LPN ก็เลยมั่นใจว่า คอนโดแพงก็ดีเหมือนกันนะนี่!!! เริ่มติดใจ ฮ่าฮ่าฮ่า

 

        ปีที่แล้วคอนโด The Lumpini 24 หรือที่หลายคนเรียก LPN 24 ได้สร้างการรับรู้รายได้ให้กับทาง LPN เยอะเลย เพราะไล่โอนกันตั้งแต่ต้นปี ซึ่งด้วย

 

        ราคาต่อยูนิตที่สูงกว่าโครงการโดยปกติของ LPN ทำให้รายได้จาก LPN 24 จึงเป็นกอบเป็นกำ

 

        อันที่จริงโครงการนี้ชื่อ The Lumpini 24 ไม่ใช่ LPN 24 นะครับ

 

        ผมยังเคยชื่นชมเรื่องการตั้งชื่อโครงการนี้ตั้งแต่ครั้งแรกที่ได้ยินเลย เพราะรู้ว่าโครงการต้องตั้งชื่อที่ทำให้รู้ว่ามัน “ไฮ” กว่าปกติ

 

        การเติมแค่ “The” ลงไป ทำให้ดูมี Class และไม่ฟุ่มเฟือยคำด้วย

 

        แต่ไปไงมาไง กลับกลายเป็นว่าคนเรียก LPN 24 มากกว่าซะงั้น ฮ่าฮ่าฮ่า

 

        เอาล่ะ ไม่ว่าจะอย่างไรก็ตาม โครงการก็ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี ทั้งนักลงทุนหรือคนอยู่เอง

 

        (แอบกระซิบ โครงการนี้ผมประสบความสำเร็จทั้ง “สั้น” และ ”ยาว” เลยนะครับ แต่ไม่ได้โอน เพราะโอนไม่หวาย ฮ่าฮ่าฮ่า)

 

        ในเมื่อดีซะขนาดนี้ ก็ทำคอนโด “ไฮ” อีกสิ จะรออะไร? (ผมไม่ได้กล่าว น่าจะเป็นคุณโอภาสกล่าว ฮ่าฮ่าฮ่า)

 

        จึงเป็นที่มาของ ลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน

 

        นี่เป็นอีกโครงการหนึ่งที่เลื่อนการขายจากปี 59 มาเป็นต้นปี 60 นี้ เหมือนกับอีกหลายโครงการครับ

 

 

 

        ทำเลของ LPN สวีท ตัวนี้ตั้งอยู่บนถนนเพชรบุรีตามชื่อเลย โดยถ้ามาจากถนนพระรามเก้าพอเจอถนนเพชรบุรีก็ให้เลี้ยวขวา เหมือนจะมุ่งหน้าไปประตูน้ำ โดยโครงการจะอยู่ทางขวามือ

 

        ถ้าจะเทียบกับคอนโด ก็คือจะอยู่ใกล้กับคอนโด Circle Living Prototype (Circle 2) ครับ เรียกว่าอยู่ระนาบเดียวกันเลย แต่ LPN สวีท จะอยู่ไกลจาก MRT เพชรบุรีมากกว่า

 

        ระยะจาก MRT เพชรบุรี ประมาณ 900 เมตร ครับ ไกลทีเดียว

 

        ถามว่าทำเลดีไหม? ผมตอบตรงๆ ว่า “ไม่ดี ไม่แย่” ครับ

 

        ถ้าคิดจะเดินทางด้วยรถไฟฟ้าก็เดินไม่ไหวแน่นอน แต่ถ้าขับรถก็นับว่าไปได้หลากหลายอยู่ แต่รถก็ติดสาหัส ซึ่งตรงนี้ดันไม่สอดคล้องกับที่จอดรถที่ให้มาไม่ถึง 50%

 

        อย่างไรก็ตาม LPN มีการทำรถรับ/ส่งไปที่ Airport Link มักกะสัน เป็นการชดเชย

 

        ต้องพิจารณาดีดีนะครับ Airport Link ไม่ใช่ MRT เพชรบุรีนะครับ ถึงแม้จะเชื่อมกันด้วย Skywalk แต่ก็ต้องเดินพอสมควร (แต่เดินได้ ไม่ลำบาก)

 

        ถ้าเทียบกับคอนโดระนาบเดียวกันอย่าง Circle 2 หรือ The Address Asoke ก็สู้กันไม่ได้อย่างแน่นอน

 

