ฝุ่นตลบกันทีเดียวครับกับการ “โอนก่อนหมดมาตรการกระตุ้น” ที่ผ่านมา
อย่างที่ทราบกันว่ามาตรการลดค่าโอนเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นเวลา 6 เดือน
ก็ได้สิ้นสุดไปแล้วเมื่อวันที่ 28 เมษายน ที่ผ่านมา
แฟนเพจท่านไหนมีส่วนร่วมกับเหตุการณ์นี้บ้างครับ เข้ามาแชร์กันได้นะครับ
ผมเองก็ไปชุลมุนอยู่นิดหน่อยเหมือนกัน
แต่ไม่ถึงกับไปวันที่ 28 เลย ไปล่วงหน้านิดหน่อย
แต่ก็ยอมรับว่าเจอ “คลื่นมหาชน” เช่นกัน ฮ่าฮ่าฮ่า
ข้อสังเกตสำหรับช่วงมาตรการลดค่าโอน ในช่วงที่ผ่านมาสำหรับผมก็คือ
"ความต้องการที่อยู่อาศัย" โดยเฉพาะคอนโดฯ แบบพร้อมอยู่ (และมีความทันสมัยสักหน่อย)
แบบเอาไว้อยู่จริงๆ (ไม่ได้เอาไว้ลงทุน) มีมากพอสมควร
ภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ทำให้คอนโดฯราคาย่อมเยาว์ แบบที่ธนาคารอนุมัติปล่อยกู้จากฐานเงินเดือนได้ไม่ยาก
ที่มีราคาประมาณ 1.5-3.5 ล้าน มีการโอนกันค่อนข้างมาก
ช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา การซื้อ-ขายดาวน์ของโครงการดีๆ แต่ยังไม่เสร็จ (อีก 1-3 ปี ถึงจะพร้อมอยู่) จึงฝืดมาก
ซึ่งจะมองว่าเป็นโอกาสก็ได้นะครับ
เพราะราคาที่บวกๆกัน จะถูกลดราคาลงมาค่อนข้างเยอะ
ถ้ามองโครงการไม่พลาดจริงๆ ตอนนี้ก็ “น่าเก็บของ” อยู่เหมือนกัน
เพราะตอนใกล้ๆโอน ราคาคงไม่มาแถวนี้อีกแล้ว
ด้วยเหตุผลดังกล่าว
ในช่วงต้นปีนี้เลยมีกระแสของคอนโดฯ เล็กๆ ราคาไม่แพงออกมาเยอะพอสมควร
อันนี้ผมหมายรวมถึงทั้งฝั่งของดีเวลลอปเปอร์ที่ทำโครงการราคาย่อมเยาว์ออกมาขายเยอะขึ้น
และฝั่งผู้ซื้อที่หันมามองคอนโดฯราคาถูกแต่คุ้มค่ากันมากขึ้น (อันนี้รวมถึงทั้งผู้อาศัยจริงและนักลงทุนด้วยนะครับ)
แน่นอนว่าคอนโดฯราคาถูก จะให้ทำเลแบบ “เทพมาก” เลยก็คงเป็นไปไม่ได้
เพราะที่ดินแบบนั้นเจ้าของที่ก็ขายราคา “โคตรอนาคต” ทุกแปลงแหละครับ ฮ่าฮ่าฮ่า
ผมพยายามสังเกตคอนโดฯ ที่ราคาถูกแต่เป็นที่นิยม
ก็พบว่ามันมีปัจจัยแบบ “เฉพาะถิ่น” เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย
ปัจจัยเฉพาะถิ่นก็คือ คนที่อยู่ในย่านนั้นจะบอกว่ามันมีข้อดี ที่คนที่ไม่ได้อยู่แถวนั้นจะไม่เข้าใจ
ซึ่งก็จะไม่ใช่ปัจจัยประเภท รถไฟฟ้า หรือ คอมมิวนิตี้มอลล์ ที่เป็นที่รู้จัก
เพราะปัจจัยแบบนั้น ใครๆก็รู้กันได้ไม่ยาก
ซึ่งถ้าดีเวลลอปเปอร์เจ้าไหนดีโจทย์แตก ประกอบกับพัฒนาโครงการได้มีคุณภาพด้วย
ก็จะขายดีเป็นเทน้ำเทท่าเลยละครับ
ผมอยากเพิ่ม Skill ตัวเองในแง่นี้ด้วยเหมือนกัน คืออยากลองหาโครงการประเภทนี้มาใส่พอร์ตดูบ้าง
