ต้อนรับเดือนวาเลนไทน์ ด้วยการแวะเวียนมาแถวถิ่น "แม่นาค" อีก 1 ไอคอนแห่ง "ฟามรัก" 

 

        ต้องยอมรับว่า ในช่วงหลายขวบปีที่ผ่านมา

 

        ทำเล "พระโขนง" เป็นอีก 1 ทำเล ที่เหล่า Developer แวะเวียนมาขายขนมจีบ ผุดโครงการเจ๋งๆขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง

 

        มีทั้ง คอนโด , คอมมูนิตี้มอลล์ และออฟฟิศ 

 

        ผมเอง ก็ได้มาปักหมุด คว้าคอนโดมาไว้ในอ้อมอกในถิ่นนี้ด้วย เป็นจำนวนถึงงงง 1 ห้องถ้วน แหม ช่างเยอะจริงๆ 555

 

        เป็นคนเบี้ยน้อย หอยไม่ค่อยมี ก็แบบนี้แหละครับ อิอิ มีแค่โซนละ 1-2 ห้อง พอละ 

 

        คอนโดที่ผมมีไว้ในครอบครองก็คือ "ปรารถนา 4 โหล" 

 

        สร้างเสร็จ มาได้ราว 4-5 ปีละ

 

        เป็นอีก 1 คอนโดที่ "นักลงทุน" หนีตาย ไม่โอนกันเพียบ 555 

 

        แต่.. ต้องบอกว่า ตั้งแต่ที่ผมทำการแต่งหน้าทาตัวห้องพร้อมส่งเข้าหอ

 

        "หัวบันได" ก็ไม่เคยแห้งเลยนะ!!! 

 

        จัดว่าเป็นคอนโดที่ "ปั๊มเงิน" ให้ผมได้ต่อเนื่องเป็นอย่างดี แถม "ค่าเช่า" ยังมากกว่า "ค่าผ่อน" อีกด้วย

 

        ตอนที่ "ชีวิต 4 โหล" มาเติม "Supply" ให้กับท้องถิ่น

 

        สร้างความหวั่นไหวให้ผมเล็กน้อยนะ 555 กลัวว่า จะทำให้ "ค่าเช่า" ของผมถดถอยลงคลอง เพราะ "แพ้" แทบทุกกระบวนท่า 

 

        แต่ อุวะ!!! ให้ตายเหอะ อยากจะขำกลิ้งลิงกับหมา เพราะ "ค่าเช่า" ห้องผม ไม่ได้ลดอย่างที่คาด

 

        มิหนำ ดันถีบตัวตาม "ชีวิต 4 โหล" มันซะอย่างนั้น แบบไม่มีปี่ขลุ่ย มีแต่ฉาบ ผ่าม พาม 555 บาท 2 บาทก็เอา

 

        ทำให้ ผมรู้สึกได้ว่า "ระดับ" ของคนที่ย้ายมาเอนกายพักโซนนี้ เป็นพวก "เป๋าหนา" กว่าแต่ก่อน รวยขึ้นน่ะแหละครับ อิอิ และยังมีแนวโน้มที่จะมากขึ้นเรื่อยๆซะด้วย

 

        โครงการที่มาใหม่ ก็เลยมีความหรูหราตามขึ้นไปเรื่อยๆเช่นกัน 

 

        อย่างล่าสุด "Vertier Sukhumvit" ที่ทำการเปิดขายบางส่วนไปเมื่อปลายปีที่แล้ว 

 

        จัดว่าเป็นอีก "ระดับ" ของคอนโดแถบนี้เลยนะ

 

        โดยส่วนใหญ่คอนโดระดับนี้ มักจะปรากฎกายอยู่ตามพวก อโศก ทองหล่อ และพวกแหล่งเศรษฐกิจเท่านั้น 

 

        เรามาลองดูกัน ว่าในแต่ละแง่ จะมีความน่าสนใจอะไรบ้าง

 

 

 

 

        มาเริ่มที่ข้อมูลส่วนตัวกันก่อน

 

        "Vertier Sukhumvit" เป็นโครงการคอนโด High rise 1 อาคาร สูง 31 ชั้น 227 ยูนิต บนที่ดินขนาด 1-0-30 ไร่ จอดรถได้ 136 คัน (Auto Parking)

 

        แบบห้อง มีตามนี้เลย 1 Bedroom 28-42 ตร.ม. , 2 Bedroom 48-52 ตร.ม. และ 3 Bedroom 85.5 ตร.ม. เพดานสูง 2.7 ม. **มีอ่างอาบน้ำทุกยูนิต**

 

        โครงการออกแบบโดยมีคอนเซ็ปต์ "Rare Collectible Location"  

 

        ตัวแปลนโครงการมีรูปลักษณ์ออกแนว 3 เหลี่ยม มีการออกแบบให้เป็น Single Loaded Corridor (ไม่มีห้องอยู่ตรงข้าม ระนาบเดียวกัน) และยูนิตพักอาศัยต่อชั้นสูงสุดเพียง 8-10 ยูนิตเท่านั้น 

 

