แน่นอนว่าการออกมาบอกแบบนี้ก็เพราะต้องการจะเจาะกลุ่มนักลงทุนเป็นหลัก

เรื่องนี้น่าสนใจ ก็เพราะปัจจุบัน ถ้าเราได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดในระดับ 6% ก็ต้องถือว่า “ใช้ได้แล้ว” โดยเฉพาะทำเลดีๆ ใจกลางเมือง แต่ก็จะไปทำกำไรจากการขาย (Capital Gain) กันแทน

ผมลองไปหาข้อมูลของคอนโดเจ้าดังกล่าวแบบคร่าวๆ ก็พบว่ามีความเป็นไปได้สูงทีเดียว

ซึ่งปัจจัยที่นำมาซึ่งผลตอบแทนในระดับนี้ ผมสังเกตว่าหลายโครงการของดีเวลลอปเปอร์เจ้านี้ มีแคแรกเตอร์ที่เหมือนกันอยู่อย่างนึงก็คือ “ทำเลอยู่กลางเมืองแต่ไม่ถึงกับใกล้รถไฟฟ้ามากนัก”

จริงๆ หลักการนี้ก็คล้ายกับการเลือกห้อง “ชั้นสูงหรือชั้นเตี้ย” ครับ

ชั้นเตี้ยจะมีราคาถูกกว่าชั้นสูง แต่ค่าเช่าได้พอๆกัน ดังนั้นผลตอบแทนจากการเช่าของชั้นเตี้ยจะดีกว่า

แต่ในระยะยาวชั้นสูงจะขายได้กำไรมากกว่า (ไปรับ Capital Gain ที่สูงกว่า)

ดังนั้นการได้ผลตอบแทนที่ดีของคอนโดเจ้านี้ก็อาจจะไม่ใช่เรื่องแปลกเท่าไหร่ เพียงแต่ถ้าโครงการนี้สามารถทำกำไรจากการขายได้ดีด้วยแล้วล่ะ มันก็จะยิ่งน่าสนใจมากขึ้น

โดยส่วนใหญ่ คอนโดที่อยู่ในข่ายนี้ก็มักจะเป็นคอนโดใจกลางเมือง ย่านที่ที่ดินติดรถไฟฟ้าหาไม่ค่อยจะได้แล้ว หรือถ้ามีราคาก็ไปสุดกู่กันหมดแล้ว โดยเฉพาะเส้นสุขุมวิทต้นๆ ถึงกลางๆ

ผมเคยเขียนถึงคอนโดแนวนี้หลายตัว เช่น LPN24 ในซอยสุขุมวิท 24 หรือคอนโดในซอยสุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) เป็นต้น

ล่าสุด ผมเขียนถึงโครงการหนึ่งที่อยู่ท้ายซอยสุขุมวิท 39 ที่ปากซอยเป็น เอ็มควอเทียร์ (Emquartier) และ รถไฟฟ้า (BTS) สถานีพร้อมพงษ์ ว่าเป็นโครงการที่น่าสนใจ

ผมลองไปค้นหาข้อมูลการปล่อยเช่าของคอนโดในซอยสุขุมวิท 39 นี้ พบว่าผลตอบแทนอยู่ในระดับมากกว่า 6% ทั้งนั้นเลย ซึ่งถือว่าซอยนี้เข้าข่ายผลตอบแทนสูงอยู่เหมือนกัน

เหตุผลก็เพราะซอยนี้ทั้งซอยก็คือกลางเมืองจริงๆ สิ่งที่อยู่ภายในซอยนี้มีความเป็น “ญี่ปุ่น” สูงมาก ทั้งร้านอาหาร, ซูเปอร์มาร์เก็ต, ที่อยู่อาศัย และผู้คนด้วย

คอนโดของดีเวลลอปเปอร์เจ้าที่ผมบอก (ที่ได้ยิลด์ 7-11%) ก็อยู่ในซอยนี้เช่นกัน

ล่าสุด ผมได้รับข้อมูลของคอนโดเล็กๆ โครงการหนึ่งที่กำลังจะเปิดขายเร็วๆ นี้ ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 39 บอกว่าอยากให้เขียนถึงหน่อย

