มีข้อมูลที่น่าสนใจจาก "เน็กซัส" มาฝากกันอีกแล้วครับ หลังจากตลาดอสังหาฯ ผ่านช่วงเวลาของความเงียบเหงามานาน กูรูหลายๆ สำนักเริ่มออกมาเคาะทิศทางตลาดหลังจากมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ล่าสุด "เน็กซัส" ได้ออกมาเผยภาพรวมตลาดอสังหา ตลอดระยะเวลา 20 ปี ที่ผ่านมาแบบเน้นๆ 

        เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เผยในโอกาสครบรอบ 20 ปี ที่เน็กซัสได้เปิดบริการด้านการเป็นที่ปรึกษาด้านการตลาด การขาย ให้กับอสังหาฯ ในทุกกลุ่ม ทำให้มีข้อมูลสะสมอย่างมากมายโดยการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่เห็นได้ชัดที่สุด คือปี 2563 เป็นต้นมา หรือช่วงที่โควิด-19 ได้เข้ามาทำความรู้จักกับคนทั่วโลก ซึ่งตลอด 20 ปีที่ผ่านมาได้เห็นความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในตลาดคอนโด

        โดยจากผลวิจัยข้อมูลในช่วง 20 ปีพบว่าสิ้นปี พ.ศ.2564 อุปทานของคอนโดในตลาดกรุงเทพและปริมณฑล มีทั้งหมด 694,000 หน่วย การเติบโตของอุปทาน แบ่งออกเป็น 3 ไซเคิลหลัก โดยในช่วงแรก ปี พ.ศ. 2544-2552 การพัฒนาคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ จะกระจุกตัวอยู่ใจกลางเมืองและบริเวณรอบใจกลางเมือง จำนวนหน่วยที่พัฒนาสะสมมีอยู่ 123,000 หน่วย ตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด ในไซเคิลที่ 2 ช่วงปี พ.ศ. 2553-2561 การพัฒนาขยายตัวออกไปในทำเลรอบนอกมากขึ้น มีดีเวลลอปเปอร์รายใหม่เข้ามาในตลาดมากขึ้น อุปทานเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยมีอุปทานสะสมในช่วง 8 ปีเพิ่มขึ้นถึง 482,000 หน่วย 

        อย่างไรก็ดีในช่วงไซเคิลที่ 3 ช่วงปี พ.ศ. 2562-2664 ตลาดหดตัวลงอย่างมาก เนื่องจากได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างโควิด-19 โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีอุปทานเพิ่มขึ้นเพียง 80,100 หน่วย ซึ่งในปี พ.ศ. 2564 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพียง 16,800 หน่วยเท่านั้น นับว่าต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี ในส่วนของความต้องการคอนโดนั้น ยอดขายที่เกิดขึ้นระหว่างปี เป็นยอดขายจากความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจในช่วงปีที่ผ่านมา ยังคงเป็นคอนโดพร้อมอยู่ที่ราคาเหมาะสม อย่างไรก็ตามปี 2564 ที่ผ่านมา นับว่ามียอดขายคอนโดมิเนียมต่ำที่สุดในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมียอดขายเพียง 23,400 หน่วย อัตราการขายรวมในตลาดอยู่ที่ 94%  ตลาดคอนโดในไซเคิลปัจจุบัน จะค่อยๆ ขยับกลับมาเติบโตอย่างช้าๆ นอกจากนี้ธุรกิจคอนจะมีการเปลี่ยนรูปแบบไปอย่างรวดเร็วจาก 

        ดังนั้นปี 2565 เป็นต้นไป ในระยะกลางการเติบโตในตลาดคอนโด จะยังคงอยู่อย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น ราคาที่เติบโตจะสะท้อนความต้องการจริงมากยิ่งขึ้น สำหรับในปี 2565 คาดว่าตลาดคอนโดในกรุงเทพ จะมีโครงการเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 30,000 หน่วย และอุปทานจะเติบโตใน 2 ตลาดหลัก คือ ตลาดลักชัวรี่ ใจกลางเมือง และตลาดซิตี้คอนโด และคอนโดราคาย่อมเยารอบนอกเมือง 

        ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมมีการเปลี่ยนแปลงไปในหลายด้าน ทั้งในเรื่องของจำนวนพื้นที่เช่า พฤติกรรมการเช่า และราคาค่าเช่า รวมถึงปัจจัยอื่นที่มีผลต่อการขยายตัวของ ในแง่ของอัตราการเช่า จากการฟื้นตัวของวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงที่ 1 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าที่สูงมากมาโดยตลอด โดยในช่วงที่ 1 มีอัตราเช่าประมาณ 70% ในช่วงต้น จากนั้น มีการดีดตัวสูงขึ้นอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 90-95% แม้จะมีอุปทานเพิ่มขึ้นมาในตลาดอย่างมากในเวลาต่อมา ขณะที่ในช่วงที่ 2 อัตราการเช่ายังคงทรงตัวอยู่ระดับเดิมที่ประมาณ 90-95% ตลอดเกือบ 10 ปี และหดตัวลงอีกครั้งจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยอัตราการเช่าลดลงอยู่ที่ 88% ถือเป็นอัตราต่ำสุดนับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547

