แต่เป็นที่รู้กันว่าทำเลที่ดีที่สุดก็คือ ทางออก ถ.งามวงศ์วาน นี่แหละ ถึงแม้อนาคตจะมีรถไฟฟ้ามาผ่าน ถ.พหลโยธินก็เถอะ
ฝั่งงามวงศ์วานจะมีประตูออก 3 ประตู ที่เด็กเกษตรฯ จะเรียกว่า ประตู 1,2 และ 3 ซึ่งฝั่งตรงข้ามก็จะมีร้านค้า, ร้านอาหาร, Community Mall และ Tops Supermarket ด้วย เรียกว่าคึกคักมาก
ด้านหลังของฝั่งตรงข้าม ม.เกษตรฯ ฝั่งนี้ เป็นซอยที่มีหอพักเยอะมากๆ ก็คือ ซอยคุณหญิงพหลฯ
สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ฝั่งงามวงศ์วานดูคึกคักกว่าก็เพราะว่า ฝั่งนี้มี “คณะวิศวะฯ” กับ “คณะเศรษฐศาสตร์” ตั้งตระหง่านอยู่ เพราะแค่ 2 คณะนี้ก็มีนิสิตรวมกัน 10,000 กว่าคนแล้วฮะ
และ 2 คณะนี้ก็ตั้งอยู่ตรงข้ามกับโครงการThe Selected ด้วยน่ะสิ อิอิอิ
ลองมาดูหอพักฝั่งนี้ว่าเป็นยังไงบ้าง
ราคาค่าเช่าก็ไม่ได้ถูกนะ ห้องเล็กๆ แบบ 16 ตร.ม. ถ้ามีแอร์ ราคาไปถึง 5,500-6,000 บาท/เดือน หรือราวๆ 350-400 บาท/ตร.ม. ซึ่งนี่คือราคาเมื่อหลายปีก่อนที่ผมรู้ด้วยนะ (จบมานานละ พูดแล้วก็สะเทือนใจ TT)
ล่าสุดผมลองหาดูอพาร์ทเมนท์ใหม่ๆ พบว่าทะลุกันไปถึง 6,000-8,000 บาท/เดือนหรือ 400-500 บาท/ตร.ม. กันแล้วด้วย
ดังนั้นผมเชื่อว่า The Selected ตัวนี้ น่าจะมีคนมองเพื่อ “ปล่อยเช่า” กันอยู่เยอะ
ซึ่งมันจะคุ้มค่าหรือเปล่าก็ต้องมาดูกันที่ปัจจัย 2 อย่างก็คือ “ราคาขาย” และ “อัตราค่าเช่า”
เริ่มจากเรื่องที่มีข้อมูลย้อนหลังอยู่แล้วก็คืออัตราค่าเช่า อย่างที่บอกว่า หอพักหรืออพาร์ทเมนท์แถวนี้ค่าเช่าไม่ธรรมดาเลย ห้องเล็กๆ ก็อยู่ที่5-6 พันอัพแล้ว ขนาดห้องก็ไม่ได้ใหญ่โตอะไรด้วย ส่วนกลางก็แทบไม่มี
เราลองมาดูอัตราค่าเช่าคอนโดกันบ้าง อย่างตัวที่เปรียบเทียบกันได้เลยคือ
PremioVetro (พรีมิโอ เวโทร) ที่อยู่ตรงข้ามม.เกษตรฯ เหมือนกันเลย แต่อยู่ถึงก่อน LPN ค่าเช่าเริ่มต้นแถวๆ 12,000-15,000 บ./เดือน กับห้องเล็กสุดขนาด 26-33 ตร.ม.
