สำหรับมือใหม่ที่เพิ่งซื้อคอนโดและบ้าน อาจจะพบเจอข้อสงสัยหลายๆ ประการใช่ไหมครับ นอกจากช่วงแรกๆ จะปวดหัวกับเรื่องการดาวน์ การจอง การโอนแล้ว
หลังจากได้คอนโดหรือบ้านมาอยู่ในครอบครองแล้ว เหล่ามือใหม่คงเจอกับปัญหากวนใจน่าฉงน หนึ่งในนั้นคือเรื่องของส่วนกลางนั่นเอง
ค่าส่วนกลางคืออะไร?
ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักกันก่อนครับว่าส่วนกลางคืออะไร? ส่วนกลางหรือ Maintenance Fee/Common Fee
อาจจะมีคนตั้งคำถามว่า ทำไมเราต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วยล่ะ? ถ้าหากว่าเราไม่ได้ใช้ เราจำเป็นต้องจ่ายไหม? คำตอบคือต้องจ่ายนะครับ จะใช้หรือไม่ใช้ก็ต้องจ่ายอย่างไม่มีข้อแม้ โดยจะต้องเสียเงินค่าส่วนกลางตรงนี้ให้แก่นิติบุคคลของโครงการนั่นเอง
เค้าเก็บเงินเราเอาไปทำอะไรหว่า?
เงินที่ทางนิติบุคคลเก็บไม่ได้ไปไหนเลยครับ เงินส่วนนี้จะไปอยู่ในส่วนของงานบริหารส่วนต่างๆ ของคอนโดเรานี่แหละ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต ค่าซ่อมบำรุงรักษา ยกตัวอย่างเช่น ไฟทางเดิน ไฟตรงป้ายโครงการ น้ำพุ แม่บ้าน สระว่ายน้ำ ค่าทำความสะอาดฟิตเนส ค่าพี่ๆ รปภ. เป็นต้น
ภาพส่วนกลางจากโครงการ Chewathai Residence ทองหล่อ
แล้วทำไมแต่ละโครงการถึงคิดค่าส่วนกลางไม่เท่ากันล่ะ?
เชื่อว่ามือใหม่ที่เพิ่งซื้อคอนโด ต้องมีคำถามนี้แว๊บเข้ามาในหัวแน่ๆ สาเหตุที่แต่ละคอนโดจะมีราคาส่วนกลางไม่เหมือนกันเนี้ย ก็เพราะว่าคอนโดแต่ละโครงการเค้าจะคิดตามตารางเมตร และความเด็ดดวงของส่วนกลางโครงการนั้นๆ ครับ
โครงการไหนจ๊าบหน่อยก็อาจจะตั้งราคาแพงนิด โครงการไหนพื้นฐานเบสิค ก็อาจจะถูกมาหน่อย หรือพูดง่ายๆ ก็คือโครงการไหนมีส่วนกลางที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเยอะก็จะแพงกว่า
บางโครงการชูโรงเรื่องความ Privacy ยูนิตน้อย ความเป็นส่วนตัวสูง โครงการเหล่านี้อาจจะต้องเสียเงินค่าส่วนกลางสูงตามความเป็นส่วนตัว เนื่องจากมีจำนวนเพื่อนบ้านที่มาเป็นตัวหารน้อย จึงทำให้ต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพงขึ้น กลับกันโครงการไหนจำนวนยูนิตเยอะ ก็มีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าส่วนกลางถูกลงครับ เพราะมีตัวหารมากนั่นเอง
ซึ่งปัจจุบันเดี๋ยวนี้คอนโดเค้าจะค่าส่วนกลางเริ่มต้นตารางเมตรละ 30 บาท โดยเค้าจะเอาค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร มาคูณกับขนาดห้องพักอาศัยของเรา
สมมุติว่าผมมีห้องขนาด 40 ตร.ม. คอนโดที่ผมอยู่คิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 30 บาท ก็จะต้องเอา 30 x 40 = 1,200 บาท/เดือน หรือคิดเป็นรายปีก็จะเท่ากับ 1,200 x 12 ก็จะเท่ากับว่าผมจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลเป็นเงิน 14,400 บาทต่อปี หรือบางโครงการมีรอบชำระ 6 เดือนก็จะเป็น 1,200 x 6 เท่ากับว่าเราต้องจ่าย 7,200 บาท ทุกๆ 6 เดือนนั่นเองครับ ซึ่งอันนี้ต้องศึกษาดีๆ นะเพราะบางโครงการอาจจะให้เราจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1-2 ปีด้วยนะครับ
ภาพส่วนกลางจากโครงการ Common TU
ลองแกล้งๆ ไม่จ่ายได้ไหม จะมีอะไรเกิดขึ้นกับลูกบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางบ้างล่ะ?
