เมื่อหลายวันก่อน มีโอกาสแวะเข้าไปส่องโครงการ "Siamese Rama 9"

        รู้สึกว่า มีอะไรน่าสนใจเยอะเลยในแง่การลงทุน เลยขอเอามาเล่าสู่กันฟังเสียหน่อย

        ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา 

        "การลงทุน" ในอสังหาฯ มีการพัฒนารูปแบบ ต่อยอด ปรับให้เข้ากับยุคสมัยอย่างต่อเนื่อง

        จากการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ารายเดือนหรือรายปี ก็เริ่มหันมานิยมปล่อยเช่ารายวันเพิ่มขึ้น เพราะความหอมหวานของผลตอบแทนที่มากกว่าปล่อยเช่าในแบบอื่น

        ตัวจุดกระแส เห็นจะไม่พ้น "Air bnb" อะเนอะ 

        ความนิยมที่เพิ่มขึ้น นำไปสู่ปัญหา จนต้องมาถกกันว่า "ถูก" หรือ "ผิด" กันแน่ ซึ่ง... ผมจะไม่ขอเอ่ยถึงในนี้แล้วกันเนอะ มีคนเขียนถึงกันเยอะล่ะ

        แต่ที่จะมาเล่าวันนี้คือ สิ่งที่ผมได้ไปคุยกับผู้บริหารแล้วพลันรู้สึกว่า มันคือ "ก้าวต่อไป"

        จะขอเล่าเป็นแบบถามตอบนะ ผมรู้สึกว่า น่าจะตอบโจทย์ของคนที่สนใจได้มากกว่า

        ทางโครงการจะมีทั้งหมด 3 อาคาร จะมีแค่อาคาร B เท่านั้น ที่สามารถลงทุนในลักษณะนี้ โดยอาคาร B จะแบ่งช่วงเป็น 3 ช่วงชั้น คือ ชั้นที่ "Okas" ดูแล , ชั้นที่แบรนด์โรงแรม 5 ดาวดูแล และ ชั้นที่ดูแลด้วยตัวเอง (จะอยู่เองหรือปล่อยเช่าก็ได้) 

        (ทำความรู้จักกับ "Okas" คลิกที่นี่)

        ชั้นที่ "Okas" หรือ แบรนด์โรงแรมดูแล จะถูกบังคับให้เข้าโปรแกรมทำเป็นโรงแรมกับแบรนด์นั้นๆ ส่วนช่วงชั้นที่ดูแลด้วยตัวเอง ยังสามารถเปลี่ยนใจมาให้ "Okas" ช่วยดูแลได้ แต่ก็จะเป็นคนละโปรแกรมกัน และอาจจะได้ผลตอบแทนที่น้อยกว่า

        ผมจะเน้นที่การลงทุนขั้นที่ "Okas" ดูแลนะครับ เพราะเป็นการลงทุนที่ต่างจากที่อื่น

        Q : แนวคิดการลงทุนนี้คืออะไร

        A : คือการจับเอาการปล่อยเช่ารายวัน กับ "Brand Residence" มาเขย่ารวมกัน 

             ปกติเราจะต้องคอยมาดูแลห้องของเรา และดูแลผู้มาเช่า ซึ่งจะค่อนข้างเปลืองเวลามาก ปัญหานี้จะหมดไป จะมีเจ้าหน้าที่ (มาตรฐานพนักงานโรงแรม 5 ดาว) มาคอยทำหน้าที่นี้แทน 

             ทางทีม จะนำห้องของเรา และทุกห้องในชั้นที่กำหนดของโครงการ มาทำเป็นโรงแรม ให้อยู่ในมาตรฐานเดียวกัน เพื่อปล่อยเช่ารายวัน

             หน้าที่ของเราจะเหลือแค่ ลงเงิน และรอรับเงินทุกไตรมาสเท่านั้น(ภายในระยะเวลาที่สัญญากำหนด) สบายเลย 555

        Q : Brand Residence คืออะไร

        A : รูปแบบของที่อยู่อาศัย ที่มีแบรนด์โรงแรมมาคอยดูแลลูกบ้าน แทน "นิติบุคคล" มีการบริการ และมาตรฐานที่ดีขึ้น ไม่ต่างจากเวลาเราไปพักที่โรงแรมชั้นนำ 

        Q : "ผิด" ไหม?

