"รัฐบาลหนุนต่างชาติซื้ออสังหาไทยได้อย่างเสรีมากขึ้น หวังดึงเม็ดเงินต่างประเทศช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังโควิด ปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อ 'บ้านจัดสรร' ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป พร้อมขยายเพดานซื้อ 'คอนโด' เป็น 70-80%"

        เห็นข่าวแล้วน่าคิดเหมือนกันนะ ดีมานด์ของไทยมันขาดแคลนขนาดนั้นแล้วหรอ แล้วเสียพื้นที่ให้ต่างชาติแบบนี้ คนไทยอย่างเราจะได้ประโยชน์หรือขาดทุน?

        ก่อนอื่นผมต้องบอกเพื่อน ๆ ก่อนเลยว่าการทำแบบนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกครับ เพราะรัฐก็ต้องหามาตรการมากระตุ้นการลงทุน กระตุ้นตลาดอสังหาไทยที่กำลังแผ่วมากในขณะนี้เป็นธรรมดาครับ

        ซึ่งการที่รัฐพุ่งเป้ามาที่อสังหาก็เพราะจุดขายที่พอจะขายได้ ประเทศไทยเราเป็นประเทศที่มีอาหารสมบูรณ์และสาธารณสุขที่ดี ทำให้เป็นที่หมายตาทั้งลงทุนและอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ

        ทีนี้เราลองมาวิเคราะห์กันดูกันว่าแต่ละมาตรการที่รัฐจะออกมานั้น จะส่งผลอะไรกับประเทศไทยของเราบ้างครับ

        1.ปรับเพดานให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้มากขึ้น จากเดิมสูงสุด 49% เพิ่มเป็น 70-80% 

        ข้อนี้ผมว่าเป็นมาตรการที่น่าจะช่วยภาคอสังหาได้ดีครับ เพราะมันเป็นการกระตุ้นให้ได้เงินก้อนใหญ่ เร่งการขายได้ในจำนวนมาก

        ซึ่งคงไม่มีชาวต่างชาติรายย่อยมาซื้อสะสมจนสัดส่วนเยอะขนาดนั้นอยู่แล้ว ส่วนใหญ่จะเป็นเคสเหมาชั้นหรือเก็งกำไรสำหรับโครงการที่ฮอตจริง ๆ 

        โดยสัดส่วนต่างชาติที่เกินจาก 49% จะไม่มีสิทธิลงคะแนนเสียงใด ๆ ในอาคารชุด และไม่มีสิทธิ์รวมตัวกันเพื่อนำที่ดินที่ได้ไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น หากจะขายต่อต้องขายให้คนไทยเท่านั้น เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาในอนาคต

        ฟังดูแล้วข้อนี้คนไทยอย่างเรา 'น่าจะได้ประโยชน์' เพราะจะช่วยให้เกิดการระบายอสังหาริมทรัพย์ในสต็อกที่มีอยู่ในปัจจุบันให้ขายออกได้เร็วขึ้น

        แต่ที่ต้องจับตาก็คือเรื่องราคา เพราะเมื่อมีลูกค้ากลุ่มนี้เข้ามาแล้ว เราอาจจะไม่ได้เห็นราคาพร้อมโปรดี ๆ ที่ช่วยให้เกิดโอกาสกับคนไทยเหมือนในปีที่ผ่านมาครับ

        ส่วน 'ตลาดปล่อยเช่า' ผมว่าน่าจะสะเทือนไม่มากก็น้อย เพราะถ้าต่างชาติซื้อเอง แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่างจากไทย แต่ย่อมเกิดประโยชน์กับตัวเขามากกว่า

        ดังนั้น... ถ้าจะฟันธงว่ามาตรการนี้ทำให้คนไทยขาดทุนคงจะไม่ได้ แต่จะเป็นการเสียโอกาสที่จะได้อสังหาพร้อมโปรดี ๆ และลูกค้ากลุ่มปล่อยเช่าบางส่วนไป

        ซึ่งช่วงเวลาตอนนี้ที่ตลาดอสังหายังคงสั่นคลอนอยู่ คนไทยอย่าเราก็ต้อง 'รีบคว้าและรักษาโอกาส' กันให้คุ้มค่าก่อนมาตรการจะออกมาเป็นรูปเป็นร่างครับ

        แต่สมมติออกมาตรการมาแล้วจริง ๆ ก็ใช่ว่าจะเสียโอกาสไปทั้งหมดนะ จากเคสของไทยในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง ตอนนั้นรัฐบาลตอนนั้นปรับเพดานให้สูงถึง 99% สุดท้ายพอต่างชาติเห็นว่าราคาไม่ได้ขึ้นจนเห็นกำไร ต่างชาติก็ไม่มาซื้อ แล้วก็ต้องยกเลิกโครงการนี้ไปครับ

        2.ให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปได้ แต่ไม่เกิน 49% ของโครงการ

        ข้อนี้ผมว่าน่าจะไม่มีผลกระทบอะไรกับตลาดอสังหาโดยรวมครับ เพราะกฎหมายโดยทั่วไป ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ซื้อโดยตรง และไม่มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย 

        ยกเว้นพวกที่ใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย (ใช้นอมินี หรือซื้อในนามบริษัท) ซึ่งถ้ามีมาตรการนี้ออกมาก็จะก่อให้ 'เกิดประโยชน์' ได้ลูกค้ากลุ่มใหม่ในการขายบ้านหรูได้มากขึ้น

        โดยชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านราคาเกิน 10 ล้านในประเทศที่ไม่ใช่ภูมิลำเนาของตัวเองนั้นมีไม่มาก ระยะเวลามาตรการ 3-5 ปี ไม่น่าส่งผลต่อตลาดเท่าไหร่ 