ถ้าหากว่าคุณสะดวกแบบนี้ ขอบอกเลยครับว่า จะลอยตัวไม่จ่ายไม่ได้เด็ดขาดดดด สะดวกแบบไหนก็ต้องจ่ายครับเพราะถ้าเราไม่จ่ายมันก็ต้องมีบทลงโทษตามมา นั่นก็คือ
1. ถ้าหากว่าเราไม่จ่ายภายในวันเวลาที่เค้ากำหนดไว้ให้ ภายในระยะเวลา 6 เดือน เราจะต้องเสียค่าปรับนะครับ โดยจะเสียในอัตราไม่เกิน 12% ทันที และถ้าเรามียอดค้างเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย บางโครงการตัดน้ำตัดไฟก็มีนะครับ5555 (ถ้ามีระบุไว้ในสัญญาอ่ะนะ) ส่วนเรื่องรอบชำระของแต่ละโครงการก็จะไม่เหมือนกันครับ บางโครงการจะมีรอบเก็บ 1 เดือน ไม่ก็ 6 เดือน แล้วแต่โครงการนั้นๆ
2. ใครไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะไม่สามารถมีสิทธิ์ออกเสียงลงคะแนนในเรื่องใดๆ เวลามีการประชุมใหญ่ของลูกบ้าน
3. สายซื้อไว้ลงทุน ลำบากแน่ เพราะจะไม่ได้รับใบปลอดหนี้เมื่ออยากทำการ ซื้อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ ใบปลอดหนี้สำคัญมากเพราะใบปลอดหนี้เป็นเอกสารที่จะต้องใช้ประกอบการยื่นเรื่องที่กรมที่ดิน ถ้าหากไม่มีใบปลอดหนี้ก็ไม่สามารถจดทะเบียนนิติกรรมห้องชุดได้นั่นเอง
4. ถ้าไม่จ่ายก็ระวังโดนนิติบุคคลเค้าฟ้องศาลนะ และขอเตือนว่าส่วนใหญ่ นิติบุคคลจะชนะ 100% ด้วย
ภาพส่วนกลางจากโครงการ Supalai Riva Grand
เป็นยังไงกันบ้าง สามารถคลายข้อสงสัยเกี่ยวกับค่าส่วนกลางกันไปได้บ้างไหมครับ?
