม่แพง” นะครับ
ออกจะตลาดล่างสุดเลยด้วยซ้ำ
วันนี้จะมาพูดถึง ”Plum แจ้งวัฒนะ สเตชั่น” กัน
ทำเลของ พลัม แจ้งฯ จะอยู่ใน ซอยแจ้งวัฒนะ 1 นะครับ
ซึ่งอันที่จริงแล้ว ที่ดินของโครงการทั้งหมดจะอยู่ติดถนนแจ้งวัฒนะ และลึกเข้าไปในซอยแจ้งวัฒนะ 1
แต่เฟสแรกที่จะเปิดขายก่อนจะเป็นส่วนที่ดินที่อยู่ลึกเข้าไปในซอย
พูดง่ายๆ ว่าขายตรงส่วนที่ลึกที่สุดก่อน แล้วค่อยไล่ขายส่วนที่ใกล้ถนนใหญ่ตามมา ในราคาที่สูงขึ้น ก็ปกติเนอะ
ถ้าขายถูกลงสิแปลก 555
ซึ่งก็จะทำให้ระยะเดินไปรถไฟฟ้าที่บอกว่า 200 ม. ก็อาจจะเพิ่มไปที่หลัก 5-600 ม.
แต่ก็ยังอยู่ในระยะที่รับได้นะครับ กับเรทราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านบาท
ราคาของโครงการ Plum แจ้งวัฒนะ ที่เปิดออกมา จะเริ่มที่ 0.99 ล้านบาท
ห้องขนาด 22.5 ตร.ม. ราคา 0.99-1.55 ล้านบาท
ห้องขนาด 26 ตร.ม. ราคา 1.2-1.75 ล้านบาท
และห้องขนาด 45 ตร.ม. ราคา 2.2-3 ล้านบาท
โดยให้เป็นแบบ Fully Fitted คือให้เฉพาะสุขภัณฑ์ และชุดครัว “ไม่ได้ให้เครื่องปรับอากาศ” นะครับ อันนี้ต้องดูดีๆ
แน่นอนครับว่าราคานี้ จะเป็นคอนโดระดับทั่วๆไป คงไม่หรูหราแน่ๆ
แต่สิ่งที่ผมชอบก็คือ ส่วนกลางที่ขนกันมาแบบเยอะมาก
ถึงแม้จะบอกว่า จำนวนยูนิตมีมากถึงหลัก 800 ยูนิตก็เถอะ แต่ผมว่ามันมีความหลากหลายดีนะ
แบบห้องก็ตอบสนองคนที่มีงบประมาณจำกัด เพราะเริ่มต้นที่ขนาด 22 ตร.ม. แบบ Studio ราคาเริ่มต้นเฉียดล้านเอง
เอาล่ะ แล้วทำเลแถวนี้เป็นอย่างไรกันนะ?
มีการโปรยว่าเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า 3 สาย คือ สายสีชมพู, สายสีแดง และสายสีเขียว โดยสายที่ใกล้ที่สุดคือ สายสีชมพู
จริงๆ เรื่องสายสีชมพูเราลืมๆ ไปก่อนได้เลยนะ
เพราะยังอีกนาน กว่าจะสร้างเสร็จ
สายสีเขียว กับ สายสีแดง เองก็ยังอีกหลายปี กว่าจะเปิดบริการได้จริง
ดังนั้นเรื่องรถไฟฟ้าทั้ง 3 สาย ต้องบอกว่ามี แต่ “นานและนานมาก”
อย่างไรก็ตาม ทำเลย่านนี้ก็ถือว่าเป็นจุดที่คนเยอะพอสมควรครับ
ไม่ว่าจะเป็นเส้นถนนพหลโยธินที่เชื่อมไปทางม.เกษตร หรือถนนวิภาวดีที่เชื่อมไปสู่ม.เกษตร (อีกด้านหนึ่ง) และถนนแจ้งวัฒนะที่ข้ามสะพานข้ามแยกไปก็เจอศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะเป็นหัวหอก พร้อมกับสถานที่ราชการ และออฟฟิศอีกมากมาย
ยังไม่พอ หากจะวิ่งผ่านวงเวียนไปทางถนนรามอินทรา เราก็จะเจอกับ เซ็นทรัล รามอินทรา อยู่ช่วงต้นๆ เลย
เช่นเดียวกับถ้าวิ่งถนนแจ้งวัฒนะไปทางปากเกร็ดก็จะเจอเซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ
ก็รู้สึก ดูอุดมสมบูรณ์ดีนะครับ………
แต่ผมเองก็มองเห็นจุดอ่อนอยู่ เท่าที่บรรยายมาทั้งหมด สถานที่ต่างๆ จะอยู่บริเวณ “รอบๆ” ทั้งสิ้น
พูดง่ายๆ ว่า Plum แจ้งวัฒนะ จะอยู่ตรงกลางของการเชื่อมต่อไปถนนต่างๆ (แน่นอนล่ะครับ ก็อยู่ใกล้วงเวียนนี่หน่า)
ซึ่งด้วยเหตุผลนี้ เลยทำให้ตรงจุดของโครงการ (เอาแบบเดินใกล้ๆ) มันไม่ได้อุดมสมบูรณ์ขนาดนั้น
แต่ถามว่าแห้งแล้งหรือไม่ ก็ไม่ถึงขนาดนั้นเช่นกัน
แล้วพอจะเดินทางไปห้างหรือร้านค้าต่างๆ ที่กล่าวมา ไกลหรือไม่? ก็ไม่ไกล แต่ก็ไม่ใกล้ !!!!