แล้วเมื่อไม่นานนัก ผมก็มีโอกาสได้ไปเจอะเจอบางโครงการโดยไม่ได้ตั้งใจ
ตัวผมเอง มีเพื่อนสนิทอยู่แถวซอยลาซาลครับ
บ่อยครั้งมาก ที่ผมจะแวะไปกิน "ร้านข้าวต้มยศ"
เพราะผมเป็นแฟนร้าน “ข้าวต้มยศ” ครับ กินมันทุกสาขา
เมื่อปีก่อนอยู่ๆ สาขาตรงแถวๆ ลาซาล 52 ก็ปิดไป พร้อมมีป้าย “Groove” มาแปะไว้
เพื่อนผมบอกว่า สงสัยสร้างเป็นคอนโดแน่นอน
แต่ผมเองไม่ได้สนใจนัก
อารมณ์ตอนนั้น มีแต่บ่นว่า
“คอนดง คอนโออาราย ไม่สนใจเฟร้ย..!!! เอาข้าวต้มยศตูปายหนาย” ฮ่าฮ่าฮ่า
ประเด็นก็คือ เพื่อนผมบอกว่า
“ถ้าสร้างเป็นคอนโดจริงๆ ถ้าราคาไม่เกินล้านนะ ซื้อเลย 1 ห้อง” (แหม ตั้ง1ห้องแหนะ)
ผมประหลาดใจพอสมควร
เพราะจะว่าไป ทำเลตรงนี้ไม่ได้ใกล้ BTS ฝั่งทาง บางนา หรือ แบริ่ง เลย
เดินไม่ไหวแน่ๆ
ถ้าจะเทียบกับรถไฟฟ้าสีเหลือง ก็มีระยะที่เดินไปได้
แต่ก็ยังอีกนานทีเดียวกว่า สายสีเหลือง จะสร้างเสร็จพร้อมให้บริการ
เพื่อนผมบอกว่า “ไม่ใช่คนแถวนี้ ไม่รู้หรอก ตรงนี้อ่ะทำเลดีสำหรับคนแถวนี้”
นี่แหละครับ “ปัจจัยเฉพาะถิ่น” ที่ผมพูดถึง
เมื่อไม่นานนัก เพื่อนผมคนนี้ เคยทำกำไรจาก LPN ตรงซอยแบริ่ง มา 2 ห้อง
คือซื้อดาวน์ต่อมาจากคนอื่น จากนั้นก็โอนแล้วหาคนเช่า
จากนั้นก็ขายพร้อมคนเช่าไป 1 ห้อง และขายให้คนที่เช่าเลยอีก 1 ห้อง
ได้กำไรมารวมกัน 2 ห้อง ร่วม 5 แสนบาท ซึ่ง LPN โครงการนี้ไม่ได้ใกล้ BTS เช่นกัน
นี่เป็นความคิดเห็นที่ผมต้องฟังนะครับ ฮ่าฮ่าฮ่า
ตอนนั้นผมฟังแล้วก็ผ่านไป
เพราะยังไม่รู้ว่าจริงๆ จะสร้างเป็นคอนโดฯจริงๆ ไหม?
ได้แต่บ่นเรื่องช้าวต้มยศ เพราะผมชอบสาขานี้ ฮ่าฮ่าฮ่า ถึงแม้จะยังมีสาขาอื่นก็ตาม
จนมาเมื่อเดือนก่อนนี่ละครับ
ผมก็ได้ยินข่าวคอนโดใหม่นี้ "The Excel Groove" กำลังจะเปิดขาย
ตรงร้านข้าวต้มยศที่ผมเคยบ่นไปน่ะแหละครับ T-T
หมดความสงสัยสำหรับผมไป เพราะโครงการนี้เป็นของเครือ All Inspire นั่นเอง
ซึ่งผมเคยเขียนรีวิวโครงการหนึ่งไปเมื่อปีก่อน “The Excel Hybrid”
ในขณะนั้น ผมเพิ่งจะได้รู้จัก Developer ค่ายนี้ได้ไม่นาน
ซึ่ง The Excel Hybrid ก็ทำให้ผมรู้สึกดีด้วยไม่น้อย
ด้วยราคาที่ถือว่าไม่แพง เมื่อเทียบกับของที่ได้รับ
แต่ผมก็ไม่ได้ซื้อนะครับ เนื่องด้วยถึงแม้ว่าจะดี แต่ก็ไม่ได้ตรงกับแนวทางการลงทุนของผมที่ตั้งไว้
เพราะฉะนั้น เมื่อผมทราบว่า Groove เป็นของค่ายนี้
จึงได้เพิ่มความสนใจเข้าไปเป็นพิเศษ
The Excel Groove (ซอยลาซาล 52) เป็นโครงการ Low Rise 8 ชั้น
พื้นที่ทั้ง 3 เฟสรวมกันอยู่ที่ 7 ไร่กว่าๆ สำหรับเฟสแรกจะมีพื้นที่กว่า 2 ไร่ครับ
เฟสแรกจะอยู่ลึกที่สุด เข้ามาจากถนนอีกราว 150 ม.
