ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา การเปิดตัวคอนโดใหม่ๆ ดูไม่ค่อยคึกคักเท่าไหร่นะครับ
ก็อย่างที่รู้กันว่า ด้วยปัจจัยของเรื่องมาตรการรัฐฯ ในการลดค่าธรรมเนียมการโอน จนถึงเมื่อวันที่ 28 เมษายน 59 ที่ผ่านมา
ส่งผลให้คอนโดที่พร้อมอยู่ มีความคึกคักในการซื้อขาย มากกว่าคอนโดโครงการใหม่ ที่กว่าจะเสร็จก็อีกหลายปี
รวมไปถึงปัจจัยของเรื่องเศรษฐกิจด้วย
ทำให้โครงการที่เปิดขายใหม่ ก็จะเป็นโครงการที่ราคาค่อนข้างต่ำ
โครงการไหนที่ทำเลใช้ได้ ราคาไม่แพง ก็ “Sold Out” กันเป็นว่าเล่น
เช่น Plum แจ้งวัฒนะ Life สุขุมทิท 48 หรือล่าสุดก็ Excel Groove เป็นต้น
ช่วงครึ่งปีหลังต่อจากนี้
ผมว่าการเปิดตัวคอนโดใหม่ๆ น่าจะคึกคักกว่าช่วงครึ่งปีแรกนะครับ
เหตุผลไม่น่าจะเป็นเพราะเศรษฐกิจดีขึ้น หรือมีมาตรการพิเศษใดๆหรอก
แต่เป็นเรื่องปกติ ที่ดีเวลลอปเปอร์เจ้าใหญ่ๆ มักจะออกมาปล่อยของในช่วง Q3 กันเยอะกว่าช่วงอื่น
AP ปล่อย Life 48 ออกมาป่วนตลาดไปตัวนึงแล้ว Sold Out ชนิดแย่งกันอุตลุต
Ananda ก็กำลังจะปล่อย Unio 72 และ Ideo Mobi แถวๆ อโศก มาในเร็วๆ นี้
แต่ที่ได้รับการกล่าวขวัญ และกำลังจะขายกันวันที่ 25 มิ.ย.นี้
ก็ของพี่ใหญ่อย่างพี่แสนเค้า (แสนสิริ) กับโครงการ The Line อโศก-รัชดา
The Line อโศก-รัชดา เป็นที่จับตามาพักใหญ่แล้ว
เพราะย่านของทำเลที่ตั้งถือว่า “Hot” พอสมควร
สำหรับผมแล้ว พระรามเก้า ถือเป็น New CBD ของจริงนะครับ
เพียงแต่ The Line ตัวนี้ ถือว่าเป็นทำเลที่ดีของย่านพระรามเก้าหรือไม่นั้น ต้องมาดูกัน
ทำเลของ The Line ตั้งอยู่บนถนนอโศก-ดินแดง ฝั่ง Amsterdam
โดยถ้ามุ่งหน้าจากสี่แยกพระรามเก้า ไปทางอนุสาวรีย์ชัยฯ
จะผ่านตัว Amsterdam และเต้นท์รถมือสองไปอีกนิดหน่อย โครงการจะอยู่ทางซ้ายมือ
ต้องบอกก่อนว่า ตรงสี่แยกพระรามเก้านี้ ตรงฝั่ง Amsterdam นั้น ไม่มีทางลง MRT พระรามเก้า นะครับ
ถ้าจะใช้บริการ MRT ต้องเดินข้ามแยกไปฝั่งห้าง Fortune จะเป็นจุดที่ใกล้ที่สุด
ระยะทางจากโครงการไป MRT ประมาณ 300 เมตร
แต่สิ่งที่ถูกคาดการณ์กันมากที่สุดก็คือ “ราคา” ครับ
อย่างที่รู้กัน พี่แสนมักจะเป็นผู้ทำลายสถิติ “New High” อยู่บ่อยครั้ง และกับทำเลใหม่ของแสนสิริเอง ราคาจะไปถึงไหนกันนะ?
ช่วงแรกมีการพูดกันถึง 2 แสน!!!! (โอ้ แม่เจ้า ฮ่าฮ่าฮ่า)
สุดท้ายจบกันที่ เริ่มต้นที่เกือบ 150,000 บ./ตร.ม. และเฉลี่ยทั้งโครงการที่ 17xxxx บ./ตร.ม.
