"รัฐหนุนต่างชาติซื้ออสังหาไทย" คนไทยได้ประโยชน์หรือขาดทุน?

"รัฐหนุนต่างชาติซื้ออสังหาไทย" คนไทยได้ประโยชน์หรือขาดทุน?

Home   /   ติดดอยล้อมวงเล่า

โซน : 28 Sep 2021   17:04

IN - รัฐหนุนต่างชาติ_result

 

     "คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบหลักการมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว โดยมี 4 กลุ่มเป้าหมาย คือ กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ, กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ"

        กลายเป็นเรื่องราวใหญ่โตของวงการอสังหาเราในช่วงอาทิตย์ที่ผ่านมาเลยครับ หลังจากที่ ครม. เสนอมาตรการผลักดันให้สิทธิชาวต่างชาติ ซื้อที่อยู่อาศัยแบบระยะยาว หรือ Long-Term Stay ในไทย โดยเป้าหมายคือการให้ชาวต่างชาตินั้นจะสามารถมีสิทธิที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้มากขึ้น

        เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และเพิ่มเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะช่วยเพิ่มการลงทุนในประเทศได้อีก 8 แสนล้านบาท และอีกทางนึงก็จะสามารถช่วยเพิ่มรายได้ภาษีให้รัฐได้ถึง 2.7 แสนล้านบาท

        ก่อนอื่นผมต้องบอกเพื่อน ๆ ก่อนเลยว่าการทำแบบนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกครับ เพราะรัฐก็ต้องหามาตรการมากระตุ้นการลงทุน กระตุ้นตลาดอสังหาไทยที่กำลังแผ่วมากในขณะนี้เป็นธรรมดาครับ

        ซึ่งการที่รัฐพุ่งเป้ามาที่อสังหาก็เพราะจุดขายที่พอจะขายได้ ประเทศไทยเราเป็นที่หมายตาทั้งลงทุนและอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ นอกจากนั้นยังช่วยให้ประเทศไทย มีบุคลากรเก่ง ๆ จากต่างประเทศ มาอยู่อาศัยในแผ่นดินของเรามากขึ้น

        แต่เราในฐานะคนไทยก็เกิดคำถามกันขึ้นมาว่าการทำแบบนี้... เท่ากับการ "ขายชาติ" หรือเปล่านะ? ว่าแล้วเราลองมาวิเคราะห์กันดูกันว่าแต่ละมาตรการที่รัฐจะออกมานั้น จะส่งผลอะไรกับประเทศไทยของเราบ้างครับ

 

FB_1_300720_1200x800

 

1. ปรับเพดานให้ต่างชาติ "ซื้อห้องชุดได้มากขึ้น" จากเดิมสูงสุด 49% เพิ่มเป็น 70-80% 

 

        ข้อนี้ผมว่าเป็นมาตรการที่น่าจะช่วยภาคอสังหาได้ดีครับ เพราะมันเป็นการกระตุ้นให้ได้เงินก้อนใหญ่ เร่งการขายได้ในจำนวนมาก แต่ที่น่ากังวลก็คือ ชาวต่างชาติอาจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน มากกว่าอยู่อาศัยเองหรือเปล่า?

        เพราะถึงแม้จะมีการกำหนดคุณสมบัติชาวต่างชาติที่ถือวีซ่าระยะยาว แต่ไม่ได้มีเงื่อนไขกำหนดว่าบ้านหรือห้องชุดที่ต่างชาติซื้อจะต้องเพื่ออยู่อาศัยเอง หมายความว่าชาวต่างชาติผู้ถือครองสามารถปล่อยเช่า หรือซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรในการขายต่อเช่นเดียวกับคนไทย โดยที่ไม่ได้อยู่ในไทยหรืออยู่ในโครงการที่ซื้อไว้ด้วยซ้ำ

        นอกจากนี้ยังส่งผลต่อเนื่องไปสู่เรื่อง "ราคา" ด้วย เพราะเมื่อมีลูกค้ากลุ่มนี้เข้ามาแล้ว เราอาจจะไม่ได้เห็นราคาพร้อมโปรดี ๆ ที่ช่วยให้เกิดโอกาสกับคนไทยเหมือนในปีที่ผ่านมา และด้วยราคาแรกซื้อที่ทางโครงการตั้งไว้ ทุกคนมีสิทธิการซื้อได้ในราคาเริ่มต้นที่เท่า ๆ กัน

        โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่คนไทยทั่วไปยังซื้อไหว ขณะที่ชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงกว่าและยอมจ่ายมากกว่า อาจกว้านซื้อทีละหลาย ๆ ยูนิตจนหมดโครงการ และตั้งราคาขายต่อที่สูงจนคนไทยจ่ายไม่ไหว 

        เหตุนี้เองผมว่า 'ตลาดปล่อยเช่า' น่าจะสะเทือนเอาเรื่อง เพราะถ้าต่างชาติซื้อเอง แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่างจากไทย แต่ย่อมเกิดประโยชน์กับตัวเขามากกว่า คนไทยสายลงทุนคงต้องวุ่นกันไม่น้อย ส่วนคนไทยสายเช่าก็อาจต้องเป็นผู้เช่าต่อจากเจ้าของต่างชาติอีกที

        ดังนั้น... แม้จะดูแย่สำหรับคนไทย แต่ถ้าจะฟันธงว่ามาตรการนี้ทำให้คนไทยขาดทุนคงจะไม่ได้ เพราะเค้าไม่ได้ปิดโอกาสการซื้อของคนไทยในชาติ แต่มันคือการเสียโอกาสที่จะได้อสังหาพร้อมโปรดี ๆ และลูกค้ากลุ่มปล่อยเช่าบางส่วนไปมากกว่า

        ซึ่งช่วงเวลาตอนนี้ที่ตลาดอสังหายังคงสั่นคลอนอยู่ คนไทยอย่าเราก็ต้อง 'รีบคว้าและรักษาโอกาส' กันให้คุ้มค่าก่อนมาตรการจะออกมาเป็นรูปเป็นร่างครับ แต่สมมติออกมาตรการมาแล้วจริง ๆ ก็ใช่ว่าจะเสียโอกาสไปทั้งหมดนะ จากเคสของไทยในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง ตอนนั้นรัฐบาลตอนนั้นปรับเพดานให้สูงถึง 99% สุดท้ายพอต่างชาติเห็นว่าราคาไม่ได้ขึ้นจนเห็นกำไร ต่างชาติก็ไม่มาซื้อ แล้วก็ต้องยกเลิกโครงการนี้ไปครับ

 

Feature-4_result

 

2. ให้ต่างชาติสามารถ "ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน" ที่ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิมที่ไม่สามารถซื้อได้

 

        ข้อนี้ผมว่าน่าจะไม่มีผลกระทบอะไรกับตลาดอสังหาโดยรวมครับ เพราะกฎหมายโดยทั่วไป ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ซื้อโดยตรง และไม่มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย ยกเว้นพวกที่ใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย (ใช้นอมินี หรือซื้อในนามบริษัท) ซึ่งถ้ามีมาตรการนี้ออกมาก็จะก่อให้ 'เกิดประโยชน์' ได้ลูกค้ากลุ่มใหม่ในการขายบ้านหรูได้มากขึ้น

        โดยชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านราคาเกิน 10 ล้านในประเทศที่ไม่ใช่ภูมิลำเนาของตัวเองนั้นมีไม่มาก ระยะเวลามาตรการ 5 ปี (2565 - 2569) ไม่น่าส่งผลต่อตลาดเท่าไหร่ สิ่งที่จะวัดว่าคนไทยได้ประโยชน์หรือขาดทุนจริง ๆ คือ 'รายละเอียดของตัวมาตรการ' นั่นแหละครับ ต้องกำหนดรายละเอียดและข้อบังคับให้ชัดเจนไปเลย

        ว่าบ้านที่ต่างชาติซื้อนั้นจะนำไปใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง เช่นถ้าต่างชาติเหมาซื้อบ้านซัก 10 หลังติดกัน แม้จะไม่เกินครึ่งหนึ่งของโครงการ ถ้าเค้าใช้ช่องโหว่ดัดแปลงหรือทุบบ้านทิ้งนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นล่ะ นั่นถึงจะเป็นการเสียโอกาสและขาดทุนของคนไทยอย่างแท้จริง

