อสังหาฯ ไม่ดี... AP ซื้อที่ดินเพิ่ม?!!

อสังหาฯ ไม่ดี... AP ซื้อที่ดินเพิ่ม?!!

Home   /   สาระบนดอย

โซน : 21 Oct 2020   16:21

3093

        ในช่วง lockdown ที่ผ่านมา ผมมีโอกาสไปเยี่ยมเยือนโครงการระดับ 'สิบล้านอัพ' อยู่ 3-4 โครงการ

        สิ่งที่ผมตกใจก็คือ ผมต้องไปต่อคิวหลายชม.เพื่อรอ Sale พาชมบ้านราคา 14 ล้านบาท!!! (ไม่ใช่ว่าน้องเซลล์น้อยนะครับ ฮ่าๆ)

        ระหว่างนั่งรอ ผมแอบนั่งเมาท์ผ่านหน้ากากอนามัยกับ 'อาอี้' 2 ท่าน ที่มารอคิวเช่นกัน 'ชั้นว่าซื้อช่วงนี้ดี เค้าลดเยอะเลย ของแถมก็เพียบ ตอนนี้หลานเต็มบ้าน บ้านเดิมอยู่ไม่พอแล้ว' อาอี้หล่นความเห็นถึงเหตุผลที่ดั้นด้นออกมาดูบ้านในวันที่ไม่สะดวกสบายนัก

        และเมื่องบการเงิน Q2 (เมษายน - พฤษภาคม) ของดีเวลลอปเปอร์ทุกเจ้าออกมา ก็สะท้อนถึงสิ่งที่เป็นไปในช่วงนั้น ไม่มีใครบอกว่า 'ดี' แน่นอน แต่มันก็อาจจะ 'ไม่แย่' อย่างที่คิด

        ทุกเจ้างัดกลยุทธ์ด้านราคาออกมากันอย่างเต็มที่ เพื่อระดม 'เงินสด' กลับเข้าบริษัท 

        หลายโครงการของ 'พี่แอพ' AP ก็มาปิดโครงการได้ในช่วง lockdown นี่แหละ เช่น Aspire Erawan เป็นต้น พร้อมกับการประกาศตัวเลข 'รายได้ครึ่งปี 2020' ที่ตัวเลข '19,960 ล้านบาท' ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งของ 'รายได้ทั้งปี 2019' ที่ 32,452 ล้านบาท

        หมายความได้ว่าตัวเลขของปี 2020 (ที่อยู่ท่ามกลางวิกฤติโควิดเต็มๆ) อาจมีแนวโน้มที่จะดีกว่าด้วยซ้ำ?!! 

        แต่ช้าก่อน ...... ผมก็ไม่ได้บอกว่าดีเวลลอปเปอร์จะดีใจกับเรื่องนี้ 

        ตัวเลขที่ได้มา อาจต้องแลกกับการกลืนเลือด แต่ก็ต้องทำ เพื่อให้ 'ทุกอย่าง' ดำเนินต่อไปได้

        แต่ตัวเลขแบบนี้สะท้อนอะไร?

        มันแสดงให้เห็นว่าเม็ดเงินในตลาดมันยังมีอยู่ แต่สินค้าจำเป็นต้องคุ้มค่ามากที่สุด เพื่อโน้มน้าวให้เงินเคลื่อนที่ไปหา หรือถ้า Value มันคงที่ ก็ต้องใช้เงินน้อยลงเพื่อให้ได้ครอบครอง และนั่นก็เป็นเหตุผลของ 'สงครามราคา' ที่เกิดขึ้น 

        ประโยคอมตะที่ว่า 'ในวิกฤติมักจะมีโอกาสเสมอ' ใช้ได้ตลอดกาล

        ผมเห็นใจคนจำนวนมากที่ได้รับผลกระทบจากเจ้าไวรัสในครั้งนี้ แต่ต้องยอมรับว่ามีคนที่ได้โอกาสเช่นกัน โดยเฉพาะคนถือเงินสดไว้ในมือเยอะ และรอจังหวะให้ตลาดเป็นขาลง 

        อ่านดูแล้วเหมือนจะเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนฝ่ายเดียว

       แต่ที่จริงแล้ว มันเป็นโอกาสสำหรับดีเวลลอปเปอร์ด้วย เพราะถ้าลูกค้าซื้ออสังหาฯ ได้ถูกลง เดฟฯ ก็มีกระแสเงินสดหมุนเวียนกลับมา เพื่อใช้เตรียมตัวรับมือกับอนาคตได้มากขึ้นเท่านั้น ซึ่งนั่นรวมถึงโอกาสในการกว้านซื้อที่ดินได้ง่ายขึ้นด้วยเช่นกัน!

