หลังจากพาไปลัดเลาะรอบรั้ว ม.เกษตรฯ วิทยาเขตบางเขนกันมาแล้ว วันนี้ผมขอพาออกนอกกรุง มาเที่ยวเมืองท่า EEC อย่างศรีราชากันบ้างดีกว่าครับ

        ฮั่นแน่ะ.. รู้กันแล้วใช่ไหมล่ะครับว่าเราจะไปที่มหาวิทยาลัยใด? ใช่ครับ วันนี้เราจะไปที่ "มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา" กันครับ

        ก่อนอื่นขอพูดถึงพื้นเพของวิทยาเขตนี้แบบคร่าวๆ กันสักหน่อยครับ ม.เกษตรฯ ศรีราชา มีพื้นที่มากถึง 199 ไร่ 48 ตารางวา เปิดสอนด้วยกัน 5 คณะ คือ คณะวิทยาการจัดการ, คณะวิศวกรรมศาสตร์ศรีราชา, คณะวิทยาศาสตร์ ศรีราชา, คณะเศรษฐศาสตร์ ศรีราชา, คณะพาณิชยนาวีนานาชาติ

        มีจำนวนลูกพระพิรุณที่หมุนเวียนเข้าออกในแต่ละปีของที่นี่จะอยู่ที่ราวๆ 20,000 คน/ปีการศึกษา ก็ถือว่าเป็นตัวเลขที่ไม่น้อยนะครับ 

        และอย่างที่เราทราบกันดีครับว่า "ศรีราชา" เป็นหนึ่งในพื้นที่ของโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ที่เค้าว่ากัน ศรีราชา เปรียบเสมือนพื้นที่ไข่แดงของ EEC อีกทีนึงครับ 

        เพราะฉะนั้นคอนโดรอบๆ ทำเลของพื้นที่นี้ ปัจจุบันอาจจะไม่ได้เจาะกลุ่มนักศึกษาเพียงอย่างเดียวแล้ว เพราะในอนาคตพื้นที่แห่งนี้จะกลายเป็นแหล่งงานที่สำคัญมากๆ ดังนั้นความต้องการทางด้านที่อยู่อาศัยจึงเพิ่มขึ้นมากกว่าเดิมนั่นเองครับ

        แต่วันนี้ผมจะขอเน้นมาพูดแค่เรื่องของตลาดเช่าคอนโดรอบมหาลัย ที่กลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษากันก่อนดีกว่าเนอะ ส่วนเรื่อง EEC ในอนาคต ก็คงจะยกมาพูดถึงกันอีกยาวๆ เลยฮะ

       กลับมาที่รั้วมหาลัยกันต่อ ตัวเกษตรฯ ศรีราชาเค้าจะมีประตูเข้าออกอยู่  3 ประตู โดยประตู 1 และ 2 ติดกับถนนสุขุมวิท ฝั่งขาเข้าพัทยา ส่วนฝั่งตรงข้ามจะเป็นฝั่งที่มุ่งสู่ชลบุรี

        ที่พักอาศัยประเภทหอพักและอพาร์ทเม้นท์รอบๆ มหาลัยมีราคาค่อนข้างหลากหลายนะ ตั้งแต่ 2 พันกลาง-หลักหมื่นบาท ในส่วนของที่พักที่ราคาถูกๆ สภาพก็จะตามราคาครับ พื้นที่ใช้สอยน้อย และอาจจะดูเก่าแก่และมีความขลัง เล็กน้อย แต่ถ้าอยากได้ในระดับกลางๆ ห้องสตูดิโอที่กว้างขึ้นมาอีกนิด ราคาก็พุ่งกระฉูดเอาเรื่อง โดยระดับกลาง-ดี ค่าเช่าจะอยู่ที่ราวๆ 9,000-10,000 บาท (คาดว่าน่าจะเพราะมีที่ตั้งอยู่ในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวริมทะเลด้วย) 