        ยกตัวอย่างในประเทศออสเตรเลีย ก็มีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านได้เช่นกัน แต่กำหนดชัดเจนว่าซื้อเพื่อทำการอยู่อาศัยเท่านั้น และมีข้อบังคับว่าถ้าขายต่อ ต้องขายให้คนท้องถิ่น ไม่อนุญาตให้ขายต่อให้คนชาติอื่นๆ

        ทีนี้ก็ต้องรอดูข้อกำหนดของมาตราการที่รัฐบาลไทยพยายามจะทำกันอีกทีครับ ยังไงก็ควรเลือกปกป้องสิทธิของคนในประเทศตัวเองก่อน ต้องไม่เปิดช่องเอาใจคนต่างชาติ จนอาจเข้ามาหากำไรจากประเทศไทยได้อย่างอิสระ

        ซึ่งหลายเสียงเสนอว่าน่าจะเปลี่ยนเป็น 'การเช่าระยะยาว' เพราะยังก่อให้เกิดเม็ดเงินเข้าตลาดอสังหาอยู่ และคนไทยอย่างเราก็ไม่ขายชาติเสียแผ่นดินให้ใคร ผมว่าก็เป็นทางเลือกที่ดีนะ เพราะตรงกับเป้าหมายที่ต้องการใช้ต่างชาติเข้ามามีบ้านหลังที่สอง เน้นซื้อเพื่อการพักผ่อน และไม่ได้ลงหลักปักฐานถาวร

 

1598536937923

 

3. ให้สิทธิต่างชาติเช่าที่อยู่อาศัยแบบ Leasehold ที่ขยายสิทธิเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี จากเดิมสูงสุด 30 ปี ต่อหนึ่งรอบสัญญา  

 

        ผมว่าข้อนี้ต้องคิดให้หนัก... ข้อดีคืออาจจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับต่างชาติในกรณีที่ต้องการเข้ามาอยู่ระยะยาว ช่วยดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมาทำการลงทุนให้กล้าลงทุนมากขึ้น ประโยชน์ที่คนไทยจะได้ก็คือ ระยะแรก ๆ พื้นบริเวณนั้นจะเจริญขึ้น ราคาที่ดินแพงขึ้น มีอัตราการจ้างงานเยอะขึ้น เศรษฐ์กิจของประเทศไทยจะมีความเจริญเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว

        แต่ในระยะยาวนั้น 'อาจจะเกิดผลเสีย' ต่อคนไทยเช่นกัน เพราะคนไทยจะเสียพื้นที่ให้คนต่างชาติไปชั่วอายุคน 1 รุ่น กล่าวคือการขยายสัญญาเช่ายาว ๆ นั้นก็ไม่แตกต่างจากการซื้อขายขาดอยู่ดีเพราะเมื่อหมดสัญญาที่ดินก็จะมีราคาสูงมากกกก

        กลุ่มคนไทยที่ได้ผลประโยชน์จะเหลือเพียงเหล่านายทุนที่มีกำลังทรัพย์สามารถซื้อหาที่ดินได้ และก็ปล่อยให้ต่างชาติเช่าต่อหรือทำเองแทน ที่สำคัญประเทศจะได้รับค่าเช่าตลาดอายุสัญญาในราคาที่ถูกเท่าตอนทำสัญญา ในกรณีที่ไม่ขยับราคาค่าเช่าต่อปีตามระยะเวลา เท่ากับว่าคนไทย 'ขาดทุน' นั่นเอง

        ยกตัวอย่าง 'สิงค์โปร์' เพื่อนบ้านอาเซียนที่พัฒนาแล้วดีกว่า เค้าก็มีมาตการแบบนี้เช่นกันนะ โดยกำหนดให้เป็นการเช่าที่ดินระยะยาวสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์

        และให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (URA) กำหนดไว้เท่านั้น ส่วนต่างชาติที่ต้องการเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะเช่าได้ 30 ปี เพื่อเป็นการกำหนดการใช้ประโยชน์ของที่ดินให้ชัดเจน ไม่ขัดประโยชน์ต่อคนในประเทศระยะยาว

        ใกล้เข้ามาอีกหน่อย กัมพูชาและลาว แต่เดิมเคยให้เช่าถึง 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น เพราะเค้าสรุปบทเรียนได้ว่าการให้เช่าระยะยาวนั้น 'เสียเปรียบ' ดังนั้นผมว่าสำหรับประเทศไทยที่ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหรรมได้อยู่แล้ว 'ไม่น่าจะเกิดประโยชน์' ถ้าให้เช่าระยะยาวขนาดนั้นครับ

