ถือเป็นความท้าทายสุด ๆ ของ "กลุ่มเซ็นทรัล" เลยนะครับ สำหรับการมาบุกสยามสแควร์ แหล่งช็อปปิ้งขวัญใจทุกช่วงวัย และรายล้อมด้วยเจ้าถิ่นรอบตัวอย่าง “กลุ่มสยามพิวรรธน์” และ “กลุ่มเอ็ม บี เค” (เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสยามพิวรรธน์)

        โดยในส่วนของพื้นที่ Block A ที่ทางเซ็นทรัลได้ครองไปนั้น ส่วนตัวแล้วผมว่าเป็นพิกัดทำเลสุดไพรม์ของสยามสแควร์เลยทีเดียวนะ เพราะตั้งอยู่บริเวณสี่แยกปทุมวัน จุดตัดระหว่างถนนพญาไท กับถนนพระรามที่ 1 เป็นหัวมุมแยกพอดี

        หรือถ้าใครนึกไม่ออกก็คือช่วงตึกของโรงภาพยนตร์สกาลานั่นเองครับ ซึ่งปัจจุบันนี้ยังมีอาคารพาณิชย์ สูง 3 – 4 ชั้น จำนวน 79 คูหา ส่วนใหญ่ประกอบกิจการหลากหลาย เช่น คลินิก ร้านอาหาร ร้านขายสินค้าแฟชั่น เครื่องสำอาง ธนาคาร และโรงเรียนกวดวิชารวมตัวกันอยู่ด้วย

        ความน่าสนุกก็คือพื้นที่บริเวณนี้เกือบทั้งหมดล้วนเป็น "การเช่าระยะยาว" ที่มีการใช้สอยพื้นที่อย่างหลากหลาย วันนี้ติดดอยเลยจะพาไปส่องกันครับว่า Block A ที่เซ็นทรัลได้มานั้นมีรายละเอียดยังไง และพื้นที่เขตพาณิชย์สยามสแควร์ Block อื่น ๆ นั้นเป็นของใคร มีการใช้งานอะไรไปแล้วบ้าง

 

 

Block A ทำเลสุดไพรม์ที่มาพร้อมกับความท้าทาย

 

        หลังจากที่ทาง “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” (PMCU) ประกาศเชิญชวนเอกชนยื่นข้อเสนอพัฒนาพื้นที่ Block A ไปเมื่อ 9 กรกฎาคม 2564 โดยมีการระบุข้อกำหนดและหลักเกณฑ์การเข้าร่วมยื่นข้อเสนอสุดท้าทายไว้ด้วย

        ระบุว่า จากเนื้อที่ทั้งหมด 7 ไร่ 31 ตารางวา อนุญาตให้ก่อสร้างโครงการภายในกรอบพื้นที่ประมาณ 5 ไร่ 3 งาน 89 ตารางวา โดยต้องเว้นระยะร่นบนพื้นที่ถนนสยามสแควร์ซอย 7 จำนวน 6 เมตร และสยามสแควร์ซอย 1 จำนวน 9 เมตร เป็นอย่างน้อยตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง และการดำเนินการ

        เท่ากับว่าพื้นที่นี้ “เซ็นทรัลพัฒนา” จะสามารถก่อสร้างและพัฒนา “ตัวอาคาร” ได้ประมาณ 5 ไร่ 3 งาน 89 ตารางวา หรือราว 9,556 ตารางเมตรเท่านั้นเองครับ เลยต้องมาลุ้นกันว่าจะพัฒนาออกมาเป็นรูปแบบไหน ให้เกิดความคุ้มกับค่าเช่าที่จะเสีย

        โดยหากไม่มีการเปลี่ยนแปลง การเช่าพื้นที่ Block A ระยะเวลา 30 ปีนี้ เซ็นทรัลจะมีค่าใช้จ่ายไม่ต่ำกว่า 5,902 ล้านบาท (ค่าตอบแทนการทำสัญญา (Upfront) 742 ล้านบาท + ค่าตอบแทนรายปี เป็นระยะเวลา 30 ปี 5,160 ล้านบาท)

