เจาะทำเลทองมิกซ์ยูส ผังเมืองรวมกทม. (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เค้าเปิดแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ 3 สาย ผ่ากลางเมือง จุดพลุทำเลทองศูนย์กลางธุรกิจใหม่ มีนบุรี พระราม 9 -รัชดาฯ ดันราคาที่ดินพุ่ง พลิกโฉมเมืองแบบสุด ๆ ไปเลยนะ
โดยการปรับปรุงผังเมืองรวมครั้งนี้ ได้เพิ่มความถี่ของการใช้ประโยชน์ที่ดินสามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้มากกว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 เนื่องจาก กายภาพพื้นที่ในกรุงเทพมหานคร เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว มีความเจริญขยายตัวเกิดขึ้น จากรถไฟฟ้า ที่สำคัญ ผังเมืองรวม ยังกำหนดแนวเขตทาง ก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ในอนาคตไว้อย่างชัดเจน ดังนั้นประชาชนเจ้าของที่ดินจะต้องเว้นระยะถอยร่น หรือตรวจสอบข้อกำหนดทางผังเมือง ก่อน ก่อสร้างอาคาร
ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงหัวลำโพง-ปากท่อ สายสีเทา วัชรพล-ทองหล่อ/พระโขนง-พระราม 3 และสายสีฟ้า ช่วงดินแดง-สาทร จุดพลุทำเลทองใหม่ เช่นเดียวกับ โครงข่ายถนนสายสำคัญ 148 เส้นทาง เพื่อขยายเขตทางในอนาคตหากเกิดแออัดคับคั่ง ไม่ว่าแนวเขตทางจะพาดผ่านที่ดินแปลงใด เจ้าของที่ดินต้องเว้นระยะถอยร่นตามขนาดเขตทาง ก่อนขออนุญาตก่อสร้างอาคาร
สำหรับ ทำเลที่น่าจับตาได้แก่บริเวณสถานีร่วมมีนบุรีเพิ่มพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) ที่มีพื้นที่เป็นรองแค่ย่านศูนย์กลางเมืองอย่าง สุขุมวิท เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทรฯลฯซึ่งจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่รับการเจริญเติบโตจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพู จุดพลุทำเลทองใหม่ที่น่าจับตาเชื่อมการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า โครงข่ายถนน ทางพิเศษ (ทางด่วน)
เข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก และขยายการพัฒนาที่อยู่อาศัยแหล่งงานมาอยู่ย่านชานเมือง ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบแนวสูง โครงการมิกซ์ยูส โดยมีพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เป็นวงล้อมรอบพื้นที่สีแดง ปัจจุบันราคาที่ดินขยับไปไกล มากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางวา
อีกทำเลที่น่าจับตาคือพระราม 9 ตัดรัชดาภิเษก ถึงบริเวณศูนย์การค้าเดอะ สตรีท รัชดา ซึ่งย่านดังกล่าวเต็มไปด้วยอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นทั้งย่านแหล่งงานที่อยู่อาศัย แหล่งบันเทิงช้อปปิ้งในตัวเอง
ที่ไหลบ่ามาจากย่านสุขุมวิทโดยมีไฮไลต์ สถานีร่วมรถไฟฟ้าสองสาย MRT ใต้ดินสายสีน้ำเงินและสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ) ซึ่งเป็นสถานีใต้ดินตัดกันแห่งแรกของไทย คอยรับส่งผู้โดยสารเข้าสู่เขตกทม. ชั้นใน โดยทำเลดังกล่าว ปรับจากพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เป็นพื้นที่สีแดง เพิ่มศักยภาพพัฒนาเป็นเมืองมิกซ์ยูส ปัจจุบันมีที่ดินแปลงใหญ่รอพัฒนาหลายแปลง โครงการขนาดใหญ่ทยอยเกิดขึ้นทั้งโครงการอาคารสำนักงาน AIA รัชดาฯ 2 ซึ่งมีเนื้อที่ 8 ไร่ และที่ดินรอพัฒนาของกลุ่มโรงพยาบาลชื่อดัง
