10 คำศัพท์ที่มือใหม่ควรรู้ ก่อนเข้าสังเวียนลงทุนอสังหาฯ

10 คำศัพท์ที่มือใหม่ควรรู้ ก่อนเข้าสังเวียนลงทุนอสังหาฯ

Home   /   สาระบนดอย

โซน : 11 Jul 2021   17:04

BB_20210707_002

        การลงทุนในอะไรบางอย่างเดี๋ยวนี้ง่าย และไม่มีขั้นตอนยุ่งยากมากเมื่อเทียบกับสมัยก่อน แน่นอนว่าการเล่นหุ้นเป็นหนึ่งในสิ่งที่หลายๆ คนให้ความสนใจกันมากที่สุด แต่การกระโดดลงมาในสังเวียนอสังหาฯ เองก็ไม่ได้น้อยไปกว่ากันเลยนะ

        แต่ว่าก่อนที่มือใหม่ทั้งหลายจะกระโดดลงมาประชันศึกในตลาดอสังหาฯ ผมว่าสิ่งแรกที่หลายๆ คนมึนตึ้บไปเลยก็คือ "คำศัพท์" นี่แหละครับ

        นั่งศึกษาหาข้อมูลอยู่ดีๆ ก็มีคำศัพท์ที่ไม่ค่อยเข้าใจโผล่มาเพียบเลย ถ้าเป็นมืออาชีพน่ะไม่มีปัญหา แต่เมื่อขึ้นชื่อว่าเป็นมือใหม่แล้ว ยังไงก่อนจะเข้ามาสู่ตลาดนี้เต็มตัวก็จำเป็นต้องศึกษาคำศัพท์อสังหาฯ ที่พบเจอในระหว่างทางของการลงทุนตุนเอาไว้ในคลังคำศัพท์ของตัวเองก่อนดีกว่า

        การที่เรารู้คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ไว้ก่อนก็เป็นการเตรียมความพร้อม สร้างความเข้าใจ พร้อมเลือกวิธีลงทุนได้อย่างถูกต้อง พอถึงเวลาจริๆ เราก็จะได้วิเคราะห์ข้อมูลได้อย่างถูกต้องและเข้าใจความหมายได้มากกว่าเดิม ถือเป็นการลดความเสี่ยงที่สามารถเกิดขึ้นได้ทุกโอกาสด้วยนะ

        วันนี้ผมเลยรวบรวมเอา 10 คำศัพท์ที่พบได้บ่อยในวงการอสังหาริมทรัพย์มาฝากมือใหม่ทุกท่านให้ได้ทำความเข้าใจกันคร่าวๆ เพื่อเตรียมตัว เตรียมความพร้อม ก่อนกระโจนเข้าสู่สังเวียนนี้อย่างเต็มตัวในอนาคตครับ

BB_20210707_003

        1. Presales

        คำศัพท์แรกที่ต้องรู้ก็คือ Presales นี่แหละ คำๆ นี้หมายถึงราคาเปิดตัวหรือการซื้อในช่วงเปิดโครงการก่อนการสร้างครับ เป็นการตั้งราคาซื้อขายก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ จึงข้อดีของมันคือนักลงทุนจะได้ราคาต่ำกว่าตลาด ถูกกว่าตอนโครงการสร้างเสร็จเรียบร้อย ของแถมเพียบ แถมยังสามารถเลือกจองตำแหน่งห้องชุดได้ก่อนใครเพื่อน แต่ข้อดีมีเพียบแบบนี้มันก็ต้องแลกมากับความเสี่ยงนะ เพราะการซื้อโครงการในช่วง Presales มีข้อเสียคือเราจะยังไม่เห็นโครงการจริงๆ ไม่ได้สัมผัสบรรยากาศจริงด้วยว่าเป็นยังไงกันแน่ โอกาสวืดมันก็มีบ้างครับ

        2. Resales

        ต่อมาคือ Resales หรือก็คือ ราคาขายหลังจากที่โครงการนั้นๆ ได้สร้างเสร็จแล้ว (บางคนเรียกว่า "ขายดาวน์") ซึ่งราคาจะสูงกว่าช่วง Presales ครับเพราะความเสี่ยงน้อยกว่า ข้อดีของมันคือเราจะได้เห็นสภาพจริง วิวจริง วัสดุที่ใช้ ทำเลที่ตั้ง เรียกว่าเห็นของจริงก่อนตัดสินใจซื้อนั่นแหละ แต่ก็ราคาจะสูงกว่า Presales ล่ะครับ