การจะซื้อคอนโดสักห้องไว้ในครอบครอง ไม่ได้มองแค่เพียงทำเลโครงการ แบบห้อง และการออกแบบ เท่านั้นนะครับ เรื่องส่วนกลางเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่ต้องคำนึงถึงมากๆ ซึ่งหลายคนที่กำลังจะซื้อคอนโดครั้งแรกอาจจะลืมนึกถึงเรื่องนี้ไปก็ได้
เพราะฉะนั้นเวลาไปดูโครงการ อย่าลืมถามกับทางเซลด้วยนะครับว่า นิติบุคคลเป็นของเจ้าไหน คิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละเท่าไหร่? เพื่อจะได้มาคำนวณค่าใช้จ่ายที่เราต้องรับผิดชอบ จะได้ไม่ต้องมีปัญหาตามมาด้วยครับผม
Tag : ส่วนกลางคอนโด | มือใหม่ซื้อคอนโด |
เคยมีคนถามผมว่า "สมัยนี้ ยังสามารถสร้างคอนโดที่ไม่ใกล้รถไฟฟ้าได้ไหม?" ได้สิ เพราะแม้ว่าความใกล้ รถไฟฟ้า จะเป็น 1 ในปัจจัยหลักที่สำคัญมาก แต่มันก็ยังมีปัจจัยอื่นๆที่ "ขาย" ได้อยู่อีก
จะมีคอนโดปล่อยเช่าอยู่อันนึง ที่แม้แต่ตอนโควิดก็ไม่มีผลอะไร มีคนเช่าตลอดๆ แทบไม่มีช่วงว่าง บางครั้งคือ คนเก่าย้ายออกตอนเช้า ตอนเย็นคนใหม่ใส่หน้ากากอนามัยขนของเข้าอยู่ต่อเลย
หลังจากที่ผมถ่ายรูปห้องตัวอย่างใน Sales Gallery เสร็จ ผมก็หันไปบอกกับคุณบี ที่มาด้วยกัน เชื่อไหมว่า แป๊บๆ เดี๋ยวก็ Sold Out!!
หน้าร้อนซัมเมอร์มันก็ต้องคู่กับทะเล ผมฝันไว้เสมอนะว่าอยากมีคอนโดตากอากาศ แต่ปัญหาก็คือคอนโดติดทะเลส่วนใหญ่มีราคาแรงมาก
หลังจากปล่อย "KLOS Ratchada" ไปไม่นาน "Frasers Property" ก็ได้ฤกษ์เตรียมผุดคอนโดแบรนด์ KLOS แห่งที่ 2 ต่อทันทีครับ
นับตั้งแต่เมืองเริ่มขยายตัวออก พื้นที่ที่หลายคนเคยมองข้ามก็กลายเป็นว่าเริ่มเนื้อหอมขึ้นเรื่อยๆ
"Osaka Expo 2025" ตำนานบทใหม่ของญี่ปุ่น เปลี่ยนเกาะเทียมธรรมดาให้กลายเป็นเมืองขนาดย่อม
เทรนด์อาคารอนุรักษ์พลังงานยังคงมีมาให้เห็นกันเรื่อยๆ และล้ำหน้ามากขึ้นทุกวันๆ และหนึ่งในโปรเจ็คที่น่าตื่นตาตื่นใจและควรค่าให้หยิบมาพูดถึงกันในวันนี้คือ "505 State Street" ครับ
ในวินาทีที่ผมย่างเท้าเข้ามาชมห้องตัวอย่างของโครงการ "Amatara Residences Rayong" (อมาธารา เรสซิเดนเซส ระยอง) บอกตามตรงว่าแอบคิดลึกๆ ในใจว่า 'นี่มันอีกระดับของที่พักตากอากาศแล้ว'
หลังจากสร้างเสียงฮือฮาแก่ชาวโลกจากโครงการ The Line เมืองภายใต้กำแพงยักษ์จากประเทศซาอุดีอาระเบีย ซึ่งโครงการนี้เป็นอยู่ภายใต้โครงการ Neom ซึ่งเป็นโครงการที่ทางซาอุฯ หมายมั่นให้เป็นเมืองใหม่ที่มาจากโลกอนาคตนั่นเอง แต่มันจะหยุดอยู่แค่ The Line ไม่ได้ครับ เพราะขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองแห่งอนาคต ความล้ำจะต้องไปสุดกว่านี้ ล่าสุดทาง Neom ส่งอีก Golf Community มาเพิ่มอีก!!
เรากำลังจะมีสวนสนุกธีม Dragon Ball แห่งแรกของโลกแล้วครับ! แถมยังการันตีว่าใหญ่กว่าดิสนีย์แลนด์ด้วย!
ร้อนๆ แบบนี้ ถ้าได้เครื่องดื่มเย็นๆ สักแก้วดับร้อนนี่บอกเลยว่าสดชื่นมากกกกก ยิ่งถ้าได้เครื่องดื่มสไตล์ไทยๆ นี่แหละตอบโจทย์เลย!!!!