ผมว่าหนึ่งในปัญหาชวนหัวที่ทำให้คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินต้องดูแลต้องปวดขมับและเกิดข้อพิพาทกันบ่อยๆ หนึ่งในนั้นน่าจะหนีไม่พ้นปัญหาเรื่อง "การครอบครองปรปักษ์" นี่แหละครับ
"การครอบครองปรปักษ์" ฟังแค่ชื่อก็เหมือนจะไม่ค่อยดีเท่าไหร่แล้ว อันที่จริงมันก็มีทั้งดีทั้งไม่ดี ขึ้นอยู่กับว่าเราได้ประโยชน์หรือเสียประโยชน์นั่นแหละนะ 5555
ความหมายของมันถ้าไม่ได้พูดถึงกันในภาษากฏหมาย แปลเป็นภาษาชาวบ้านให้เข้าใจง่ายๆ ก็คงต้องบอกว่า เป็นกฏหมายที่เอื้อให้ใครก็ตามที่เข้ามาครอบครองที่ดินของเราจนครบ 10 ปี สามารถกลายเป็นเจ้าของที่ดินผืนนั้นไปโดยปริยาย
นี่แหละครับถึงได้บอกว่ามันแล้วแต่มุมจริงๆ ถ้าเราเป็นเจ้าของที่เราก็คงไม่อยากเสียที่ดินของตัวเองให้คนอื่นไปฟรีๆ หรอกจริงมั้ย
กรณีนี้เกิดได้ทั้งกับ "อสังหาริมทรัพย์" และ "สังหาริมทรัพย์" เลยนะ
สำหรับ "อสังหาริมทรัพย์" ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
ส่วน "สังหาริมทรัพย์" นั้น ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีครับ
ซึ่งในวันนี้ผมจะพูดถึง "อสังหาริมทรัพย์" แล้วกัน
แน่นอนว่าฟังดูแล้วกฏหมายนี้ไม่เป็นธรรมกับเจ้าของที่ดินสักเท่าไหร่ ว่าแต่การครอบครองปรปักษ์คืออะไร มีหลักเกณฑ์อย่างไร และที่สำคัญคือมีวิธีแก้ไขแบบไหนบ้าง เดี๋ยวเรามาหาคำตอบกันเพื่อระมัดระวังป้องกันไว้ก่อนดีกว่าครับ
หลักๆ ที่เจ้าของที่ดินต้องรู้คือ หลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382 กล่าวไว้ว่า "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"
มาตรานี้ถือได้ว่าเป็นข้อกฏหมายที่ถูกอ้างถึงเสมอเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ เดิมทีก็ถูกตราขึ้นมาเพื่อให้คนที่มีที่ดินจำนวนมากหรือว่าคนที่มีที่ดินแต่ว่าไม่ได้ดูแล ปล่อยให้ที่ดินนั้นรกร้างว่างเปล่าน่าเสียดาย กลายเป็นว่าถ้าหากมีคนที่ต้องการนำที่ดินผืนนั้นๆ ไปทำประโยชน์นานกว่า 10 ปี โดยที่คนที่เป็นเจ้าของไม่ได้ทักท้วงอะไร ก็ยกกรรมสิทธิ์ให้ไปเลยประมาณนี้
ที่เป็นแบบนี้ก็เพราะกฎหมายต้องการให้ประชาชนได้ใช้ที่ดินเพื่อทำประโยชน์ไม่ใช่สะสมที่ดินไว้เป็นไอเท็มคอลเล็กชั่นนั่นเอง
แต่การที่จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์มามันก็ไม่ได้ง่ายเหมือนอย่างที่คิดนะครับ เพราะอันที่จริงแล้วการจะได้กรรมสิทธิ์โดยแนวทางนี้มามันก็มีหลักเกณฑ์หลายอย่างตามกฎหมายอีกต่างหาก
อย่างเช่นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นครั้งนี้จะเป็นใครก็ได้ แต่ต้อง "ไม่ใช่" ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง หากเป็นผู้เช่า ก็ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์นะครับ
หรือทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ หรือก็คือครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกไล่ถูกท้วง ที่สำคัญคือ "ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย" ไม่ใช่ครอบครองแบบปิดบังอำพราง จงใจซ่อนเร้นอะไรแบบนี้
แต่ข้อควรระวังคือ ต่อให้เราที่เป็นเจ้าของที่ดินจะมีโฉนดอยู่ในมือก็อย่าได้วางใจไปเชียว เพราะบางทีเจอคนหัวแหลมเราก็จนแต้มเอาได้ง่ายๆ เช่น หากมีบุคคลจะเข้ามาครอบครองปรปักษ์ อยากจะจดทะเบียนการครอบครอง หลักฐานที่ต้องใช้แสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะมี...