ผมลองอ่านๆ ดูก็พบว่าน่าสนใจดีนะ ถึงแม้ทำเลอาจจะไม่ได้ใกล้รถไฟฟ้าแบบไม่กี่ร้อยเมตร แต่ “Product” และราคา ที่นำเสนอออกมามีความเหมาะสมกัน เข้าข่าย“ทำเลอยู่กลางเมืองแต่ไม่ถึงกับใกล้รถไฟฟ้ามากนัก”เพราะถ้าคุณไปหาคอนโดที่สถานีพร้อมพงษ์แบบ “ไม่กี่ร้อยเมตร” ราคาก็ไปสุดขอบโลกกันแล้ว (รู้จัก “พี่มาร์ค” แห่ง “เมเจอร์” กันไหมครับ ฮ่าฮ่าฮ่า)

The Teak Sukhumvit 39 เป็นคอนโดโลว์ไรซ์เล็กๆ 8 ชั้น เพียง 70 ยูนิต ตั้งอยู่ในซอยประชัญคดี ซึ่งเป็นซอยย่อยของซอยสุขุมวิท 39 (รายละเอียดโครงการอ่านได้ที่   พรีวิว The Teak Sukhumvit 39 )

โดยถ้ามาจากฝั่งถนนเพชรบุรี ซอยประชัญคดีจะอยู่ทางซ้ายมือ อยู่ถึงก่อน มาเอสโตร 39 (Maestro 39) นิดนึง ปากซอยประชัญคดีจะมี True Fantasia เป็นจุดสังเกต และเมื่อเลี้ยวเข้าไปในซอยประชัญคดีแล้วโครงการจะอยู่ทางขวามือ ก่อนทางบังคับเลี้ยวขวา

จุดอ่อนข้อหนึ่งของซอยสุขุมวิท 39 ก็คือ มีการเดินรถแบบ “one way” อยู่ แต่คนที่อยู่แถวนั้นก็น่าจะคุ้นเคยกันมานานแล้วล่ะ เพราะเหตุผลอย่างหนึ่งก็คือช่วยแก้รถติดในซอยนี้

ผมลองวัดระยะทางจาก The Teak 39 ไปยังสถานีรถไฟฟ้า (BTS) สถานีพร้อมพงษ์ จะตกประมาณ 1.3-1.4 กม.

ก็ตามที่บอกระยะคงไม่ใกล้ขนาดเดินได้ แต่ซอยแบบนี้มีบริการรถสาธารณะเพียงพออยู่แล้ว และที่สำคัญคอนโด Teak 39 เองก็มีบริการรถ Shuttle Bus บริการรับ-ส่งอยู่แล้วด้วย

สิ่งที่ต้องพิจารณาก็คือ Product และราคา

มาดูที่ Product กันก่อน รูปแบบโครงการมาในแนวคิด “Modern Organic Design ที่ได้แรงบัลดาลใจมาจาก ต้นไม้และสายน้ำ” ซึ่งดูจากรูป Facade แล้วก็เก็ตเหมือนกันนะ ถือว่าสวยใช้ได้เลย

ส่วนกลางก็จัดมาหลากหลายดี ผมว่าเดี๋ยวนี้โครงการใหม่ๆ เน้น “หลากหลาย” มากกว่า “ใหญ่โต” นะ ซึ่งผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง คนอาศัยก็อยากมีทางเลือกที่มากกว่า

ลองไล่ดูนะครับว่ามีอะไรบ้าง Fitness วิวเปิดโล่ง แวดล้อมด้วยต้นไม้, สระว่ายน้ำชั้นดาดฟ้า มองเห็นทัศนียภาพของกรุงเทพฯสุดสายตา, สวนหย่อม, ล๊อบบี้สองชั้น, กล้องวงจรปิด, อินเตอร์เน็ทไร้สาย, ลิฟท์โดยสารจำนวน 2 ตัว, Access Card แบบล๊อคชั้น, เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง, Special Lounge, Game Room Theatre, Rooftop Putting Green, ออนเซ็น และ พื้นที่พักผ่อน, ที่จอดรถระบบอัตโนมัติ/ EV Charger

ส่วนที่เน้นตลาดคนญี่ปุ่นเลยก็คือ ออนเซ็น และ อ่างอาบน้ำ ในห้องพักที่มีเกือบทุกยูนิต (ยกเว้นห้องขนาด 28.5 ตร.ม.)

