สืบเนื่องจากคราวก่อนที่ Excel Groove ลาซาล ขายดีเป็นพิเศษ และผมเองก็เป็นส่วนหนึ่งที่เขียนออกอากาศว่า “ชอบนะ”

 

        ทาง Excel เลยส่งข้อมูลอีก 2 โครงการมาให้ดู ประมาณว่า “ถ้าชอบก็ช่วยเขียนถึงหน่อยนะคะ” ฮ่าฮ่าฮ่า

 

        ขอข้อมูลมาดูก่อนละกัน

 

        Excel คูคต กับ Excel อุดมสุข

 

        ชื่อหลังฟังแล้วชอบเลย ทำเลอุดมสุข

 

        ชื่อแรกฟังแล้ว “อะไรนะ” ที่ไหนกัน ขอสืบค้นก่อน

 

        ผมเคยเขียนถึง Excel มาก่อน เพราะเป็นดีเวลลอปเปอร์เจ้าใหม่ที่เลือกทำเลได้น่าสนใจคือเลือกทำเลเหมาะกับตัว

 

        ถ้าจะให้ไปแข่งกับเจ้าใหญ่ก็คงจะยังเบียดไม่ได้ ก็เลยเลือกทำเลที่ออกมารอบนอกเมืองสักหน่อย แต่ก็มีจุดเด่นในพื้นที่นั้นๆ 

 

        โดยเริ่มจากแถวสุขุมวิทตอนปลายเป็นจุดเริ่มต้น 

 

        โครงการของ Excel คงจะยังสู้เจ้าใหญ่ๆ ในเรื่องทำเลยังไม่ได้หรอก ประเภทติดหรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง ยังคงเบียดลำบาก

 

        แกก็เลยมาเจาะเอากลุ่มที่กระเถิบออกมาหน่อย

 

        กลยุทธ์คล้ายๆ กับ Regent ที่อยู่ขอบนอก แต่ราคาไม่แพง และมีชุมชนอยู่อาศัยขนาดใหญ่ตั้งอยู่

 

        โครงการของ Excel ส่วนใหญ่เกาะอยู่เส้นสุขุมวิทตอนปลาย โดยเน้นชุมชนที่อยู่อาศัยจริง อาจจะไม่ได้ใกล้ BTS มาก แต่ราคาก็ย่อมเยาว์ และให้แบบตึกหรือส่วนกลางที่ดีเป็นการชดเชย

 

        ซึ่งผมก็เห็นว่าไปได้สวยนะ

 

 

        Excel คูคต น่าจะเป็นที่แรกที่ฉีกออกมาคนละฝั่งเมืองเลย แต่ก็ยังเป็นเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียว (แต่อยู่สุดอีกฝั่งเลยทีเดียว)

 

        Excel คูคต ตั้งอยู่ที่ ตรงข้ามโลตัส ลำลูกกา คลอง 2 บนถนนลำลูกกา โดยถ้าอิงจากรถไฟฟ้าสถานีคูคตน่าจะประมาณ 1 กม.

 

        สถานีคูคตเป็นสถานีสุดท้ายของรถไฟฟ้าเส้นสีเขียว โดยจะเป็นสถานีใหญ่ที่มีที่จอดรถขนาดใหญ่ อาคารเก็บรถไฟฟ้าและสถานีซ่อมบำรุง

โครงการเป็นแบบ Low Rise 3 อาคาร จำนวน 584 ยูนิต โดยเป็นห้องชุด 581 ยูนิต และร้านค้า 3 ยูนิต

 

        คำถามแรกก่อนเลยก็คือ ทำเลลำลูกกาเป็นอย่างไร?

 

        จริงๆ พอพูดถึงคูคตก็ไม่คุ้นเคย (ได้ยินครั้งแรกตอนที่พูดถึงการสร้างรถไฟฟ้านี่แหละครับ) แต่พอเห็นทำเลว่าเป็นลำลูกกาก็เข้าใจง่ายขึ้น

 

        บ้านเพื่อนสนิทผมอยู่ตรงเซียร์รังสิต ทุกครั้งที่ไปผมจะต้องวิ่งเส้นนี้ประจำ ก็เลยรู้ว่าลำลูกกาเป็นทำเลที่คนเยอะมากที่หนึ่ง

 

        สงสัย Excel จะเล่น “ปัจจัยเฉพาะถิ่น” อีกแล้ว

 