BB_20210707_005

        3. VIP Day

เป็นคำที่เห็นได้ทั่วไปบนแบนเนอร์โฆษณาโครงการครับ ซึ่งก็น่าจะพอเดาได้ว่ามันหมายถึงอะไร VIP Day สำหรับวงการนี้คือ วันพิเศษที่ทางโครงการจัดขึ้นให้กับลูกค้าเก่าของทางบริษัท ใครที่เคยซื้อโครงการของดีเวลลอปเปอร์เจ้านี้มาแล้วก็จะได้รับสิทธิพิเศษมากมายเหนือลูกค้าปกติท่านอื่น ทั้งในเรื่องของราคา ส่วนลด ของแถม รวมไปถึงการเลือกตำแหน่งห้องที่ถูกใจก่อนใครด้วย แหม ก็เป็น VIP นี่นา

        4. Capital Gain

คำนี้สำคัญมากสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ครับ เพราะมันหมายความถึงอัตราค่าเฉลี่ยกำไรจากการขายอสังหาฯ ถือได้ว่าเป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ เลยล่ะ เป็นการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นจากมูลค่าของอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวจากวันที่ซื้อครับ คุ้มไม่คุ้มก็ดูกันได้ตรงนี้แหละ คำนวณง่ายๆ ตามนี้ 

        (กำไร ÷ ต้นทุนที่ซื้อมา) x 100 = % Capital Gain

        5. Rental Yield Rate

        คำศัพท์อสังหาอีกคำหนึ่งที่นักลงทุนมือใหม่ทุกคนจำเป็นต้องทำความเข้าใจให้ดี ถ้าเป็นไปได้ศึกษาอย่างถ่องแท้ให้รู้ซึ้งไปเลยจะเยี่ยมมาก เพราะ Rental Yield Rate หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่า Yield นั้น มันก็คือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้านตลอดทั้งปีนั่นเองครับ เราที่เป็นนักลงทุนสามารถคะเนเอาจากสูตรคำนวณได้ตามนี้

        (ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน ÷ ราคาที่ซื้อมา x 100 = % Rental Yield Rate

        ปกติแล้ว Rental Yield Rate สำหรับคอนโดใจกลางกรุงเทพฯ หรือคอนโดตามแนวรถไฟฟ้านั้นจะให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 5 – 7% หากคิดออกมาแล้วอยู่ในระดับนี้ก็ถือว่าโครงการนั้นๆ ควรค่าแก่การลงทุนครับ

BB_20210707_004

        6. Occupancy Rate

        คำๆ นี้หมายถึง อัตราการเข้าอยู่อาศัยของโครงการนั้นๆ ครับ อันนี้สามารถวัดคุณภาพของตัวโครงการได้จากจำนวนผู้พักอาศัย ดูง่ายๆ เลยก็คือโครงการไหนมีคนเข้าอยู่อาศัยเยอะ ก็แปลว่ามีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูง เช่น โครงการ XYZ ที่พระราม 9 มีคนเข้าอยู่อาศัยมากถึง 80% แสดงว่าโครงการนั้นเป็นที่นิยม ซึ่งข้อมูลตรงนี้เหมาะแก่การลงทุนเพื่อเก็งกำไรจาก Capital Gain และ Rental Yield สามารถดูควบคู่ไปด้วยกันได้เพราะจะทำให้ขายหรือปล่อยเช่าได้ไม่ยาก กำไรเหนาะๆ ครับ

        7. Property Fund

        สำหรับคำนี้มือใหม่หลายคนอาจไม่คุ้นเคยเท่าไหร่ แต่เป็นคำที่รู้จักกันดีในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ที่เลือกลงทุนในรูปแบบของกองทุนครับ ซึ่งเจ้า Property Fund นั้นเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ และกำไรที่ได้จากการบริหารอสังหาฯ หักต้นทุนการบริหารที่ต้องเสียไปแล้ว ที่เหลือก็จะนำไปแบ่งให้กับบรรดาผู้ถือหน่วยลงทุน หรือก็คือกานจ่ายเงินปันผลนั่นเอง แต่กองทุนนี้ให้ผลตอบแทนระยะยาวอย่างต่อเนื่องนะครับ อาจไม่เหมาะกับการเก็งกำไรสักเท่าไหร่ ที่สำคัญคือลงทุนได้เฉพาะอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเท่านั้น

BB_20210707_006

        8. REIT (Real Estate Investment Trust)

        ใครอยากจะเป็นนักลงทุนอสังหาฯ เต็มตัวต้องจดคำนี้ไว้เลย โดยมากคนจะรู้จัก REIT ในรูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ จัดตั้งและบริหารงานโดย บลจ. หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาฯ ที่สำคัญคือต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต. คล้ายคลึงกับ Property Fund แต่ว่า REIT นั้นจะมีเกณฑ์การลงทุน การจัดการ และกำกับดูแลอสังหาฯ ที่ยืดหยุ่นและเป็นสากลมากกว่า สามารถลงทุนได้ทั้งอสังหาฯ ของไทยและต่างชาติ มี REIT manager คอยดำเนินการแทน มี Trustee เป็นผู้กำกับดูแลการเก็บรักษาทรัพย์สิน ดังนั้นนักลงทุนจึงสบายใจ โปร่งใสไร้กังวลครับ