        ยังไม่รวมข้อกำหนดที่ให้ผู้พัฒนาพื้นที่ Block A ต้องดำเนินการออกแบบและก่อสร้างทางเชื่อมกับอาคาร “Siamscape” และ Block B รวมถึงรับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการเปิดให้บริการทางเชื่อมดังกล่าวด้วยตนเองอีกด้วยนะ

 

 

Block อื่นใครถือสิทธิ์ และเป็นอาคารอะไรอยู่บ้าง?

 

        อีกหนึ่งข้อกังขาของการพัฒนาพื้นที่ Block A ก็คือการเลือกใช้ประโยชน์ที่ดินว่าจะทำเป็นโครงการรูปแบบไหนเนี่ยแหละครับ เพราะหลายเสียงต่างก็บอกกันว่าย่านนี้ "ห้างสรรพสินค้าเยอะเกินไปแล้ว" 

        ซึ่งจากรายงานข่าวจากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น ให้ข้อมูลเรื่องนี้ว่า สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ จะส่งมอบพื้นที่ให้ในต้นปี 2565 และบริษัทก็จะเดินหน้าโครงการทันทีเลยครับ

        หลัก ๆ จะเป็นการรีโนเวตโครงสร้างเดิมให้เป็นศูนย์การค้าขนาดเล็กในลักษณะของคอมมิวนิตี้มอลล์ เป็นการเติมเต็มให้สยามสแควร์เป็นช็อปปิ้งสตรีต คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 1 ปีเศษ และเปิดให้บริการได้ในปี 2566 เจาะกลุ่มนักศึกษาและคนทำงาน

        จากข้อมูลนี้เองทำให้มั่นใจได้เลยว่ายังไงก็หนีไม่พ้นการเป็นห้างสรรพสินค้าอีกอีกนั่นแหละ เพียงแต่ต้องมีการออกแบบ สร้างขึ้นมาให้ตอบโจทย์ รู้สึกแปลกใหม่ และเกิดพื้นที่สาธารณะประโยชน์ที่มากกว่าการช็อปปิ้งทั่วไป

        โดยพื้นที่ “เขตพื้นที่สยามสแควร์” (Siam District) ทั้งหมดนั้นเป็นพื้นที่ของ 'สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย' (PMCU) แต่ใช้โมเดลปล่อยให้เอกชน และผู้ประกอบการรายย่อยเข้ามา เช่า-เซ้ง รวมไปถึงให้เอกชนพัฒนาโครงการขึ้นเองด้วย

        ดังนั้นผมเลยรวบรวมข้อมูลของพื้นที่ Block อื่น ๆ มาแชร์ให้ผู้อ่านทุกคนได้ดูกันครับว่าตอนนี้ใครถือสิทธิ์และมีการใช้สอยพื้นที่ยังไงกันอยู่บ้าง เผื่อจะช่วยกันเสนอแล้วส่งเสียงไปถึงเซ็นทรัลเค้าบ้าง จะได้มีพื้นที่ ๆ ถูกใจเราทุกคนกัน 5555

 

 

        - Block A : ก่อนนจะส่งไม้ให้กับทางเซ็นทรัล พื้นที่นี้เป็นที่ตั้งของ "โรงภาพยนตร์สกาลา" โรงหนังแบบ Stand Alone ที่ยืนหยัดกัดฟันสู้มาเนิ่นนาน รายล้อมไปด้วยอาคารพาณิชย์ที่ประกอบกิจการหลากหลาย เช่น คลินิก ร้านขายสินค้าแฟชั่น เครื่องสำอาง ธนาคาร และโรงเรียนกวดวิชา นอกจากนี้ถ้าใครเลยไปเดินแถวนั้น อาจจะเคยพบเจอกับซอยลับที่รวมร้านขายอาหารไว้เพียบ เหมือนเป็นที่ฝากท้องแบบสบายกระเป๋าสำหรับชาวสยามก็ว่าได้ เป็นซอยที่ผมแอบแวะไปบ่อย ๆ เลยล่ะ 5555