        ซึ่งเมื่อผมนำราคาของหอพักระดับกลาง-ดี มาเทียบกับคอนโดห้อง Studio รอบๆ มหาวิทยาลัยแล้วก็ค้นพบว่า ราคาไม่ทิ้งห่างกันเลยนะครับ มาตรฐานอยู่ในระดับเดียวกันเลย

        ลองคิดว่า หากเราเป็นนิสิตที่ต้องการที่พักที่มีความกว้างขวางปลอดภัย ระหว่างหอพักและคอนโด ที่มีราคาเช่าทิ้งห่างกันหลักร้อย-พันนิดๆ เราจะเลือกอะไรล่ะ? คำตอบโดยส่วนมากก็น่าจะเป็นคอนโดอยู่แล้วครับ

        ซึ่งจากการที่ผมหาข้อมูลมา พื้นที่แหลมฉบัง-ศรีราชาจะมี Capital Gain อยู่ที่ประมาณ 4.2% ซึ่งราคาเริ่มต้นเฉลี่ยของโครงการต่างๆ ในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 66,000 บ./ตร.ม. ตัวเลขนี้ถือว่าสูงมากๆ เลยนะครับเมื่อเทียบกับอสังหาต่างจังหวัด

        เอาล่ะ เราไปดูกันเลยดีกว่าครับ ว่ารอบๆ ทำเลเกษตรฯ ศรีราชา แห่งนี้ จะมีคอนโดใกที่น่าสนใจและมีราคาอยู่ที่เท่าไหร่กันบ้าง?

        1. Notting Hill Laemchabang-Sriracha (นอตติ้ง ฮิลล์ แหลมฉบัง-ศรีราชา) By Origin

        เปิดประเดิมโครงการแรกด้วยโครงการจากพี่อัศวิน ซึ่งเป็นโครงการภายใต้แบรนด์ Notting Hill ตัวนี้สร้างเป็นคอนโดตึกสูงครับ มาด้วยส่วนสูง 36 ชั้น 1 อาคาร จำนวนยูนิต 534 ยูนิต บนเนื้อที่โครงการ 2-0-67 ไร่ และด้วยความสูงชะลูดนี่แหละ ทำให้เราสามารถเทควิวภูเขาได้แบบไม่มีอะไรบดบังเลย

        ส่งแบบห้องมา 3 แบบให้เลือกครับ ได้แก่ Studio ขนาด 25.70 ตร.ม., 1 Bedroom ขนาด 26.50 ตร.ม., 1 Bedroom Plus ขนาด 32.20-45.00 ตร.ม.

        ทำเลงามเลยฮะ อยู่ติดถนนสุขุมวิท ตรงข้ามมหาลัยเลยฮะ ใจกลางเมืองศรีราชา และด้วยความที่โครงการนี้ไม่ได้เจาะแค่กลุ่มนักศึกษาเป็นหลักเท่านั้น เพราะในอนาคต EEC จะส่งผลให้มีแหล่งงานมากมายที่นี่ ดังนั้นโครงการนี้จึงตั้งอยู่ภายในพื้นที่ “Origin District” อีกที 

        ซึ่งภายในนี้ก็มีทั้งโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม Holiday Inn และคอมมูนิตี้มอลล์ด้วย ข้อดีคืออยู่ที่นี่จะช้อป เที่ยว กิน ดื่ม ครบจบในที่เดียวเลย ความเหงาคืออะไรไม่รู้จัก555

        โครงการนี้สร้างเสร็จไปเมื่อปี 2018 ครับ ราคาในช่วงเปิด Pre-sale เริ่มต้นอยู่ที่ 1.59 ล้านบาท ส่วนช่วงสร้างเสร็จเปิดตัวใหม่ๆ ราคาเริ่มต้นที่ผมหาเจออยู่ที่ 2.39 ล้านบาท 