        ทั้งนี้ ราคาค่าเช่าสอดคล้องกับอัตราการเช่า โดยในรอบ 20 ปี ราคาค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 1 เท่าตัวจากราคา 380 บาท/ตารางเมตร/เดือนในปี 2544 มาอยู่ที่ประมาณ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน ณ สิ้นปี 2564  โดยราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นที่ประมาณ  3-5% ต่อปีมาโดยตลอด ทั้งนี้ จากการระบาดของโควิด-19 รวมถึงอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาค่าเช่าปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1% Y-o-Y หดตัวต่ำที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอาคารสำนักงาน

        ตลาดศูนย์การค้า ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในพื้นที่ CRD ได้แก่ บริเวณสยามสแควร์ ราชประสงค์ และพร้อมพงษ์ ได้รับผลกระทบทั้งจากเหตุการณ์ต่างๆ มากมาย โดยเฉพาะเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง เศรษฐกิจและโรคระบาด โดยสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ช่วงหลัก ๆ คือ ช่วงที่ 1 ในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2544-2547 เป็นช่วงเติบโตจากความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจที่เริ่มกลับมา โดยมีอุปทานสะสมอยู่ที่ประมาณ 250,000 ตารางเมตร แต่ผลกระทบลูกโซ่จากเหตุการณ์วิกฤตทางการเงินในปี 2540 นั้น ส่งผลให้ทุนต่างชาติทยอยถอนทุนออกไป มีการปิดตัวของหลายห้าง รวมถึงห้างเวิลด์เทรด เซ็นเตอร์ การแพร่ระบาดของ SARS ในปี 2546 การแพร่ระบาดของ H1N1 และ สึนามิในปี 2547 ส่งผลให้ตลาดย่อตัวลง 

        จากนั้นเข้าสู่ในช่วงที่ 2 ระหว่างปี พ.ศ. 2548-2553 เศรษฐกิจฟื้นตัวและนักท่องเที่ยวเข้ามาเป็นกำลังซื้อสำคัญอีกด้วย ในช่วงเวลาดังกล่าว มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ขึ้นมาถึง 2 ห้าง คือ สยามพารากอน และ เซ็นทรัลเวิลด์ ทำให้มีอุปทานสะสมที่ประมาณ 550,000 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ความไม่มั่นคงทางการเมือง และการประท้วงในย่านราชประสงค์ ศูนย์การค้าในบริเวณนั้นได้รับความเสียหาย ทำให้พื้นที่บางส่วนถูกปิดซ่อมแซม ต่อมาเข้าสู่ในช่วงที่ 3 คือระหว่างปี พ.ศ. 2554-2564 มีอุปทานใหม่เข้ามาเติมเต็มตลาดมากขึ้นจนกระทั่งตลาดชะลอตัวลงอีกครั้งจากหลายปัจจัย รวมถึงจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลงจากเหตุการณ์เรือล่มที่จังหวัดภูเก็ตในปี พ.ศ. 2561 และต่อเนื่องด้วยการแพร่ระบาดขอโควิด-19 ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวเป็น 0 อีกทั้งศูนย์การค้าต้องปิดให้บริการเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดอีกด้วย โดย ณ สิ้นปี 2564 มีอุปทานรวมทั้งสิ้นประมาณ 635,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากปี 2544

        ตลาดศูนย์การค้ามีอัตราการเช่าที่ดีมาโดยตลอด โดยคงตัวอยู่ที่ประมาณ 93-97% มาตลอด 20 ปี  ถึงแม้จะมีอุปทานใหม่ทยอยเข้ามาในตลาดก็ตาม แต่อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ที่ลากยาวของโควิด-19 ส่งผลให้ศูนย์การค้าได้รับผลกระทบอย่างมาก ทั้งคำสั่งปิดศูนย์การค้าชั่วคราว กำลังซื้อในประเทศหดตัว และไม่มีกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยว ทำให้อัตราการเช่าลดลงเหลือ 91% ณ สิ้นปี 2564 ซึ่งนับว่าต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี

        อัดแน่นแบบจุกๆ เลยครับสำหรับภาพรวมตลาดอสังหาจากเน็กซัส ทั้งตลาดคอนโด ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม และ ตลาดศูนย์การค้า เรียกได้ว่าอสังหาฯ ตลอด 20 ปีที่ผ่านมาล้วนแต่เจอโจทย์ที่ท้าทายเป็นอย่างมากเลยทีเดียว