        9. Freehold

        ก่อนทำการจองอสังหาฯ เพื่อการลงทุน อีกเรื่องที่สำคัญคือการต้องดูว่าโครงการที่เราเล็งไว้นั้นเป็นโครงการ Freehold หรือ Leasehold กันแน่

        Freehold หมายถึงอสังหาฯ ที่ผู้ถือครองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ เป็นคอนโดที่เจ้าของโครงการสร้างบนที่ดินของตัวเอง มีกรรมสิทธิ์แบบ 100% เราผู้เป็นเจ้าของ สามารถนำอสังหาฯ มาหาผลประโยชน์โดยการเช่า ขาย หรือโอนให้ผู้อื่นได้ พูดง่ายๆ ก็คือเป็นการขายขาดนั่นเอง

BB_20210707_007

        10. Leasehold

        ในขณะที่ Leasehold นั้นจะหมายถึงการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือก็คือ "เซ้งเพื่อลงทุน" เป็นการจ่ายเงินก้อนเพื่อเเลกกับสิทธิในการเช่าอสังหาฯ ระยะยาวตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ซึ่งก็คือไม่เกิน 30 ปี จากนั้นก็นำมาหาประโยชน์โดยการให้เช่าช่วงต่อครับ

        แตกต่างจาก Freehold คือ เมื่อเราซื้อห้องชุดเราจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในการถือครอง แต่จะได้สิทธิ์การอาศัยเป็นระยะเวลา 30 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า มูลค่าทรัพย์สินมีค่าเท่ากับศูนย์เพราะต้องคืนสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดิน ซึ่งปกติแล้วการลงทุนเเบบนี้จะเป็นการลงทุนในอสังหาฯ ที่ทำเลดีมากๆ เจ้าของไม่ยอมขาย อย่างอสังหาฯ ของราชการหรือสำนักงานทรัพย์สิน อะไรเทือกนี้

        เอาเข้าจริงแล้วการทำความเข้าใจคำศัพท์ทั้ง 10 คำนั้นก็ไม่ยากเลยใช่มั้ยล่ะ เบื้องต้นถ้าเราเข้าใจถึงความหมายของคำศัพท์พวกนี้ได้แล้ว มันจะช่วยให้เราสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างรอบคอบ มีเสถียรภาพ ลดความเสี่ยงปัญหาขาดทุนบางส่วนไปได้ แถมทำให้เราต่อยอดการลงทุนไปได้ไกลกว่าเดิมด้วยนะ

BB_20210707_008

 

Tag :



ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

จะมีสักกี่คอนโดที่ยอมปรับรูปแบบโครงการตามใจลูกค้า กับห้อง 2 BR ใหม่ ราคาสมเหตุผลบนทำเล Freehold ติดถ.พระรามสี่

จะมีสักกี่คอนโดที่ยอมปรับรูปแบบโครงการตามใจลูกค้า กับคอนโด Freehold บน ถ.พระรามสี่-สาทร พร้อมฟังก์ชั่นใหม่ 2 BR ราคาสมเหตุผลบนทำเลติดถนนใหญ่

"Flexi สาทร-เจริญนคร" คอนโดแต่งครบ 1 สถานีถึงสาทร ตื่นสายให้โลกอิจฉา ในราคาสบายกระเป๋า

"สาทร" เป็นชื่อทำเลที่ทุกคนต้องรู้จักอย่างแน่นอน เพราะนี่คือ CBD ของกรุงเทพอย่างแท้จริง อุดมไปด้วยแหล่งทำงานมากมาย ตึกสูง ออฟฟิศต่างๆ แทบจะเต็มพื้นที่ไปทุกอณู ทุกตารางนิ้วมีค่าดั่งทอง

"The Crest Park Residences" คอนโดวิวสวน 700 ไร่ ใกล้ Interchange Station รถไฟฟ้า 2 สาย หรูที่สุดแห่งใจกลางห้าแยกลาดพร้าว

"The Crest Park Residences" คอนโดในฝันของใครหลายคนที่ชื่นชอบ ทำเลลาดพร้าว+ความลักซ์ชัวรี่ ที่เปิดขายพรีเซลเมื่อราว 2 ปีก่อน ตอนนี้สร้างเสร็จ พร้อมเข้าอยู่ได้แล้วนะ