        การออกแบบอย่างนี้ มีข้อดีคือทำให้มี "ความเป็นส่วนตัว" มากยิ่งขึ้น 

 

        ที่ญี่ปุ่น ยิ่งมี "ความเป็นส่วนตัว" มากเท่าไร ราคาก็ยิ่งแพงมากขึ้นเท่านั้น ถือเป็นดัชนีความหรูอย่างหนึ่งเลยนะ

 

 

 

 

 

        ส่วนกลาง พกมาเป็นกระบิ เช่น Atelier Lobby Lounge , Businedd Meeting Lounge , Sky Aquarium Pool , Jacuzzi & Pool Terrace , Vertical Oasis & Pinnacle Pavilion , Crystal Fitness เป็นต้น

 

        "Vertier Sukhumvit" เวอร์เทียร์ สุขุมวิท วางตัวเองอยู่ติดถนนสุขุมวิทเลย ฝั่งวิ่งเข้าสู่ "สยาม" โดยจะอยู่ระหว่างซ.สุขุมวิท 44/1 และ 44/2 ใกล้ทางด่วน 2 สาย ฉลองรัช และมหานคร ทำให้มีความยืดหยุ่นในการเดินทางพอตัวเลย จะวิ่งออก "พระราม 4" ก็นิดเดียวเอง

 

        ส่วนการเดินทางโดยรถสาธารณะ จัดว่า "ครบเครื่อง" ไม่น้อยหน้าใครเลย ด้วยระยะห่างจากรถไฟฟ้า "สถานีพระโขนง" แค่ราว 50 ม.เท่านั้น เดินฟังเพลงยังไม่ทันจบเพลง ก็ถึงละ และในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีเทา เข้ามาร่วมวงด้วย

 

        รถเมล์ วินมอไซ ก็อยู่แถวๆสถานี เรียกได้ตามสะดวก 

 

        สำหรับความอุดมสมบูรณ์ในระยะเดินสบายๆ

 

        จัดว่ามีให้เลือกหลายแบบนะ ด้วยรอบๆยังคงมีความเป็น "อาคารพาณิชย์" อยู่ เลยมีร้านค้าท้องถิ่นแทรกตัวอยู่เป็นระยะ พอสมควร

 

        เยื้องๆโครงการ ที Familymart , ตรงแถวสถานีมี Max value ทันใจ ถ้าชอบ 7-Eleven ก็อาจต้องเดินนิดหน่อย ราว 300 ม.ได้ละมั้ง ก็ยังถือว่าเดินได้อยู่นะ

 

        ราวๆเกือบ 200 ม. มี "Summer Hill" คอมมูนิตี้มอลล์ที่เพิ่งเปิดได้ไม่กี่ปีด้วย ภายในก็หลายร้านค้าเลย เช่น กาแฟนางเงือก อ๋อ มี Tops อยู่ด้านในด้วยนะ มาเดินเลือกซื้อของได้สบาย

 

        ผมเห็นมีร้านขายของมือสองญี่ปุ่นอยู่ด้วยนะ สภาพดีมาก อย่างกับของใหม่เลย เห็นคนญี่ปุ่นเดินเลือกของกันเพียบเชียว 

 

        ถ้าอยากเดินห้างใหญ่ๆ ขึ้น BTS ไปเลยครับ เลือกได้ตามใจชอบ Siam Paragon , Terminal 21 , Gateway Ekkamai หรือ Em District ก็ล้วนใช้เวลาไม่นานทั้งนั้น

 

        พวกสถานที่สำคัญใกล้เคียง มีเพียบเลย เช่น สถานีขนส่งเอกมัย , ร.ร.นานาชาติเซนต์แอนดรูส์ , ร.ร.นานาชาติเอกมัย , ม.กรุงเทพ , รพ. สุขุมวิท ,รพ.สมิติเวช สุขุมวิท และ รพ.กล้วยน้ำไท เป็นต้น

 

        เพราะฉะนั้น ในแง่การอยู่อาศัยเอง ผ่านสบายบรื๋อ

 

 

        มาดูในแง่การลงทุนกันบ้าง ขอเริ่มที่ "ระยะยาว" ก่อนเลย

 

        สินสอด "ค่าตัว" เปิดมาที่ 5.99 ล้านบาท ส่วนราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.จะประมาณ 195,000 บ./ตร.ม. (กำลังจะมีโปรห้องลดพิเศษ เหลือ 5 ลบ. หรือ 180,000 บ./ตร.ม. วันที่ 16-17 ก.พ.นี้ด้วยนะ)

 

        ถ้าถามผมว่า "แพงไหม" 

 

        เมื่อดูจากทำเลดั้งเดิมที่เคยเป็นมา ผมคงต้องตอบในวันนี้ว่า "ไม่ใช่ย่อย เลยหนา"

 

        "ราคา" ล้ำกว่า "ทำเล" อยู่ระดับหนึ่ง

 

        แต่... ผมเองก็ไม่สามารถประมาท "ความเจริญ" ของ "พระโขนง" ได้เลย มีแนวโน้มที่จะพัฒนาอย่างต่อเนื่องขึ้นไปอีก อย่างการมาของรถไฟฟ้าสายสีเทาในอนาคต ต้องมีผลกระทบทางบวกอย่างแน่นอน จะมากน้อย ค่อยว่ากัน