        A : ทางโครงการได้ขออนุญาตอาคารนี้เพื่อการทำโรงแรม จึงสามารถทำปล่อยเช่ารายวันได้ไม่ผิด ซึ่งแน่นอนว่า ทำให้มีต้นทุนที่มากกว่าขอเพื่ออยู่อาศัย

        Q : ได้ผลตอบแทนเท่าไร

        A : ในช่วง 3 ปีของการก่อสร้าง จะได้รับผลตอบแทน ปีละ 5% ในแบบ effective Rate โดยจะคำนวณจากเงิน 95% ของยอดเงินเต็ม (ไม่รวม 5% เงินทำสัญญา) หลังจากนั้น จะมีสัญญาทำโรงแรมอีก 6 ปี โดย 3 ปีแรกจะได้การันตีผลตอบแทน 4 ,5 และ 6% ตามลำดับ ส่วน 3 ปีท้ายจะเป้นลักษณะ Profit Sharing ซึ่งคาดว่าจะได้ที่ 6-8%/ปี ดีกว่า 3 ปีแรกที่เป็นช่วงสร้างชื่อ

             ผมลองคำนวณดู ถ้านับตั้งแต่ทำสัญญาช่วงก่อสร้าง จนถึงหลังทำโรงแรมครบ 6 ปี เวลารวมทั้งหมดคือ 9 ปี ผลตอบแทนที่ได้โดยรวมจะอยู่ที่ราวๆ 50%** (การันตีที่ 30% อีก 20% จะเป็นประมาณการ)

             เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนมากขึ้น ขอยกตัวอย่างเป็นห้องที่เพื่อนผมเล็งๆไว้แล้วกัน อิอิ

             เป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน ราคา 4,814,000 บาท ทำสัญญาแบบจ่าย 100% ของราคาห้อง ผลตอบแทนที่ได้รับตั้งจะมีตามนี้

             1. ระหว่างการก่อสร้าง 3 ปีแรก (ผลตอบแทนส่งเสริมการขายปีละ 5% ต่อเนื่อง 3 ปี โดยคิดแบบ Effective Rate) เป็นเงิน 649,388.54 บาท *

             2. ปีที่ 4-6 (เริ่มนับเมื่อโรงเแรมเปิดดำเนินการ) รับการันตีผลตอบแทนแบบ Step up คือ 4%, 5% และ 6% ต่อปี รวม 3 ปี จะได้รับผลตอบแทน 722,100 บาท

             3. ผลตอบแทน แบบ Profit Sharing ปีที่ 7-9 หรือรับตามผลประกอบการโรงแรมจนครบสัญญา ประมาณการเฉลี่ยปีละ 6-8%  แต่คิดแค่ 6% ละกัน รวม 3 ปีได้เงิน 866,520บาท

             เท่ากับว่า หากถือครองเป็นเวลา 3+6 ปี ลูกค้าจะได้รับผลตอบแทนทั้งสิ้น (ประมาณการ) 2,238,008.54 บาท เท่ากับว่าซื้อห้องมาในราคาเพียง 2,575,991.46 บาท

             ทั้งนี้ ยังไม่นับรวมกำไรจากการขายต่อ หรือ อาจต่อสัญญาบริหารปล่อยเช่ากับทาง "Okas" เพื่อรับ Profit Sharing ต่อเนื่องไปอีก 3 ปีในอนาคตนะ

             ** การคำนวณผลตอบแทนในตัวอย่างนี้ เป็นการประมาณการเท่านั้น **

        Q : ต่างอะไรกับการลงทุนซื้อห้องของโรงแรมที่มาแบ่งห้องขายที่ตอนนี้กำลังนิยม

        A : จริงๆในช่วงระหว่างสัญญา ก็อาจไม่ต่างกันมากเท่าไร แต่จะไปต่างกันตรงปลายทางหน่อย ที่จะอยู่ในคำถามถัดไป