ติดดอยโร้ดทู

"Nue Core Khu Khot Station" คูลครบ...ณ คูคตมหานคร

ความเป็นคอนโดคูลๆ อ่ะเนอะ พอ Sold out ไปแล้วจะปล่อยให้เสียเวลาไปทำไม ปล่อยเฟสใหม่สิคร้าบบบบ

"So Origin Siriraj (โซ ออริจิ้น ศิริราช)" คอนโดอนาคตขวัญใจคุณหมอ ใกล้ศิริราช และ MRT ไฟฉาย

ผ่านปีใหม่มาไม่ทันไร มีโอกาศได้ไปกระทบไหล่ทำเลโครงการจากออริจิ้นอีกแล้ว ครั้งนี้เป็นทำเลขวัญใจคุณหมอละบุคลากรจากศิริราชมั๊กๆ กับโครงการ So Origin Siriraj (โซ ออริจิ้น ศิริราช) นั่นเอง จริงต้องบอกก่อนนิดนึงว่าโครงการนี้เค้าเป็น New project launch ของปีที่แล้วนะครับ แต่เพิ่งมาล้อมรั่วเมื่อไม่กี่วันก่อนนี้เอง

"FYNN Asoke" คอนโดที่มีโอเอซิสน้อยในโครงการ และสวนหลังบ้านขนาดใหญ่ชื่อ "เบญจกิตติ"

ความรู้สึกแรกของผมตอนยืนอยู่ในโครงการ "FYNN Asoke" คือ...เหมือนไม่ได้อยู่อโศก!


ติดดอยสไตล์

ให้วาเลนไทน์นี้ไม่มีเหงาเพราะเรามาเป็นคู่ กับเครื่องดื่ม 2 เมนูใหม่ "LOVE BETTER PERFECT TOGETHER" จากคริสปี้ครีม

คริสปี้ ครีม เค้ามีเมนูใหม่อีกล้าววว เป็นเมนูที่ออกมาต้อนรับวาเลนไทน์ กับ "LOVE BETTER PERFECT TOGETHER" ให้วาเลนไทน์นี้ไม่มีเหงาเพราะเรามาเป็นคู่ กับเครื่องดื่ม 2 เมนูใหม่

ยกหัวใจไปให้คนที่เรารักกับ “วาเลนไทน์ โดนัท” โดนัทรูปหัวใจจาก คริสปี้ ครีม!!

ใกล้จะวาเลนไทน์แล้วสินะ!! เทศกาลแห่งความรักแบบนี้ เตรียมของวัญให้หวานใจกันได้หรือยังเอ่ยยยย ถ้าคิดไม่ออกเลี้ยวมาที่คริสปี้ ครีม เลยครับ เค้าออกโดนัทหน้าใหม่ ฉลองเทศกาลแห่งความรักกับ “วาเลนไทน์ โดนัท” ด้วยโดนัทรูปหัวใจสุด Cute!!

ขายบ้านเก่าซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี อย่าลืมขอคืนภาษีนะ

รู้หรือไม่ว่าเราสามารถขายบ้านเก่า ซื้อบ้านใหม่ แล้วยังสามารถขอคืนภาษีได้ด้วย แบบนี้มันสามารถช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าไปได้ไม่น้อยเลยทีเดียว

มั่นใจได้เลยว่า “AssetWise” เป็น Dev ที่ออกแบบโครงการให้ใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุดแน่นอน

ขนาด Sales Gallery “Kave Town” ยังออกแบบให้ดาดฟ้า มีคนเช่าทำร้าน “หมูกระทะ” ได้ ผมกับบีชอบมาก ยังพูดแซวๆว่า ขายโครงการหมดไวดีนัก แบ่งพื้นที่ทำร้านซะเลย

"The Origin Plug&Play รามอินทรา" ยอดขาย 90% Sold out ก่อนตึกเสร็จแน่นอน!!

บอกตามตรงว่า ‘ตกใจ’ กับยอดขาย 90% ของ ‘The Origin Plug&Play รามอินทรา’ และเป็นของ 6 ตึกที่ยังสร้างไม่เสร็จด้วยนะ ซึ่งนับว่าหายอดขายแบบนี้ได้ยากแล้วในยุคนี้

“พี่สิบหมื่น” วางหมากแรกของปีเป็น “dcondo sand Hatyai” dcondo ฉบับปรับปรุงใหม่ ที่อร่อยกว่าเดิม นั่นเอง

เลือกปักธงที่ “หาดใหญ่” นะครับ ถิ่นคุ้นเคยของ dcondo ที่ Sold out ขายหมดเกลี้ยงทั้ง 2 โครงการเรียบร้อย!!


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com