        ตอนแรกผมเข้าใจว่ารถไฟฟ้าเส้นนี้จะวิ่งตามถนนพหลโยธินจนสุด

 

        แต่ก็เพิ่งมารู้ว่าตรงสถานีสุดท้ายจะหักเข้าถนนลำลูกกาตรงจุดตัดระหว่างคลองสองและคลองหกวา ตรงสถานีตำรวจภูธรคูคต

 

        เข้าใจว่าคงจะหักมารับคนในพื้นที่ลำลูกกาที่มีคนอยู่เป็นจำนวนมากนั่นเอง

 

        คลอง 2 ถือเป็นเซนเตอร์ที่มีคนอยู่เยอะพอสมควร โดยส่วนใหญที่อยู่อาศัยแถวนี้ยังเป็นหมู่บ้านซะเป็นส่วนใหญ่

 

        คอนโดที่มีชื่อหน่อยก็คือ The Kith ที่อยู่ห่าง Lotus ไป 400 เมตร ซึ่งเป็นโครงการเก่า หลายปีแล้ว

 

        ผมลองเช็คประชากรในโซนนี้จาก Wikipedia พบว่าในลำลูกกามีประชากรถึงราว 240,000 คน โดยแบ่งอยู่ในคูคตถึงประมาณ 100,000 คน ตัวเลขนี้สามารถบอกเหตุผลของการวางจุดสถานีรถไฟฟ้าคูคตได้เลย

 

        เอาล่ะ มองภาพแบบนี้ก็ต้องบอกว่า Excel น่าจะเล่นกับปัจจัยเฉพาะถิ่นอีกแล้ว

 

        เพราะถึงแม้จะห่างรถไฟฟ้าเป็นกิโล แต่จุดที่ตั้งโครงการก็มีความเป็นชุมชนอยู่อาศัยมาก

 

        ในคลองสองเองมีหมู่บ้านและคนอยู่มากมาย ถึงแม้ตรงถนนลำลูกกาจริงๆ แล้วอาจจะไม่ได้เป็นที่อยู่อาศัยมากนักก็ตาม และสถานีคูคตก็มีที่จอดรถขนาดใหญ่ ทำให้สามารถขับรถไปจอดทิ้งไว้ที่สถานีได้เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง

 

        มาจับที่ราคากันดูบ้าง ขนาดเริ่มต้นที่ 25 ตร.ม.และราคา 950,000 บาท ตก 38,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาเริ่ม คิดว่าเฉลี่ยทั้งโครงการน่าจะประมาณ 50,000 บาท/ตร.ม.

 

        ถามว่าราคาถูกไหม ก็ต้องตอบว่าถูก เพราะคอนโดสมัยนี้ราคา 50,000 บาท/ตร.ม.แทบจะเป็นเบสไปแล้ว ถามว่ามีถูกกว่านี้ไหม? ก็มีนะ แต่จะเป็นคอนโดเก่า ส่วนกลางไม่มีหรือมีน้อย หรืออาจจะไม่ทันสมัย

 

        Excel คูคต มีส่วนกลางที่ถือว่าโอเคเลย สระว่ายน้ำ 30 เมตร, Fitness และ Pocket Garden ถ้าเทียบกับคอนโดในเมืองอาจจะถือว่าตามมาตรฐาน แต่ถ้าเทียบกับพื้นที่แถวนี้ก้ต้องบอกว่าแจ่มเลย

 

        ในแง่ตัวเลข ผมลองสำรวจราคา ซึ่งแน่นอนว่าการเปรียบเทียบกับ The Kith น่าจะดูใกล้เคียงที่สุด งแม้จะเป็นโครงการเก่าแล้วก็ตาม ราคาเปิดเมื่อปี 2006 เปิดที่ 590,000 บาท/ยูนิต ขนาดใกล้เคียงกัน เวลานี้ผ่านมา 6 ปี ผมเจอประกาศขายอยู่ที่ 1.1 ล้านบาท ตกแต่งครบ ขนาด 28 ตร.ม. แต่ในประกาศลงว่าขายไปแล้ว (ลงประกาศเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 59)

 

        ค่าเช่าห้อง The Kith อยู่ระหว่าง 6,000-7,500 บาท/เดือน ขึ้นกับการตกแต่งและตำแหน่งห้อง

 

        สำหรับผมแล้ว ค่าเช่าระดับ 5,000 บาท/เดือน ถือเป็นแนวรับของการเช่าคอนโดนะครับ ถูกกว่านี้ก็คงต้องเป็นอพาร์ทเมนท์แล้วล่ะ ดังนั้นค่าเช่า 6-7 พัน ผมว่าเป็นไปได้