 

        - Block B : ปัจจุบันเป็น 'อาคารพาณิชย์' ประกอบกิจการหลากหลาย เช่น True Branding Shop คลินิก ร้านอาหาร ร้านขายสินค้าแฟชั่น และเครื่องสำอาง ซึ่งพื้นที่บล็อกนี้อยู่ในข้อตกลงที่ผู้ได้สิทธ์เช่าบล็อก A ต้องทำทางเชื่อมและรับผิดชอบค่าใช้จ่างหลังเปิดใช้งานแล้วด้วยครับ

 

 

        - Block C : "Lido Connect" ที่ได้กลุ่ม LOVEis มาเป็นพันธมิตรกับทางทรัพย์สินจุฬา พลิกโฉมโรงภาพยนตร์ในตำนานแห่งนี้ ให้กลายเป็นพื้นที่ “Multi-function” ด้านศิลปะ วัฒนธรรม และความคิดสร้างสรรค์ทุกแขนง โดยภายในโครงการและอาคารพาณิชย์โดยรอบยังมีร้านค้าอีกหลากหลายประเภท

 

        - Block D : "Centerpoint of Siam Square" ศูนย์การค้าจาก 'ทีซีซี แลนด์ แอสเสท เวิรด์' ที่ผ่านการปรับโฉม “ดิจิตอล เกตเวย์” ปัจจุบันดูเหมือนว่าพื้นที่ไอทีจะลดลงไปกว่าเดิม แต่ก็เพิ่มเติมมาด้วยร้านขายสินค้าแฟชั่น เครื่องสำอาง ร้านอาหาร และคลินิกนิดหน่อยครับ

 

 

        - Block E : "Siam Square One" หรือที่หลายคนคุ้นหูกันในชื่อ "สยามร้อน" โดยโครงการนี้เป็นโครงการที่ทาง 'สำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ' ได้พัฒนาเป็น “Urban Shopping Street” บนพื้นที่ 8 ไร่ ให้เป็นทั้งศูนย์การค้า พื้นที่ส่วนกลางทางเดิน ลานกิจกรรม และโรงละคร ภายในมีร้านค้าหลากหลายแต่ที่ผมเห็นหลัก ๆ ก็หนีไม่พ้นร้านเสื้อผ้า สินค้าแฟชั่น และร้านอาหารครับ

 

        - Block F : บล็อกนี้ค่อนข้างมีการใช้งานพื้นที่หลากหลายเลยครับ แต่ที่โดดเด่นและกินพื้นที่เยอะที่สุดของบล็อกก็คือ "Novotel Bangkok on Siam Square" ของทาง 'AccorHotels' ส่วนพื้นที่บล็อกที่เหลือประกอบด้วยอาคารพาณิชย์ ประกอบกิจการหลากหลาย เช่น ธนาคารกรุงเทพ โรงเรียนกวดวิชา ร้านอาหาร ร้านขายสินค้าแฟชั่น และเครื่องสำอางครับ

 

 

        - Block G : ปัจจุบันเป็น 'อาคารพาณิชย์' ประกอบกิจการหลากหลาย เช่น คลินิก ร้านอาหาร คาเฟ่ ธนาคาร ร้านตัดผม ร้านขายสินค้าแฟชั่น และเครื่องสำอาง

 

        - Block H : "SIAMSCAPE" อีกโครงการของทาง 'สำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ' กับการพัฒนาอาคารโบนันซ่าเดิม ให้เป็นโครงการรูปแบบ Mixed-use ประกอบไปด้วย ศูนย์รวมการเรียนรู้ (Learning Space) จะดึงสถาบันติวมาอยู่ที่นี่ และมีศูนย์การเรียนรู้ตลอดชีวิต (Life long learning) , อาคารสำนักงานสมัยใหม่, พื้นที่รีเทล ภายใต้คอนเซ็ปต์ “LIFE & LEARNING EXPERIENCES”