Chapter One The Campus เกษตร ตัวนี้อยู่บนถนนพหลโยธิน ก่อนจะเลี้ยวซ้ายเข้าถนนงามวงศ์วาน ตัวนี้เรียกได้ว่าเป็นหอพักนักศึกษาไปแล้วล่ะ ห้องขนาดเล็กที่สุด 22 ตร.ม.ให้เช่าแถวๆ 8,000 - 9,000 บาท/เดือน หรือ 450-460 บาท/ตร.ม. ซึ่งขอแอบบอกนิดนึงว่า Layout ของ Chapter One The Campus เกษตร ดูอึดอัดไปหน่อยนะ
ดังนั้น ถ้าเรามามอง The Selected เกษตร-งามวงศ์วาน by LPN แบบที่เล็กที่สุด 24 ตร.ม. (และขอบอกว่า Layout หน้ากว้าง ดูไม่อึดอัด) จะเสร็จปลายปี 61 และที่สำคัญก็คือ “ชุมชนน่าอยู่” ตามสไตล์ LPN ผมคิดว่า ค่าเช่า 12,000 บาท/เดือน หรือ 500 บาท/ตร.ม. สำหรับห้องเล็กที่สุดเป็นราคาที่เหมาะสม
เมื่อ “อัตราค่าเช่า” เป็นแบบนี้ ถ้าเราจะเดาทางของคอนโดที่เราเลือกลงทุน ขอคิดย้อนกลับจาก “ค่าเช่า” ลงมาหา “ราคาห้อง” กันดู
ผมขอตีค่าเช่าห้องเล็กไว้ที่ 12,000 บาท/เดือน
ค่าเช่า 1 ปี หักค่านู่นค่านี่ ตีไว้กลมๆ 140,000 บาท
ถ้าคิดที่ผลตอบแทน 5% ต่อปี จะได้ราคาคอนโดที่ 2,800,000 บาท
ถ้าคิดที่ผลตอบแทน 6% ต่อปี จะได้ราคาคอนโดที่ 2,333,333 บาท
หรือคิดเป็นราคา 97,200-116,000 บาท/ตร.ม.
นี่น่าจะเป็นราคาที่เราพอจะคาดหวังจากการลงทุน The Selected เกษตร-งามวงศ์วานby LPN ตัวนี้
เรื่องการหาคนเช่าผมคิดว่าไม่ต้องพูดกันเลย ถ้าอธิบายแบบเด็กเกษตรก็คือ “หาหอพักยากจะตายแถวนี้!!”
แต่ถ้าเอาตัวเลขมาจับแบบเป็นเรื่องเป็นราวก็คือ จากข้อมูลของ ม.เกษตรฯ วิทยาเขตบางเขน ปีการศึกษา 2560 พบว่ามีนิสิตทั้งหมด 39,326 คน
โดยถ้าแยกเป็นคณะจะพบว่า คณะที่มีนิสิตเยอะที่สุดก็คือ
คณะวิศวกรรมศาสตร์ จำนวน 6,425 คนแหม่ อะไรจะพอดีเช่นนี้ ฮ่าฮ่าฮ่า
เอาจริงๆ คงไม่ใช่บังเอิญ แต่ทาง LPN ก็คงจะคิดมาแล้วล่ะครับ
The Selected เกษตร-งามวงศ์วาน by LPNเป็นคอนโดแค่ 307 ยูนิต ซึ่งผมมองว่าน้อยมาก เหมาะกับการอยู่อาศัยสำหรับเด็กๆ จริงๆ
วันก่อนผมลงภาพ “ห้องนิติบุคคล” ของ LPN ไป พร้อมกับชื่นชมเรื่อง “ชุมชนน่าอยู่” มีแต่คนเข้ามาเห็นด้วยกันเต็มไปหมด
คิดดูนะครับ เด็กเกษตรฯ มีเกือบ 40,000 คน (ข้อมูลปี 2560)
The Selected เกษตร-งามวงศ์วานby LPN มี 307 ยูนิต
คงต้องมาเช่าอยู่กันบ้างแหละ ฮ่าฮ่าฮ่า
สำหรับราคาในอนาคต
Chapter One The Campus หรือ PrimioVetroราคารีเซลก็เกินแสนกันหมดแล้ว ซึ่งทั้ง 2 โครงการก็ขายแบบต่ำกว่าแสนตอนเริ่มโครงการกันทั้งนั้น
ดังนั้น ไม่ต้องห่วงเลย เก็บยาวๆ กำไรแน่นอน มากน้อยว่ากัน แต่คิดว่า “ซื้อง่าย-ขายคล่อง” ทีเดียว
ทำเลเกษตรฯ นี่ จะตายก็ต่อเมื่อ ม.เกษตรฯ เค้าย้ายมหาวิทยาลัยน่ะครับ
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับนิสิตและบุคลากรของ ม.เกษตรฯ ที่สุดล่ะฮะ ทั้งทำเล รูปแบบโครงการ และจำนวนยูนิต และจริงๆ สำหรับคนที่ไม่ได้เป็นนิสิตแล้ว ก็ยังอยู่ได้แบบสบายๆ