 

N1

 

        สุดท้ายนี้เราก็ต้องรอดูกันต่อไปว่าจะมีมาตรการไหนได้ตกผลึกออกมาใช้จริง ๆ บ้างเนอะ ซึ่งเบื้องต้นผลลัพธ์จากมาตรการดังกล่าว ภายใน 5 ปี (2565 - 2569) จะมีชาวต่างชาติศักยภาพสูง พำนักในไทยกว่า 1 ล้านคน ซึ่งจะช่วยเพิ่มเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจไทยกว่า 1 ล้านล้านบาท

        แน่นอนครับ... เมื่อมาตรการได้นำมาใช้แล้ว ย่อมมีทั้งข้อดีและข้อเสีย นั่นแหละ แต่กว่าจะถึงเวลานั่นก็คงต้องผ่านการโต้เถียงอย่างดุเดือด เพราะในมุมหนึ่ง ผมว่ามันก็เป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและหาเงินเข้าประเทศที่น่าสนใจ

        แต่กลับกันหากแลกมากับการให้คนต่างชาติ มาถือครองแผ่นดินไทย และกลายเป็นจุดเริ่มต้นสู่การยึดครองประเทศ อนาคตอาจโดนชาวต่างชาติกว้านซื้อที่ดิน แล้วปล่อยให้คนไทยเช่าในราคาสูง จนคนไทยเองไม่มีที่อยู่ก็ได้

        ดังนั้นความคิดเห็นของผมเพียงคนเดียวคงไม่สามารถตอบได้ ว่าจะเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าหรือไม่ แต่อย่าลืมกันนะครับ ที่รัฐต้องการกระตุ้นภาคอสังหาเป็นพิเศษ ก็เพราะตลาดอสังหามีสเกลใหญ่ ครอบคลุมตั้งแต่ต้นน้ำไปจนถึงปลายน้ำเลย

        ถ้าสามารถฟื้นฟูตลาดอสังหากลับมาได้ หลายอาชีพและธุรกิจที่เกี่ยวข้องก็จะเกิดการจ้างงาน การสร้างรายได้ และช่วยให้สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด สังเกตุง่าย ๆ ว่าเวลามีมาตรการอะไรออกมา รัฐจะมุ่งเน้นการช่วยอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมือหนึ่งก่อน เพราะถือเป็นกลุ่มใหญ่ของวงการอสังหาที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจนั่นเอง

        เพื่อน ๆ ล่ะ... คิดว่ามาตรการนี้ คนไทยอย่างเราจะได้ประโยชน์หรือขาดทุน และถือเป็นการ "ขายชาติ" หรือเปล่าครับ?

 

IN - รัฐหนุนต่างชาติ_result

Tag : อสังหาริมทรัพย์ | มาตรการรัฐ | ชาวต่างชาติ



ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

"Life พหลฯ-ลาดพร้าว" คอนโดพร้อมอยู่ วิวสวน 700 ไร่ ติดห้าง 2 Central!!

สำหรับผมแล้ว BTS สถานี "ห้าแยกลาดพร้าว" เป็น สถานี Interchange กับ MRT ที่ผมชอบที่สุด และมักจะเป็นทำเลที่ผมแนะนำ ให้คนมาอยู่อาศัยมากที่สุดอันดับต้นๆเลย

"SUPALAI ICON สาทร" ความท้าทายเล็กๆ กับการเปลี่ยนสถานทูตให้เป็น Luxury Condo

มีความท้าทายเล็กๆ กับการเปลี่ยนอดีต ’สถานทูตออสเตรเลีย‘ ให้กลายมาเป็น ‘Luxury Condo’ และ ’Mixed-Use’ ระดับ ’iconic’ ริม ’ถนนสาทร‘

5 ข้อน่ารู้ ก่อนไปสู่ขอ "LIFE เจริญนคร-สาทร" เปิดให้จับจองวันแรก 29-30 มิ.ย. นี้

ต้องยอมรับว่า ตั้งแต่เจ้าสัว CP หอบเงินมาลงทุนโค-ตะ-ระบิ๊กโปรเจคมูลค่านับหมื่นล้าน ทั้ง ICONSIAM , ICS และ รถไฟฟ้าสายสีทอง


ติดดอยโร้ดทู

"MAVISTA Phromphong" โครงการใหม่ของ Major ที่แน่มาก แกร่งมาก เพราะไม่หวั่นไหวกับการต้องถูกขนาบข้างโดยรุ่นใหญ่!