        ส่วนปัจจุบันไปเช็คราคามีคนปล่อย Re-Sale อยู่บ้างครับโดยราคาเฉลี่ยที่ปล่อยขายตอนนี้ตกอยู่ที่ 2.24 ลบ.- 2.50 ลบ. (สำหรับห้องขนาด 28.00 ตร.ม.) ซึ่งก็ดูเหมือนว่าราคายังขยับขึ้นได้เรื่อยๆ เลยแฮะ แต่ตอนนี้แอบเห็นเค้ามีโปรของห้อง 48 ตร.ม. ลดจาก 4.39 ลบ. เหลือ 3.39 ลบ. ตกตารางเมตรละ 70,625 บาท (ราคาดีเลยฮะ)

        ด้านราคาปล่อยเช่าสำหรับขนาดเริ่มต้น โดยส่วนมาแล้วจะยืนราคาอยู่ที่ 12,000-15,000 บาท/เดือน แต่ก็มีบางห้องหลุดๆ ราคามาอยู่ที่หลักพันปลายๆ ก็มีฮะ (แต่น้อยมาก) คาดว่า Rental Yield น่าจะอยู่ที่ 5-7 % 

        2. dcondo bliss Sriracha (ดีคอนโด บลิซ ศรีราชา) By Sansiri

        เป็นแบรนด์ของพี่สิบหมื่นนั่นเองครับ แบรนด์ ดี คอนโด เป็นอีกแบรนด์ที่มีชื่อเสียงเคียงคู่ตลาดคอนโดรอบมหาลัยมานานเหมือนกันนะ

        ในเมื่อเป็นดีคอนโด ก็ต้องเป็น Low-rise ครับ ตัวโครงการยังคงคาแรคเตอร์เดิมอยู่คือมีส่วนสูง 8 ชั้น 2 อาคาร 465 ยูนิต แบ่งเป็น อาคาร A จำนวน 217 ยูนิต และ อาคาร B จำนวน 248 ยูนิต มีแบบห้องให้เลือกสองแบบคือ Studio 26.50 ตร.ม., Studio (Pool Access) 29 ตร.ม. พร้อมที่จอดรถ 30% ครับ

        โครงการนี้อยู่ใกล้มหาลัยครับ ด้วยระยะทาง 0.75 กม.(เรียกว่าติดเลยแหละ) โดยประตูที่อยู่ใกล้ที่สุดคือประตู 1 นั่นเอง

        โครงการนี้สร้างเสร็จไปเมื่อปีกลายที่ผ่านมานี้เองครับ โดยราคาช่วงโปรโมชั่น(ปี 2020) มีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 1.79 ลบ.ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการอยู่ที่ 70,000 บาท/ตร.ม.

        และถึงตอนนั้นเค้าจะบอกว่าเป็นราคาโปรโมชั่น แต่ณ วันนี้ (มิถุนายน 2021) ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 1.59 ลบ. ครับ555 ส่วนหนึ่งผมมองว่าโควิดอาจจะส่งผลกระทบอยู่บ้างแหละ

        ด้านราคาเช่าจากที่เช็คดู ราคาตัวนี้ไม่ทิ้งห่างจากดีคอนโด ตัวอื่นๆ ที่อยู่ในกรุงเทพชั้นนอกหรือปริมณฑลเลยครับ ส่วนตัวผมมองว่า 8,000-10,000 บาท/เดือน กลายเป็นมาตรฐานราคาเช่าของแบรนด์ ดีคอนโด ไปแล้วนะ

        ซึ่งถ้าเทียบกับคอนโด(ใหม่) โครงการอื่นๆ ใกล้ๆ กันดีคอนโด บลิซ ศรีราชา น่าจะราคาเช่าต่ำสุดแล้วนะ ซึ่งหากมองในมุมของผู้เช่า โครงการนี้น่าคว้าเอาไว้อันดับต้นๆ เลยเนื่องจากทั้งติดมหาลัย ราคาถูก แถมยังเป็นโครงการใกม่อีกต่างหาก

         สรุปข้อเสีย ราคาเช่าต่ำกว่าตัวอื่น แต่ข้อดีคือเป็นโครงการที่ผู้เช่าน่าจะสนใจเยอะที่สุดนั่นเองครับผม 

