"รัฐหนุนต่างชาติซื้ออสังหาไทย" คนไทยได้ประโยชน์หรือขาดทุน?

"รัฐหนุนต่างชาติซื้ออสังหาไทย" คนไทยได้ประโยชน์หรือขาดทุน?

Home   /   ติดดอยล้อมวงเล่า

โซน : 28 Sep 2021   17:04

IN - รัฐหนุนต่างชาติ_result

 

     "คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบหลักการมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว โดยมี 4 กลุ่มเป้าหมาย คือ กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ, กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ"

        กลายเป็นเรื่องราวใหญ่โตของวงการอสังหาเราในช่วงอาทิตย์ที่ผ่านมาเลยครับ หลังจากที่ ครม. เสนอมาตรการผลักดันให้สิทธิชาวต่างชาติ ซื้อที่อยู่อาศัยแบบระยะยาว หรือ Long-Term Stay ในไทย โดยเป้าหมายคือการให้ชาวต่างชาตินั้นจะสามารถมีสิทธิที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้มากขึ้น

        เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และเพิ่มเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะช่วยเพิ่มการลงทุนในประเทศได้อีก 8 แสนล้านบาท และอีกทางนึงก็จะสามารถช่วยเพิ่มรายได้ภาษีให้รัฐได้ถึง 2.7 แสนล้านบาท

        ก่อนอื่นผมต้องบอกเพื่อน ๆ ก่อนเลยว่าการทำแบบนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกครับ เพราะรัฐก็ต้องหามาตรการมากระตุ้นการลงทุน กระตุ้นตลาดอสังหาไทยที่กำลังแผ่วมากในขณะนี้เป็นธรรมดาครับ

        ซึ่งการที่รัฐพุ่งเป้ามาที่อสังหาก็เพราะจุดขายที่พอจะขายได้ ประเทศไทยเราเป็นที่หมายตาทั้งลงทุนและอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ นอกจากนั้นยังช่วยให้ประเทศไทย มีบุคลากรเก่ง ๆ จากต่างประเทศ มาอยู่อาศัยในแผ่นดินของเรามากขึ้น

        แต่เราในฐานะคนไทยก็เกิดคำถามกันขึ้นมาว่าการทำแบบนี้... เท่ากับการ "ขายชาติ" หรือเปล่านะ? ว่าแล้วเราลองมาวิเคราะห์กันดูกันว่าแต่ละมาตรการที่รัฐจะออกมานั้น จะส่งผลอะไรกับประเทศไทยของเราบ้างครับ

 

FB_1_300720_1200x800

 

1. ปรับเพดานให้ต่างชาติ "ซื้อห้องชุดได้มากขึ้น" จากเดิมสูงสุด 49% เพิ่มเป็น 70-80% 

 

        ข้อนี้ผมว่าเป็นมาตรการที่น่าจะช่วยภาคอสังหาได้ดีครับ เพราะมันเป็นการกระตุ้นให้ได้เงินก้อนใหญ่ เร่งการขายได้ในจำนวนมาก แต่ที่น่ากังวลก็คือ ชาวต่างชาติอาจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน มากกว่าอยู่อาศัยเองหรือเปล่า?

        เพราะถึงแม้จะมีการกำหนดคุณสมบัติชาวต่างชาติที่ถือวีซ่าระยะยาว แต่ไม่ได้มีเงื่อนไขกำหนดว่าบ้านหรือห้องชุดที่ต่างชาติซื้อจะต้องเพื่ออยู่อาศัยเอง หมายความว่าชาวต่างชาติผู้ถือครองสามารถปล่อยเช่า หรือซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรในการขายต่อเช่นเดียวกับคนไทย โดยที่ไม่ได้อยู่ในไทยหรืออยู่ในโครงการที่ซื้อไว้ด้วยซ้ำ

        นอกจากนี้ยังส่งผลต่อเนื่องไปสู่เรื่อง "ราคา" ด้วย เพราะเมื่อมีลูกค้ากลุ่มนี้เข้ามาแล้ว เราอาจจะไม่ได้เห็นราคาพร้อมโปรดี ๆ ที่ช่วยให้เกิดโอกาสกับคนไทยเหมือนในปีที่ผ่านมา และด้วยราคาแรกซื้อที่ทางโครงการตั้งไว้ ทุกคนมีสิทธิการซื้อได้ในราคาเริ่มต้นที่เท่า ๆ กัน

        โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่คนไทยทั่วไปยังซื้อไหว ขณะที่ชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงกว่าและยอมจ่ายมากกว่า อาจกว้านซื้อทีละหลาย ๆ ยูนิตจนหมดโครงการ และตั้งราคาขายต่อที่สูงจนคนไทยจ่ายไม่ไหว 

        เหตุนี้เองผมว่า 'ตลาดปล่อยเช่า' น่าจะสะเทือนเอาเรื่อง เพราะถ้าต่างชาติซื้อเอง แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่างจากไทย แต่ย่อมเกิดประโยชน์กับตัวเขามากกว่า คนไทยสายลงทุนคงต้องวุ่นกันไม่น้อย ส่วนคนไทยสายเช่าก็อาจต้องเป็นผู้เช่าต่อจากเจ้าของต่างชาติอีกที

        ดังนั้น... แม้จะดูแย่สำหรับคนไทย แต่ถ้าจะฟันธงว่ามาตรการนี้ทำให้คนไทยขาดทุนคงจะไม่ได้ เพราะเค้าไม่ได้ปิดโอกาสการซื้อของคนไทยในชาติ แต่มันคือการเสียโอกาสที่จะได้อสังหาพร้อมโปรดี ๆ และลูกค้ากลุ่มปล่อยเช่าบางส่วนไปมากกว่า

        ซึ่งช่วงเวลาตอนนี้ที่ตลาดอสังหายังคงสั่นคลอนอยู่ คนไทยอย่าเราก็ต้อง 'รีบคว้าและรักษาโอกาส' กันให้คุ้มค่าก่อนมาตรการจะออกมาเป็นรูปเป็นร่างครับ แต่สมมติออกมาตรการมาแล้วจริง ๆ ก็ใช่ว่าจะเสียโอกาสไปทั้งหมดนะ จากเคสของไทยในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง ตอนนั้นรัฐบาลตอนนั้นปรับเพดานให้สูงถึง 99% สุดท้ายพอต่างชาติเห็นว่าราคาไม่ได้ขึ้นจนเห็นกำไร ต่างชาติก็ไม่มาซื้อ แล้วก็ต้องยกเลิกโครงการนี้ไปครับ

 

Feature-4_result

 

2. ให้ต่างชาติสามารถ "ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน" ที่ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิมที่ไม่สามารถซื้อได้

 

        ข้อนี้ผมว่าน่าจะไม่มีผลกระทบอะไรกับตลาดอสังหาโดยรวมครับ เพราะกฎหมายโดยทั่วไป ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ซื้อโดยตรง และไม่มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย ยกเว้นพวกที่ใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย (ใช้นอมินี หรือซื้อในนามบริษัท) ซึ่งถ้ามีมาตรการนี้ออกมาก็จะก่อให้ 'เกิดประโยชน์' ได้ลูกค้ากลุ่มใหม่ในการขายบ้านหรูได้มากขึ้น

        โดยชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านราคาเกิน 10 ล้านในประเทศที่ไม่ใช่ภูมิลำเนาของตัวเองนั้นมีไม่มาก ระยะเวลามาตรการ 5 ปี (2565 - 2569) ไม่น่าส่งผลต่อตลาดเท่าไหร่ สิ่งที่จะวัดว่าคนไทยได้ประโยชน์หรือขาดทุนจริง ๆ คือ 'รายละเอียดของตัวมาตรการ' นั่นแหละครับ ต้องกำหนดรายละเอียดและข้อบังคับให้ชัดเจนไปเลย

        ว่าบ้านที่ต่างชาติซื้อนั้นจะนำไปใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง เช่นถ้าต่างชาติเหมาซื้อบ้านซัก 10 หลังติดกัน แม้จะไม่เกินครึ่งหนึ่งของโครงการ ถ้าเค้าใช้ช่องโหว่ดัดแปลงหรือทุบบ้านทิ้งนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นล่ะ นั่นถึงจะเป็นการเสียโอกาสและขาดทุนของคนไทยอย่างแท้จริง

        ยกตัวอย่างในประเทศออสเตรเลีย ก็มีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านได้เช่นกัน แต่กำหนดชัดเจนว่าซื้อเพื่อทำการอยู่อาศัยเท่านั้น และมีข้อบังคับว่าถ้าขายต่อ ต้องขายให้คนท้องถิ่น ไม่อนุญาตให้ขายต่อให้คนชาติอื่นๆ

