ลาแล้วปีเก่า 2565 ผ่านไปไวแบบไม่ทันตั้งตัว ปีนี้อสังหาเรามีสีสันมากขึ้นหลังจากที่ต้องฝ่าฟันมรสุมโควิดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

        วันนี้ติดดอยของเราเลยขอสรุปประเด็นที่น่าสนใจของอสังหาไทยในช่วงรอบปีที่ผ่านมาให้เราทุกคนได้รีวิวไปพร้อม ๆ กันว่าเราผ่านอะไรกันมาบ้าง

        และที่สำคัญปีหน้าฟ้าใหม่ 2566 ที่กำลังจะถึงในอีกไม่กี่วันนี้ ตลอดปีก็ไม่รู้จะเป็นยังไง วงการอสังหาจะกลับมาสู่ยุคเฟื่องฟูได้หรือไม่

        หรือถ้าเกิดมรสุมขึ้นมาอีกเราจะสามารถนำประเด็นจากปีที่ผ่านมาไปประยุกต์ใช้ได้อย่างไรบ้าง ถ้าพร้อมแล้วไปรีวิวอสังหาในรอบปี 2565 กันเล๊ยยยย

1. บ๊ายบาย LTV สิ้นสุดปีนี้ ดีกรีอสังหาปีหน้าอาจลดลง!!!

        มาตรการช่วย LTV เค้าออกมาช่วยให้เรามีบ้านกันง่ายขึ้น พอประกาศว่าจะสิ้นสุดคนก็ต้องเร่งตัดสินใจกันเป็นธรรมดา ผลคือปีนี้คนแห่โอนบ้านทะลุ 1 ล้านล้านบาท!!!

         จากข้อมูลของ ‘ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ’ เค้าระบุว่ายอดนี้สูงสุดเป็นประวัติการณ์นับตั้งแต่เก็บสถิติมาเลยนะ ทั้งนี้ก็เพราะคนหวั่นราคาที่อยู่อาศัยจะดีดตัวขึ้น 5-10% จากต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างและแรงงานที่สูงขึ้น

        ซึ่งจากแรงซื้อขายอสังหาฯในช่วงสิ้นปีนี้ สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในปีหน้าจะลดลง โดยมีโอกาสติดลบเหลือ 320,227 ยูนิตหรือลดลง 14% และมูลค่าลดลงเหลือ 953,404 ล้านบาทลดลง 4%

        แต่!!! เค้าก็มีการพยากรณ์กันนะว่าการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจำกัด โดยเฉพาะในส่วนของนักลงทุน 

        รวมไปถึงผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป โดยผลกระทบก็คือจะเกิดการชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 

        ทั้งนี้การไม่ต่ออายุมาตรการจะไม่ส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกนะ เพราะผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกได้เต็มจำนวนเช่นเดิม

2. นิวไฮแบบไม่ขายฝัน เดฟเจ้าใหญ่ยอดดีถล่มทลาย

        ตลอดปีที่ผ่านมาเราต่างรับรู้กันได้เลยว่าเศรษฐกิจมันเริ่มฟื้นแล้วจริง ๆ อย่างภาคอสังหาเราเนี่ยนอกจากจะมีมาตรการช่วยต่าง ๆ ก็ยังมีปัจจัยที่เอื้อให้ซื้อในปี 2565 มาก ๆ

        ผลก็ตามคาดแหละครับ พอผู้บริโภคต้องการซื้อ ก็ถึงเวลาที่บรรดานักพัฒนาทั้งหลายจะได้ปล่อยของกันอย่างเต็มที่ ยอดก็เลยดีทำสถิติกันไปหลายเจ้าหลายราย

        อย่างพี่ใหญ่แสนสิริเนี่ยว๊าวมาก แค่เดือนธันวาคมเดือนนี้เดือนเดียว สามารถทำผลงานโอนโครงการที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่สร้างเสร็จและส่งมอบให้กับลูกค้าได้สูงถึง 9,000 ล้านบาท

        คิดแล้วก็เท่ากับโตขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 67% ผลักดันให้กำไรสุทธิฯ ของแสนสิริปี 65 พุ่งสูงสุด ทะยานสู่ New Record High ทุบทุกสถิติผลงานกำไรสูงสุดที่เคยทำได้ในรอบ 38 ปี!!!