        สิ่งที่จะวัดว่าคนไทยได้ประโยชน์หรือขาดทุนจริง ๆ คือรายละเอียดของตัวมาตรการนั่นแหละครับ ต้องกำหนดรายละเอียดและข้อบังคับให้ชัดเจนไปเลย

        ว่าบ้านที่ต่างชาติซื้อนั้นจะนำไปใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง เช่นถ้าต่างชาติเหมาซื้อบ้านซัก 10 หลังติดกัน แม้จะไม่เกินครึ่งหนึ่งของโครงการ

        ถ้าเค้าใช้ช่องโหว่ดัดแปลงหรือทุบบ้านทิ้งนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นล่ะ นั่นถึงจะเป็นการเสียโอกาสและขาดทุนของคนไทยอย่างแท้จริง

        ซึ่งหลายเสียงเสนอว่าน่าจะเปลี่ยนเป็น 'การเช่าระยะยาว' เพราะยังก่อให้เกิดเม็ดเงินเข้าตลาดอสังหาอยู่ และคนไทยอย่างเราก็ไม่ขายชาติเสียแผ่นดินให้ใคร

        ผมว่าก็เป็นทางเลือกที่ดีนะ เพราะตรงกับเป้าหมายที่ต้องการใช้ต่างชาติเข้ามามีบ้านหลังที่สอง เน้นซื้อเพื่อการพักผ่อน และไม่ได้ลงหลักปักฐานถาวร

        3.ให้ต่างชาติเช่าที่ดินจากเดิมสูงสุด 30 ปี ขยายเพิ่มเป็น 90 ปี 

        ผมว่าข้อนี้ต้องคิดให้หนัก... ข้อดีคืออาจจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับต่างชาติในกรณีที่ต้องการเข้ามาอยู่ระยะยาว ช่วยดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมาทำการลงทุนให้กล้าลงทุนมากขึ้น

        ประโยชน์ที่คนไทยจะได้ก็คือ ระยะแรก ๆ พื้นบริเวณนั้นจะเจริญขึ้น ราคาที่ดินแพงขึ้น มีอัตราการจ้างงานเยอะขึ้น เศรษฐ์กิจของประเทศไทยจะมีความเจริญเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว

        แต่ในระยะยาวนั้น 'อาจจะเกิดผลเสีย' ต่อคนไทยเช่นกัน เพราะคนไทยจะเสียพื้นที่ให้คนต่างชาติไปชั่วอายุคน 1 รุ่น กล่าวคือการขยายสัญญาเช่ายาว ๆ นั้นก็ไม่แตกต่างจากการซื้อขายขาดอยู่ดีเพราะเมื่อหมดสัญญาที่ดินก็จะมีราคาสูงมากกกก

        กลุ่มคนไทยที่ได้ผลประโยชน์จะเหลือเพียงเหล่านายทุนที่มีกำลังทรัพย์สามารถซื้อหาที่ดินได้ และก็ปล่อยให้ต่างชาติเช่าต่อหรือทำเองแทน

        ที่สำคัญประเทศจะได้รับค่าเช่าตลาดอายุสัญญาในราคาที่ถูกเท่าตอนทำสัญญา ในกรณีที่ไม่ขยับราคาค่าเช่าต่อปีตามระยะเวลา เท่ากับว่าคนไทย 'ขาดทุน' นั่นเอง

        ยกตัวอย่าง 'สิงค์โปร์' เพื่อนบ้านอาเซียนที่พัฒนาแล้วดีกว่า เค้าก็มีมาตการแบบนี้เช่นกันนะ โดยกำหนดให้เป็นการเช่าที่ดินระยะยาวสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ และให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น

        ส่วนต่างชาติที่ต้องการเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะเช่าได้ 30 ปี เพื่อเป็นการกำหนดการใช้ประโยชน์ของที่ดินให้ชัดเจน ไม่ขัดประโยชน์ต่อคนในประเทศระยะยาว

        ใกล้เข้ามาอีกหน่อย กัมพูชาและลาว แต่เดิมเคยให้เช่าถึง 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น เพราะเค้าสรุปบทเรียนได้ว่าการให้เช่าระยะยาวนั้น 'เสียเปรียบ'

        ดังนั้นผมว่าสำหรับประเทศไทยที่ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหรรมได้อยู่แล้ว 'ไม่น่าจะเกิดประโยชน์' ถ้าให้เช่าระยะยาวขนาดนั้นครับ

        สุดท้ายนี้เราก็ต้องรอดูกันต่อไปว่าจะมีมาตรการไหนได้ตกผลึกออกมาใช้จริง ๆ บ้างเนอะ ซึ่งจากข่าวยังบอกอีกว่าจะเป็นมาตรการชั่วคราวประมาณ 3-5 ปีเท่านั้น 

        อย่าลืมนะครับ... ที่รัฐต้องการกระตุ้นภาคอสังหาเป็นพิเศษ ก็เพราะตลาดอสังหามีสเกลใหญ่ ครอบคลุมตั้งแต่ต้นน้ำไปจนถึงปลายน้ำเลย

        ถ้าสามารถฟื้นฟูตลาดอสังหากลับมาได้ หลายอาชีพและธุรกิจที่เกี่ยวข้องก็จะเกิดการจ้างงาน การสร้างรายได้ และช่วยให้สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

        สังเกตุง่าย ๆ ว่าเวลามีมาตรการอะไรออกมา รัฐจะมุ่งเน้นการช่วยอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมือหนึ่งก่อน เพราะถือเป็นกลุ่มใหญ่ของวงการอสังหาที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจนั่นเอง

        เพื่อน ๆ ล่ะ... คิดว่าคนไทยอย่างเราจะได้ประโยชน์หรือขาดทุนครับ?