        ทีนี้ก็ต้องรอดูข้อกำหนดของมาตราการที่รัฐบาลไทยพยายามจะทำกันอีกทีครับ ยังไงก็ควรเลือกปกป้องสิทธิของคนในประเทศตัวเองก่อน ต้องไม่เปิดช่องเอาใจคนต่างชาติ จนอาจเข้ามาหากำไรจากประเทศไทยได้อย่างอิสระ

        ซึ่งหลายเสียงเสนอว่าน่าจะเปลี่ยนเป็น 'การเช่าระยะยาว' เพราะยังก่อให้เกิดเม็ดเงินเข้าตลาดอสังหาอยู่ และคนไทยอย่างเราก็ไม่ขายชาติเสียแผ่นดินให้ใคร ผมว่าก็เป็นทางเลือกที่ดีนะ เพราะตรงกับเป้าหมายที่ต้องการใช้ต่างชาติเข้ามามีบ้านหลังที่สอง เน้นซื้อเพื่อการพักผ่อน และไม่ได้ลงหลักปักฐานถาวร

 

1598536937923

 

3. ให้สิทธิต่างชาติเช่าที่อยู่อาศัยแบบ Leasehold ที่ขยายสิทธิเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี จากเดิมสูงสุด 30 ปี ต่อหนึ่งรอบสัญญา  

 

        ผมว่าข้อนี้ต้องคิดให้หนัก... ข้อดีคืออาจจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับต่างชาติในกรณีที่ต้องการเข้ามาอยู่ระยะยาว ช่วยดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมาทำการลงทุนให้กล้าลงทุนมากขึ้น ประโยชน์ที่คนไทยจะได้ก็คือ ระยะแรก ๆ พื้นบริเวณนั้นจะเจริญขึ้น ราคาที่ดินแพงขึ้น มีอัตราการจ้างงานเยอะขึ้น เศรษฐ์กิจของประเทศไทยจะมีความเจริญเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว

        แต่ในระยะยาวนั้น 'อาจจะเกิดผลเสีย' ต่อคนไทยเช่นกัน เพราะคนไทยจะเสียพื้นที่ให้คนต่างชาติไปชั่วอายุคน 1 รุ่น กล่าวคือการขยายสัญญาเช่ายาว ๆ นั้นก็ไม่แตกต่างจากการซื้อขายขาดอยู่ดีเพราะเมื่อหมดสัญญาที่ดินก็จะมีราคาสูงมากกกก

        กลุ่มคนไทยที่ได้ผลประโยชน์จะเหลือเพียงเหล่านายทุนที่มีกำลังทรัพย์สามารถซื้อหาที่ดินได้ และก็ปล่อยให้ต่างชาติเช่าต่อหรือทำเองแทน ที่สำคัญประเทศจะได้รับค่าเช่าตลาดอายุสัญญาในราคาที่ถูกเท่าตอนทำสัญญา ในกรณีที่ไม่ขยับราคาค่าเช่าต่อปีตามระยะเวลา เท่ากับว่าคนไทย 'ขาดทุน' นั่นเอง

        ยกตัวอย่าง 'สิงค์โปร์' เพื่อนบ้านอาเซียนที่พัฒนาแล้วดีกว่า เค้าก็มีมาตการแบบนี้เช่นกันนะ โดยกำหนดให้เป็นการเช่าที่ดินระยะยาวสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์

        และให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (URA) กำหนดไว้เท่านั้น ส่วนต่างชาติที่ต้องการเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะเช่าได้ 30 ปี เพื่อเป็นการกำหนดการใช้ประโยชน์ของที่ดินให้ชัดเจน ไม่ขัดประโยชน์ต่อคนในประเทศระยะยาว

        ใกล้เข้ามาอีกหน่อย กัมพูชาและลาว แต่เดิมเคยให้เช่าถึง 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น เพราะเค้าสรุปบทเรียนได้ว่าการให้เช่าระยะยาวนั้น 'เสียเปรียบ' ดังนั้นผมว่าสำหรับประเทศไทยที่ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหรรมได้อยู่แล้ว 'ไม่น่าจะเกิดประโยชน์' ถ้าให้เช่าระยะยาวขนาดนั้นครับ