        ส่วนเอพีก็ไม่น้อยหน้านะ ยอดรวมตลอด 9 เดือนที่ผ่านมาเค้าสามารถสร้างรายได้นิวไฮสูงสุดถึง 37,566 ล้านบาท คิดเป็น 80% จากเป้ารายได้รวมทั้งปีที่ 47,000 ล้านบาท เติบโตกว่า 24% จากช่วงเดียวกันปีก่อน

        นอกจากนี้ยังมีผลงานยอดขายที่สร้าง New Record สูงสุดที่เอพีเคยทำได้ด้วย โดยในสิ้นเดือนตุลาคมที่ผ่านมา มียอดขายมากถึง 45,408 ล้านบาท หรือคิดเป็น 90% ของเป้ายอดขายที่ตั้งไว้ที่ 50,000 ล้านบาท เติบโตขึ้น 46% หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า!

3. งานแฟร์เริ่มกลับมา อสังหาถึงเวลาปล่อยของ!!!

        อีกหนึ่งสีสันการใช้ชีวิตของผมในปีนี้ก็คือการได้กลับมาเดินงานแฟร์ งานมหกรรมเนี่ยแหละ คิดถึงฟีลนี้มากนะ เพราะตั้งแต่โควิดมาก็ไม่มีงานพวกนี้ให้เดินเลย

        ซึ่งนอกจากงานหนังสือ งานของกิน ของเซลล์แล้ว อย่าลืมว่างานแฟร์อสังหาก็เป็นอีกงานที่เราจะได้ไปออกล่าโปรอสังหาราคาดีกันนะ

        ที่พอจำได้ก็อย่างมหกรรมบ้านและคอนโด ช่วงโควิดที่ผ่านมาต้องมูฟไปจัดแบบออนไลน์กันแทน พอกลับมาจัดออนไซต์ก็ได้ได้รับผลตอบรับดีเกินคาดเลย

        มียอดผู้เข้าชมงานประสบความสำเร็จตามเป้าหมาย แถมการซื้อขายภายในงานมีมูลค่ารวมกว่า 3 พันล้านบาท ไม่รวมกับยอดคนที่ตัดสินใจหลังจบงานอีกนะ ปังมาก

        อีกงานก็ "ANANDA URBAN PULSE 2022" ที่แฟน ๆ อนันดาต่างเฝ้ารอ ซึ่งก็ไม่ผิดหวังเพราะเค้าปล่อย 3 แบรนด์ใหม่ COCO, CULTURE และ ANDA มาสร้างความฮือฮาให้หลายคนตาลุกวาว

        ซึ่งได้รับการตอบรับอย่างดียิ่ง สามารถสร้างยอดขายรวมกว่า 6,000 ล้านบาท โดยมาจากยอดขายรวมหลังจบงาน ประมาณ 5,000 ล้านบาท และยอดขายจากการเปิดจอง Online Booking อีกกว่า 1,000 ล้านบาท!!!

4. รัฐขอคิดใหม่ ต่างชาติซื้อที่ดินได้ต้องพักก่อน!!!

        เป็นประเด็นที่ถกเถียงกันหนักหน่วงเลยตอนที่รัฐบาลประกาศว่าจะให้ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ได้ เพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน

        โดยมีเงื่อนไขว่าต่างชาติที่ซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ ต้องเป็นกลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท และต้องลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท

        แม้จะมีเจตนาที่ต้องการสร้างมูลค่าการลงทุนให้กับเศรษฐกิจ แต่คนไทยอย่างเราพอรู้ว่าจะเสียที่ดินให้กับต่างชาติไปแล้วก็ยังคิดหนัก

        ทำให้หลายคนต่างพากันจับประเด็นถึงเรื่องของผลดีและผลเสียที่ต่างชาติจะเข้ามาซื้อที่ดินในประเทศไทย ว่าในอนาคตจะเป็นอย่างไรต่อไป

        ซึ่งในที่สุดรัฐก็ยอมฟังเสียงประชาชนครับ ถอนมติคณะรัฐมนตรี กรณีร่างกฎกระทรวงต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยมีเงื่อนไขเงินลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท ออกไปแล้ว 

        โดยทางรัฐเค้าก็บอกว่าถอนมติเพื่อนำกลับไปศึกษาใหม่นะ พวกเราเองก็ต้องคอยเกาะติดกันไป อนาคตอาจจะมีมาตรการแนวนี้กลับมาอีกก็ได้

5. ปรากฏการณ์คอนโดถูกขายดี บ้านแพงขายดีมาก!

