เศรษฐกิจฝืดถึงคิวเช็กบิลตลาดเก็งกำไร 4 โบรกเกอร์ฟันธงหมดยุคนักล่าหัวคิว สารพัดปัจจัยลบ ทั้งราคาแพงหูฉี่-ซัพพลายล้น-กำลังซื้อหดตัว "เซ็นจูรี่ 21" ชี้นักเก็งกำไรคอนโดฯหายกว่าครึ่ง "กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท" แบข้อมูลทำเลยอดนิยมเหลือผู้ซื้อเรียลดีมานด์แค่ 30% "พลัสฯ" โผล่เชียร์ซื้อมือสอง "คอลลิเออร์สฯ" ชี้คอนโดฯขายอืดทั้งตลาด
นายศุภชัย แจ่มมโนวงศ์ กรรมการบริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปัจจุบันนักเก็งกำไรใบจองระยะสั้นน้อยลงมาก จากเดิมมี 20-30% ของตลาดคอนโดมิเนียม ล่าสุดเหลือเพียง 10-15% เนื่องจากซัพพลายมีมากขึ้น ทำให้ผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้น ประกอบกับห้องชุดเปิดตัวใหม่แพงขึ้น โอกาสที่จะไต่ระดับราคาสูงขึ้นเพื่อเก็งกำไรจึงมีน้อยลง
ตร.ม.ละ 1.5 แสนเก็งกำไรฮิต
"ห้องชุด 1.2-1.5 แสนบาท/ตร.ม. เป็นราคาเหมาะสมกับการบวกกำไรแล้วปล่อยขายต่อ แต่ราคาถ้าเปิดตัว ตร.ม.ละ 2 แสนบาทขึ้นไปเป็นราคาที่เต็มเพดาน การปล่อยขายให้มีกำไรทำได้ยาก นักเก็งกำไรมีสต๊อกใบจองติดมือ ทำให้ต้องชะลอลงทุนในโครงการใหม่ ๆ สภาวะตลาดเก็งกำไรจึงซึมมาตั้งแต่ปี′58 กำไรจากการขายใบจองลดลงกว่าครึ่ง เช่น เคยเก็งกำไรมีรายได้ยูนิตละ 5 แสน ตอนนี้เหลือ 2 แสน"
ประกอบกับผู้บริโภคยุคนี้รับรู้ข่าวสาร รู้ว่ามีซัพพลายคอนโดฯจำนวนมาก นักเก็งกำไรก็มาก อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง จึงไม่เร่งรีบหาซื้อคอนโดฯที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง เพราะเชื่อว่าหลังจากสร้างเสร็จจะมีห้องชุดรีเซลทะลักออกมาช่วงก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งจากนักเก็งกำไรและผู้ซื้อที่กู้ไม่ผ่าน
นายศุภชัยกล่าวว่า นอกจากนี้ เทรนด์ของเรียลดีมานด์สนใจซื้อคอนโดฯมือสองมากขึ้น เพราะห้องชุดอายุ 3-5 ปี ราคาต่ำกว่าห้องชุดเปิดขายใหม่ 20% จึงเป็นคู่แข่งตลาดเก็งกำไร ซึ่งการปรับตัวของนักเก็งกำไรจึงหันมาเป็นนักลงทุนซื้อปล่อยเช่า รอจังหวะขายเมื่อได้ผลตอบแทนส่วนต่างราคา
พลัสฯเชียร์ซื้อคอนโดฯมือสอง
นายภูมิภักดิ์จุลมณีโชติกรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเครือ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า ราคาคอนโดฯเปิดตัวใหม่แพงขึ้นเฉลี่ย ตร.ม.ละ 1 แสนบาท ทำให้การเก็งกำไรขายใบจองทำได้ยากขึ้น ปริมาณก็น้อยลง