       ผมใช้คำว่า 'ง่าย' ครอบคลุมคำว่า 'ถูก' นะครับ เพราะที่ดินที่ดีมากบางแปลง มันไม่ใช่แค่แพง แต่มัน 'not available' เลยด้วยซ้ำ แต่พอช่วงนี้ก็เลย 'available' ขึ้นมา ส่วนหลายแปลงจากที่ 'แพง' ก็อาจจะ 'ถูกลง' ได้จริงๆ

        ผมได้ข้อมูลมาว่า AP มีการปรับ 'งบประมาณในการซื้อที่ดิน' จากต้นปี 2020 ตั้งไว้ที่ 8,500 ล้านบาท พอถึงช่วง lockdown ก็ปรับลดลงมาเหลือแค่ 4,500 ล้านบาท แต่ล่าสุดปรับใหม่เดือนตุลาคมเพิ่มเป็น 9,500 ล้านบาท นี่มันมากกว่าตอนต้นปีอีกนะเนี่ย!

        บริษัทระดับนี้ไม่ทำอะไรเสี่ยงแน่นอน เค้ามีตัวเลขวิเคราะห์ที่ชัดเจนกว่าผมมาก แต่มันก็เป็นการยืนยันถึงสิ่งที่ผมคิดไว้เหมือนกัน (แอบอวดว่า ผมคิดเรื่องนี้มาก่อนที่จะเห็นตัวเลขนี้ของทาง AP ซะอีกนะ อิอิ) 

        เรื่องนี้ตีความได้ว่า AP มองว่านี่คือช่วงที่ที่ดิน 'ราคาดี' เหมาะกับการลงทุน  และยังอีกว่าธุรกิจอสังหาฯ ยังมี 'โอกาส' อยู่ ทั้งในช่วงนี้ และอนาคตอันใกล้

        หลายคนตั้งข้อสังเกตุว่า covid-19 อาจเป็นเชื้อช่วยกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินผืนงามหลายๆ ผืนยอมปล่อยของดีออกมาบ้าง ถูกต้อง...เป็นไปอย่างที่คุณคิดครับ สถานการณ์อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินถูกลง แต่ทำให้คนขายปล่อยราคาที่คนซื้อรับได้จำนวนมากขึ้น ซึ่งต่างจากช่วงเศรษฐกิจดีๆ ที่คนขายมักจะตั้งราคาที่คนซื้อไม่อยากจะซื้อ ซึ่งนั่นแปลว่า เรากำลังจะมีสินค้าที่อยู่ในทำเล Rare Item ให้เราเลือกมากขึ้น คราวนี้ก็อยู่กันที่กลยุทธ์ในการพัฒนา product ของแต่ละบริษัทแล้วว่าจะบริหารต้นทุน ที่จะส่งผลต่อราคาขายได้คุ้มค่าแค่ไหน

        ทั้งหมดนี้ก็เป็นภาพที่สอดคล้องกัน กำลังซื้อของคนที่ถดถอยลง ถ้าดีเวลลอปเปอร์ไม่บริหารต้นทุนที่คนซื้อรับได้ ก็ยากที่จะเกิดการซื้อขาย (ได้เท่าเดิม) เพียงแต่ผมมองว่า ถ้าวางทุกอย่างให้สมดุลกัน 'ราคาที่ดิน > ดีเวลลอปเปอร์ > ลูกค้า' มันก็ยังพอจะเดินต่อกันได้

        อีกปัจจัยหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับ Flow นี้ก็คือ 'ธนาคาร'

        ผมพูดมาเสมอว่าวิกฤติฟองสบู่เมื่อ 20 ปีก่อน ปัจจัยหลักก็คือ 'ธนาคารเจ๊ง' แต่ช่วงนี้ธนาคารเรายังแข็งแกร่งมากนะครับ ถึงตัวเลขจะแย่ลงเพราะโควิดก็ตาม แต่มันจะไม่เป็นเหมือนปี 2540 (เรื่องนี้ตามวิจารณญาณนะครับ ผมก็หาข้อมูลและได้พูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเหมือนกัน)