        เป็นปรากฎการณ์ที่ปราบทฤษฏีเศรษฐกิจอสังหาเลยก็ว่าได้ เพราะช่วงโควิดที่ผ่านมาแม้วงการอสังหาเราจะเจอมรสุมอย่างหนัก แต่กลับมีบางส่วนที่อยู่รอด!!!

        ซึ่งส่วนที่รอดและยังไปต่อได้เรื่อย ๆ กลับไม่ใช้กลุ่มคนชั้นกลาง แต่เป็นกลุ่มคนที่มองหาคอนโดราคาต่ำและบ้านแนวราบที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคโควิดมากกว่า

        โดยบรรดานักพัฒนาเค้าก็ต่างบอกนะว่าคอนโดที่มีราคาต่อยูนิตไม่เกิน 2 ล้านบาท หรือราว ๆ ตรมละไม่เกิน 70,000 บาท คือน่าทำขายมากที่สุด

        แม้ที่ผ่านมาตลาดคอนโดในกลุ่ม Super Economy แบบนี้จะมีอัตราส่วน Reject Rate สูงที่สุด แต่ด้วยความที่ตลาดมีฐานกว้างแบบ Mass มาก ๆ จึงทำให้มีดีมานด์ใหม่ ๆ เข้ามาทดแทนกลุ่ม Rejection ได้ตลอดเวลา

        ส่วนแนวราบที่ขายดี แต่ที่ขายได้แน่ ๆ ก็ต้องเป็นบ้านหรูราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไปในทำเลเมือง เพราะดีเวลลอปเปอร์หลายเจ้าหันกลับมาทำโครงการบ้านที่มีราคาสูงกันเพิ่มขึ้น 

        โดยแต่ละโครงการก็อยู่ในทำเลที่สามารถเชื่อมต่อเข้าย่านอื่น มีการกระจายตัวอยู่ในหลายพื้นที่ แม้แต่ในกรุงเทพชั้นใน อีกทั้งทิศทางบ้านหรูในซอย และไซส์เล็กมีแนวโน้มมากขึ้นอีกด้วย

        เป็นไงกันบ้างครับ ประเด็นที่น่าสนใจของวงการอสังไทยในช่วงปี 2565 ที่ผ่านมา นี่ไม่รวมพวกข่าวเด็ด ข่าวดัง ที่เป็นประเด็นของสังคมจากแต่ละค่ายนะ

        โดยรวมแล้วผมว่าปีที่ผ่านมาถือเป็นอีกปีที่วงการอสังหาเราประสบความสำเร็จ และกลับมาฟื้นคืนชีพได้อย่างดี แม้จะมีมาตรการช่วยแต่ดีก็คือดีนั่นแหละ

        สิ่งที่น่ากลัวคือปีหน้าที่จะมาถึง... เพราะมาตรการที่ช่วยและส่งเสริมให้คนตัดสินใจลงทุนนั้นเริ่มจะไม่เหลืออยู่แล้ว แถมเงินเฟ้อก็ยังอยู่ในระดับสูง และดอกเบี้ยเงินกู้แพงขึ้นด้วย

        บวกกับการที่กลุ่ม Real Demand หรือนักลงทุนเองก็ตามเร่งการตัดสินในไปภายในปีนี้ ทำให้ปีหน้ากำลังซื้ออาจจะไม่เยอะและเหลือพอให้เห็นตัวเลขสวย ๆ เท่าไหร่

        สัดส่วนตลาดที่จะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน บ้านราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท ซัพพลายใหม่ออกน้อยลงเรื่อยๆ เพราะความเข้มงวดของสินเชื่อ 

        โดยตลาดจะไปแข่งขันกันที่ตลาดระดับกลาง ตั้งแต่ราคา 5-8 ล้านบาทขึ้นเป็นเป็นหลัก แล้วเพื่อน ๆ ล่ะครับ คิดว่าอสังหาไทยปีหน้าจะเป็นยังไง?