สำหรับการเล่นระยะสั้น ในยุคนี้ที่การทำกำไรระยะสั้นอาจจะอันตรายไปซะหมดทุกโครงการ ก็ขอปรามๆ กันไว้ก่อน แต่สำหรับ LPN ก็มี FC พอสมควรนะ แต่เหมือนเดิม “ถ้าไม่เคี่ยว อย่าริลอง” ฮ่าฮ่าฮ่า
สำหรับการปล่อยเช่า คนเช่าหาง่ายแน่นอน กลุ่มเป้าหมายชัดเจน เด็กม.เกษตรฯ ค่าเช่าต้องดูตอนตึกเสร็จ แต่คิดว่าไม่น้อยกว่า 5% แน่นอนครับ
สำหรับการเล่นระยะยาว ไม่ขาดทุนแน่นอน กำไรมากน้อย ขึ้นกับตำแหน่งที่เลือก กับระยะเวลาในการถือครองครับ
สรุป ก็คือ The Selected เกษตร-งามวงศ์วาน by LPN เป็นคอนโดที่เหมาะกับบุคลากรของ ม.เกษตร อย่างที่สุด ทั้งรูปแบบและทำเล สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคือชัดเจน หาคนเช่าง้ายง่าย ผลตอบแทนอย่างน้อย 5% เก็บไว้ยาวๆ ก็เป็นทรัพย์สินที่มีกำไรแน่นอน
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^Tag :
จะมีคอนโดปล่อยเช่าอยู่อันนึง ที่แม้แต่ตอนโควิดก็ไม่มีผลอะไร มีคนเช่าตลอดๆ แทบไม่มีช่วงว่าง บางครั้งคือ คนเก่าย้ายออกตอนเช้า ตอนเย็นคนใหม่ใส่หน้ากากอนามัยขนของเข้าอยู่ต่อเลย
หลังจากที่ผมถ่ายรูปห้องตัวอย่างใน Sales Gallery เสร็จ ผมก็หันไปบอกกับคุณบี ที่มาด้วยกัน เชื่อไหมว่า แป๊บๆ เดี๋ยวก็ Sold Out!!
แวบแรกหลังจากที่เลี้ยวรถเข้ามาแล้วได้เห็นตัวอาคารของ "iCondo Activ พัฒนาการ" ผมรู้สึกได้เลยว่า นี่มันโครงการแบบวัยรุ่นตะโกนเลยนี่หว่า
เปิดตัวมาก็นาน แต่กว่าจะใช้เวลาฟอร์มให้เข้าที่ก็หลายปีทีเดียวครับ
'ASPIRE ห้วยขวาง' โครงการใหม่ที่มาผงาดรับปีมังกรจาก AP ซึ่งตัวนี้เป็นหนึ่งในคอนโดไฮไลท์ของปีอีกด้วย จริงๆ ข้อมูลโครงการอาจจะไม่ได้ 'ใหม่' เพราะเราก็รู้กันมาตั้งแต่ปีกลายแล้วว่า 'พี่แอพ' จะส่งแบรนด์ Aspire บุกทำเล 'ห้วยขวาง' ซึ่งเป็นการกลับมาบุกทำเลนี้ในรอบหลายๆ ปีอีกด้วย
นาน ๆ ทีเราจะได้เห็นโครงการขึ้นบนถนนวิภากันนะ แม้รถไฟฟ้าสายสีแดงจะเริ่มเปิดให้บริการแล้ว แต่ก็ยังไม่คึกคักในแวดวงอสังหาเท่าไหร่
ในที่สุดก็มีคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้เป็นเจ้าแรกในเชียงใหม่สักที กับ “mekin Haus” (เมคิน เฮาส์)
ก่อนอื่นประทับใจกับร้านเค้ามาก ผมไปช่วงค่ำ ๆ ร้านสวย บรรยากาศดี มีที่จอดรถค่อนข้างเยอะเลย ต่อคิวนิหน่อย แต่เป็นระบบระเบียบดีมาก
‘หลุยส์ที่ 14’ สร้างฝรั่งเศสให้กลายเป็นผู้นำ Brandname ระดับโลก ผ่านการสร้าง ‘พระราชวังแวร์ซาย’ เมื่อ 400 ปีก่อน
ตั้งแต่รถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-คูคต เปิดให้บริการ รวมถึงสายสีน้ำเงินที่วิ่งครบลูป "ห้าแยกลาดพร้าว" ก็ได้สถาปนาขึ้นเป็น สถานี Interchange ที่น่าสนใจที่สุดสำหรับผม!!
สวิตเซอร์แลนด์ ดินแดนที่หลายๆ คนใฝ่ฝันอยากไปเยือน ได้ทำการสร้าง Tor Alva (เดอะ ทอร์ อัลวา) ซึ่งเป็นหอคอยที่ว่ากันว่าเป็นสิ่งปลูกสร้างที่ใหญ่ที่สุดที่สร้างจากเครื่อง 3D Printer ครับ
ร้อนๆ แบบนี้ มารับเครื่องดื่มเย็นๆ รสชาติฟินๆ ใหม่จากคริสปี้ ครีม กันดีกว่ากับ "KRISPY KREME CHOCO - BANANA DELIGHT"