        แต่ที่แน่ๆ สิ่งที่เป็นปัจจัยบวกใน พ.ศ. นี้ก็คือ 'ดอกเบี้ยถูกมาก' และผมเชื่อว่าจะถูกไปอีกหลายปี นี่ก็เป็นอีกปัจจัยที่ขับเคลื่อนตัวเลขการซื้อขายในช่วงที่ผ่านมา 

        ผมอวดของผมเองเลย ดอกเบี้ยแบบลอยตัวของผมอยู่ที่ 1.xx% ไม่ได้โม้! เพียงแต่ธนาคารมีขั้นต่ำว่าไม่ให้น้อยกว่า 2% (ไม่ต้องถามว่าที่ไหน เพราะไม่มีแล้ว เป็นช่วงโปรฯ เดือนเมษายนที่ผ่านมา) ซึ่งแบบนี้ดีต่อการปล่อยเช่ามากเลยนะ เพราะราคาคอนโดก็ถูกลง ถึงแม้ค่าเช่าก็ถูกลงด้วยก็ตาม แต่มีปัจจัยบวกถึง 2 เรื่องก็ทำให้เรื่องนี้น่าสนใจขึ้นมาทันที มิต้องพูดถึงคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ถ้ายังมีกำลังซื้อไหว นี่ก็ถือเป็นช่วงโอกาสทองจริงๆ  

        เราไม่อยู่ในสถานะที่จะเลือกได้ว่าจะแก้ปัญหาหรือไม่ แต่เราอยู่ในสถานะที่ถูกบังคับให้ต้องแก้ปัญหา อย่างเช่นที่ 'พี่แอพ' AP ของเราเริ่มลงมือเดินหน้าไปแล้ว กับการซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นในช่วงที่ควรซื้อแบบนี้ เพื่ออนาคตในระยะยาว

        กลยุทธ์ของ 'พี่แอพ' จะประสบความสำเร็จหรือไม่ ต้องให้เวลาเป็นผู้ให้คำตอบ แต่อย่าลืมว่า นี่คือ 1 ในไม่กี่บริษัทที่ผ่านช่วงวิกฤติปี 2540 มาได้ และเติบโตอย่างแข็งแกร่งจนถึงวันนี้ ทุกการขยับตัว เรามิอาจมองข้ามได้ด้วยประการทั้งปวง

 

Tag : AP | AP Thailand |



ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

"Ideo Ramkhamhaeng Lam Sali Station" ใกล้รถไฟฟ้า 3 สาย 50 ม. เท่านั้น แถมเดินถึง The Mall บางกะปิ ใน 10 นาที!

หลังจากพักรบ งดปล่อยของใหม่มาหลายปี แต่พอมาที ก็ดั่งพายุเลย ฮิฮิ อนันดา ของเจ้าชายชานมโกโก้ เปิดแผงโครงการใหม่แบบแทบจะขายพร้อมกัน 3 โครงการรวด

"SUPALAI CITY RESORT Charan 91" จัดเป็น 1 ในไม่กี่โครงการที่หาญกล้า เปิดแผงในช่วง 2 ปีที่แล้ว

พร้อมเข้าอยู่ได้แล้วววนะ "SUPALAI CITY RESORT Charan 91" โครงการที่หาญกล้า เปิดแผงขายไป เมื่อช่วง 2 ปีที่แล้ว ปีที่แทบไม่มีโครงการเปิดใหม่ แต่ "ป้าศุ"กลับกล้าหงายการ์ดพร้อมรบ แสดงถึงความมั่นใจในโครงการนี้ไม่น้อย

#รีวิวคอนโดบรรทัดเดียว จากคอนโดติดดอยใครไม่เก๊ตข้อไหนถามได้

#รีวิวคอนโดบรรทัดเดียว จากคอนโดติดดอยใครไม่เก๊ตข้อไหนถามได้


ติดดอยโร้ดทู

RYE Talat Phlu (ไรย์ ตลาดพลู) อีกหนึ่งคอนโดราคาเบาๆ เอื้อมถึงง่าย ใกล้ BTS ตลาดพลูเพียง 300 เมตร!!