        ความอุดมสมบูรณ์ก็ไม่มากเท่าไหร่ ไม่ถึงกับแห้งแล้ง แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะเดินลงมาแล้วเลือกหาอะไรได้เลยเช่นกัน

 

 

 

        ในส่วนของโปรดักส์

 

        โครงการเป็นไฮไรซ์ 35 ชั้น มี 636 ยูนิต เน้นไปที่แบบ 1 ห้องนอน 27-34 ตร.ม.เป็นส่วนใหญ่ และมีแบบ 2 ห้องนอน 40.5 และ 61 ตร.ม. แซมบ้าง โดยมี Studio ขนาด 23 ตร.ม.น้อยมาก

 

        เน้นคนทำงานรุ่นใหม่แน่นอนครับแบบนี้

 

        รูปแบบโครงการเท่าที่เห็นก็เหนือกว่า LPN โดยทั่วไป มีการใช้สีทองเหมือนกับที่ LPN 24 มาใช้ด้วย ซึ่งต้องยอมรับว่าตรง LPN 24 ทำได้สวยทีเดียว

 

        สระว่ายน้ำก็ทำแบบ LPN 24 มาเลย แต่คราวนี้ไอยู่ที่ชั้น 10 (ส่วนกลางอยู่ชั้น 10-11) นั่นแสดงให้เห็นว่าไม่ได้ “ไฮ” เท่า LPN 24 แต่ก็ทำมาเยอะ มีให้ใช้สอยหลากหลายดีครับ

 

        โดยรวมๆ ผมมองว่าก็ตามมาตรฐานของคอนโดในเมืองทั่วไป แต่ถือว่าเป็นระดับที่เหนือกว่าคอนโดของ LPN ตามปกติ

 

        แต่จุดเด่นที่สำคัญของ LPN อยู่ที่ “ชุมชนน่าอยู่” ครับ

 

        ก็สอดคล้องกับการทำห้องแบบ 1 ห้องนอน ที่เน้นขายคนอยู่จริง เพราะชื่อ “ลุมพินี” การันตีเรื่องการจัดการการอยู่อาศัยที่ดีจริงๆ

 

        LPN มี “แฟนคลับ” ในเรื่องนี้นะ

 

        มาที่เรื่องสำคัญครับ “ราคา”

 

        ต้องยอมรับว่ายังไม่ชัดเจนนักในเรื่องนี้ แต่เปิดหัวมาว่า “เริ่มต้น 2.35 ล้าน*” (ดอกจันคืออะไร ฮ่าฮ่าฮ่า)

 

        ถ้าเอาขนาด 23 ตร.ม.มาอ้างอิง ก็ตก 100,000 นิดๆ เลยนะ แต่เชื่อว่ามีน้อยมาก (ทั้งห้องแบบ Studio และราคา 100,000 นิดๆ)

 

        สำหรับแบบ 1 ห้องนอน (27-34 ตร.ม.) ถ้าเอาราคานี้มาเป็นฐานก็ต้องบอกว่าเริ่มที่ 2 ล้านปลายๆ (กับขนาด 27) และไปได้ถึง 3 ล้านปลายๆ (กับขนาด 34)

 

        แต่ผมเชื่อว่าราคาเฉลี่ยจริงๆ น่าจะแตะไปถึง 120,000-130,000 บาท/ตร.ม.

 

        ราคาโดยส่วนใหญ่ผมว่าจะน่าเฉลี่ยที่ประมาณ 3-4 ล้าน (27-34 ตร.ม.) ครับ

 

        โดยอาจจะมี 2 ล้านปลายๆ หลุดมาบ้าง (27) และมีที่เกิน 4 ล้านด้วยสำหรับห้องใหญ่ (34)

 

        เรื่องผลตอบแทนจากการเช่า ห้อง Studio เราต้องการค่าเช่าประมาณ 13,000-14,000 บาท/เดือน ผมว่าด้วยราคาที่ย่อมเยาว์ (เพราะห้องเล็ก) น่าจะหาคนเช่าได้อยู่ แต่เนื่องจากห้องแบบ Studio มีน้อยมาก จึงไม่สามารถจะเอามาเป็นบรรทัดฐานในการวิเคราะห์ได้

 

        เราจึงต้องมาดูที่แบบ 1 ห้องนอน (27-34 ตร.ม.) ที่เป็นแบบห้องส่วนใหญ่ของโครงการนี้ เราต้องได้ค่าเช่าระหว่าง 15,000-20,000 บาท/เดือน (หรือ 2 หมื่นต้นๆ สำหรับห้อง 34 ตร.ม.)