ที่มีเป้าหมายพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้ากว่า 10 ไร่ รวมถึงแปลงที่ดินของแหลมทองค้าสัตว์ 24 ไร่ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค เตรียมพัฒนาศูนย์การค้าอาคารสำนักงาน เช่นเดียวกับ บมจ.เช็นทรัลพัฒนารอพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ฯลฯ ขณะราคาที่ดินปัจจุบันวิ่งไปที่ 1-2 ล้านบาทต่อตารางวา ที่เชื่อมต่อกับย่านมักกะสันเมืองไฮสปีดเทรนและศูนย์คมนาคมแห่งใหม่ที่จะเป็นพื้นที่สีแดง
อีกทำเลที่พูดถึงกันมาก คือ ย่านพหลโยธิน ทำเลศักยภาพ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว ที่ถูกพลิกโฉม จากพื้นที่สีส้มเป็นส่วนใหญ่ยกระดับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ส่วนศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ปัจจุบันถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีแดงอยู่ก่อนแล้ว รวมถึงสถานีกลางบางซื่อ โดยราคาที่ดินอยู่ที่กว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นไป และทำเลที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุด
นอกจาก ย่านพหลโยธินแล้วยังเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้า อย่าง สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง ) ถนนลาดพร้าว ถนนศรีนครินทร์ ถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วน) รองรับสายสีเทา (วัชพล-ทองหล่อ) ถนนรามอินทรา สายสีชมพู (ช่วงแคราย-มีนบุรี) กลุ่มนี้ ถูกยกระดับจากพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นพื้นที่สีส้ม พัฒนาพื้นที่ขายเชิงพาณิชย์ที่มีความถี่เพิ่มขึ้น หรือพัฒนาตึกสูงได้ เช่นเดียวกับสายสีม่วงใต้ ทำเลราษฎร์บูรณะ ทุ่งครุ ที่เปลี่ยนแปลงมากเช่นกัน
ส่วนสายสีน้ำเงินต่อขยายไปฝั่งธนบุรี ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เพิ่มขึ้นจากพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้มโดยเฉพาะทำเล จุดตัดรถไฟฟ้า 3 สาย สถานีบางขุนนนท์ สายสีส้ม สายสีแดงและ สายสีน้ำเงิน ที่กำหนดเป็นพื้นที่สีแดงและสีน้ำตาลพัฒนาเชิงพาณิชย์ ฮับการเดินทางและการอยู่อาศัยโซนที่เปลี่ยนแปลงพัฒนาได้มากขึ้นได้แก่ โซนตะวันตกและตะวันออกของกทม.
โดยเฉพาะการยกเลิกพื้นที่แนวฟลัดเวย์ เขตคลองสามวา มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง พื้นที่ขาวทแยงเขียว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม จาก 90,000 ไร่เหลือ เพียง 20,000 กว่าไร่ เปิดพื้นที่พัฒนาบ้านจัดสรรได้ 100 ตารางวา และ 50 ตารางวาตามลำดับ จากเดิมต้องใช้พื้นที่ไม่น้อยกว่า1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่ เพื่อพัฒนาบ้านจัดสรร
รายงานจากกทม.วิเคราะห์ว่า ทำเลที่น่าจับตา มี 3 ทำเลทางตอนเหนือของ กทม.ได้แก่ รัชโยธิน รัชวิภาและปากทางลาดพร้าว (ห้าแยกลาดพร้าว) ที่มีการเปลี่ยนแปลงสูง ซึ่งจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ในย่านนี้
Tag :
“ได้วิวแม่น้ำ สวยขนาดนี้เลยรึนี่?!“ เป็นความรู้สึกของผมตอนที่ขึ้นไปชั้น 38 วิวสวยแบบไม่มีอะไรมาบดบังเลย มีมุมที่เห็นสวนเบญจกิติด้วย
สำหรับผมแล้ว BTS สถานี "ห้าแยกลาดพร้าว" เป็น สถานี Interchange กับ MRT ที่ผมชอบที่สุด และมักจะเป็นทำเลที่ผมแนะนำ ให้คนมาอยู่อาศัยมากที่สุดอันดับต้นๆเลย
มีความท้าทายเล็กๆ กับการเปลี่ยนอดีต ’สถานทูตออสเตรเลีย‘ ให้กลายมาเป็น ‘Luxury Condo’ และ ’Mixed-Use’ ระดับ ’iconic’ ริม ’ถนนสาทร‘
'เกือบหลับ แต่กลับมาได้' จะมีโครงการไหนกันเชียวที่จะเหมาะกับคำนี้ ถ้าไม่ใช่ 'Hyde Riverbay Charoennakorn' (ไฮด์ ริเวอร์เบย์ เจริญนคร)
โครงการใหม่ของ Major ที่แน่มาก แกร่งมาก เพราะไม่หวั่นไหวกับการต้องถูกขนาบข้างโดย Sansiri แบบรั้วชนรั้วเลย!
