โอกาสมาถึงแล้ว!!! ปลดล็อก LTV ทั้งที เพื่อน ๆ ชาวติดดอยมีโครงการในใจกันบ้างรึยังครับ ซึ่งถ้าใครมีความพร้อม "ผมว่าตอนนี้ก็ถือเป็นโอกาสที่ดีนะ"
เพราะจริง ๆ LTV ยังไม่ได้ยกเลิกไป เพียงแค่ผ่อนคลายมาตรการเป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 จนถึงสิ้นปี 2565 เท่านั้น
ทั้งนี้ก็เพื่อเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก และดึงการลงทุนจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้นั่นเอง 555
โดยเป็นการกำหนดให้สถาบันการเงินของเอกชนและรัฐปล่อยสินเชื่อได้ด้วย LTV ไม่เกิน 100% สำหรับสินเชื่อทุกสัญญาและทุกระดับราคา (แต่เดิม 80%-90%)
เพราะอย่างที่รู้กันว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ถือเป็นส่วนหนึ่งของกลไกเศรษฐกิจตั้งแต่ต้นน้ำไปจนถึงปลายน้ำเลย
จากข้อมูลคิดเป็นกว่าร้อยละ 9.8 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคนเลยนะ อสังหาขายได้ การจ้างงานก็เพิ่มขึ้นไปด้วย
เพราะงั้นก็อย่างที่ผมบอกไปว่าช่วงนี้ก็ถือเป็นโอกาสที่ดีนะ นอกจากจะกู้ได้เต็ม 100% แล้วยังเป็นช่วงดอกเบี้ยขาลง แถมผู้ประกอบการเร่งอัดโปรโมชันแบบเกินคุ้ม
แต่ก่อนที่เราจะตามล่าโครงการในฝัน เรามาคลายสงสัยกันก่อนว่าการที่ ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้กู้ซื้อบ้านได้ 100% นั้นมันจะช่วยฟื้นตลาดอสังหาได้จริงหรือป่าวนะ?
ผ่อนคลายมาตรการ LTV ดียังไง
ก่อนอื่นต้องบอกก่อนครับว่าผ่อนคลายมาตรการ LTV นั้นเป็นมาตรการที่ช่วยกระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ ให้กลับมาซื้อและสร้างหนี้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมากขึ้น
ซึ่งเมื่อคนกลับมาซื้อก็จะช่วยระบายสต็อกที่อยู่อาศัยใหม่ที่ยังขายไม่หมด เริ่มจากไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ไปจนถึงปีหน้าได้เยอะเลยล่ะ
โดยจากข้อมูลพบว่ามีจำนวนประมาณ 283,500 หน่วย เมื่อผ่อนคลายแล้วน่าจะช่วยให้เกิดยอดขายในปี 2564 ได้เกินกว่า 100,000 หน่วย เป็นจำนวนเงินประมาณ ไม่น้อยกว่า 500,000 ล้านบาท
ซึ่งยังไม่นับรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอุปทานรอการซื้ออีกมากกว่า 100,000 หน่วย และอุตสาหกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยที่จะช่วยมีมูลค่าในการผลิตสูงเช่นกัน
สรุปก็คือที่ผ่านมาความต้องการซื้อคอนโดในประเทศก็ยังคงมีอยู่ แต่บางส่วนมีมาตรการ LTV เป็นชะงักติดหลังอยู่ เมื่อคลายแล้วคนกลุ่มนี้ก็จะกลับมาซื้อได้นั่นเอง
และเมื่อเกิดมีการซื้อขาย ก็จะมีการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง ก่อให้เกิดการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอีกมาก ให้สามารถเศรษฐกิจเคลื่อนที่ไปข้างหน้าได้นั่นเอง
แต่ LTV เป็นเพียงส่วนหนึ่งของปัญหา
อย่างที่ผมบอกไปครับว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ ไม่ว่าใครก็อยากมีบ้าน แต่ใช่ว่าคนกลุ่มนี้จะมี LTV เป็นชะงักติดหลังเพียงอย่างเดียว ยังมีปัญหาอื่น ๆ ที่ทำให้เค้าไม่สามารถซื้อได้ด้วย
เพราะอย่าลืมว่า LTV นั้นคือเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเท่าไรนั่นเอง
ถ้าหากอยากกระตุ้นให้ทุกคนสามารถสร้างหนี้ได้ก็คงต้องทำควบคู่กับมาตรการทางการคลังในทิศทางเดียวกันเช่น การลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีให้กับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา
กล่าวคือ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้สามารถใช้ได้กับที่อยู่อาศัยการให้สินเชื่อในทุกระดับราคาและรวมถึงที่อยู่อาศัยมือสองด้วยนั่นเอง
อสังหามือสองก็สำคัญ
อสังหามือสองก็เป็นอีกตลาดที่ไม่ควรมองข้ามเลยครับ เพื่อน ๆ รู้ไหมว่าในแต่ละเดือนมีการประกาศขายเฉลี่ยมากถึงเดือนละ 114,000 หน่วยเลยนะ
ซึ่งถือเป็นตลาดใหญ่ที่มีมูลค่าประมาณ 800,000 ล้านบาทเลยทีเดียว โดยส่วนหนึ่งของผู้ที่ปล่อยขายนี้ ก็มักจะนำเงินที่ได้จากการขายอสังหาในมือเนี่ยแหละ ไปซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย
ดังนั้น... หากมีการผลักดันและกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายอสังหามือสองมากขึ้น ก็จะเป็นอีกทางหนึ่งที่ช่วยให้สภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาดำเนินไปได้เช่นกัน
เพราะเป็นอีกช่องทางที่ช่วยเพิ่มเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจผ่านการใช้จ่ายเงินของผู้ขายที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองได้ และการจ่ายค่าซ่อมแซม/ตกแต่ง/ต่อเติม
สรุปการผ่อนคลาย LTV ช่วยตลาดอสังหาได้ไหม?