ซึ่งไอ้เอกสารโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินเนี่ยต่อให้คนที่เข้ามาแย่งครอบครองจะไม่มี ตัวเจ้าพนักงานก็จะถือว่าโฉนดที่ดินสูญหายครับ จากนั้นก็จะออกใบแทนโฉนดที่ดินแล้วก็ดำเนินการจดทะเบียนตามควรแก่กรณีไป ซึ่งหากเป็นในกรณีนี้แล้ว ตัวโฉนดที่ดินที่เป็นตัวเดิมก็จะใช้ไม่ได้ละนะ
หากลองคิดภาพตามแล้วคล้ายว่าจะหละหลวมเหมือนกันเนอะ มันเลยมีหลายเสียงที่เค้าบอกว่าควรจะปรับปรุงกฏหมายนี้ได้แล้ว เพราะมันมีกรณีที่เกิดข้อพิพาทกันบ่อยๆ เหมือนกัน
สุดท้ายที่เราต้องคิดคือ แล้วจะมีแนวทางไหนที่จะช่วยป้องกันปัญหานี้ได้บ้างล่ะ?
1. หมั่นไปตรวจตราที่ดินเป็นประจำ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง เพื่อที่เราจะได้รู้ว่ามีใครที่ไหนมายุ่มย่ามกับที่ดินของเราหรือไม่ รวมถึงใช้หลักการถามไถ่ชาวบ้านในละแวกใกล้เคียงว่ามีใครมาใช้ที่ดินลับหลังเราหรือเปล่าก็ได้เช่นกันครับ
2. ติดป้ายหรือล้อมรั้วกั้นที่ดินไว้ให้ชัดเจน เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของว่าที่ดินผืนนี้มีเจ้าของ มีกำหนดเขตแดนที่ชัดเจน
3. ตรวจสอบดูหลักหมุดให้อยู่ที่เดิมเสมอ สังเกตดูว่าหมุดมีการเคลื่อนย้ายหรือว่ามีตรงไหนชำรุดหรือไม่ ถ้าหากพบว่าหมุดหายหรือว่าถูกย้าย ให้รีบไปแจ้งความดำเนินคดีโดยเร็วเลย
4. ควรรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุกๆ 5 ปี เพื่อตรวจสอบว่าที่ดินของเรานั้นมีเพิ่มหรือลดลงไปหรือไม่
5. มีธุรกรรมกับกรมที่ดินเป็นครั้งคราว เพื่อย้ำความเป็นเจ้าของที่ดินกับทางภาครัฐ จะยื่นเรื่องขอรังวัดที่ดินหรือยื่นเรื่องขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินในฐานะเจ้าของที่ดินก็ได้ครับ แน่นอนว่าอย่าลืมใส่ใจการเสียภาษีตามกฏหมายกับทางกรมที่ดินหรือหน่วยงานราชการด้วยนะ
6. หากพบว่ามีผู้อื่นเข้ามาครอบครองหรืออยู่อาศัยในที่ดินของเราให้รีบทำการคัดค้านทันทีครับ เพื่อยืนยันให้เห็นถึงความไม่สมยอม โดยเราจะตัดสินใจให้อีกฝ่ายทำสัญญาเช่า จะซื้อจะขาย หรือจะขับไล่โต้แย้งอะไรก็ว่าไป แต่ขอให้ดำเนินการอย่างใจเย็นและอดทนนะครับเพราะยังไม่มีการพิพากษา ที่ดินก็ยังคงเป็นของเราอยู่ดี
มาถึงตรงนี้แล้วผมก็อยากจะบอกว่าไอ้เรื่องด้านบนมันก็แค่ส่วนหนึ่งของการครอบครองปรปักษ์เท่านั้นนะ เอาเข้าจริงถ้าให้ลงรายละเอียดลึกๆ แล้วอ่านวันสองวันก็ไม่มีทางจบ
นั่นก็เพราะว่าการครอบครองปรปักษ์เป็นกฎหมายที่มีมานาน แถมยังมีประเด็นข้อพิพาทอีกเพียบ จำเป็นต้องศึกษาในหลายๆ แง่มุมเลยล่ะ แต่ก็อยากให้ทุกคนวางใจไม่จำเป็นต้องกังวลอะไรขนาดนั้น เพราะหากเรากระตือรือร้นหมั่นไปตรวจตราที่ดินของตัวเองบ่อยๆ แสดงท่าทีไม่ยินยอมเมื่อพบว่ามีคนเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยที่เราไม่ได้อนุญาตตั้งแต่แรกๆ ปัญหานี้ก็จะไม่เกิดขึ้นกับเราแน่นอนครับ
Tag :
ทุกครั้ง หลังไปดูโครงการของ "Assetwise" แถวมหาวิทยาลัย สิ่งหนึ่ง ที่เหมือนผมได้รับกลับมาคือ "พลังชีวิต"