        ที่ผมว่าน่าสนใจก็คือตัวโครงการถูกออกแบบให้เป็น “Parking Node” ของสยามสแควร์ด้วยอาคารที่จอดรถติดถนนพญาไท ที่สามารถรองรับรถได้กว่า 700 คัน เพื่อสอดคล้องกับแนวคิดในการพัฒนาสยามสแควร์ให้เป็น “ถนนคนเดิน” หรือ Walking & Shopping Street อย่างเต็มรูปแบบ

        ซึ่งพื้นที่บล็อกนี้อยู่ในข้อตกลงที่ผู้ได้สิทธ์เช่าบล็อก A ต้องทำทางเชื่อมและรับผิดชอบค่าใช้จ่างหลังเปิดใช้งานเช่นเดียวกันกับบล็อก B ด้วยนะครับ ดังนั้นในอนาคตเราก็จะสามารถเดินทะลุทั้ง 3 บล็อกนี้ในสยามสแควร์ได้ โดยที่เท้าเราไม่แตะพื้นดินเลย 55555

 

 

        - Block I : หลายคนคงจะคุ้นเคยบล็อกนี้กันดีกับร้าน "Hard Rock Cafe" ที่อยู่คู่สยามสแควร์มายาวนานกว่า 30 ปีจนทำให้พื้นที่ว่างด้านหน้าได้ชื่อ "ลานฮาร์ดร็อค" ตามไปด้วย แต่แล้วเมื่อหมดสัญญาเช่าที่ช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมา บวกกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด 19 ที่นักท่องเที่ยวต่างชาติหายไปหมด ทำให้ร้านอาหารแฟรนไชส์แบรนด์ดังระดับโลกแห่งนี้ต้องประกาศปิดตัวลง

        เบื้องต้นบล็อกนี้ทาง 'สำนักงานทรัพย์สิน' เลยมีแผนจะดึงกลับมาบริหารเอง โดยขณะนี้ได้มีการรีโนเวตอาคารดังกล่าวใหม่ เพื่อปรับให้เป็นพื้นที่รีเทลสำหรับเช่า เบื้องต้นมีแบรนด์ชั้นนำหลายกลุ่มที่สนใจและต้องการจะเข้ามาเปิดสโตร์ 

        โดยกลุ่มที่มาวินกว่าใครก็ต้องยกให้กับ "King Power" เนี่ยแหละครับ แต่ก็ยังไม่ได้ข้อสรุปนะ ยังมีร้าน Fire Tiger Bar & Restaurant และร้าน EBOMB Egg Sandwiches & Fries ที่กำลังเจรจาอยู่เหมือนกัน คาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ในช่วงปลายปี 2564 หรือต้นปี 2565

        ซึ่งเมื่อพื้นที่ดังกล่าวแล้วเสร็จก็จะออกมาเป็นกึ่ง ๆ ศูนย์การค้าที่มีแบรนด์ต่าง ๆ มาเปิดสโตร์อยู่ภายในครับ โดยรูปแบบของแต่ละร้านจะเป็น concept store ที่ออกแบบมาเฉพาะสำหรับศูนย์โดยไม่เหมือนใคร เพื่อสร้างเอกลักษณ์และความแตกต่างในการดึงลูกค้าครับ

 

        - Block J : บล็อกนี้เป็นบล็อก 'อาคารพาณิชย์' เช่นกันครับ ประกอบไปด้วยกิจการหลากหลาย ทั้งร้านอาหาร คาเฟ่ ร้านตัดผม ร้านถ่ายรูป ร้านขายสินค้าแฟชั่น และเครื่องสำอาง

 

 