ผมสนใจในส่วนของ EV Charger สำหรับ Plug in Hybrid ถึงแม้จะมีให้แค่ 3 คันก็ตาม แต่ก็ถือเป็นจุดขายที่ดี

ที่จอดรถจะมี 17 on lot + 17 auto+ 5 ซ้อนคัน รวม 39 คัน (เท่ากับ 55%) ก็ถือว่าไม่เยอะไม่น้อย

เอาล่ะ สำหรับ Product ผมว่าโอเคเลยสำหรับโครงการเล็กๆ แบบนี้ อย่างที่ผมบอกมาเสมอว่าผมชอบอยู่คอนโดโลไรซ์จำนวนยูนิตไม่เยอะแบบนี้มากกว่าอีกนะ

ราคาที่เปิดมาคือ เริ่มต้น 3.5 ล้านบาท ซึ่งก็คงต้องอิงกับห้องขนาด 28.5 ตร.ม. ตกประมาณ 120,000 กว่าๆ ต่อตารางเมตร ซึ่งราคาเฉลี่ยทั้งโครงการผมว่าน่าจะอยู่แถวๆ 130,000 บ.ต่อตารางเมตรนะครับ

โดยราคานี้ให้แบบ Fully Furnished นะ

ลองเทียบกับโครงการรอบข้างอย่าง ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 (Supalai Oriental Sukhumvit 39) ที่เพิ่งขายไปตอนต้นปี เริ่ม 120,000 แต่เอาจริงๆ ราคาไปถึง 140,000 กว่าๆ (และไม่ Fully Furnished) ซึ่งทำเลของ ศุภาลัย (Supalai) ค่อนไปทางถนนเพชรบุรีมากกว่า

เอาที่ทำเลใกล้เคียงกันอย่าง มาเอสโตร สุขุมวิท 39 (Maestro Sukhumvit 39) และ ไซมิส เทอร์ตี้ไนน์ (Siamese 39) ราคารีเซลก็แถวๆ 130,000-140,000 กว่าๆ แต่ก็เป็นโครงการที่แล้วเสร็จมา 2-4 ปีแล้ว

ดังนั้นเมื่อเทียบกับราคาก็ต้องบอกว่าสมเหตุสมผลอยู่เหมือนกัน เพราะเป็นราคาของคอนโดที่จะเสร็จในอีกเกือบ 2 ปีข้างหน้า (ปลายปี 61)

มาดูที่การปล่อยเช่ากันบ้าง ว่าจะเป็นไปตามที่เค้าว่าๆ กันไหม (ว่ายิลด์ดี?)

ลองสำรวจดู มาเอสโตร สุขุมวิท 39 (Maestro Sukhumvit 39) เป็นตัวเทียบก่อน ห้องขนาด 35 ตร.ม.มีให้เช่าอยู่แถวๆ 25,000 บาท/เดือน

คอนโด ไซมิส เทอร์ตี้ไนน์ (Siamese 39) ขนาด 46 ตร.ม.ให้เช่า อยู่ประมาณ 35,000 บาท/เดือน

ลองไปสำรวจอพาร์ทเมนท์ให้เช่า ซึ่งโดยปกติจะมีค่าเช่าถูกกว่าคอนโดให้เช่า (ถึงแม้จะมีสระว่ายน้ำ, ฟิตเนส เหมือนกัน แต่อาจจะเก่ากว่าคอนโดสมัยใหม่) อย่าง Sirin Place ที่อยู่ซอยพร้อมมิตร ห้องขนาด 70 ตร.ม.ค่าเช่ามีตั้งแต่ 35,000-40,000 บาท/เดือน

เห็นว่าราคาค่าเช่าแถวนี้ดุๆ ทั้งนั้น แต่พื้นที่ห้องก็ไม่เล็กแบบ 20 กว่าๆ ตร.ม. เหมือนคอนโดเส้นสุขุมวิทโซนอื่น