'dcondo calm Ramkhamhaeng 40' (ดีคอนโด คาล์ม รามคําแหง 40) ก็เป็นอีกโครงการที่ผมบอกเลยว่า คุณจะลืมภาพจำของแบรนด์ดีคอนโดแบบเดิมๆ ไปแทบหมดสิ้น เพราะโครงการนี้ เค้าอยู่ใกล้รถไฟฟ้าถึง 2 สาย ทั้งสายสีส้มและสายสีเหลือง!!!
ไหนใครกำลังจะรีไฟแนนซ์กันบ้าง ใครกำลังผ่อนบ้านอยู่เพลิน ๆ นี่ห้ามลืมเด็ดเลยนะ เพราะหนี้บ้านพอพ้น 3 ปีแรก ดอกเบี้ยจะพุ่งขึ้นแบบก้าวกระโดดเลย
ขออวดว่าผมได้รีวิวหนังสือเล่มนี้ก่อนหนหน้านี้แล้วด้วยนะ อิอิ แต่ที่จริงผมไม่ได้ตั้งใจรีวิวหรอก แต่เป็นคนอ่านหนังสือแล้วชอบ ‘Short Note’ ประโยคดีๆ คมๆ เก็บไว้ แต่ปรากฏว่ามันโดนบาดเยอะมาก จนสามารถเอามาลงในเพจได้เลย
ช่วงนี้ผมชอบเข้าไปดูงานออกแบบของ Foster + Partners บ่อยสุดๆ คือรู้สึกได้เลยว่าเราอินกับสไตล์การออกแบบของเค้ามากๆ ซึ่งถ้าใครไม่รู้ว่าเค้าคือใคร Foster + Partners คือบริษัทที่ออกแบบ Apple Store ตรงเซ็นทรัลเวิลด์ นั่นแหละครับ น่าจะพออ๋อกันขึ้นมาบ้างเนอะ
ยุคนี้ใครเค้าเที่ยวต่างประเทศกัน คนรวยเค้าเที่ยวนอกโลกครับ!
Apple Store นี่ไม่ว่าจะไปเปิดสาขาที่ไหน ก็สามารถกลายเป็นแลนด์มาร์คของที่นั้นๆ ได้ตลอด ล่าสุดเค้าเพิ่งเปิดสาขาใหม่ที่ประเทศมาเลเซีย ไปหมาดๆ เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน ที่ผ่านมานี่เอง ซึ่งนี่เป็นสาขาแรกของมาเลเซีย
เดือน 7 กำลังจะผ่านพ้นอีกแล้วนะครับ ตอนนี้อากาศกำลังชุ่มฉ่ำแบบสุด ๆ ไปเลย ซึ่งหลายเดือนที่ผ่านมามีสัญญาณว่าดอกเบี้ยแบบคงที่เริ่มกลับมาแล้วนะ