        Q : พอหมดสัญญาแล้ว ยังไงต่อ

        A : หลังครบ 6 ปี สามารถเลือกได้ว่าจะต่อสัญญาอีกทีละ 3 ปีได้ Profit Sharing เหมือนปีที่ 4-6 หรือจะเอากลับมาบริหารเองก็ทำได้ เป็นความยืดหยุ่นที่มากกว่า การซื้อห้องจากโรงแรม ที่มักจะบังคับสัญญาระยะยาวมาก และอาจไม่สามารถแยกมาดูแลเองได้

        Q : ซื้อห้องแบบลงทุนมีการันตีนี้ ห้องจะแพงกว่าปกติไหม

        A : ทางโครงการมีต้นทุนที่สูงขี้น "ราคา" ก็ย่อมขึ้นไปเป็นเงาตามตัว แต่แน่นอนว่า เราก็จะได้ผลตอบแทนที่มากขึ้นไปด้วยเช่นกัน 

        Q : มีเงื่อนไขอะไรบ้าง

        A : จอง+ทำสัญญา ชำระครบ 100% ภายใน 15 วัน นับจากวันทำสัญญา ****ต้องซื้อแพ็กเฟอร์นิเจอร์แบบครบเซ็ท(รวมเครื่องใช้ไฟฟ้า)จากทาง Okas เผื่อให้ไปในทิศทางเดียวกัน มีค่าใช้จ่ายเริ่มที่ 3 แสนบาท****

             จากประสบการณ์ที่ผมเคยจ้างคนมาแต่งห้อง ผมขอบอกว่า ไม่แพงนะ ซึ่งเหตุผลที่ผู้บริหารได้บอกผมว่าทำไมถึงตั้งไม่แพงคือ "เพราะนี่ไม่ใช่กำไรที่เราต้องการได้ เราต้องการได้กำไรจากการบริหารการเช่ามากกว่า และจะได้ไม่เป็นภาระกับเจ้าของห้องมากเกินไป" โว้ว ดูเท่เลย 555

             ส่วนหนึ่งที่เฟอร์ได้ราคาดี เพราะจากจำนวนห้องด้วยแหละครับ ทางโรงงานจึงสามารถคิดราคาเหมาๆได้

        Q : ต้องเสียค่าส่วนกลางไหม

        A : ในช่วง 3 ปีแรกหลังเริ่ม Operate โรงแรม ที่มีช่วงการันตี เราจะไม่ต้องเสีย จะมาเสียในปีที่ 4 ของการเริ่มเป็นโรงแรม เป็นต้นไป ส่วนที่ว่าต้องเสียเท่าไร จำไม่ได้อ่า 555 ไว้ไปลองถามน้องเซลล์กันดูเองนะ

             ส่วนกลาง และสภาพของอาคาร ทางฝ่ายแบรนด์โรงแรม 5 ดาว จะเป็นผู้ที่คอยดูแลทั้งหมด ซึ่งปีที่ 4 เป็นต้นไป เราก็ต้องมาจ่ายให้เขานี่แหละ (3 ปีแรก Okas เป็นผู้ชำระให้)

        Q : ใครเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ในการดูแลรักษาห้องให้อยู่ในสภาพพร้อมให้บริการเช่า

        A : ทาง "Okas" จะมีการแบ่งเงินไว้ 2-3%จากรายได้ทุกครั้ง เพื่อเอาไว้มาคอยดูแลตรงส่วนนี้ 

        Q : ตกลงว่าน่าสนใจไหม

        A : เป็นคำถามสั้นๆที่ตอบยาวแน่นอน 555

              การลงทุนประเภทนี้ แม้จะมีผลตอบแทนที่น่าสนใจ และไม่ต้องเหนื่อยดูแลเอง แต่ก็ยังมีสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนลงเงินนะ

              - ดูแบรนด์โรงแรมที่เข้ามาบริหาร ยิ่งมีชื่อเสียง จะยิ่งมีขั้นตอนเงื่อนไขที่จุกจิก นั่นหมายความว่า ถ้าแบรนด์โรงแรม 5 ดาวกล้ามาทำหน้าที่บริหาร ย่อมเป็นเครื่องการันตีได้ระดับหนึ่งว่าโครงการมีมาตรฐานที่ดีพอ

              - ดู Developer ว่ามีความน่าเชื่อแค่ไหน มีประวัติพัฒนาอะไรมาบ้าง

              - ดูตัวโครงการว่ามีความน่าสนใจแค่ไหน มีจุดเด่น จุดขายอะไรบ้าง

              - ดูความเป็นไปได้ของผลตอบแทนว่ามีโอกาสเกิดขึ้นได้จริงแค่ไหน

             ซึ่งเมื่อเมียงมองมาที่โครงการนี้ นอกจาก Okas ที่ดูแลส่วนหนึ่งแน่นอนแล้ว ยังมีแบรนด์โรงแรมระดับ 5 ดาวที่ดีลกันเรียบร้อยแล้ว รอประกาศเท่านั้น นั่นจึงหมายว่า โครงการนี้มีมาตรฐานที่ดีพอ

             Siamese Asset คือ Developer ที่พัฒนาโครงการนี้ จัดเป็น Dev ที่มีชื่อเสียงอยู่พอสมควร มีประวัติพัฒนามาแล้วหลายโครงการระดับหรู และผู้ก่อตั้ง Siamese Asset คืออดีตผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท ฤทธา 1 ในบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างชั้นนำของเมืองไทย จึงมีความน่าเชื่อถือ และมั่นใจในคุณภาพ และมาตรฐานการก่อสร้าง ได้ระดับหนึ่ง

             ตัวโครงการเป็น Mixed-use มีโซน Office , Retail Mall , Hotel และ Residence รวมอยู่ด้วยกัน ก่อให้เกิดเป็นวงกลมที่ช่วยเหลือเกื้อกูลกัน โอกาสที่โครงการจะดีจึงมีสูง

             เป็นโครงการที่ออกแบบ product มาได้อย่างใส่ใจ เช่น ระบบท่อน้ำแยกส่วน ป้องกันกลิ่นจากชักโครกย้อนกลับ , กระจกและผนังที่ช่วยลดทอนความร้อนจากแดด , ประตู และผนังที่ป้องกันเสียงเล็ดลอดเป็นพิเศษ (แม้มีกิจกรรมเข้าจังหวะก็ไม่รบกวนเพื่อนบ้าน อิอิ) และ มีระบบกรองอากาศ ฝุ่น PM1และ2.5 ฆ่าเชื้อแบคทีเรีย ลดทอนความร้อนของอากาศ เป็นต้น

             โดยรวมจึงจัดว่าเป็นโครงการที่มีดีอยู่พอตัวเลย 

             ทุกห้องในโครงการจะเป็นห้องแบบ Loft ที่พกพาความสูงมาที่ 4.4 ม. ผมทดลองขึ้นไปชั้นลอยแล้ว ยืนได้สบายๆ

             ห้องตัวอย่างที่นี่ มีให้ดูเยอะเลย แต่มีแบบหนึ่งที่เตะตาผมมากที่สุดคือห้องแบบ 1 Bed Plus ขนาด 34 ตร.ม.(ไม่รวมพื้นที่ชั้นลอย) ตรงชั้นล่างจะมีการกั้นห้องเล็กๆไว้ให้ มีการบิลท์เตียงนอนที่สามารถซ่อนได้ และเมื่อซ่อนแล้ว ก็จะกลายเป็นโต๊ะทำงานแทน เวลาดึงลงมาเป็นเตียงเหมือนเดิม ของที่อยู่บนโต๊ะก็ไม่หล่นด้วยนะ สุดยอด!!!