สถิติพอร์ตรับซื้อขายห้องชุดของพลัสฯ ปี 2556 มูลค่า 2,500 ล้านบาท มีห้องชุดขายดาวน์หรือขายใบจอง 1,500 ล้านบาท คิดเป็น 60% ห้องชุดโอนกรรมสิทธิ์หรือห้องชุดรีเซล 1,000 ล้านบาท คิดเป็น 40%, ปี 2557 พอร์ตรวม 4,700 ล้านบาท มีห้องชุดขายดาวน์ 3,200 ล้านบาท หรือ 68% ห้องชุดรีเซล 1,500 ล้านบาท 32%, ปี 2558 พอร์ตรวม 4,000 ล้านบาท มีผู้ขายใบจองลดเหลือ 1,700 ล้านบาท หรือ 42.5% ห้องชุดรีเซลเพิ่มเป็น 2,300 ล้านบาท หรือ 57.5% คาดว่าปีนี้ภาวะขายใบจองทรงตัว
"นักลงทุนบางส่วนจึงหันมาลงทุนคอนโดฯมือสอง เพราะราคาขายต่ำกว่ามือหนึ่ง 30-40% ใช้เงินลงทุนต่ำกว่า มีความเสี่ยงน้อยกว่าเพราะได้สำรวจสภาพห้องชุดก่อนซื้อขาย หากเลือกทำเลที่ดีและนิติบุคคลบริหารตึกให้ยังอยู่ในสภาพดี โอกาสปรับราคาขายอาจเพิ่มขึ้น 7-25% ต่อปี เทียบกับคอนโดฯเปิดใหม่ราคาเพิ่มเฉลี่ยปีละ 7.3%"
BC ปูดข้อมูลซื้ออยู่เองลดลง
นายขยล ตันติชาติวัฒน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด (BC) ในเครือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยว่า กลุ่มนักเก็งกำไรระยะสั้นลดลง จากเดิมที่มีลักษณะซื้อขายใบจองตั้งแต่เพิ่งทำสัญญา ปัจจุบันยอมถือยาวขึ้น จ่ายเงินดาวน์ไปเรื่อย ๆ รอขายใบจองช่วงก่อนโอนกรรมสิทธิ์ 2-3 เดือน
ทั้งนี้ ทำเลยอดนิยมของนักเก็งกำไรเน้นย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ประเมินว่าผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง 30% ผู้ซื้อเพื่อลงทุน 50% และกลุ่มนักเก็งกำไรที่ไม่พร้อมรับโอน 20% จึงเป็นกลุ่มที่ต้องยอมรับสภาพถ้าหากขายใบจองได้ยากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการยอมรับกำไรที่ลดลง จากเดิมเคยได้ส่วนต่างยูนิตละ 5 แสน-1 ล้านบาท ลดกำไรเหลือ 1-3 แสนบาท กรณีขายไม่ได้จริง ๆ บางรายยอมขายขาดทุนก็มี
หมดยุคขายเปิดเร็ว-ปิดเร็ว
ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า นักเก็งกำไรใบจองลดลงจากตลาด เนื่องจากซัพพลายห้องชุดมีมากขึ้น กำลังซื้อมีต่ำลง สังเกตได้จากคอนโดฯเปิดใหม่ช่วงก่อนปี 2558 สามารถปิดการขายทั้งโครงการรวดเร็วเกือบทุกแห่ง แต่ขณะนี้โครงการเปิดใหม่ปิดการขายภายใน 6 เดือนมีไม่เกิน 5% ของตลาด
"ถ้าจะขายใบจองได้ดี ตัวโครงการต้องขายหมดเร็วเพื่อสร้างกระแส ปกตินักเก็งกำไรขายต่อได้ทั้งผู้ซื้ออยู่จริงและนักเก็งกำไรที่เข้าซื้อมืแรกไม่ทัน แต่ยุคนี้เมื่อโครงการขายอืด กระแสไม่ดี โอกาสขายนักเก็งกำไรซื้อมือที่สองที่สามยากขึ้น เหลือแต่การขายให้เรียลดีมานด์ มองว่าภาวะแบบนี้จะมีไปเรื่อย ๆ จนกว่าซัพพลายคอนโดฯในตลาดลดลง" นายสุรเชษฐกล่าว