โครงการใหม่ของ Major ที่แน่มาก แกร่งมาก เพราะไม่หวั่นไหวกับการต้องถูกขนาบข้างโดย Sansiri แบบรั้วชนรั้วเลย!

dcondo calm Ramkhamhaeng 40 (ดีคอนโด คาล์ม รามคําแหง 40) อีกหนึ่งคอนโดทำเลปังจาก "พี่สิบหมื่น" ใกล้รถไฟฟ้าถึง 2 สาย

'dcondo calm Ramkhamhaeng 40' (ดีคอนโด คาล์ม รามคําแหง 40) ก็เป็นอีกโครงการที่ผมบอกเลยว่า คุณจะลืมภาพจำของแบรนด์ดีคอนโดแบบเดิมๆ ไปแทบหมดสิ้น เพราะโครงการนี้ เค้าอยู่ใกล้รถไฟฟ้าถึง 2 สาย ทั้งสายสีส้มและสายสีเหลือง!!!

"Marvest Hua Hin" คอนโด Low Rise ติดถนนเพชรเกษม ใจกลางหัวหินจาก Major Development

เมื่อใจมันเซ ทะเลก็ยังเป็นคำตอบอยู่ดีเนอะ และแน่นอนว่า #หัวหิน คือคำตอบ 555


ติดดอยสไตล์

Bonjour!! คริสปี้ ครีม จะพาคุณท่องเที่ยวไปยัง “ปารีส” ผสานเป็น “Krispy Kreme Passport to Paris” 4 รสชาติสุดพิเศษ

ไปลองกันด่วน!! คริสปี้ ครีม ชวนทุกคนไปท่องเที่ยวปารีสกับ “Krispy Kreme Passport to Paris” กับโดนัท 4 รสชาติสุดพิเศษ

บิ้วอารมณ์ก่อนโอลิมปิกจะมา ชวนทุกคนเกาะขอบดูไฮไลท์มหกรรมกีฬาโอลิมปิกปารีส 2024 ที่จะถึงนี้!!

ใกล้เข้ามาทุกทีแล้วครับ สำหรับมหกรรมการแข่งกีฬา ที่ถือว่ายิ่งใหญ่ที่สุดแห่งมวลมนุษยชาติอย่าง 'โอลิมปิก' โอลิมปิกประจำปี 2024 จะถูกจัดขึ้น ณ กรุงปารีส ประเทศฝรั่งเศส จัดขึ้นระหว่างวันที่ 26 ก.ค. -11 ส.ค. นี้

"พี่สิบหมื่น" เปิดแคมเปญ "Sansiri Proud of Pawrents" เมื่อสัตว์เลี้ยงของคุณได้เป็นส่วนหนึ่งของ #PetsofSansiri

นี่คือ ยุคสมัยที่คนมีลูกเป็น ‘น้องหมา น้องแมว’ เยอะที่สุดในประวัติศาสตร์แล้ว และรักเค้าไม่ต่างจากคน ดังนั้นเราจึงใช้คำว่า ‘ผู้ปกครอง’ กับน้อนๆ ได้เหมือนกัน

ลองของ Guss Grocery กับไอติมรสใหม่ 9 รสจาก 9 แบรนด์ไทยที่ทุกคนรู้จัก!!!

ขอลองของซะหน่อย เห็นช่วงนี้เค้านิยมของหวานผสมของคาว จนได้เจอไอติมรสไทยแท้ กับแบรนด์ดังที่เราคุ้ยเลย

จาก "พันธุ์ทิพย์ ประตูน้ำ" สู่ "Phenix : อร่อยฟิน บินได้" แหล่งรวมไลฟ์สไตล์อาหารและเครื่องดื่ม ยิ่งใหญ่ระดับโลก

จะว่าไปก็ถือเป็นการปรับโฉมครั้งที่ 4 แล้ว สำหรับ "พันธุ์ทิพย์ ประตูน้ำ" แลนด์มาร์กที่อยู่คู่ถนนเพชรบุรีมาช้านาน ตำนานที่ยังมีลมหายใจ


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com