ผมพูดเองก็ยังดูก้ำๆกึ่งๆ เลยนะ ฮ่าฮ่าฮ่า
มันเป็นแบบนั้นแหละครับ
เอาล่ะ ลองมาดูราคากันก่อน จากเหตุผลที่กล่าวมาข้างต้น เราก็เลยเห็นราคาที่ไม่แพง ระดับ 1-1.2 ล้าน
ผมต้องการค่าเช่าประมาณ 6000 บาท/เดือน เพื่อให้ได้ผลตอบแทนประมาณ 6%
กับส่วนกลางแบบนี้ ผมว่า “ไม่ยากนะ”
เดี๋ยวนี้ค่าเช่า 5000-6000 บาท/เดือน ถือเป็นแนวรับของการเช่าคอนโดแบบโมเดิร์นแล้วนะครับ
ส่วนลูกค้าเป้าหมายก็เต็มไปหมด
อย่างข้างๆ นี่ก็มหาวิทยาลัยราชภัฏพระนคร เป็นลิสต์แรกเลย ผมว่าคนเช่าหาง่ายแน่นอน
ในส่วนของ Capital Gain หลายคนมองเรื่อง “รถไฟฟ้า”
โอเคแหละ ถ้ารถไฟฟ้าสร้างเสร็จหมด มันก็ต้องมีแนวโน้มที่ดี ที่ราคาจะเพิ่มเยอะ
แต่ด้วยว่ามันช่างยาวนานเหลือเกิน กว่าทั้ง 3 เส้นมันจะสมบูรณ์
คอนโดก็น่าจะเสร็จไปหลายปีแล้ว
จึงทำให้ราคาที่น่าจะขึ้นเยอะ ถูกลดทอนไปกับความเก่าของคอนโด
ดังนั้นปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้า ก็คงจะทำให้คอนโดราคาขึ้น แต่ก็คงไม่เด้งมากนักครับ
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง ผมว่าใช้ได้นะ ส่วนกลางก็ดูสวยดี ความสะดวกในการเดินทางก็ใช้ได้ โดยเฉพาะเมื่อรถไฟฟ้าทั้ง 3 สายเปิดให้บริการ ก็จะยิ่งสะดวกเลยล่ะ ห้าง มหาลัย ที่ทำงาน ก็ถือว่าอยู่ในระยะที่ไม่ไกลครับ
สำหรับการเล่นสั้น อย่าเล่นสั้นเลยครับ ผมว่าขายต่อได้ยาก หรือต่อให้ขายได้ ก็คงไม่ได้กำไรเท่าไร เผลอๆจะเท่าทุนด้วยซ้ำ
สำหรับการปล่อยเช่า มีโอกาสปล่อยเช่าที่ดี ด้วยราคาที่ไม่แพงนัก ใกล้แหล่งเรียน แหล่งทำงาน มีความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยแถวนั้นอยู่แล้วด้วย แม้ว่าคู่แข่งจะเยอะอยู่ แต่ก็เชื่อว่าสามารถปล่อยได้ครับ และน่าจะได้ยิลด์ที่ประมาณ 6%
สำหรับการเล่นระยะยาว อาจจะต้องรอให้รถไฟฟ้าเปิดให้บริการกันก่อน ราคาถึงจะเริ่มขึ้นครับ แม้ด้วยระยะเวลาที่นาน กว่าจะสร้างเสร็จหมดทั้ง 3 สาย ที่อาจจะทำให้ราคาไม่ขึ้นเท่าที่หวัง เพราะโดนลดทอนไปกับความเก่าของคอนโด แต่ผมก็เชื่อว่าไม่ขาดทุนแน่นอนครับ กำไรมากน้อยเท่านั้นเอง
Plum Condo แจ้งวัฒนะ สเตชั่น เป็นคอนโดราคาถูก ที่ให้ส่วนกลางมาแบบจัดเต็ม ในแง่อยู่อาศัยผมว่าน่าจะ Happy ในส่วนของการปล่อยเช่า อาเจ๊ อาเฮีย ที่เหนื่อยกับการทำอพาร์ทเมนท์เอง ก็สามารถมาซื้อปล่อยเช่าได้คุ้มค่า และหาคนเช่าไม่ยาก แต่ถ้าหวังเก็งกำไรจากราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น ก็อาจจะได้กำไรไม่เยอะ จนถึงขั้นอาจจะเท่าทุน (แต่ไม่น่าขาดทุน) เล่นสั้นไม่เหมาะ เก็บยาวปลอดภัยครับ
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