"ตลาดพลู" อีกหนึ่งทำเลที่ผมค่อนข้างให้ความสนใจพอสมควร จำได้ว่าเคยเดินดุ่มๆ ไปนับคอนโดงอกใหม่รอบๆ สถานีอยู่ครั้งหนึ่ง ช่วงนั้นบอกเลยว่าตลาดพลูคึกคักมากนะ

ติดดอยส่องทำเล "THE PRESIDENT CHARAN - YAEK FAI CHAI STATION" อีกหนึ่งคอนโดทำเลดีของฝั่งธนฯ

ความที่เราเป็นลูกพระเจ้าตาก อาศัยอยู่ฝั่งธนฯ มาเนิ่นนาน เวลามีคอนโดฝั่งธนฯ ทีไรก็มักจะเขียนถึงอยู่บ่อยๆ 5555 วันนี้ขอพูดถึงอีกโครงการฝั่งธนฯ อีกครั้ง หวังว่าจะไม่เบื่อกันนะ เพราะเห็นที่ตั้งทำเลแล้วรู้สึกว่า "เออ น่าสนใจดีแหะ"

จาก "สวนชูวิทย์" สู่ "10th Avenue" แอบดูมิกซ์ยูสโครงการยักษ์ ว่าที่แลนด์มาร์คใหม่ใจกลางกรุง

ถ้าใครผ่านไปแถวซอยสุขุมวิท 10 จะพบว่าบริเวณปากซอยที่เคยเป็นที่ดินขนาด 6 ไร่ ตอนนี้ได้ล้อมรั้วและเริ่มทำการก่อสร้างอะไรบางอย่างบนที่ดินผืนนั้นแล้วครับ


ติดดอยสไตล์

แผนที่เช็กราคาบ้านและคอนโดฯ เครื่องมือดี ๆ ช่วยตัดสินใจก่อนซื้อ!!!

เป็นธรรมดาสำหรับทุกคนที่คิดจะลงทุนซื้อบ้านซื้อคอนโด นอกจากจะดูเรื่องราคาเป็นลิมิตในใจแล้ว เรื่องโลเคชั่นและการเดินทางก็เป็นอีกเรื่องไม่พลาดไม่ได้

#ติดดอยรวมมาให้ "ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน" กันยายน 2565

หลังจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. ลงมติปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ในการประชุมเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ซึ่งเป็นการขึ้นในรอบหลายปีของบ้านเราเลยครับ

อร่อยฟินสุด กับรสชาติสตรอว์เบอรี่เต็มคำกับ คริสปี้ ครีม หน้าใหม่ “สตรอว์เบอร์รี เกลซ โดนัท”

สาวกคนรักสตรอว์เบอรี่ต้องร้องว้าวว!! กับโดนัทหน้าใหม่จาก คริสปี้ ครีม “สตรอว์เบอร์รี เกลซ โดนัท” (Strawberry Glazed Doughnut)

ปีนี้น้ำจะท่วมเหมือนปี 54 จริงเหรอ? ติดดอยขอแชร์ วิธีรับมือน้ำท่วม รู้ไว้ก่อนภัยมาถึง

ช่วงนี้ก็ยังหวั่นๆ ใจกันครับ ฝนตกหนักแทบทุกวัน น้ำอาจจะท่วมหรือไม่ท่วมก็ได้ ทางผมเนี้ยก็ถือคติกันไว้ดีกว่าแก้ เอาสารประโยชน์และข้อมูลมาแชร์กันดีกว่าครับ ว่าถ้าหากน้ำท่วมเนี้ย เราควรรับมือหรือมีวิธีการเตรียมตัวกันอย่างไรบ้างหนอ??

ใกล้ย้ายเข้าอยู่ได้แล้วนะ "Rhythm เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน" คอนโดวิวแม่น้ำแห่งแดนดิน "เจริญกรุง"

พอเห็นภาพแล้ว ก็แอบใจไหวหวั่น ฮิฮิ เป็นคนที่แพ้วิวแม่น้ำจริงๆ ผมเคยไปเดินสำรวจ เมื่อราวๆ 2 ปีก่อน

"Steel Solution by SYS" ก่อสร้างแบบสะดวกและมั่นใจ สร้างเสร็จไว เปิดดำเนินการได้เร็ว!

เคยมั้ยครับ? ตัดสินใจจะลุยงานก่อสร้างอาคารขึ้นมาสักหลัง เราก็ว่าเราคิดและเตรียมพร้อมมาดีแล้วนะ ติดต่อสถาปนิกมาออกแบบ คุยโครงสร้างกับวิศวกร หารับเหมามาดูแลงานก่อสร้าง แต่สุดท้ายก็ยังเกิดปัญหาให้เราต้องแก้ระหว่างการก่อสร้างอยู่ดี


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com