ตอนที่ผมเห็นโฆษณา มีสิ่งหนี่งที่เตะเบ้าตาผมอย่างจัง
“เริ่มต้น 999,000 บาท”
ทำให้ผมนึกถึงเพื่อนผมทันที ผมจึงไม่รีรอที่จะบอก และได้ความกลับมาว่า
“จองให้ด้วย 1 ห้อง”
ผมบอก “ใจเย็นๆ” ดูรายละเอียดก่อนสิ ฮ่าฮ่าฮ่า
ข้างๆโต๊ะในรูปนี้ สามารถดึงออกมาเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยได้ด้วยนะครับ
โครงการมีห้อง 3 ขนาดครับ คือ 25, 27.5 และ 30 ตร.ม. ซึ่งเป็นแบบ 1 ห้องนอนทั้งหมด
โดย layout ห้องเป็นแบบมาตรฐาน
เดี๋ยวนี้ผมว่าแบบ 1 ห้องนอนขนาดต่ำกว่า 30 ตร.ม.พัฒนามาจนถึงจุดที่ลงตัวแล้ว
เป็นแบบนี้กันเกือบทุกที่ ซึ่งผมว่าโอเคนะ
โครงการขายแบบ “Fully furnished” นะครับ
ขาดพวกเครื่องใช้ไฟฟ้ากับฟูก
ก็ถือว่ามาตรฐาน สำหรับ "Fully furnised"
ถือเป็นอีกหนึ่งจุดขาย ทำให้เราประหยัดงบในการแต่งห้องไป
เหมาะกับคนที่ไม่อยากแต่งห้องด้วยตัวเองมาก
เพื่อนผมไปดูห้องตัวอย่างมา ก็บอกว่าโอเคเลย
วัสดุต่างๆก็ทำออกมาตามราคา
การตกแต่งดู Modern ในเรื่องของส่วนกลางก็ทำมาได้สมน้ำสมเนื้อ
แว่วๆ ว่า จะมีร้านกาแฟ “แบบ Starbucks” มาลงด้วย
แปลว่าไม่ใช่ Starbucks นะครับ ฮ่าฮ่าฮ่า
มี Minimart อยู่ในโครงการ และ Community Mall เล็กๆ อยู่หน้าโครงการด้วย
เออ น่าสนใจแฮะ
แต่ช้าก่อน..ซาร่า!!!(ใครฟระ?) เรายังไม่ได้พูดถึงเรื่องที่สำคัญที่สุดเลย “ทำเล”
พูดถึงเรื่องนี้ ผมต้องเปิดใจให้กว้างที่สุดเลย เพราะอยากรับรู้ปัจจัยเฉพาะถิ่นให้มากที่สุด
นอกจากเพื่อนผมแล้ว ผมก็ลองเข้าไปหาข้อมูลที่เกี่ยวกับทำเลแถวนี้ กับโครงการอื่นๆด้วยมาประกอบกัน
รวมทั้งพูดคุยกับนักลงทุนที่เชี่ยวชาญพื้นที่นี้หลายๆคน มาเพิ่มพูนความรู้ด้วย
เอาเรื่องรถไฟฟ้าก่อนว่า เราคงอิง BTS(สายสีเขียว) ได้ยาก เพราะค่อนข้างไกล
แม้จริงๆ ก็สามารถนั่งมอเตอร์ไซค์ หรือสองแถวไปได้ก็เถอะ
แต่เมื่อมันไกล ก็ต้องยอมรับความจริงในจุดนี้
อิงจากรถไฟฟ้าสายสีเหลืองได้ สถานีศรีลาซาล ห่างประมาณ 600 ม.