 

N1

 

        สุดท้ายนี้เราก็ต้องรอดูกันต่อไปว่าจะมีมาตรการไหนได้ตกผลึกออกมาใช้จริง ๆ บ้างเนอะ ซึ่งเบื้องต้นผลลัพธ์จากมาตรการดังกล่าว ภายใน 5 ปี (2565 - 2569) จะมีชาวต่างชาติศักยภาพสูง พำนักในไทยกว่า 1 ล้านคน ซึ่งจะช่วยเพิ่มเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจไทยกว่า 1 ล้านล้านบาท

        แน่นอนครับ... เมื่อมาตรการได้นำมาใช้แล้ว ย่อมมีทั้งข้อดีและข้อเสีย นั่นแหละ แต่กว่าจะถึงเวลานั่นก็คงต้องผ่านการโต้เถียงอย่างดุเดือด เพราะในมุมหนึ่ง ผมว่ามันก็เป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและหาเงินเข้าประเทศที่น่าสนใจ

        แต่กลับกันหากแลกมากับการให้คนต่างชาติ มาถือครองแผ่นดินไทย และกลายเป็นจุดเริ่มต้นสู่การยึดครองประเทศ อนาคตอาจโดนชาวต่างชาติกว้านซื้อที่ดิน แล้วปล่อยให้คนไทยเช่าในราคาสูง จนคนไทยเองไม่มีที่อยู่ก็ได้

        ดังนั้นความคิดเห็นของผมเพียงคนเดียวคงไม่สามารถตอบได้ ว่าจะเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าหรือไม่ แต่อย่าลืมกันนะครับ ที่รัฐต้องการกระตุ้นภาคอสังหาเป็นพิเศษ ก็เพราะตลาดอสังหามีสเกลใหญ่ ครอบคลุมตั้งแต่ต้นน้ำไปจนถึงปลายน้ำเลย

        ถ้าสามารถฟื้นฟูตลาดอสังหากลับมาได้ หลายอาชีพและธุรกิจที่เกี่ยวข้องก็จะเกิดการจ้างงาน การสร้างรายได้ และช่วยให้สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด สังเกตุง่าย ๆ ว่าเวลามีมาตรการอะไรออกมา รัฐจะมุ่งเน้นการช่วยอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมือหนึ่งก่อน เพราะถือเป็นกลุ่มใหญ่ของวงการอสังหาที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจนั่นเอง

        เพื่อน ๆ ล่ะ... คิดว่ามาตรการนี้ คนไทยอย่างเราจะได้ประโยชน์หรือขาดทุน และถือเป็นการ "ขายชาติ" หรือเปล่าครับ?

 

IN - รัฐหนุนต่างชาติ_result

Tag : อสังหาริมทรัพย์ | มาตรการรัฐ | ชาวต่างชาติ



ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

"The Origin Sukhumvit - Praksa" คอนโดที่คุ้มค่า ราคาดีที่สุด ย่านแพรกษา!

คอนโดพร้อมเฟอร์ฯราคาแค่ 1.25 ล้านบาท แต่ได้เรตค่าเช่าแถว 7,000 บ./เดือน คิดเป็นยิลด์ผลตอบแทนเบื้องต้นถึง 7%!!

“dcondo sand Hatyai” คอนโดใหม่ ใจกลางหาดใหญ่ ใกล้เซ็นทรัล เริ่ม 1.79 ล้านพร้อมเฟอร์!!

สมัยวัยละอ่อน เคยคิดว่า "หาดใหญ่" เป็นจังหวัด น่าอายจัง ฮิฮิ เคยมีใครเป็นเหมือนผมไหม? คือมันรู้สึกมีความเจริญไง มีที่ท่องเที่ยว มีห้างใหญ่ๆ มีมหาวิทยาลัย

"CHAPTER ONE ALL RAMINTRA" ชื่อ Chapter One ไม่เคยทำให้ผิดหวัง!

