คอลลิเออร์ส อัพเดตตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก พื้นที่ศักยภาพแห่งใหม่ ชี้มีความเคลื่อนไหวชัดเจนสุด เล็งจับตาพื้นที่ รามคำแหง/ศูนย์วัฒนธรรมฯ/มีนบุรี ทำเลใหม่คอนโดมิเนียม เหตุสินค้าในตลาดเหลือน้อยและเป็นจุดตัดสำคัญ ด้าน พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เร่งปั้น”บางกอกมิดทาวน์” รับสายสีส้ม เผยปลายปีเปิดตัวผู้ร่วมทุนพัฒนาโครงการ
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ที่เริ่มจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยไปทางตะวันออกและสิ้นสุดที่แยกมีบุรีนั้น ผ่านเส้นทางสำคัญและชุมชนดั้งเดิมที่น่าสนใจหลายแห่ง แต่อาจจะมีพื้นที่เพียงแค่บางช่วงเท่านั้นที่จะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต โดยโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตก็คือคอนโดมิเนียม เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น
โดยราคาที่ดินตามแนวถนนรามคำแหง ซึ่งเป็นทำเลที่คาดว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นในอนาคต ปัจจุบันราคาที่ดินตลอดแนวถนนรามคำแหงอยู่ที่ประมาณ 1.5 – 2 แสนบาทต่อตารางวาปรับขึ้นจากในช่วง 2 ปีก่อนหน้าประมาณ 10% จากช่วง 2 ปี แต่ถ้าความคืบหน้าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความชัดเจนกว่าในปัจจุบัน คาดว่าราคาที่ดินจะมีการปรับไปมากกว่านี้อย่างแน่นอน
สำหรับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางสายนี้ ปัจจุบันมีอยู่ทั้งหมดประมาณ 8,497 หน่วย โดยโครงการส่วนใหญ่ขายเกือบหมดแล้ว ทำให้อัตราการขายเฉลี่ย ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 97% ทั้งนี้อาจจะเป็นเพราะโครงการส่วนใหญ่เปิดขายมาหลายปีแล้ว และเป็นโครงการที่สร้างเสร็จเกือบ 100%
ทั้งนี้ พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุดในปัจจุบันคือ พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงที่มีคอนโดมิเนียมอยู่ทั้งหมดประมาณ 88% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่นี้ ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะมีมหาวิทยาลัยรามคำแหง โดยคอนโดมิเนียมเหล่านี้พัฒนาขึ้น เพื่อรองรับนักศึกษาหรือนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อย แต่ก็ไม่มีโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่มาหลายปีแล้ว
“หากเส้นทางรถฟ้าสายสีส้มมีความชัดเจนและเดินหน้าเป็นรูปธรรม คาดว่าพื้นที่ตลอดแนวถนนรามคำแหงจะกลายเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนหลายอย่างไม่ว่าจะเป็น ศูนย์การค้า สถานศึกษา และเมื่อมีรถไฟฟ้ามาจะยิ่งทำให้ทำเลนี้น่าสนใจขึ้นอีก”นายสุรเชษฐ กล่าว
นอกจากนี้ พื้นที่รอบๆ สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยก็เป็นอีกทำเลที่น่าสนใจในอนาคต เนื่องจากจะเป็นสถานีร่วมของรถไฟฟ้าใต้ดินปัจจุบัน และเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม อีกทั้งพื้นที่รอบๆ ศูนย์วัฒนธรรมฯ ก็เริ่มมีความเคลื่อนไหวของเอกชนบางราย และยังมีเอกชนอีกหลายรายเริ่มเข้ามาหาที่ดินในพื้นที่นี้มากขึ้น อีกทั้งการที่กรุงเทพฯ มีแนวคิดจะปรับผังเมืองรอบๆ สถานีที่เป็นสถานีร่วม รวมทั้งสถานีมีนบุรีที่เป็นสถานีร่วมของรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพูในอนาคต เพื่อให้สามารถพัฒนาพื้นที่โดยรอบได้เต็มประสิทธิภาพ ถ้ามีการเปลี่ยนข้อบังคับการใช้ประโยชน์จริงพื้นที่รอบๆ สถานีมีนบุรีจะเป็นอีกทำเลที่น่าสนใจในอนาคต แต่ต้องรออีกสักระยะไปก่อน
สำหรับราคาคอนโดมิเนียมในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกอยู่ที่ประมาณ 6.8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ในส่วนของคอนโดฯรอบสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยจะมีราคาสูงกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่โครงการที่อยู่บนถนนรามคำแหงราคาขายอยู่ที่ประมาณ 6 – 8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร โดยราคาคอนโดมิเนียมทั้ง 2 พื้นที่มีการปรับเพิ่มขึ้นมามากกว่า 10 – 20% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
ด้าน นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวถึง บริษัทมีแผนที่จะพัฒนาโครงการ “บางกอกมิดทาวน์”บนที่ดิน 2 ฝั่งถนนรัชดาภิเษกใกล้กับสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ โดยที่ดินฝั่งตะวันตกคือแปลงที่ดินของห้างจัสโก้ (Jusco) เดิม ขนาดเกือบ 14 ไร่ จะพัฒนาเป็นโครงการ “BANGKOK MIDTOWN – LABELS” ด้วยพื้นที่เช่ากว่า 59,145 ตารางเมตร ส่วนที่ดินฝั่งตรงข้ามกันก็จะพัฒนาเป็นโครงการ “BANGKOK MIDTOWN – LIVES” ด้วยพื้นที่เช่าขนาด 55,513 ตารางเมตร และมีพื้นที่สำนักงานอีกประมาณ 10,240 ตารางเมตร โดยจะมีสกายวอล์กเชื่อมทั้ง 2 ฝั่งเข้าด้วยกัน
“ขณะนี้โครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างการเจรจากับผู้ร่วมทุน ซึ่งคาดว่าจะสามารถประกาศอย่างเป็นทางการได้ในปลายปี 2559 เบื้องอาจมีการปรับเพิ่มงบลงทุนจากเดิม 1 หมื่นล้านบาท เนื่องจากมีการปรับแบบใหม่ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในบริเวณดังกล่าว เนื่องจากมองว่าในอนาคตพื้นที่ในบริเวณนี้จะกลายเป็นซีบีดีแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เพราะรถไฟฟ้าสายสีส้มจะช่วยขนส่งผู้ที่อยู่กรุงเทพฯรอบนอกสู่พื้นที่ชั้นในได้ง่ายขึ้น”นายชายนิด กล่าว