แต่ก็คงต้องรอนานหน่อย เพราะเพิ่งอนุมัติไปไม่นานครับ
สำหรับที่ตั้งโครงการ ทำเลตรงนี้เป็นทำเลที่น่าสนใจของพื้นที่ครับ
คือตัวของพื้นที่โครงการเองอยู่ท่ามกลางชุมชนอยู่อาศัยขนาดใหญ่
มีร้านค้า, ร้านอาหาร, ตลาด และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย
สามารถเชื่อมต่อได้หลายทิศทาง ทั้งสุขุมวิท, ศรีนครินทร์ หรือไปออกเทพารักษ์ก็ยังได้
ด้วยเหตุผล “ปัจจัยเฉพาะถิ่น” ที่พูดถึงรวมกับ “ราคา” แล้ว มันเลยน่าสนใจ
ผมตั้งราคา 1.1 ล้านบาท เอาไว้ก่อน
ถ้าต้องการยิลด์ 6% ผมต้องการค่าเช่าประมาณ 6,000+ บาท/เดือน
ผมว่าไม่ยากนะ ราคาไม่ห่างจากเช่าอพาร์ทเมนท์แถวนั้นเท่าไร
ในระหว่างที่เขียนบทความนี้ มีเสียงบอกเพื่อนคนเดิมมาอีกแล้วว่า “หุ้นกันมั๊ยๆ” ฮ่าฮ่าฮ่า
ยิ่งไปกว่านั้น เพื่อนของผมอีกคนหนึ่งซึ่งเป็นนักลงทุนคอนโดมือเก๋าคนหนึ่ง ก็โทรมาหาพอดี
เพื่อจะถามว่ารู้จัก "The Excel Groove" ไหม
คุยไปคุยมา ตอนนี้เพื่อนผมฝากมาอีก 1 ห้อง "อ้าว เฮ้ย"
ถ้าเซลท่านไหนอ่านอยู่ ติดต่อมาด้วยนะครับ น่าจะได้ยอดอย่างน้อย 2 ห้องละ ฮ่าฮ่า
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง ถือว่าเหมาะกับคนในพื่นที่ และคนที่มีวงจรชีวิตที่ไม่ไกลจากแถบนั้นครับ ราคาก็ถือว่าไม่แพง
สำหรับการเล่นสั้น ผมคงไม่แนะนำดีกว่าครับ ถึงแม้ว่าจะมีโอกาสขายคนในพื้นที่ต่อได้ แต่ก็คงไม่ได้กำไรมากนัก ไม่คุ้มที่จะเสี่ยงครับ
สำหรับการปล่อยเช่า เมื่อเอาปัจจัยเรื่องราคาเช่าที่พักในละแวกมาร่วมด้วย ซึ่งมีราคาต่างกันไม่มาก ทำให้ที่นี่มีโอกาสปล่อยเช่าที่ดีครับ มีผลตอบแทนที่น่าพอใจโดยเฉพาะกับคอนโดในยุคนี้ ที่เริ่มจะได้ผลตอบแทนต่ำกว่า 5% เข้าไปทุกทีแล้ว
สำหรับการเล่นระยะยาว ในระยะยาว ด้วยราคาที่เปิดมาไม่แพง จะทำให้เรามีช่องในการทำกำไรได้ครับ ยิ่งถ้าเก็บยาวจนรถไฟฟ้่าสายสีเหลืองเปิดให้บริการ มีโอกาสได้กำไรเป็นก้อนเหมือนกัน ในข้อแม้ว่า สภาพโครงการต้องไม่ทรุดโทรมนะครับ อิอิ
The Excel Groove เป็นโครงการที่น่าสนใจในระดับหนึ่งครับ โดยเฉพาะถ้าคุณเพิ่งเริ่มเล่นคอนโดและอยู่บริเวณใกล้เคียง เพราะคุณจะเข้าไปดูแลได้ง่าย ค่าเช่าไม่แพง เป็นการเรียนรู้จากโครงการเล็กๆ ไปก่อน เล่นสั้นอาจจะได้กำไรไม่มาก ไม่เหมาะเท่าไร แนะนำให้ถือเก็บปล่อยเช่าน่าจะดีกว่า แต่ถ้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยแล้วชอบทำเลแถวนี้ ผมว่าซื้อได้เลยนะ โครงการไม่แพงและน่าอยู่ใช้ได้ครับ
สำหรับคนที่สนใจ สามารถเข้าไปลงทะเบียน
เพื่อนรับส่วนลด 10000 บาท ได้ที่ ลิงค์บรรทัดล่างนี้เลยครับ
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