        3. KEEN Centre Sriracha (คีน เซ็นเตอร์ ศรีราชา) By บริษัท โกลด์ไชน์ จำกัด

        หลายคนอาจจะยังไม่ทราบนะครับว่า ศรีราชา มีอีกชื่อหนึ่งว่า Little Osaka ที่ได้ชื่อนี้มาก็เพราะว่าหลายๆ พื้นที่ในศรีราชา คลาคล่ำไปด้วยร้านรวงและคอมมูนิตี้มอลล์ สไตล์ญี่ปุ่นนั่นเอง รวมถึงคนญี่ปุ่นหลายๆ คนก็ยังนิยมเข้ามาทำงานภายในอุตสาหกรมมแหลมฉบังอีกด้วย

        ซึ่ง KEEN Centre Sriracha เป็นโครงการที่ตั้งใจจะมาเจาะกลุ่มลูกค้าชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะฮะ แต่ด้วยความที่ระยะทางไม่ได้ไกลจาก ม.เกษตรฯ นัก เลยยกมาใส่ด้วยซะเลย

        โครงการนี้เป็นคอนโดสูง  38 ชั้น 625 ยูนิต และพาณิชยกรรม 3 ยูนิต มีพื้นที่จอดรถ 278 คัน (44%) มีแบบห้องให้เลือก 3 แบบ คือ1 Bedroom ขนาด 34.74 - 45.38 ตร.ม., 2 Bedrooms ขนาด65.21 - 87.22 ตร.ม. และ Penthouse ขนาด 83.49 - 267.82 ตร.ม.

        ปัจจุบันโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่แบบใหม่เอี่ยมเลยครับ โดยมีทำเล KEEN Centre Sriracha ติดถนนสุขุมวิท ห่างจาก ม.เกษตรฯ ประมาณ 7 กิโลฯ เดินทางประมาณ 5-10 นาทีก็ถึงมหาลัยแล้วครับ แถมอยู่ตรงข้ามโรบินสันอีกต่างหาก

        เนื่องจากเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าชาวญี่ปุ่น ด้านราคาก็จะค่อนข้างแรงกว่าตัวอื่นๆ มาหน่อย แถมยังชูจุดเด่นคือความหรูหรา วิวทะเลเป็นคอนโดแบบ UPPER CLASS ช่วงเปิดตัวราคา เริ่มต้นอยู่ที่ 2.996 ลบ. หรือเฉลี่ยทั้งโครงการ 117,000 บาท/ตร.ม.

        ด้านราคาเช่าก็สูงตามครับ ใครอยากซื้อความสบาย และความหรูหราแนะนำเลยครับ ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 22,000-50,000 บาท/เดือน 

        4.Supalai Vista Sriracha-Laemchabang (ศุภาลัย วิสต้า ศรีราชา-แหลมฉบัง) By Supalai

        ปิดท้ายด้วยโครงการจากป้ากันครับ ซึ่งโครงการนี้ป้าสร้างเสร็จไปแล้วตั้งแต่ปี 2017 แล้วนะ และด้วยความที่รัศมีโครงการไม่ห่างจากเกษตรฯ มากนัก เลยขอยกมาพูดถึงเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกกันดีกว่า

        โครงการนี้เป็นโครงการแบบ High-Rise สูง 30 ชั้น 1 อาคาร ห้องพักอาศัย 404 ยูนิต และร้านค้า 6 ยูนิต มีแบบห้อง 2 แบบ Studio - 2 Bedrooms ขนาดเริ่มต้น 30.50-75.00 ตร.ม. บนพื้นที่ ประมาณ 2 ไร่

        ตัวโครงการตั้งอยู่บริเวณแยกท่าเรือแหลมฉบังเลยครับ ซึ่งหากจะไป ม.เกษตรฯ น่าจะใช้เวลาอยู่ที่ 5-15 นาที (แล้วแต่สภาพการจราจร)  แต่อยู่ไม่ไกลจากกันมากครับ ระยะทางประมาณ 4.5 กม. เท่านั้นเอง