 

        สมัยที่ผมมาสอยคอนโดแถวนี้เมื่อหลายปีก่อน "ร้านสะดวกซื้อ" ไม่ได้มีเยอะขนาดนี้เลยนะ

 

        เดี๋ยวนี้เดินไป เจอแทบทุกค่าย บางค่ายมีมากกว่า 1 สาขาอีกด้วย 

 

        ต้องยอมรับด้วยว่า เดี๋ยวนี้ โครงการใหม่ๆที่ฝังรากอยู่ตรงสถานีก่อนหน้า อย่างแถวทองหล่อ เอกมัย ราคาก็ไปอีกระดับแล้ว (3แสนบ./ตร.ม.) และอาจจะไม่ได้ใกล้รถไฟฟ้าด้วย  

 

        โครงการที่ใกล้ๆ BTS สถานีพระโขนง มากๆ ตอนนี้ก็มีการรีเซลกันอยู่แถวๆหลัก 18x,xxx บ./ตร.ม.แล้ว ราคาของ "Vertier Sukhumvit" ที่มาเปิดทีหลังอยู่หลายปี จึงเหมือนมาต่อยอดอีกทีหนึ่ง

 

        และเมื่อเอา "โปรดักส์" ที่มีการออกแบบให้หรูหรา และคุณภาพ เข้ามาเป็นปัจจัยร่วมด้วย

 

        หลายๆปัจจัยรวมกัน ทำให้ผมรู้สึกว่า เมื่อวันที่โครงการสร้างเสร็จ (Q2/2021) พร้อมย้ายสำมะโนครัว มันอาจจะเป็นราคาที่ "สมเหตุสมผล" ก็เป็นได้นะ

 

        หลายโครงการเลย ที่เมื่อก่อน "ส่ายหน้า" แต่เดี๋ยวนี้กลับรู้สึก "พลาดท่า" 555

 

        สุดท้าย จึงขอตอบว่า ยังมีอนาคตครับ แต่ต้องรอหน่อยนะจ๊ะ

 

        ส่วนการเล่นสั้น

 

        ก็ขอตอบสั่นๆ เอ้ย ขอตอบแบบสั้นๆว่า พอเล่นได้ในบางตำแหน่ง แต่ถ้าคุณ "ไม่เก๋า" และมี "เงินเย็น" ไม่มากพอ

 

        ผมแนะว่า ไว้โอกาสหน้า ดีกว่าครับ

 

        ปิดท้าย กับการ "ปล่อยเช่า" 

 

        การ "ปล่อยเช่า" ห้องขนาดเล็กที่สุด มักจะมี "สภาพคล่อง" ในการหาผู้เช่าได้ดีกว่า

 

        สำหรับที่นี่ก็เช่นกัน พวกห้องแบบ 1 Bedroom ขนาด 28-42 ตร.ม.จะเหมาะกว่า

 

        ที่นี่ยังมีข้อดีที่มีการใส่อ่างเอาไว้ให้ด้วย ทำให้มีโอกาสที่ผู้เช่าชาวญี่ปุ่นจะ "Say Yes" มากกว่าปกติ

 

        เท่าที่ผมลองหาข้อมูล เรท "ค่าเช่า" ในปัจจุบันของโซนนี้ พบว่า มีความหลากหลายทีเดียว

 

        จะแตกต่างกัน ตามความเก่าใหม่ และระดับของคอนโด

 

        สมัยก่อน คอนโดแถวนี้ มักจะค่อนไปทางตลาด "ล่าง-กลาง" หน่อย พวก "ค่าเช่า" จะอยู่ที่ราวๆ 12,000 บ./เดือน

 

        แต่สำหรับคอนโดที่สร้างเสร็จไม่นาน หรือใกล้ สถานีรถไฟฟ้ามากๆ "ค่าเช่า" ก็จะพุ่งขึ้นไปอีกระดับหนึ่งเลย 

 

        โดยตอนนี้ จะไปแตะอยู่แถวๆ 700-800 บ./ตร.ม./เดือน มีหลุดมา 900 บ้าง แต่ไม่เยอะ

 

         สำหรับที่นี่ ผมเชื่อว่ามีโอกาสไปแตะหลัก 1,000บ./ตร.ม./เดือน เหมือนกันนะ

 

         แต่ในวันนี้ ผมเอาแค่ระดับ 800-900บ./ตร.ม./เดือน ก่อน ทำให้ค่าเช่าสำหรับห้องเล็กสุด น่าจะได้ค่าเช่าที่ราวๆ 23,000-25,000 บ./เดือน

 

         ถ้าแต่งห้องดีๆ ก็มีโอกาสได้มากกว่า 25,000 บ. อยู่นะ 

 

         ผลตอบแทน "ค่าเช่า" ที่นี่แบบหยาบๆ จะอยู่ที่ประมาณ 5% แต่ถ้าเอาค่าใช้จ่ายต่างๆมาหักลบ ก็จะอยู่ที่ราว 4%