หลังจากที่ทาง "พฤกษา" หรือ "พี่ต้นไม้" ของพวกเรา เว้นวรรคการเปิดโครงการใหม่มาได้ระยะหนึ่ง มีการปรับพอร์ต เคลียร์สต๊อกระดับแสนล้านไปได้เยอะทีเดียว ขายดีจนเหลือไม่เยอะล่ะ


ติดดอยโร้ดทู

"NICHE MONO Bangpo" คอนโดวิวแม่น้ำตัวใหญ่ ยักษ์ใหญ่แห่งบางโพ

เห็นลือกันว่าเตรียมเปิดขายปีหน้า ผมเลยแวะมาดูภาพรวมทำเลเค้าเสียหน่อย

"Supalai Parc เอกมัย - พัฒนาการ" หากันจนเจอ ที่แปลงลับที่กลับมาบุกตลาดอีกครั้ง

เมื่อช่วงปีก่อนมีข่าวว่า "Supalai Parc เอกมัย - พัฒนาการ" ตอนนั้นผมเองก็ยังไม่รู้เลยว่าพิกัดโครงการนั้นอยู่ตรงไหน?

พระโขนงจะร้อนแรงไปอีกขั้น กับ "SOHO BANGKOK SUKHUMVIT" คอนโดสุดปังบนทำเลสุดปั๊วะ!! จากพี่อัศวิน

ตัวบิดากลับมาอีกครั้ง!! SOHO BANGKOK Come back again!! กลับมาอีกครั้งกับแบรนด์ 'Soho' ของทางฝั่งค่ายส้ม อิอิ หลังจากเห็นที่ดินแปรงสวยปากซอยสุขุมวิท 48 ว่างมานาน ในที่สุดก็ทราบแล้วว่า 'ออริจิ้น' เข้าจับจองเป็นเจ้าของเป็นที่เรียบร้อย ปักหมุดผุดโครงการคอนโดใหม่อย่าง "SOHO BANGKOK SUKHUMVIT" (โซโห แบงค็อก สุขุมวิท)


ติดดอยสไตล์

"dcondo sand Hatyai" ไขข้อข้องใจ ห้องไหนดีห้องไหนโดน

ในที่สุด ก็ถึงฤกษ์งามยามดี "พี่สิบหมื่น" จะเปิดแผงให้จับจองเป็นเจ้าของกันแล้วนะ กับ "dcondo sand Hatyai"

#ติดดอยรวมมาให้ "ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน" มีนาคม 2566

ดอกเบี้ยบ้านปรับขึ้นอีกแล้ว!!! ตอนนี้ทุกธนาคารพาณิชย์ทยอยปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ MRR , MLR , MOR กันทุกธนาคารแล้วนะครับ

ชวนรู้จัก "Mycelium" จะเป็นอย่างไร เมื่อวันหนึ่งเราต้องอาศัยอยู่ในบ้านที่ทำขึ้นจาก "เห็ดรา"??

ต้องยอมรับจริงๆ ว่ามนุษย์เรานี่แหละที่เป็นวายร้าย ทำลายทรัพยากรธรรมชาติไปเยอะมาก และสิ่งที่ตามมาก็คือ การขาดแคลนทรัพยากร รวมถึงปัญหา Climate change อีกด้วย วันนี้เราเลยจะพาทุกคนไปรู้จักกับ 'สิ่งก่อสร้าง' ที่ทำขึ้นมาจาก 'เห็ดรา' กัน!!

ไปชิมกาแฟไข่เวียดนาม ที่ “Café Lâm” หอมเข้มละมุนใจในแก้วเดียว

ไปเวียดนามทั้งที ก็อยากจะทำอะไรที่มันดูเป็นวิถีโลคอลหน่อย

"Howler Bar and Grill" ร้านอาหารริมน้ำ บรรยากาศดี วิวไอคอนสยามมม

ได้ยินคนบอกมาหลายเสียงว่าร้านนี้วิวเค้าดีจริง ก็เล่นอยู่ตรงข้าม Icon Siam วิวที่ได้ก็เลยเห็นตัวห้างแบบเต็ม ๆ เวลาฝั่งนั้นจัดงานอะไร ฝั่งนี้ก็เห็นบรรยากาศไปด้วย

Nirvana เปิดแผงลุยต่อเนื่อง ด้วย 2 โครงการใหม่ ABSOLUTE , DEFINE บนทำเล "กรุงเทพกรีฑา" สุดฮิตติดลมบน แหล่งรวมบ้านหรูยุคนี้!

ในช่วงขวบปีที่ผ่านมา ผมมีโอกาสได้ไปยลโฉมโครงการ Nirvana หลายโครงการ ซึ่งต้องบอกว่า ชอบทุกครั้งที่ไปนะ


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com