ส่วนตัวแล้วผมคิดว่า "ได้" แต่ถ้าดูแค่การกลับมาฟื้นของตลาดอสังหาในปีนี้อาจจะไม่ได้ดีขึ้นอย่างที่หวังมากนัก เพราะมีเวลาแค่ 2 เดือนกว่า ๆ เอง
ซึ่งต้องยอมรับว่าตลอดเวลากว่า 10 เดือนที่ผ่านมานั้นตลาดอสังหาต้องผ่าฟันมาแบบหืดขึ้นคออย่างถ้วนหน้า ยิ่งสะสมกับ 2 ปีที่ผ่านของโควิดยิ่งแล้วใหญ่
แต่มาช้าก็ยังดีกว่าไม่มา เพราะมาตรการนี้มีการผ่อนคลายยาวไปถึงสิ้นปี 2565 ทำให้ปีหน้าทั้งปีเราน่าจะได้เห็นตัวเลขเม็ดเงินสวย ๆ จากภาคอสังหากันมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม... หากจะหวังพึ่งแต่การผ่อนคลายมาตรการ LTV เพียงอย่างเดียว ยังไงก็คงไม่ได้สวยหรูเหมือนช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟูอย่างแน่นอน
ต้องอาศัยมาตรการทั้งจากภาครัฐ ภาคการเงินและภาคการคลัง รวมถึงโปรโมชั่นจากนักพัฒนาโครงการทั้งหลายเข้ามาช่วยหนุนอีกทางเพื่อกระตุ้นการซื้อขาย
เพราะหากไม่มีมาตรการออกมาเพิ่มเติม ภาคอสังหาริมทรัพย์จะไม่กลับไปเท่ากับระดับก่อนวิกฤติจนกระทั่งถึงปี 2568 อย่างที่หลายคนคาดการณ์แน่นอน
Tag : LTV | อสังหาริมทรัพย์ | มาตรการรัฐ
“โอ้โห ได้วิวนี้เลยเรอะ คอนโดอยู่ตรงนี้เลยจริงดิ นี่มันอยู่ท่ามกลางดง รีสอร์ท โรงแรม เลยนะ“ ผมเผลอหลุดปากออกมา เมื่อได้เห็นภาพโครงการครั้งแรก
"LIFE สาทร - นราธิวาส 22"...นี่น่าจะเป็น คอนโด LIFE ที่มีคนสนใจมากที่สุดในปี 2025
"KAVALON" พัฒนาโดย "เจ้าพ่อแคมปัสคอนโด" แห่งยุคอย่าง AssetWise ซึ่งนี่ก็เป็นโครงการที่ 6 แล้ว ในโซน ม.กรุงเทพ รังสิต
"RIVA 3 Luxury Condominium Rama 3" (ริว่าทรี ลักซ์ชัวรี่ คอนโดมิเนียม รามา 3) โครงการคอนโดใหม่จาก TC Real Estate ซึ่งตัวนี้จะสร้างเป็นคอนโดแบบ High Rise ขนาดความสูง 46 ชั้น
ในที่สุดที่ดินตรงหัวมุมพญาไท ต้นซอยรางน้ำ ที่ล้อมรั้วกันที่ไว้นานน๊านนานแล้วก็ลุ้นกันอยู่เป็นปีว่าจะขึ้นโปรเจกต์อะไร สรุปวันนี้ก็ได้ออกหัวออกก้อยแล้วในที่สุดครับ
ถ้าใครแวะไปสีลมจะเห็นได้ว่าเดิมทีมันมีที่ดินว่างติด BTS ศาลาแดง บริเวณข้าง Silom Complex อยู่
วันนี้มีโอกาสได้เข้าไปร่วมฟังเสวนาในหัวข้อ 'อยู่สูงอย่างมั่นใจอาคาร SC ปลอดภัย 100%'
"MX27" ช่วง "อโศก-พร้อมพงษ์" นี่มันดงโรงแรมชัดๆ
เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา แม้ว่าจุดศูนย์กลางจะอยู่ที่ประเทศเมียนมาร์ แต่แผ่นดินไหวครั้งนี้ กลับรู้สึกถึงแรงสั่นสะเทือนได้ถึงกรุงเทพมหานคร ที่อยู่ห่างจากจุดศูนย์กลางไกลนับพันกิโลเมตร
เมื่อคนซาก็ได้เวลาไปกิน "CHICHA San Chen" ชานมไต้หวันฉบับออริจิ้นเทียบเท่ามิชลิน 3 ดาว!
วันก่อนไปเจอคาเฟ่หนึ่งมาครับ ชื่อร้านว่า Second Cafe Wanglang ไม่ใกล้ไม่ไกล อยู่ตรอกวัดระฆัง ตรงวังหลังนี่เอง
เปิดประสบการณ์ "Pavilion Luncheon Experience" เซ็ตอาหารไทยเบาๆ 4 ที่จากโรงแรม Dusit Thani Bangkok