หลังจากที่ "Flexi สาทร-เจริญนคร เฟส 1" มีผลตอบรับที่ดีมาพอสมควร ตอนนี้ ทาง "Sena Development" ก็ได้ฤกษ์ เตรียมปล่อย "Flexi สาทร-เจริญนคร เฟส 2" มาให้ได้จับจองกันแล้วนะครับ
ปล่อยให้คนอื่นฟาดฟันกันขายคอนโดกลางเมืองกันเลือดสาด แต่ Origin กวาดเรียบคอนโดรอบนอก ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า
มีใครรอรถไฟฟ้าสายสีส้มกันอยู่บ้างเอ่ย? ล่าสุดมีโครงการใหม่แกะกล่องจากออริจิ้นฯ ราคาน่ารักน่าคบหา ใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้ม งานนี้แอบกระซิบว่าถ้าคุณเป็นทาสหมา ทาสแมว ต้องหยุดอ่านโดยด่วน กับ "Origin Place รามคำแหง 153"
รถไฟฟ้าสายสีชมพู เป็นหนึ่งในสายที่หลายคนคงตั้งตารอมากที่สุด ด้วยความที่สายสีชมพูใกล้เปิดให้บริการเต็มแก่เลยเริ่มมี 'คอนโด' ผุดขึ้นมาเป็นระยะๆ ตัวผมแอบไปดูทำเลโครงการใหม่มาหนึ่งตัวด้วยแหละ ฮิฮิ โครงการนี้ไม่ใช่ของใครอื่นไกลเป็น 'พี่แอล' (LPN) ของเรานี่แหละ คอนโด 'พาร์ค 168 นพรัตน์-รามอินทรา' แบรนด์คอนโดที่มาพร้อมเลขนำโชค
หลังจากเมื่อปีกลายออริจิ้นขึ้นแท่นเจ้าอสังหาฯ ที่เปิดตัวโครงการคอนโดเยอะที่สุด ปีนี้ผมแอบคิดว่าพี่อัศวินคงเพลาๆ ลงแล้วแหละ แต่เปล่าเลย ล่าสุดแง้มโครงการใหม่ปักหมุดย่าน 'ปิ่นเกล้า' มาอีกหนึ่งโครงการที่รอเปิดตัวอย่างโครงการ 'The Origin Pinklao' (ดิ ออริจิ้น ปิ่นเกล้า) คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ เอาใจทาส Gen Z
เมื่อวันก่อนเห็นหลายๆ น้องๆ ว่าที่เฟรชชี่หลายคนลุ้นผล TCAS กันจนเกร็งเลย ยังไงก็ยินดีกับน้องๆ เด็ก 66 ทุกคนด้วยนะครับ ส่วนใครที่พลาดรอบนี้ก็ไม่เป็นไรนะ!! พอขึ้นมหาลัยแล้ว มันก็ได้ทำอะไรใหม่ๆ เยอะเนอะ อย่างเช่นการไปใช้ชีวิตเป็นเด็กหอกันครั้งแรก!! วันนี้เลยขอบิ้วอารมณ์ว่าที่เฟรชชี่ที่กำลังจะได้ไปอยู่หอทั้งหลาย ด้วยการมัดรวมหอพักสุดเจ๋งทั่วโลกต้อนรับเปิดเทอมใหม่!!
ได้ข่าวคราวมาสักพักแล้วว่า สตรีมมิงยักษ์ใหญ่ "Netflix" จะยกเลิกการหารบัญชี และก่อนหน้านี้ก็มีการทดสอบไปในบางประเทศแล้ว ล่าสุดพี่ไทยก็ไม่รอด
ครั้งแรกที่เห็นภาพโครงการนี้ออกมา ผมคิดในใจว่า 'แล้วจะรอดจากยุงหรอ' โครงการนี้มาจากประเทศจีนครับ ชื่อว่า "Liuzhou Forest City" จากประเทศจีนครับ แต่ก่อนหน้านี้ผมเคยเห็นอาคาร 'ป่าแนวตั้ง' แบบนี้มาก่อนแล้วกับโครงการ 'Qiyi City Forest Garden' ซึ่งอันนี้เค้านี้สร้างเสร็จ มีการเข้าอยู่ไปแล้วและพบปัญหาแบบที่ผมบอกเลย คือ 'ยุง'
ดีไปหมด อร่อยทุกอย่าง ร้านสวย นั่งสบาย เพื่อนสนิทลูกครึ่งตากาล็อกเป็นคนพาผมมากิน
เพื่อนสนิทผมอยู่ที่คอนโดนี้ เป็นคอนโดอายุหลายปีแล้วล่ะ แต่ยังมีกิจกรรมเรื่อยๆ เลย ทั้งที่ก็ขายหมดนานแล้ว เพื่อนผมชอบมาก ส่งมาแบบนี้
อีกปัญหากวนใจเวลาซื้อคอนโดก็คือค่าใช้จ่ายที่ต้องเจอเนี่ยแหละ เพราะนอกจากค่าบ้าน ค่าคอนโด ที่เราเห็นค่าตัวอย่างแน่นอนแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่เราต้องเสียเพิ่มอีกนะ!!!