        ด้านราคา เมื่อช่วงเมษายน ปี 2017 เริ่มต้น 1.77-4.23 ล้านบาท หรือ 58,033/ตร.ม. ส่วนปัจจุบันน่าสอยครับ ช่วงโปรหรือโควิดทำพิษไม่แน่ใจ แต่ถ้าจะสอยช่วงนี้คุ้มเลยฮะ เพราะเริ่มต้นที่ 1.59 ลบ. ราคาลงมาจากตอนช่วงเปิดตัวอีกนะครับเนี้ย!!

        ด้านราคาเช่าตอนนี้ที่เห็นในเว็บไซต์คอนโดให้เช่าราคาเฉลี่ยอยู่ 7,000-12,000 บาท/เดือน Rental Yield น่าจะอยู่ที่ 6.03-6.39% ครับ

        สรุป

        จากข้อมูลข้างบน ผมมองว่าเกษตรศรีราชา น่าสนใจมากเลยนะ ด้านราคาหากนำไปเทียบกับ กทม. ก็อาจจะมีต่ำกว่าบ้าง (อันนี้ทั้งราคาขายและราคาเช่า) แต่เรื่องดีมานด์ของคนเช่าขอบอกว่าเยอะมากกก

        แม้จำนวนลูกพระพิรุณของที่นี่จะไม่เยอะหากเทียบกับวิทยาเขตหลักอย่างบางเขน แถมยังมีหอในอีกด้วย แต่ก็อย่างที่ผมเคยเกริ่นไว้ตอนต้นแหละว่า ในรอบๆ พื้นที่ศรีราชาตอนนี้ เราไม่ต้องไปเจาะแค่กลุ่มนักศึกษาแล้วนะครับ 

        เพราะในอนาคตนี่เหล่าคนที่ทำงานภายในอุตสาหกรรมรอบๆ นี้จะมีจำนวนมากขึ้นทุกปีแน่นอน ยิ่งถ้ารถไฟความเร็วสูงเสร็จเมื่อไหร่ ทำเลแถวนี้จะกลายเป็นทำเลทองแน่นอน หรือพ่อแม่อาจจะซื้อไว้ให้ลูกๆ อยู่ตอนเรียน เรียนจบปล่อยเช่าต่อ แบบนี้ก็น่าสนฮะ

        ราคาขายโครงการใหม่ๆ ตอนนี้ยังสตาร์ทอยู่ในราคาที่น่าสอยอยู่ตั้งแต่ 1-2 ล้านต้นๆ อาจจะมีหลุดราคาสูงกว่านี้มาบ้างถ้า Segment สูงๆ ขึ้นมาหน่อย

        ฝั่งตลาดเช่า ผมมองว่าคึกคักอีกนานเลย คนรอเช่ามีเยอะ ความต้องการทางด้านที่อยู่อาศัยก็เยอะเช่นเดียวกัน

        โครงการทั้งหมดที่ผมแนะนำในวันนี้เป็นโครงการสร้างเสร็จแล้วทั้งนั้นนะครับ ในอนาคต เชื่อว่ามีขึ้นอีกแน่นอน ถ้าถามว่า ศรีราชา น่าลงทุนไหม? มุมมองของผมตอนนี้ ตอบได้เลยครับว่า น่าสนใจมากก

        นอกจากเกษตรฯ ศรีราชา แล้ว ยังมีมหาวิทยาลัย อื่นๆ ที่ทำเลโดยรอบน่าสนใจมากๆ เลยนะครับ สำหรับใครที่เล็งคอนโดรอบมหาวิทยาลัย เรายังมีให้อีกครับ ยังไม่หมด ยังมีมาฝากกันอยู่เรื่อยๆ แน่นอน ส่วนคราวหน้าเราจะพาทุกคนไปบุกมหาลัยไหนกันอีกนั้น อย่าลืมติดตามกันให้ดีๆ ล่ะ