        - Block K : บล็อกนี้จะมีการใช้พื้นที่คล้างคลึงกับบล็อก J ที่ผ่านมาเลยครับ เป็นบล็อก 'อาคารพาณิชย์' ที่ประกอบไปด้วยกิจการหลากหลาย แต่มีความพิเศษกว่าตรงที่บล็อกนี้จะมีลานตรงกลางที่สามารถจอดรถได้ด้วย

 

        - Block L : “สยามกิตติ์” เป็นอาคาร Mixed-use ที่แบ่งการดำเนินโครงการเป็น 2 ระยะ คือ ระยะที่ 1 อาคารส่วนฐาน 'สำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ' เป็นผู้ลงทุนก่อสร้าง ตั้งแต่ชั้น G และ ชั้น 1 – 10 เพื่อเป็นพื้นที่เช่าสำหรับโรงเรียนกวดวิชา ร้านค้า ร้านอาหาร และพื้นที่จอดรถ

        ระยะที่ 2 วางแผนสร้างเป็นอาคารสูง สำหรับสร้างเป็นโรงแรมเชนระดับโลกขนาด 400 ห้องระดับ 3 ดาว โดยเอกชนไทยเป็นผู้ลงทุน ด้วยการสิทธิมาบริหาร ซึ่งขณะนี้กำลังอยู่ในระหว่างการดำเนินการพัฒนาครับ

 

 

อนาคตอันสดใสของย่านสยามสแควร์

 

        สำหรับการพัฒนาพื้นที่ Block A ของทางเซ็นทรัลนั้นจะออกมาเป็นอาคารรูปแบบไหน พวกเราก็คงต้องรอลุ้นกันต่อไปครับ เพราะในตอนนี้ยังไม่มีข้อมูลแผนพัฒนาหรือรูปแบบโครงการที่แน่ชัดออกมาให้รับรู้เลย

        แต่ทั้งนี้ผมก็อยากให้เพื่อน ๆ ทุกคนมั่นใจกันนะครับ ไม่ว่ายังไงพื้นที่นี้จะต้องออกมาเกิดประโยชน์สูงสุด และตอบโจทย์การสร้าง “คุณค่าเพิ่ม” ให้สังคมอย่างแน่นอน

        เพราะทาง “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” (PMCU) เค้าได้กำหนดกรอบการพัฒนาแต่ละโซนของสยามสแควร์ให้มีคาแรกเตอร์ชัดเจน 

        เพื่อในที่สุดแล้วเมื่อประกอบรวมกันจะต่อจิ๊กซอว์ให้เป็นย่านแห่งไลฟ์สไตล์ – ย่านนวัตกรรม – การเรียนรู้ – ความคิดสร้างสรรค์ ภายใต้แนวคิด “Co-Creating Shared Values” ที่ต้องการพัฒนาที่ดินแห่งนี้ บนหลัก “3L” 

 

 

        คือ “Learning Style” เมืองแห่งความคิดสร้างสรรค์ – การเรียนรู้ครบวงจร / “Living Style” จัดสรรพื้นที่ให้เกิดการอยู่อาศัย และใช้ชีวิตด้วยคุณภาพชีวิตที่ดี / “Lifestyle” แหล่งรวมไลฟ์สไตล์รูปแบบต่างๆ

        เพราะงั้นอนาคตของ Block A ก็น่าจะเป็นอีกโครงการที่ส่งเสริมให้ให้ย่านสยามสแควร์ สามารถสะท้อนตัวตน และไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างของคนรุ่นใหม่มากยิ่งขึ้นแน่นอนครับ

        แล้วเพื่อน ๆ ล่ะครับ อยากให้ทางเซ็นทรัลพัฒนาพื้นที่นี้ออกมาเป็น 'คอมมิวนิตี้มอลล์' รูปแบบไหน อยากให้มีความแตกต่างยังไง ลองมาช่วยกันแบ่งปันความคิดเห็นกันดูครับ ไม่แน่นะ... เสียงเล็ก ๆ ของพวกเราอาจจะทำให้เกิดโครงการที่โลกต้องจดจำก็ได้ อิอิ