เริ่มต้นแถวๆ 4 ล้าน กับห้องขนาด 27.5 ตร.ม. แบบ 1 ห้องนอน
คิดยังไงกันครับ ฮ่าฮ่าฮ่า
สำหรับผมแล้ว ขอเริ่มต้นที่ทำเลก่อน
ผมว่าทำเลตรงสี่แยกพระรามเก้า มุมตรงฝั่ง Amsterdam ดูด้อยที่สุดครับ
เหตุผลก็คือ เมื่อเปรียบเทียบกับมุมอื่น
มุมหนึ่ง Central กับ อีกมุม Fortune ก็สู้ไม่ได้ด้วยตัวห้างอยู่แล้ว
แถมทางลง MRT ก็ปรากฏอยู่เฉพาะหน้าห้างทั้งสองแห่งนี้
อีกมุมที่เหลือตรง Ideo Mobi, The Midst และ Aspire
ผมรู้สึกว่า มีความน่าอยู่อาศัยมากกว่า
อาจจะด้วยเนื่องจากการที่คอนโดทั้ง 3 โครงการ ได้กลายเป็นที่อยู่อาศัยจริงแล้วเป็นเหตุผลหนึ่ง
เมื่อมาเปรียบเทียบกับฝั่ง Amsterdam ที่ก็พอจะรู้อยู่ว่าคือ “กิจการ” อะไร (ฮ่าฮ่าฮ่า) ก็เป็นอีกปัจจัยนึง
และสุดท้าย ถ้าจะมองว่า ฝั่ง Ideo Mobi, The Midst และ Aspire คือ Central + Belle แล้ว The Line ก็คือ Fortune
ก็ต้องยอมรับว่า Central + Belle มีแรงดึงดูดมากกว่า
อย่างไรก็ตาม นี่คือการเปรียบเทียบในแบบ “ย่านเดียวกัน” คือพระรามเก้า
แต่โดยรวมแล้วทำเลแถวนี้ผมว่า ”ทำเลดี” ทั้งหมด
สำหรับราบละเอียดของโครงการ สามารถคลิกอ่านได้ที่ลิงค์นี้ได้เลยครับ
เอาล่ะ เรามาพูดถึง “ราคา” กันบ้าง ราคาระดับ 170,000 ถือว่าแพงหรือไม่?
ขอเริ่มต้นที่การคำนวณยิลด์ของค่าเช่ากันก่อน
ทำเลนี้ปล่อยเช่าได้ไม่ยาก
แม้ราคาอาจจะยังไปไม่ถึงสุขุมวิทตอนต้นถึงตอนกลาง
แต่รับรองหาคนเช่าไม่ยากเลย
เพื่อนผมให้เช่า Aspire พระรามเก้า แบบ 2 ห้องนอน ขนาดประมาณ 66 ตร.ม.
ได้ค่าเช่า 38,000 บาท/เดือน เฉลี่ยเกือบๆ 600 ร้อยบาท/ตร.ม. ซึ่งราคาตรงนี้เพื่อนผมให้เช่าตั้งแต่เริ่มแรก รีบแต่ง รีบปล่อยเช่า
แต่ปัจจุบันเห็นประกาศกันแถวๆ 2 หมื่นปลายๆ ถึง 3 หมื่นต้นๆ ซึ่งตกประมาณ 450 บาท/ตร.ม.
Ideo Mobi พระรามเก้า ห้องขนาด 21 ตร.ม.ก็มีให้เช่าอยู่แถวๆ 14,000-15,000 บาท/เดือน ก็เฉลี่ยประมาณ 700 บาท/ตร.ม.
แต่ต้องยอมรับว่าทำเลและโปรดักส์ของ Ideo Mobi ดีกว่า จึงได้ราคาที่สูงกว่า
ผมขอเอาอัตรา 700 บ./ตร.ม.มาใช้กับ The Line ขนาด 27.5 ตร.ม. เนื่องจากโปรดัสก์น่าจะใกล้เคียงกับ Ideo Mobi มากกว่า
ก็จะได้ค่าเช่าที่ 19,250 บาท/เดือน โดยถ้าเทียบกับราคาเริ่มต้น 3.99 ล้าน ก็จะได้ยิลด์ที่ 5% กว่าๆ
แต่ราคา 3.99 ล้าน จนถึง 4 ล้านต้นๆ จะมีกี่ห้องนะ? ฮ่าฮ่าฮ่า
ในแง่ค่าเช่า ผมว่ามีโอกาสได้ยิลด์ประมาณ 5% เท่านั้น
สูงกว่านั้นคงจะยาก แต่คนเช่าหาไม่ยาก
โดยเฉพาะเมื่อพวกออฟฟิศใหม่ๆ เสร็จ ก็จะนำพาประชากรมาสุมอยู่ย่านนี้อีกเยอะเลย
ในแง่ของราคาซื้อ-ขายล่ะ?