 

        ถ้าเราตั้งสมมติฐานว่าราคาของ Excel คูคต เฉลี่ย 1-1.1 ล้านบาท การได้ค่าเช่า 6,000 บาท/เดือน ขึ้นไป ก็นับว่าได้ยิลด์ที่น่าพอใจแล้ว (ราว 6-8%)

 

        คนเช่าผมว่าหาไม่ยากนะ คนแถวนั้นเยอะจริงๆ

 

        ลักษณะคล้ายๆ บางกะปิ คือเป็นทำเลที่คนอยู่อาศัยจริง ตื่นเช้ามาก็เข้าเมืองไปทำงาน เย็นๆ ก็กลับมาอยู่แถวนี้ เพราะค่าครองชีพไม่สูงและยังคุ้มค่ากับการเดินทางเข้ามาทำงานในเมืองอยู่

 

        แต่อีกแง่หนึ่งที่ผมว่าอาจจะเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการก็คือ การขายผู้ที่อยู่อาศัยจริง

 

        พื้นที่ตรงนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่มาก

 

        ยิ่งมีรถไฟฟ้าเข้ามาด้วยแล้ว ถึงแม้จะไม่ได้ใกล้มาก แต่ก็ทำให้เดินทางสะดวกขึ้นเยอะ

 

        นึกภาพว่าการได้อยู่คอนโดราคา 1 ล้าน ซึ่งคนเงินเดือน 15,000-20,000 บาทก็น่าจะกู้ได้แล้ว มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง มีสระว่ายน้ำและฟิตเนสให้ใช้ด้วย แทนที่จะไปซื้อบ้านซึ่งราคาไปอยู่แถวๆ 1 ล้านปลาย ถึง 2 ล้านกันหมดแล้ว

 

        ผมว่าก็ตอบโจทย์นะครับ

 

        เอาง่ายๆ ว่าถ้าเทียบกับ The Kith ราคา 1.1 ล้าน ยังมีคนซื้อต่อกันเลย แสดงว่าดีมานด์ในราคาแบบนี้สามารถไปได้ครับ

 

         

        สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย

 

        สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับคนในพื่นที่ และมีงบจำกัดราคาหนึ่งล้าน (บวกลบ) ตรงข้าม Lotus (ไม่อดตายแน่นอน ฮ่าฮ่าฮ่า) ส่วนกลางต่างๆในโครงการถือว่าตามมาตรฐาน ถือว่าน่าอยู่อาศัยไม่น้อยเลย

 

        สำหรับการเล่นสั้น ผมคงไม่แนะนำดีกว่า เพราะด้วยราคาที่ค่อนข้างต่ำ คนมีกำลังซื้อไม่สูง การขายต่อแบบบวกแค่หลักพันก็อาจจะถือว่าแพงแล้ว

 

        สำหรับการปล่อยเช่า สำหรับห้องขนาดเล็ก เรทค่าเช่าประมาณ 6-7,000 บาท คาดว่าหาคนเช่าได้ไม่ยากครับ กับส่วนกลางที่ใช้ได้และเหนือกว่าโครงการอื่นในละแวกเดียวกัน แต่ต้องรีบโอน รีบแต่งห้อง จะได้ตั้งราคาค่าเช่าได้สูง

 

        สำหรับการเล่นระยะยาว แม้ว่าระยะห่างรถไฟฟ้าจะไกลเหมือนกัน แต่เมื่อเทียบกับราคาแล้วก็รับได้ และตัวสถานีมีอาคารจอดรถขนาดใหญ่ สามารถขับรถไปจอดได้เป็นทางเลือก ระยะยาวขายต่อมีกำไรติดมือแน่นอนครับ

 

        The Excel คูคต เป็นโครงการที่เหมาะกับคนในพื้นที่ ที่จะอยู่เอง หรือถ้าลงทุนแนะนำสำหรับคนในพื้นที่ (ดูแลง่าย) ถ้าคุณเลือกราคาและตำแหน่งห้องได้ดี (เน้นราคานะครับ) เก็บไว้ปล่อยเช่าระยะยาวจะได้ผลตอบแทนที่ดี ราคาขายต่อหลังโอนมีกำไร (มากน้อยว่ากัน) แต่เล่นสั้นไม่แนะนำนะครับ

 

นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^