             อีกจุดที่ผมชอบก็คือ ตรงห้องนอนชั้นลอยจะมีห้องน้ำขนาดเล็กด้วย..!! หลายคน โดยเฉพาะคุณผู้หญิง น่าจะเคยเจอปัญหาเรื่องตื่นมาเข้าห้องน้ำกลางดึกแล้วหายง่วงเพราะห้องน้ำอยู่ห่างเตียง หรือต้องลงมาเข้าชั้นล่าง ปัญหานี้จะไม่เกิดขึ้นที่นี่แน่นอน อิอิ 

             จัดเป็นห้องที่ใช้พื้นที่ได้คุ้มค่าจริงๆ ซึ่งห้องนี้เวลาปล่อยเช่า สามารถรองรับได้ถึง 6-7 คนเลย ว้าว

             ค่าห้องรายวันที่นี่จะเริ่มที่ราวๆ 1,600 บ. และจะมีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี เรตค่าห้องเท่านี้แล้วนอนได้ 4 คน ผมว่าไม่แพงเลย ไหนๆก็ไหนๆแล้ว ลองคำนวณผลตอบแทนเลยดีกว่า โดยสมมติเอาห้องโปรราคา 4.8 ล้านมาเป็นตัวแทน

             โดยปกติ แบรนด์โรงแรม 5 ดาวมักจะชักค่าใช้จ่ายออกไปประมาณ 60% แต่ Okas จะหักแค่ 40% เท่านั้น สมมติว่าปีหนึ่งมีคนมาพักประมาณ 80% รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายจะอยู่ที่ราวๆ 2.8 แสน ซึ่งจะเท่ากับเกือบ 6%/ปี เออ ก็เป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกับที่ทาง Okas เคาะมาให้อยู่นะ

             จากข้อได้เปรียบต่างๆ ที่ผมเล่ามาทั้งหมด และยังอีก 3 ปี กว่ากงล้อโรงแรมจะหมุน ถึงตอนนั้น ผมคาดว่าการท่องเที่ยวน่าจะฟื้นประมาณหนึ่งล่ะ ด้วยค่าห้องที่ไม่แพงจนค่อนไปทางถูก แต่ได้พักระดับ 5 ดาว ความเป็นไปได้ของผลตอบแทน มีโอกาสเกิดขึ้นได้ไม่น้อยครับ จึงสามารถสรุปได้ว่า "น่าสนนะ" เห็นมะ ตอบยาวจริงๆด้วย 555

        Q : เหมาะกับใครดี

        A : เหมาะกับคนที่มีเงินเย็นมาก ต้องการผลตอบแทนที่มากกว่าฝากธนาคาร รับความเสี่ยงจากการลงทุนได้ ต้องการแค่ลงเงินอย่างเดียว ไม่ได้ต้องการความรู้เพิ่มเติม ต้องการคนมาช่วยดูแล 

        ถ้าใครยังมีคำถามข้องใจอีก สามารถสอบถามเพิ่มเติมทางเพจได้นะ หรือถ้าอยากรู้แบบลึกๆ คลิกที่นี่ เพื่อสอบถามโดยตรงได้เล้ย..!!

        สำหรับคนที่สนใจ ตอนนี้ทางโครงการจัดโปรเริ่มที่ 4.8 ล้านบาท ถ้าซื้อภายใน 31 ต.ค.63 นี้ จะมีแถม iPhone12 Pro หรือ Rester Rocket Chair เก้าอี้นวดไฟฟาสุดเท่ มูลค่า 50,000 ให้ด้วยนะเอ้อ เอาไปนั่งนวดพลางนับเงินสบาย อิอิ ยังไงผมแนะนำให้ลองไปดูที่โครงการด้วยตัวเองก่อนจะตัดสินใจนะครับ

        อ๋อ เกือบลืม วันที่ 31 ต.ค. นี้ มีจัดงาน Siamese Open House ด้วยนะ ใครสนใจก็ไปเยี่ยมชมกันได้ ลงทะเบียนได้ที่ คลิกที่นี่

        20 ท่านแรกที่ลงทะเบียน และเข้าร่วมงาน รับไปเล้ย Starbucks Card มูลค่า 100 บาทฟรี! 

        ** ผลตอบแทน ยังไม่ได้หักภาษี ณ ที่จ่ายนะครับ **

.

.

.

.

.

.

.