Ideo Mobi ตอนนี้ราคารีเซลอยู่แถวๆ 150,000 บ./ตร.ม. ซึ่งก็เท่ากับราคาเริ่มต้นของ The Line เลย
จริงๆ นี่คือเหตุผลหนึ่งที่บางกระแสคิดว่า The Line น่าจะเปิดขายแถวๆ 2 แสน
เพราะโดยปกติในช่วง 1-2 ปีนี้ พี่แสนจะเปิดราคาแบบ “ฉีก” จากตลาดเดิมไปมาก
แต่สุดท้ายราคาออกมาที่ เริ่มต้น 150,000 และ เฉลี่ย 170,000 จึงเป็นราคาที่ถูกกว่าที่คาด
“ราคาที่ถูกกว่าที่คาด” คำนี้ก็มีผลต่อความรู้สึกของคนทั่วไปเช่นกัน
เพราะทำให้คนที่อาจจะไม่สนใจเลย “หันมามองสักหน่อย”
และคนที่อาจจะสนใจเล็กน้อย กลายมาเป็น “สนใจแบบจริงจัง”
สำหรับผมแล้วราคานี้ก็ไม่ถูกไม่แพง เมื่อเทียบกับทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาไปได้อีก อย่างมีนัยสำคัญ
โอเคว่าทำเลตรงนี้ อาจจะสู้มุมอื่นของพระรามเก้าไม่ได้ หรือการเดินมา MRT อาจจะต้องเดินข้ามถนน (ซึ่งผมว่าเป็นจุดด้อยที่ไม่ควรมองข้าม)
แต่คอนโดโดยมากบริเวณสี่แยกนี้ ก็ต้องเดินข้ามถนนกันเกือบทั้งหมด
แต่ทั้งหมดทั้งมวลก็ยังถือว่าเป็นคอนโดที่ทำเลใช้ได้
ราคาที่เป็น “นิวไฮ” ในย่านนี้ ก็อาจจะทำให้ดูแพงสักหน่อย
แต่เมื่อเทียบกับราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยแล้ว
ก็ยังนับว่ามีโอกาสจะได้ผลตอบแทนที่ใช้ได้ และคนเช่าหาไม่ยากแน่นอน
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง สำหรับคนที่มีวงจรชีวิตที่ไม่ไกลจากแถบนั้นอยู่แล้ว ชอบในส่วนกลางและความสวยของตัวตึก ผมว่าใช้ได้นะ ถ้าเทียบกับตระกูล The Line ด้วยกันที่ผ่านมา ราคาก็ถือว่าไม่แพง
สำหรับการเล่นสั้น ถ้าคุณไม่ใช่มืออาชีพในการขายต่อ ผมคงไม่แนะนำดีกว่าครับ โอกาสติดมือยังมีไม่น้อย เหมาะกับคนสายป่านยาวๆเท่านั้น
สำหรับการปล่อยเช่า ผลตอบแทนจะอยู่แถวๆ 5% ถือว่าปกติของคอนโดใหม่ในยุคนี้ สามารถปล่อยเช่าได้ไม่ยาก Demand การเช่าตรงนี้ยังจัดว่าดีอยู่ ถ้ารับได้กับเรทผลตอบแทนประมาณนี้ ก็จัดไป
สำหรับการเล่นระยะยาว แม้ว่าราคาที่เปิดมา จะแพงกว่าคอนโดอื่นๆในแถบนั้น แต่ด้วยปัจจัยความเจริญต่างๆมากมายที่กำลังจะเกิดขึ้น ส่งผลให้ในระยะยาว ถ้าตำแหน่งห้องเราไม่ได้แย่จนเกินไป ผมเชื่อว่ามีโอกาสได้กำไรที่ดีอยู่เหมือนกันครับ
โดยสรุปก็คือ The Line อโศก-รัชดา เป็นโครงการที่ ถ้าคุณสามารถเลือกห้องได้โอเค (ทั้งราคาและตำแหน่ง) ก็สามารถเก็บไว้ลงทุนระยะยาวได้ ปล่อยเช่าได้ยิลด์ปานกลาง หาคนเช่าไม่ยาก มีโอกาสขายต่อในแบบไม่ขาดทุนหากเก็บระยะยาว (แต่กำไรมาก/น้อยว่ากันอีกที) แต่เล่นสั้นอาจจะทำได้ยาก ต้องชำนาญในการเลือกห้องจริงๆ ถ้ายังไม่มั่นใจอย่าได้ลอง อาจจะต้องทิ้งเงินจองได้ครับ
ใครที่สนใจ สามารถเข้าไปลงทำเบียนที่ลิงค์ด้านล่างได้เลยครับ
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