 

        ถ้าเราไปเช่า My Resort ที่อยู่ข้ามแยกอโศก-เพชรบุรี (และใกล้ MRT มากกว่ามาก) เราสามารถเช่าแบบ 2 ห้องนอน (70 ตร.ม.) ได้ในราคาไม่เกิน 25,000 บาท/เดือน แต่คอนโดนี้ค่อนข้างเก่าครับ

 

        โครงการ The Address ห้องขนาด 45 ตร.ม.ให้เช่าอยู่เฉลี่ย 35,000 บาท/เดือน

 

        หรือเทียบกับโครงการ Circle 2 ซึ่งทำเลใกล้เคียงกัน ห้องขนาด 35 ตร.ม. ค่าเช่า 2 หมื่นต้นๆ

 

        LPN มีความได้เปรียบตรงที่ห้องขนาดเล็กกว่า เราจึงสามารถตั้งราคาค่าเช่าที่ถูกกว่าได้ ไม่เกิน 20,000 บาท/เดือน

 

        ตัวเลขนำหน้าเป็นจิตวิทยาครับ 1x,xxx ต่างกับ 2x,xxx มากนะครับ

 

        ถ้าบวกกับความเป็นชุมชนน่าอยู่และโครงการที่ใหม่กว่า ก็น่าจะพอไปได้กับค่าเช่าหมื่นปลายๆ

 

        แต่ผมว่าผลตอบแทนอาจจะไม่สูงนัก เพราะยังไงทำเลที่ด้อยกว่าโครงการอื่นในละแวกเดียวกันก็เป็นตัวค้ำคออยู่ครับ

 

        ส่วนเรื่องคนเช่า ไม่น่าจะหายากนะครับ

 

        ในส่วนของราคาทรัพย์สิน ผมคิดว่าก็เป็นไปในทิศทางเดียวกัน ราคาของ The Address และ Circle 2 ยังอยู่แถวแสนกลางๆ ต่อตารางเมตร ซึ่งทำเลดีกว่า ถึงแม้อาจจะเก่ากว่า แต่ก็ไม่มากนัก

 

        ผมเลยคิดว่าราคาในอนาคตอาจจะเพิ่มแบบอืดๆ หน่อย แต่ไม่ถึงกับขาดทุนแน่นอนครับ

 

 

        สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย

 

        สำหรับการอยู่เอง : “ชุมชนน่าอยู่” คำนี้คือจุดขายครับ ถ้าคุณรู้จัก LPN คุณก็รู้ว่าคำนี้ไว้ใจได้ ส่วนกลางมีให้พอสมควร น่าใช้อยู่ไม่น้อย แบบห้องที่เน้นไปที่แบบ 1 ห้องนอน ก็เหมาะกับคนทำงานกลางเมืองครับ ส่วนเรื่องการใช้รถไฟฟ้า มีรถรับส่ง Airport Link ถ้ารับได้ก็โอเคเลยครับ

 

        สำหรับการเล่นสั้น : รอบนี้ผมไม่แนะนำดีกว่านะ ถึงแม้ LPN จะมี FC อยู่เยอะก็เถอะ

 

        สำหรับการปล่อยเช่า : ผมว่าหาคนเช่าไม่ยากนะ ยิ่ง LPN บริหารได้ดีอยู่แล้ว แต่ยิลด์คงไม่สูงนัก ต้องเอาราคาหมื่นกว่าๆ มาเป็นจุดขาย ผลตอบแทนน่าจะเฉลี่ยแถวๆ 4-5%

 

        สำหรับการเล่นระยะยาว : คอนโด LPN มี FC ครับ ราคาไม่น่าจะตก แต่อาจจะขึ้นแบบช้าหน่อย พอเก็บเป็นทรัพย์สินที่ดีในระยะยาว เน้นคนสายป่านยาวนะครับ

 

       สรุปก็คือ ลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน (Lumpini Suite Phetchaburi - Makkasan) เป็นคอนโดที่จะมีคุณภาพที่ดีและน่าอยู่ตามสไตล์ของ LPN อย่างแน่นอน แต่ในแง่การลงทุน ระยะสั้นอาจจะเสี่ยงไปหน่อย ระยะยาวต้องมีสายป่านยาว พร้อมโอน ขณะที่การปล่อยเช่า หาคนเช่าไม่ยาก แต่ผลตอบแทนอาจจะไม่สูงมากนักครับ