สมมติเอาขนาด 28.5 ตร.ม. ราคา 3.5 ล้านมาเป็นตัวตั้ง เราต้องการราวๆ 18,000-19,000 บาท/เดือน เพื่อต้องการยิลด์ราว 6% ซึ่งดูจากเรตปัจจุบันแล้ว กับคอนโดที่ใหม่กว่าและจะเสร็จในอีกเกือบ 2 ปีข้างหน้า ก็คงไม่ยากเลย

โครงการให้มาแบบแต่งครบและมีอ่างอาบน้ำ สมมติผมใช้แบบ 31 ตร.ม. ราคา 130,000 ก็ตกราคา 4 ล้านนิดนิด ซึ่งเราต้องการค่าเช่า 20,000 บาท/เดือน เพื่อแตะ 6%

สบายๆ ครับ ราคานี้ อาจได้มากกว่า 20,000 ไปสักหน่อยด้วยซ้ำ

การหาคนเช่าก็ไม่น่ายาก เพียงแต่ต้องยอมใช้ Agent หน่อย น่าจะได้เร็วและมีคุณภาพ (คนญี่ปุ่นไว้ใจ Agent มากนะครับ เค้าไม่ยอมเช่ากับผู้ให้เช่าโดยตรงเลยด้วยซ้ำ)

สำหรับราคาในอนาคตก็ตามทำเลครับ ราคาไม่ตกแน่นอน ใจกลางเมืองขนาดนี้ เพียงแต่จะขึ้นมากขึ้นน้อยว่ากันอีกเรื่อง แต่คงจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ฉูดฉาดนัก

ตอนเดินสำรวจที่ดินของโครงการที่จะใช้ก่อสร้าง (เพราะ Sale Gallery จะอยู่ข้างๆ Maestro 39 ไม่ได้ตั้งอยู่ในซอยประชัญคดี) ผมรู้สึกชอบบรรยากาศแถวนี้มาก ดูสงบ ทั้งๆ ที่อยู่ใจกลางเมือง บ้านที่แวดล้อมอยู่เป็นบ้านใหญ่ๆ แพงๆ ทั้งนั้นเลย ร้านอาหารที่อยู่ใกล้ๆ ก็ดูเป็นร้านสวยๆ น่าเข้าไปทานมาก (ซึ่งก็ดูแพงเช่นกัน ฮ่าฮ่าฮ่า)

ซอยนี้น่าอยู่จริงๆ นะครับ

สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย

สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับคนที่อยากอยู่ใจกลางเมือง มีงบประมาณ 3-5 ล้าน (ขึ้นไป ตามขนาดห้อง) อาจจะไม่ได้อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า (BTS) มากนัก แต่การเดินทางก็ไม่ลำบากแน่นอน มี Shuttle Bus รับส่ง BTS ที่ปากซอย อาหารการกินอุดมสมบูรณ์ (สไตล์ชุมชนญี่ปุ่น) ส่วนกลางหลากหลายและทันสมัย (มี EV Charger ด้วยนะเออ)

สำหรับการเล่นสั้น ผมว่าช่วงนี้ไม่แนะนำนะ สถานการณ์ปัจจุบันเล่นสั้นเสี่ยงทุกโครงการครับ

สำหรับการปล่อยเช่า เชียร์ห้อง 31 ตร.ม. ขึ้นไปครับ เพราะมีอ่างอาบน้ำด้วย น่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 6% ขึ้นไป คาดว่าหาคนเช่าได้ไม่ยากครับ แต่ให้ใช้ Agent ไปเลย

สำหรับการเล่นระยะยาว โครงการให้แบบ Fully Furnished มาเท่ากับลดต้นทุนการตกแต่งไปอีก เป็นทรัพย์สินที่ดี มีกำไรแน่นอน แต่ไม่หวือหวาครับ

สรุปก็คือ THE TEAK SUKHUMVIT 39 เป็นโครงการที่น่าสนใจไม่น้อย ทั้งในแง่การอยู่อาศัยเอง และการลงทุน แต่ต้องเลือกวิธีการลงทุนให้เหมาะสม สามารถเก็บไว้เป็นทรัพย์สินที่ดีได้ครับ

นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^